Vad renovera innan ny husvärdering?
Hej!
Jag har nyss köpt mitt första hus. Huset är på 111 kvm i 1,5 plan med 64 kvm källare. Tomten är på 1300 kvm. Lövskog runt huset, ganska långt till grannar. Huset är byggt 1954 och knappt något har renoverats sedan dess.
Det var billigt i inköp men kommer kosta en del att renovera, vilket medför kostsamma blancolån. Huset ligger i ett område där bostadsmarknaden inte är så het. Är 20 minuters bilresa till skola, affär, kommunikationer etc. Ett hus i standardskick säljs kanske för omkring 700-800 000 kr. Vill max lägga ca 500 000 kr på renoveringar.
Första året ska jag renovera det som är mest akut och sedan låta värdera om huset så att jag förhoppningsvis kan baka in blancolånet i bolånet. Nedan är en lista över de saker jag planerar att göra inom de närmsta 2-3 åren. Vad tror ni är mest värdehöjande?
- Byta ut oljepannan mot bergvärme
- Lägga nytt yttertak, lägga dit tegelpannor
- Renovera badrummet (går inte att använda idag)
- Renovera tvättstugan i källaren
- Installera fiber
- Ev. Köpa mark av grannen så att jag får bättre plats att odla. Kostar totalt kanske 60 000 kr för mark och lantmäteriförrättning att köpa 2000-3000 kvm.
- Dränera och isolera källargrunden, källaren är fuktig och puts har släppt från väggarna
- Ta bort plastmattor och slipa trägolven
- Måla väggarna vita/ljusa
- Isolera vindbjälklaget
- Måla och kitta om fönster, sätta på tätningslister
- Renovera köket, är från 50-70-talet
- Byta ut avloppsstammarna från kök och badrum
- Måla om garaget och byta ut garagetaket
- Anlägga köksland
- Anlägga nytt avlopp med ny 3-kammarbrunn och infiltration, dagens lösning är inte godkänd
- Bygga altan på husets södra sida, sätta in altandörr i matrummet
- Röja i den övervuxna trädgården
Första året tänkte jag prioritera bergvärme, avlopp, badrum, fiber, dränering och isolering av källargrund, byta avloppsstammarna, köpa till mark från grannen och att röja i trädgården. Tänkte att det kunde vara lämpligt att göra alla grävarbeten i samma veva. Borde jag istället prioritera några andra renoveringar för att få en så bra värdering som möjligt? Grävarbeten etc lejer jag bort. Resterande renoveringar, förutom el och vvs tänkte jag göra själv.
/Marie
Jag har nyss köpt mitt första hus. Huset är på 111 kvm i 1,5 plan med 64 kvm källare. Tomten är på 1300 kvm. Lövskog runt huset, ganska långt till grannar. Huset är byggt 1954 och knappt något har renoverats sedan dess.
Det var billigt i inköp men kommer kosta en del att renovera, vilket medför kostsamma blancolån. Huset ligger i ett område där bostadsmarknaden inte är så het. Är 20 minuters bilresa till skola, affär, kommunikationer etc. Ett hus i standardskick säljs kanske för omkring 700-800 000 kr. Vill max lägga ca 500 000 kr på renoveringar.
Första året ska jag renovera det som är mest akut och sedan låta värdera om huset så att jag förhoppningsvis kan baka in blancolånet i bolånet. Nedan är en lista över de saker jag planerar att göra inom de närmsta 2-3 åren. Vad tror ni är mest värdehöjande?
- Byta ut oljepannan mot bergvärme
- Lägga nytt yttertak, lägga dit tegelpannor
- Renovera badrummet (går inte att använda idag)
- Renovera tvättstugan i källaren
- Installera fiber
- Ev. Köpa mark av grannen så att jag får bättre plats att odla. Kostar totalt kanske 60 000 kr för mark och lantmäteriförrättning att köpa 2000-3000 kvm.
- Dränera och isolera källargrunden, källaren är fuktig och puts har släppt från väggarna
- Ta bort plastmattor och slipa trägolven
- Måla väggarna vita/ljusa
- Isolera vindbjälklaget
- Måla och kitta om fönster, sätta på tätningslister
- Renovera köket, är från 50-70-talet
- Byta ut avloppsstammarna från kök och badrum
- Måla om garaget och byta ut garagetaket
- Anlägga köksland
- Anlägga nytt avlopp med ny 3-kammarbrunn och infiltration, dagens lösning är inte godkänd
- Bygga altan på husets södra sida, sätta in altandörr i matrummet
- Röja i den övervuxna trädgården
Första året tänkte jag prioritera bergvärme, avlopp, badrum, fiber, dränering och isolering av källargrund, byta avloppsstammarna, köpa till mark från grannen och att röja i trädgården. Tänkte att det kunde vara lämpligt att göra alla grävarbeten i samma veva. Borde jag istället prioritera några andra renoveringar för att få en så bra värdering som möjligt? Grävarbeten etc lejer jag bort. Resterande renoveringar, förutom el och vvs tänkte jag göra själv.
/Marie
Fastighetens storlek och skick är ju typiskt sådant som påverkar värderingen, särskilt i områden där marknaden inte är lika het. En vettig mäklare borde därmed värdera de åtgärder du planerar högre än exempelvis ytskiktsrenovering. Men hur mäklarna funkar där du bor vet jag ju inte. Är taket i (akut) behov av renovering bör du prioritera det högt för att undvika fuktskador. Sen undrar jag över badrummet, ska du inte bo där och därmed är i behov av ett fungerande badrum?
Tack för svaret!
Taket består av porösa mossiga gamla betongpannor och hela taket måste nog läggas om inom något-några år. Tänkte dock avvakta tills nästa sommar.
Jag ska flytta ut till huset senast i höst så badrummet ska vara klart innan dess.
Taket består av porösa mossiga gamla betongpannor och hela taket måste nog läggas om inom något-några år. Tänkte dock avvakta tills nästa sommar.
Jag ska flytta ut till huset senast i höst så badrummet ska vara klart innan dess.
Några generella reflektioner kring detta är att du måste trolla med knäna (eller händerna, kanske). Dina 500000 räcker inte långt om du inte gör mycket själv. Bergvärme är ju lätt 120000-150000 kr, ett badrum med keramik lätt 100000, tak 120000kr, dräningen 120000 kr, osv. Se till att lära känna grannarna, och särskilt någon som grävmaskin. Eller köp en traktorgrävare själv, du får igen det mesta av pengarna när du säljer den sen. Att anlita grävare är dyrt.
Jag hade börjat med att diskutera renoveringsplanen med banken. När man renoverar hus i lågt värderade områden så får man räkna med att endast en del av pengarna man lägger på renovering ger ett ökat värde. "Förlusten" får man se som en del av boendekostnaden.
Jag hade funderat på möjligheten att göra enklare materialval. Sätta in pelletsbrännare i oljepannan för 10000kr istället för bergvärme för 150000kr, målat system + platsmatta i badrummet, begagnade tegelpannor när du byter taket (hyr en tegelhiss och plocka ner, eller använd din nya traktorgrävare).
Jag hade börjat med värmesystemet (för att sänka värmekostnaden), taket (för att man ska börja uppifrån), badrummet (nödvändigt) och tilläggsisoleringen (lämpligt i samband med takbyte). Det är mer än tillräckligt med jobb för ett år.
Jag hade börjat med att diskutera renoveringsplanen med banken. När man renoverar hus i lågt värderade områden så får man räkna med att endast en del av pengarna man lägger på renovering ger ett ökat värde. "Förlusten" får man se som en del av boendekostnaden.
Jag hade funderat på möjligheten att göra enklare materialval. Sätta in pelletsbrännare i oljepannan för 10000kr istället för bergvärme för 150000kr, målat system + platsmatta i badrummet, begagnade tegelpannor när du byter taket (hyr en tegelhiss och plocka ner, eller använd din nya traktorgrävare).
Jag hade börjat med värmesystemet (för att sänka värmekostnaden), taket (för att man ska börja uppifrån), badrummet (nödvändigt) och tilläggsisoleringen (lämpligt i samband med takbyte). Det är mer än tillräckligt med jobb för ett år.
Medlem
· Södermanland
· 371 inlägg
Hej,
Vill inte slå ner dig men du bör nog sätta dig och planera vad du klarar av själv och räkna på en rimlig tidsplan för allt. Saker kostar alltid mer än vad man tror och det tar alltid längre tid.
Sen brukar man inte vilja ägna varje ledig stund till att renovera och hålla på och framför allt inte göra det under 3 års tid.
Visst har man släkt och vänner som kan tänka sig hjälpa till men inga vill jobba gratis några dagar i veckan under 3 års tid. I slutändan står man för det mesta där själv och sliter och då tar minsta sak en jävla lång tid.
Lycka till med renoveringen.
Här är saker jag tror du kan tänka dig landa på.
- Byta ut oljepannan mot bergvärme
Omkring 125k lär detta kosta,
- Lägga nytt yttertak, lägga dit tegelpannor
Firma: 100-140k
Själv: cirka 45k
- Renovera badrummet (går inte att använda idag)
Firma: 100k
Mesta jobbet själv: 60-70k
- Renovera tvättstugan i källaren
10-20k om du gör jobbet själv
- Installera fiber
Brukar kosta runt 25000:-
- Ev. Köpa mark av grannen så att jag får bättre plats att odla. Kostar totalt kanske 60 000 kr för mark och lantmäteriförrättning att köpa 2000-3000 kvm.
Med din burget så har du inte råd med detta enligt mig.
- Dränera och isolera källargrunden, källaren är fuktig och puts har släppt från väggarna
Firma 80k
Själv 50k (men du betalar för grävningen)
- Ta bort plastmattor och slipa trägolven
Säg ett snitt på cirka 4-5k per rum, går väl att göra själv men skulle nog ta in firma på en sådan sak om man inte är väldigt händig.
- Måla väggarna vita/ljusa
1-2k / rum om du gör jobbet själv.
- Isolera vindbjälklaget
Vet inte alls vad detta kan kosta =/
- Måla och kitta om fönster, sätta på tätningslister
Firma 3-5k/ fönster
Göra jobbet själv betydligt billigare, tar tid och är svårare än man tror (renoverat 2 fönster själv)
- Renovera köket, är från 50-70-talet
Bara material kök+vitvaror landar man nog på 60-70k om man snålar något och inte har världens största kök
- Byta ut avloppsstammarna från kök och badrum
Vet inte vad det kan kosta, inget jag skulle ge mig på själv om man inte var rörmokare
- Måla om garaget och byta ut garagetaket
Låg prio om det inte är i extremt dåligt skick
- Anlägga köksland
Skulle inte ha med det på 3 års planen
- Anlägga nytt avlopp med ny 3-kammarbrunn och infiltration, dagens lösning är inte godkänd
Cirka 70k, skulle göra detta i samband med dränering.
- Bygga altan på husets södra sida, sätta in altandörr i matrummet
500:-/kvm om du gör allt själv. Skulle inte planera att försöka ha råd med detta i din 500k budget, sikta på att göra detta om 4-5 år och spara ihop till det då.
- Röja i den övervuxna trädgården
"Gratis" men har du verkligen tid till detta?
Vill inte slå ner dig men du bör nog sätta dig och planera vad du klarar av själv och räkna på en rimlig tidsplan för allt. Saker kostar alltid mer än vad man tror och det tar alltid längre tid.
Sen brukar man inte vilja ägna varje ledig stund till att renovera och hålla på och framför allt inte göra det under 3 års tid.
Visst har man släkt och vänner som kan tänka sig hjälpa till men inga vill jobba gratis några dagar i veckan under 3 års tid. I slutändan står man för det mesta där själv och sliter och då tar minsta sak en jävla lång tid.
Lycka till med renoveringen.
Här är saker jag tror du kan tänka dig landa på.
- Byta ut oljepannan mot bergvärme
Omkring 125k lär detta kosta,
- Lägga nytt yttertak, lägga dit tegelpannor
Firma: 100-140k
Själv: cirka 45k
- Renovera badrummet (går inte att använda idag)
Firma: 100k
Mesta jobbet själv: 60-70k
- Renovera tvättstugan i källaren
10-20k om du gör jobbet själv
- Installera fiber
Brukar kosta runt 25000:-
- Ev. Köpa mark av grannen så att jag får bättre plats att odla. Kostar totalt kanske 60 000 kr för mark och lantmäteriförrättning att köpa 2000-3000 kvm.
Med din burget så har du inte råd med detta enligt mig.
- Dränera och isolera källargrunden, källaren är fuktig och puts har släppt från väggarna
Firma 80k
Själv 50k (men du betalar för grävningen)
- Ta bort plastmattor och slipa trägolven
Säg ett snitt på cirka 4-5k per rum, går väl att göra själv men skulle nog ta in firma på en sådan sak om man inte är väldigt händig.
- Måla väggarna vita/ljusa
1-2k / rum om du gör jobbet själv.
- Isolera vindbjälklaget
Vet inte alls vad detta kan kosta =/
- Måla och kitta om fönster, sätta på tätningslister
Firma 3-5k/ fönster
Göra jobbet själv betydligt billigare, tar tid och är svårare än man tror (renoverat 2 fönster själv)
- Renovera köket, är från 50-70-talet
Bara material kök+vitvaror landar man nog på 60-70k om man snålar något och inte har världens största kök
- Byta ut avloppsstammarna från kök och badrum
Vet inte vad det kan kosta, inget jag skulle ge mig på själv om man inte var rörmokare
- Måla om garaget och byta ut garagetaket
Låg prio om det inte är i extremt dåligt skick
- Anlägga köksland
Skulle inte ha med det på 3 års planen
- Anlägga nytt avlopp med ny 3-kammarbrunn och infiltration, dagens lösning är inte godkänd
Cirka 70k, skulle göra detta i samband med dränering.
- Bygga altan på husets södra sida, sätta in altandörr i matrummet
500:-/kvm om du gör allt själv. Skulle inte planera att försöka ha råd med detta i din 500k budget, sikta på att göra detta om 4-5 år och spara ihop till det då.
- Röja i den övervuxna trädgården
"Gratis" men har du verkligen tid till detta?
Installera fiber hade jag prioriterat bort om det kostar 50k som du skrev i berdbandstråden om det går att koppla upp sig med 3G/4G vilket det oftast gör i uppsala.
Att lägga 50k för att surfa snabbare kommer inte höja värdet eller standarden och blir då bara bortkastade pengar.
Glöm att göra i ordning trädgården runt huset det mesta kommer bli uppkört när du lägger om tak ordnar fasad och dränerar grund.
Ingen ide att bygga altan innan som bara blir i vägen.
Mitt tips gör klart utsidan först!
Om vi bortser från ett funktionellt boende som fungerande badrum.
Som någon skrev kök, vitvaror m.m. kan man hitta billigt begagnat eller nästan nytt och ibland nytt pga felköp eller andra orsaker.
Det blir så mycket roligare att ordna inne vilket du kan göra även vintertid om taket är tätt, och när det inte blåser in via fasaden eller är fuktproblem i grunden.
och gör så mycket på en gång när du dränerar så drar du ntt avlopp eller förbereder för nytt.
Gå igenom vad som är mest akut.
Att lägga 50k för att surfa snabbare kommer inte höja värdet eller standarden och blir då bara bortkastade pengar.
Glöm att göra i ordning trädgården runt huset det mesta kommer bli uppkört när du lägger om tak ordnar fasad och dränerar grund.
Ingen ide att bygga altan innan som bara blir i vägen.
Mitt tips gör klart utsidan först!
Om vi bortser från ett funktionellt boende som fungerande badrum.
Som någon skrev kök, vitvaror m.m. kan man hitta billigt begagnat eller nästan nytt och ibland nytt pga felköp eller andra orsaker.
Det blir så mycket roligare att ordna inne vilket du kan göra även vintertid om taket är tätt, och när det inte blåser in via fasaden eller är fuktproblem i grunden.
och gör så mycket på en gång när du dränerar så drar du ntt avlopp eller förbereder för nytt.
Gå igenom vad som är mest akut.
Redigerat:
Som alltid så är det ju läget som sätter priset, är marknadspriset cirka 7-800 000:- för en ok hus så har man inte mkt att spela med tyvärr. Då är nog en låg månadskostnad attraktivt. Jag hade sett till att taket var tätt och fint samt låg uppvärmningskostnad, fint kök och badrum får man inget för i detta läget, så länge allt är funktionellt.
Medlem
· Etelä Pohjanmaa
· 2 470 inlägg
Prioritera sånt som du tycker är viktigt själv och strunta i vad värdeökningen blir, då sover du bäst på natten. Vad andra värderar ditt hus till spelar ingen roll, det är viktigare att du trivs själv.
Nummer ett är ju att köpa till mer mark. Ska du få en hög värdering från en mäklare så gäller det ju att det som syns är bra, d.v.s. badrum, kök och ytskikt. Att huset är dränerat nyligen lär nog inte påverka värdet i ett sådant område.
Det är nästan omöjligt att investera så att marknadsvärdet stiger i samma takt, i lågt värderade områden. Mao, du får inte igen det du investerar så att du kan höja bolån.
Såna här projekt är ju tyvärr lite "hopplösa" i och med att man aldrig kan renovera ett sånt hus med den budgeten och få det resultatet man vill ha. Det kostar mer än huset blir värt alltså. 500k kommer man ju kanske halvvägs med.
Enda sättet är att strunta i värdet och renovera för att bo kvar.
Enda sättet är att strunta i värdet och renovera för att bo kvar.
Fiber gör bostaden mer attraktiv = fler möjliga budgivare = högre värde.
Jag själv letar bostad nu, vill ha ett hus som ligger lite avsides, men det första jag kollar är fibermöjligheter, finns inga såna inom rimlig tid så skulle jag aldrig köpa huset heller, jag är LÅNGT ifrån ensam med dessa prioriteringar.
Jag själv letar bostad nu, vill ha ett hus som ligger lite avsides, men det första jag kollar är fibermöjligheter, finns inga såna inom rimlig tid så skulle jag aldrig köpa huset heller, jag är LÅNGT ifrån ensam med dessa prioriteringar.
Redigerat av moderator:
Även om du inte gillar killen så har han en poäng. 50k för fiber när 5 andra saker borde stå högre på priolistan är verkligen svårmotiverat. Ibland måste man mätta mun efter matsäck som det heter och tänka lite på hur situationen på marken ser ut.
4G och 80gb I månaden kan man klara sig på fram tills situationen tillåter fiber.
4G och 80gb I månaden kan man klara sig på fram tills situationen tillåter fiber.
Jag håller med. 50' i detta fallet är på tok för mycket i förhållande till husets värde. För samma pengar kan man ju göra vid samtliga ytskikt i huset vilket påverkar värdet långt mer.
Jag håller med om att andra saker ska prioriteras högre, det är sättet han framför sin åsikt på som stör mig.maglag skrev:
Han går emot mäklarnas uppfattning om att Fiber faktiskt ökar värdet på fastigheten, sen tror han att folk som skaffar fiber gör det bara för att surfa snabbare, han har bestämt sig för att Fiber bara är en modegrej som han absolut inte tänker haka på.
Här säger mäklarna att frågor om fiber är en av de vanligaste frågorna och något som mäklarna i förhand börjat kolla upp före visning bara på grund av detta, att då säga att det inte påverkar värdet är absurdt.
