Jag flyttade i höstas in i ett litet radhusområde bestående av 11 fastigheter. Till detta hör en samfällighet som förfogar över 2 gemensamma garage och lite annat smått och gott. Allt frid och fröjd i början...
Efter ett tag märkte jag att jag hamnat i en grannfejd, där ena lägret ville höja avgiften för att renovera garagen, och andra hälften ville inte ha någon höjning. Det blev ingen höjning, och garagen renoverades tills pengarna tog slut. (Det fanns ingen underhållsfond, men en liten buffert.) Sen blev det stopp.
Styrelsen, som inte fick igenom sina förslag, ställde inte upp på omval. Vid årsstämman blev istället jag vald till ny ordförande, men ingen annan ville ställa upp på någonting. Det gick inte att komma längre, så jag fick i uppdrag att ordna resterande del av styrelsen. Enligt våra stadgar ska 3 ledamöter och 2 suppleanter väljas av årsstämman. Tror ni någon ville vara revisor eller revisorsuppleant? ;-) De skulle också valts av årsstämman.
Så nu är jag ensam diktator i samfälligheten, med ansvar för allting. Nettokapitalet i föreningen vid årets ingång var minus 15000 kr. Vi har halvrenoverade garage, inga pengar, och ingen som vill varken betala eller jobba ideellt. Bra läge va?
Till en början, eftersom årsstämman inte valt en fullständig styrelse, har jag rätt att göra det så de kan väljas på en extrastämma senare?
Tänkte därefter ändra stadgarna. Enligt våra stadgar krävs 7 personer till olika positioner, men det blir lite löjligt då vi bara är 11 fastigheter. Ordförande, kassör och revisor borde räcka.
Underhållsfond och underhållsplan finns inte, så det måste jag också ordna snarast. Om vi tar in en konsult till detta, hur mycket kan man sen skjuta på underhållsåtgärderna i planen om ekonomin inte går ihop?
Någon budget fanns inte heller, men det kan jag ta fram en. Däremot sällar jag mig till dem som inte vill ha någon höjning, eftersom vi hade gjort en kalkyl innan vi köpte huset, och där ingick inte en (kraftig) höjning av samfällighetsavgiften.
Så nu är jag ensam diktator i samfälligheten, med ansvar för allting. Nettokapitalet i föreningen vid årets ingång var minus 15000 kr. Vi har halvrenoverade garage, inga pengar, och ingen som vill varken betala eller jobba ideellt. Bra läge va?
Nej. Men å andra sidan är det en möjlighet att faktiskt på bygga upp en fungerade förening, om man tycker sådant är roligt.
BBergsee skrev:
Ordförande, kassör och revisor borde räcka.
En styrelse som består av två personer låter inte som en höjdare. Eftersom ordförande dessutom har utslagsröst vid lika i en omröstning innebär det i praktiken att ordförande kommer även fortsätta vara diktator. Jag skulle nog snarare ha tre stycken ledamöter och en skrivning om högst 2 suppleanter, då står det stämman fritt att välja ett antal mellan noll och två.
En fördel är att ändring av stadgar i en samfällighet kräver endast ett beslut, dock med 2/3 majoritet. Se 52 § Lag om förvaltning av samfälligheter. Nackdelen är att ändringen inte gäller direkt utan börjar först gälla när de nya stadgarna är registrerade. Se 2 st i ovanstående paragraf.
BBergsee skrev:
Om vi tar in en konsult till detta, hur mycket kan man sen skjuta på underhållsåtgärderna i planen om ekonomin inte går ihop?
Något direkt krav på att genomföra åtgärderna i enlighet med underhållsplanen finns inte. Däremot kan det så klart finnas problem om det är åtgärder man underlåter att göra som innebär exempelvis risk för personskada. Men jag kan inte se hur det i det egentligen skulle spela någon större roll om man har en underhållsplan eller inte ur det perspektivet. Dock kan det finnas viss problematik med likställighetsprincipen om bara vissa får ett renoverat garage medan det inte finns någon plan för hur samtliga ska renoveras.
Jag tror först och främst att detta inte är en juridisk fråga utan mer en social. Din huvudsakliga arbetsuppgift är att prata (enskilt ) med dina grannar och få dem att ta sitt förnuft till fånga. Ni är alla delägare i de samfällda garagen vare sig ni vill eller inte och det måste hanteras. Eftersom att samfälligheten är så liten så krävs också att ett antal av hushållen engagerar sig.
Så du måste nog vara inställd på att inte ha en massa åsikter eller försöka driva politik. Här handlar det bara om att får det sociala att fungera igen. Finns det en liten minoritet med starka åriskter som är problemet så kan de i hård demokratisk anda offras men i och med att det är ett grannskap så rekommenderar jag starkt att prata och prata och prata tills alla blir så matta så att konsensus nås. Möten, möten, möten.
Till detta kommer att det inte riktigt finns någon lösning på er situation i lagen om förvaltning av samfälligheter. Lagstiftaren har inte skapat en lösning för situationen när stadgar inte alls följs av delägarkollektivet, allmänningens tragedi är ett scenario som lagstiftaren har varit blind för.
Jag tolkar situationen som att det snarast behövs en ny stämma som väljer en komplett laglig styrelse och revisorer. Eftersom ni saknar medel och jag gissar får problem att betala era räkningar så ska stämman också uttaxera de pengar som krävs. Läs samfällighetslagen från 40 §:
Jag är ordförande i en samfällighetsförening med endast 4 medlemmar. Vi fick en speciell dispens från lantmäteriet för att ha en styrelse med bara 3 ledamöter, så räkna med att ni troligen behöver vara 4-5 st ordinarie ledamöter. Vi behöver inte ha några suppleanter om vi inte vill ( "högst 2 suppleanter").
Sen brukar ju stadgeändringar vara blodiga saker. Först krävs den där 2/3-majoriteten enligt lagen och sen till detta brukar det finnas regler om två på varandra stämmor.
Så jag undrar om det verkligen är första prioritet just nu. Jag skulle lägga energin på att prata in folk igen.
Jag håller med @Claes Sörmland, akta er för juridiken här, det kommer nog behöva rundas några hörn för att få fason på det här.
Till att börja med en så enkel sak som att du utsetts till diktator (ja, jag förstår att du skämtar), så är det förstås inte. Mer troligt har du inga rättigheter alls, då styrelsen rimligen inte är beslutför med bara en ledamot.
Ett snabbt hoprafsat stadgeändringsförslag där ni drar ner styrelsen till ett minimum (det kräver säkert två extra årsmöten) samt val av kompletterande styrelseledamöter krävs. Att vara klar med det till maj är nog en optimistisk tidsplan.
Sen pengarna: Att ingen vill betala vad det kostar att driva samfälligheten är ett klent argument. Då måste man ställas inför val man förstår konsekvenserna av: vad kostar det att renovera kontra vad blir följderna om man inte gör det.
Med det sagt: strongt att du försöker styra upp det!
Nu vet jag inte hur samfällighet funkar men en styrelsen i en BRF kan höja avgifter utan godkännande från föreningen. Låter som ett första steg för er så ni klarar att betala fakturorna.
Sedan kan man fråga sig kring giltigheten när ni inte valt en ny styrelsen, utan endast en ordförande.
Nu vet jag inte hur samfällighet funkar men en styrelsen i en BRF kan höja avgifter utan godkännande från föreningen. Låter som ett första steg för er så ni klarar att betala fakturorna.
Sedan kan man fråga sig kring giltigheten när ni inte valt en ny styrelsen, utan endast en ordförande.
Det finns något liknande i samfällighetslagen 43 §. Om samfällighetsföreningen står med skulder så åligger det styrelsen att omedelbart kalla till stämma och uttaxera det som behövs för att betala skulderna. Men det är stämman som fattar det formella beslutet. Om styrelsen försummar till att kalla till stämman så blir de solidariskt ansvariga för skulden.
Jag tvivlar på att TS är en styrelse i lagens mening just nu. Han är mer en valberedare och en förhandlare som ska sy ihop det här.
Är pengarna slut mitt under påbörjat renovering, får ni se till att ni får in pengarna.
Så dra ner på alla möjliga kostnader och höj avgiften så mycket (eller snarare lite i ert fall) det bara går. Även en liten höjning kan på sikt göra en stor skillnad
Ett snabbt hoprafsat stadgeändringsförslag där ni drar ner styrelsen till ett minimum (det kräver säkert två extra årsmöten) samt val av kompletterande styrelseledamöter krävs. Att vara klar med det till maj är nog en optimistisk tidsplan.
Jag var med i en förening som skulle göra en stadgeändring. Det vara bara en formalitet, men de fick ändå köra med ett årsmöte i slutet av december och ett i början av januari för att ändringen skulle gå att genomföra.
Med ett årsskifte mellan menar du, det är nog väldigt ovanligt att stadgarna kräver det. Men två möten lär krävas med lite tid emellan.
Kan inte påstå att jag läst så många samfällighetsstadgar att det betyder något, men ingen av de jag har läst har haft krav på två stämmor. Och som tidigare redovisat finns det inget sådant lagkrav heller.
Kan inte påstå att jag läst så många samfällighetsstadgar att det betyder något, men ingen av de jag har läst har haft krav på två stämmor. Och som tidigare redovisat finns det inget sådant lagkrav heller.
Lantmäteriets normalstadgar för samfällighetsföreningar har inte kravet på två omröstningar men varnar i fotnoten för att det kan vara så (= strängare krav vid stadgeändring). Vi hade krav på två omröstningar i vägföreningen tills nyligen då vi bytte stadgar till Lantmäteriets normalstadgar. Jag har utgått från att det är lite standard eftersom andra typer av föreningar ofta har det men någon empirisk undersökning har jag inte.
Det finns två sätt att förvalta en samfällighet - delägarförvaltning eller samfällighetsförening. I det förstnämnda måsta alla beslut vara eniga - en delägare kan alltid överklaga ett beslut till länstyrelsen som sen håller extra möte och avgör frågan. I samfällighetsförening är det styrelsen som förvaltar och stämman som beslutar i större frågor.
I Samfällighetslagen står det att styrelsen ska bestå av en eller flera ledamöter - ni har i stadgarna fler. Ni har alltså ingen styrelse i Samfälligheten och då ska länstyrelsen utse en syssloman som ersätter styrelsemedlem alternativt tvångsförvaltar samfälligheten. Det blir dyrt för det är samfälligheten som får betala sysslomannen. Hota med det så kanske fler ställer upp! Hur kan en samfällighet stå på minus 15 000 kronor - någon måste ligga ute med pengar!
Om jag (som är ordförande för fyra samfälligheter i en gemensam förening) var du skulle jag nog avgå och kalla till stämma/delägarmöte för att lösa frågan alternativt kontakta länstyrelsen och diskutera fortsättningen med dem.
Här är lagstödet för det som @Eklunda nämner med syssolmannen. Detta kan fungera som en piska för att få grannarna att förstå allvaret i situationen. Syssloman är en väldigt dyr sak men naturligtvis dyker denne inte upp som gubben i lådan förrän någon kontaktar Länsstyrelsen.
Men å andra sidan är det en möjlighet att faktiskt på bygga upp en fungerade förening, om man tycker sådant är roligt.
Niklasloow skrev:
BeaumontX skrev:
