Byggahus.se

Vad gör man nu?

  1. N
    Medlem · 16 inlägg

    nymats

    Medlem
    I maj 2006 så budade jag och min hustru på en tomt med ett totalt nedgånget hus
    i Huddinge. Vi "vann" budgivningen.... Med ett lånlöfte i ryggen samlas vi hos mäklaren. Säljaren har en god man som står som säljande part i kontraktsskrivandet. Kvällen innan kontraktsskrivande så kontrollerar jag via huddingekommunshemsida hur tomtkartan ser ut. Det visar sig då att det finns två "kilar" på tomten som har avvikande fatighetsbeteckning. På kontraktskrivningsdagen (hos mäklaren) frågar jag vad dessa "kilar" betyder och lite blek säger mäklaren att han inte vet och skall kontrollera med kommunen. Vi skriver kontrakten men jag behåller alla signerade exemplar och tar hem dessa tills min fråga utretts av mäklaren. Mäklaren kontaktar mig på måndagen efter och meddelar att det "kilarna" är andra fastigheter som ägas av andra dödsbon och att säljaren nu måste köpa in dessa och justera in dem i den fastighet som vi ämnar köpa.

    Mäklaren jagar rätt på ägarna och får vår säljare att köpa dessa samt att de justeras in av lantmäteriavdelningen. Så långt allting gott.

    Nu är vi redo att låta köpet gå igenom och vi erlägger handpenning och sedermera även full likvid på bankkontoret. Banken skickar in lagfartsansökan samt pantbervsansökan till inskrivningsmyndigheten i Norrtälje. Dessa återkommer rätt så snart med information om att på lagfarten finns två ägare. Säljaren (som jag köpt av via god man) samt ett dödsbo från hans syster. Mäklaren har ett testamente som ger säljaren hela huset efter systern men detta dödsbo har aldrig justerats och det visar sig även att det finns ett senare testamente oproffsigt skrivet som ger andra dödsbokrävare del.

    Mäklaren och gode mannens plan är nu att annulera upprättat köpekontrakt och skriva om det med två säljare säljaren samt dödsboet efter systern.

    Jag har tre alternativ:
    1. Gå med på att kontrakten skrivs om med två säljare.
    2. Dra mig ur affären och återkräva köpeskillingen
    3. Gå vidare med affären men omförhandla villkoren i kontraktet tex köpeskilling.

    Det är här som jag gärna vill ha lite råd så att jag inte gör bort mig. Vad gör man?

    /Mats
     
  2. H
    Moderator · Stockholm · 43 705 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Vad gör man nu?

    Om vi bortser från att mäklaren givetvis borde få sin registrering indragen, så om vi antar att det löser sig, dvs att det går att få en korrekt affrä även med det andra dödsboet inblandat, så är det väl bara att gå på.

    I princip så tycker jag att mäklaren borde bjuda DIG på en del av sitt arvode. För hans inkompetens har ju inneburit orimligt mycket extraarbete för dig. Det är dock troligen inte realistiskt.

    För att säkra upp att det inte blir mer oväntade svängningar, så skulle jag till att börja med undersöka om mäklaren verkligen är registrerad, och att han har den ansvarsförsäkring som han skall ha.  Jag skulle nog oskså nogrannt ta reda på att den gode mannen verkligen har sina papper i ordning, och att han verkligen har rätt att sälja fastigheten (har han nog om verkligen är god man).

    Det faktum att du nu delvis köper av ett dödsbo borde innebära lite lägre pris. Ett dödsbo kan i princip aldrig bli ersättningsskyldigt för dolda fel. Det är ungefär som att ha en friskrivningsklausul i kontraktet.

    Det här är ju flera generalfel av mäklaren, och skulle det bli mer strul så borde du anmäla honom direkt. En mäklare som säljer en fastighet utan att undersöka om säljaren verkligen äger den borde inte få vara mäklare.
     
  3. N
    Medlem · 16 inlägg

    nymats

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Eftersom vi köpt en rivningskåk så finns det i kontraktet en friskrivning från säljarna för dolda fel. Hela huset är ett "illa dolt" fel och SKALL jämnas med marken! Tomten däremot.... ;D
     
  4. F
    Medlem · 823 inlägg

    Re: Vad gör man nu?

    Det är mänskligt att fela.

    Vill du ha tomten skall du fortsätta och vill du inte längre ha den skall du avstå, så enkelt är det.

    Lycka till! :) :) :)
     
  5. J
    Medlem · 1 inlägg

    joberg

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Precis som Familjen_Bygg säger, vill du fortfarande ha tomten så finns det väl egentligen ingen anledning till att inte genomföra köpet

    Att det är två säljare på kontraktet påverkar ju inte ditt köp, men däremot kan nog mäklaren få jobba lite extra eftersom det lätt kan uppstå juridiska komplexiteter när dödsbo säljer och testamenten etc är inblandade. Så bli inte förvånade om ärendet får ytterligare en tur eller två till inskrivningsmyndigheten...
     
  6. B
    Medlem · 5 834 inlägg

    Re: Vad gör man nu?

    Skriv inte på ett enda papper innan du är tvärsäker på att få lagfart!  Se till att hälftenägande broderns godeman kan uppvisa intyg om sitt uppdrag! Se till att alla andra tänkbara dödsbodelägare har undertecknat!   Vilka de är framgår av bouppteckningen (som skall vara registrerad).  Dubbelkolla med inskrivningsmyndigheten, att alla papper är OK.  Därefter undertecknar du avtalet.  Inte innan!

    Om du undertecknar köpehandlingen innan alla dödsbodelägarna skrivit på riskerar du få vänta på deras godkännande många, många år.  Minst ett testamente kommer med största sannolikhet att bli föremål för klandertalan.  Att den hälftenägande brodern har god man medför också risk att förvaltningen av hans del i dödsboet (och kanske i testamentenas tillkomst) kommer att bli satt i fråga.  Att människor bråkar om arv är en sak.  Men här finns risken att du inte ser skymten av vare sig dina pengar eller av någon lagfart innan man bråkat färdigt.
     
  7. H
    Moderator · Stockholm · 43 705 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Vad gör man nu?

    Visst är det mänskligt att fela. Men den här mäklaren har gjort minst 3 grundläggande fel i en och samma affär.

    1. Försäljningen sker genom god man, då borde varningsklockorna direkt börjat ringa hos mäklaren. Den gode mannen kan omöjligen ha samma kännedom om ex. ägarförhållanden som en "normal" säljare. Här fanns redan från början anledning till extra kontroller av fakta.

    2. Mäklarn har missat att tomten var stympad. Trots att varningsignalerna fanns i form av den gode mannen.

    3. Mäklaren har sålt en fastighet som säljaren inte äger. Det är ett helt osannolikt fel som bara kan förklaras av att mäklaren antingen är helt okunnig om hur en fastigehtsaffär går till, eller inte bryr sig. Frågan är vilket som är värst.

    Det faktum att detta dessutom händer i en affär där mäklaren redan missat grundläggande information om objektet (den stympade tomten), och med den "misstänkta" situationen med god man gör det ännu mer anmärkningsvärt.
     
  8. B
    Medlem · 5 834 inlägg

    Re: Vad gör man nu?

    Kan bara instämma i hempularens goda råd: Om du någonsin litat på denne mäklare; sluta upp med det genast!
     
  9. yonna
    Medlem · Österlen · 7 133 inlägg

    yonna

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Man upphör aldrig att förvånas. Man kan tycka att det första en mäklare ska kolla är fastigheten dvs vad man säljer - och vem som äger fastigheten!
     
  10. N
    Medlem · 16 inlägg

    nymats

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Om jag nu skall skriva om kontrakten d.v.s annulera de kontrakt som idag är skrivna och teckna nya. Vad skall jag då tänka på?

    1. Innan kontraktet annuleras så måste betalningen föras till neutral plats.
    2. Innan kontraktet annuleras så måste det finnas ett nytt kontrakt upprättat av båda säljarna (dvs alla påskrifter påskrivna) redo för mig att signera.

    Skall jag begära att inskrivningsmyndigheten kontrollerat alla handlingar innan påskrift? Kan man göra det?

    Några andra saker som jag bör kolla???
     
  11. H
    Moderator · Stockholm · 43 705 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Vad gör man nu?

    Du bör kunna sätta mäklaren i arbete här, begär att mäklaren tar ut uppgifter från inskrivningsmyndigheten, ägarsituation, ev. servitut. Exakt tomtkarta, inköpet av de 2 kilarna kanske inte styckats på ett sätt som du förväntat dig. Gravationsbevis som visar inteckningsläget. Ta reda på vem som kommer att skriva på för resp. ägare, kräv handlingar som visar att de som skriver på har rätt att göra detta (fullmakter etc). Kontrollera att fullmaketer är korrekta, kontakta de som bevittnat (själv upptäckte jag att mäklaren låtit sin sekreterare bevittna en fullmakt som var skriven i Bryssel, undrade försynt om sekreteraren flugit ned över dagen, dom fick buda upp en ny korrekt fullmakt). Dessa handlingar bör mäklaren ta fram åt dig en vecka eller mer före påskrift, så att du kan granska handlingarna. Sedan skall det finnas färska upplagor framme senast vid överlåtelsedagen (när slutlikvid betalas) som visar att inga förändringar skett (ägarbild och inteckningar).

    Du gör helt rätt som ser till att det gamla kontraktet inte annuleras förrän, det finns ett nytt giltigt kontrakt. Det gamla kan du använda som underlag att stämma säljaren med om det inte skulle bli något nytt kontrakt.

    Jag tycker absolut att du bör ta hjälp avg juridiskt kunnig person för att granska vad som kan gå fel här. Ev kan banken ställa upp med den hjälpen.

    En detalj när det gäller fullmakter, det är viktigt att fullmakten stipulerar vad den gäller för, tänk igenom vilka moment som skall ske. Första gången jag köpte lägenhet så skrev maken på gör sin fru via fullmakt. Banken krånglade efterssom fullmakten inte nämnde att han fick ta emot köpeshillingen, dom menade att hon i efterhand skulle kunna hävda att hon inte tagit emot nägra pengar från mig. Det slutade med att pengarna fick gå in på ett spärrat konto som båda behövde skriv på för att få ut ifrån.
     
  12. F
    Medlem · 252 inlägg

    Fogarbo

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Rent juridiskt verkar detta vara ett getingbo, men du sitter nog med inte hopplösa kort tror jag. Bara en erfaren jurist med hela bilden i sin hand kan ge exaktare svar, men

    - du har alltså juridiskt bindande kontrakt med säljaren i köpeavtalet på tre fastigheter
    - någon/några av dessa fastigheter får du inte lagfart på.
    - du kan få lagfart på en fastighet, men inte de andra?
    - genom punkten ovan blockerar du säljarnas andra möjligheter
    - du bör kunna kräva skadestånd? av såväl säljare som mäklare
    - du vill fullfölja köpet formellt riktigt

    Båda parter blockerar nu varandras möjligheter. Då skulle jag först sätta en tidsfrist, när senast nya formellt riktiga handlingar ska finnas tillgängliga för undertecknande. Rent juridiskt skall dessa handlingar uppfylla alla krav för ditt erhållande av lagfart, inget annat. Säljarnas inbördes relationer är i sig ointressanta.

    Skulle detta icke vara möjligt måste du då besluta vad göra. Häva köpet (eller vänta ut säljarna - tvinga dem ta ditt bud?), skadestånd etc. Du skall icke släppa ifrån dig någonting av ovan saker t ex annullera kontrakt, förrän alla pengar finns på neutralt konto att överföras till dig och alla därmed sammanhängande frågor (skadestånd?) lösts upp.

    Jag kan inte säga att säljaren gjort fel, utan bara att man varit okunnig. Däremot undrar jag: Hur urusel får en mäklare vara, och ändå kalla sig fastighetsmäklare? Hota med att ringa TV-programmet Plus ! Detta är helt skandallöst!

    Självklart ska mäklaren (inte säljaren) kompensera dig på något sätt, men jag tvivlar på att han gör detta utan hot om publicitet, och detta hot är givetvis inget du ska använda så länge ni jobbar för en snabb lösning. Och löser mäklaren problemen snabbt, blr ju allt bra för alla parter
     
  13. N
    Medlem · 16 inlägg

    nymats

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    Jag är mycket intresserad av att behålla tomten och låta köpet gå igenom. En tanke var dock att försöka att förhandla ner priset antingen med argumentet vikande marknad eller som ren kompensation. Dock för att få några fler trumf på hand så skulle jag behöva veta om det läget som vi nu är kan betraktas som kontraktsbrott. Detta läge skulle ge mig möjlighet att få kompensation för havda kostnader t.ex. röjning/container, räntekostnader, nybyggnadskarta och bygglov.

    Vad tror ni?

    /Mats
     
  14. H
    Moderator · Stockholm · 43 705 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Vad gör man nu?

    Kontrkatsbrott kan det säkert vara- Men om du får ersättning för kontraktsrott så är ju kontrkatet brutet, då riskerar du att dom säljer till någon annan (om inte annat för att du kanske uppfattas som "besvärlig" i det läget).

    En viss kompensation för ditt besvär och fördröjningen borde du ju ha. Men om jag vore dig och vill ha tomten så skulle jag nog koncentrera mig på att få affären avslutad utan alltför mycket ytterligare strul. Om det finns olika upplagor av testament så skulle jag ialla fall inte räkna med att det är klart ännu. Finns säkert fortfarande stor risk för att det kna dra ut avsevärt på tiden.

    Jag skulle nog avkräva mäklaren en tidsplan med varje moment utsatt, och sedan kräva avstämning typ en gång i veckan om hur ärendet rullar på.
     
  15. V
    Medlem · 15 inlägg

    vhaz

    Medlem

    Re: Vad gör man nu?

    TIPS! Numera är det lättare at välja bra mäklare, finns en sajt Bostart där man kan lägga upp sitt hus till försäljning, så lämnar mäklare offerter på just ditt uppdrag. Det fina i kråksången är att man även kan se andra säljares betyg på aktuella mäklare, dvs hur de skött sig i tidigare affärer. Snacka om att rötäggen kommer att fasas ut nu sånt här finns tillgängligt på nätet  :D ...
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.