Vad används en bostadsrättsförenings lån till?
.
Det beror ju på lite hur gammal föreningen är. Om det är en nybildad förening så har föreningen köpt eller byggt huset som bostadsrätterna finns i. En del av de pengarna tar man in som grundavgift från medlemmarna, en del lånar föreningen.
Eller så kan en äldre förening som ex. skall göra ett stambyte låna till en stor del av sådana dyra renoveringar. Ett stambyte kan kosta bortåt 500 000 per lägenhet, så det är inte rimligt att föreningen skall bygga upp så stora renoveringsfonder över åren. Och det går inte realistiskt att ta in så stora belopp som extra kapitaltillskott till föreningen från medlemmarna.
I många nyproducerade föreningar idag, så har jag en känsla av att exploatörerna tar ut överdrivet stora vinster i projekten.Och kan delvis göra det genom att placera stora lån i föreningen. Ett projekt jag tittade lite närmare på, där skulle det byggas en liten förening med 4 bostadsrätter på 80kvm vardera. Exploatören hade kostnader på ca 16 - 16 milj. Man försökte sälja bostadsrätterna för 10 milj/styck, och dessutom placera ett lån på 8 milj. i föreningen. Exploatörarna skulle ha tjänat över 30 milj på dessa 4 bostadsrätter. Projektet blev inte av, de kom fel i tiden.
Eller så kan en äldre förening som ex. skall göra ett stambyte låna till en stor del av sådana dyra renoveringar. Ett stambyte kan kosta bortåt 500 000 per lägenhet, så det är inte rimligt att föreningen skall bygga upp så stora renoveringsfonder över åren. Och det går inte realistiskt att ta in så stora belopp som extra kapitaltillskott till föreningen från medlemmarna.
I många nyproducerade föreningar idag, så har jag en känsla av att exploatörerna tar ut överdrivet stora vinster i projekten.Och kan delvis göra det genom att placera stora lån i föreningen. Ett projekt jag tittade lite närmare på, där skulle det byggas en liten förening med 4 bostadsrätter på 80kvm vardera. Exploatören hade kostnader på ca 16 - 16 milj. Man försökte sälja bostadsrätterna för 10 milj/styck, och dessutom placera ett lån på 8 milj. i föreningen. Exploatörarna skulle ha tjänat över 30 milj på dessa 4 bostadsrätter. Projektet blev inte av, de kom fel i tiden.
Tack för svaret. I detta fall gäller det en 4 år gammal, ung, förening med cirka 1 miljon i skuld per lägenhet så jag antar att det är lån som använts för att betala byggaren då. Tycker dock 1 miljon låter ganska lite om jag jämför med priserna för att köpa ett boende i föreningen (x 4,5 typ även om jag inser att det inte går att jämföra egentligen). Om grundavgift tagits av medlemmarna, hur funkar det då för en ny medlem? De tas bara över?H hempularen skrev:
Ja grundavgiften tas bara ut en gång per bostadsrätt.
Huruvida 1 milj. per lägenhet är mycket är svårt att veta om man inte känner till hur stora de är. Men när jag var runt häromåret med min son och tittade på lägenheter så var en vanlig belåningsgrad snarare på typ: 100 000 - 150 000/ lägenh. i äldre föreningar och 500 000 i vissa nyare föreningar.
Det är lätt att missa risken med hög belåning, som köpare stirrar man ofta på månadsavgiften i föreningen (den är viktig att ha koll på), men med dagens låga räntor så slår stora lån inte igenom på avgiften. Antag att vi har dubbelt så höga räntor om några år. Då blir det dels svettigt att betala dubbelt så hög ränta på det egna lånet, men den där miljonen som föreningen har i lån för din lägenhet, kommer att öka din månadsavgift med 1500 - 2000 kr.
Huruvida 1 milj. per lägenhet är mycket är svårt att veta om man inte känner till hur stora de är. Men när jag var runt häromåret med min son och tittade på lägenheter så var en vanlig belåningsgrad snarare på typ: 100 000 - 150 000/ lägenh. i äldre föreningar och 500 000 i vissa nyare föreningar.
Det är lätt att missa risken med hög belåning, som köpare stirrar man ofta på månadsavgiften i föreningen (den är viktig att ha koll på), men med dagens låga räntor så slår stora lån inte igenom på avgiften. Antag att vi har dubbelt så höga räntor om några år. Då blir det dels svettigt att betala dubbelt så hög ränta på det egna lånet, men den där miljonen som föreningen har i lån för din lägenhet, kommer att öka din månadsavgift med 1500 - 2000 kr.
Ok, sista frågan då. Varför läggs inte hela lånet på lägenhetsköparna direkt istället för att delas upp mellan direkt och indirekt via föreningen?H hempularen skrev:
Finns en viktig sak att tänka på om bostadsrätter och lån.
Om/när lånen stiger för dig privat för ditt bostadsrättslån. Då börjar antagligen även lånen stiga för föreningen. Därigen behöver man då ofta även höja månadsavgiften om föreningen har stora lån.
Dvs du får både en ökad kostnad för ditt eget lån och en ökad månadsavgift till föreningen.
Därav att många tycker en förening med låga lån och låg månadsavgift känns mer attraktiv. Även med ett lite högre pris för själva lägenhetsköpet.
Om/när lånen stiger för dig privat för ditt bostadsrättslån. Då börjar antagligen även lånen stiga för föreningen. Därigen behöver man då ofta även höja månadsavgiften om föreningen har stora lån.
Dvs du får både en ökad kostnad för ditt eget lån och en ökad månadsavgift till föreningen.
Därav att många tycker en förening med låga lån och låg månadsavgift känns mer attraktiv. Även med ett lite högre pris för själva lägenhetsköpet.
För då hade det varit svårt att sälja bostadsrätten, känns bättre att köpa sin etta för 2 milj i stället för 3.M Micke_Göteborg skrev:
De flesta känner nog knappt till att föreningen har en skuld, eller hur stor den är.
Som Peter skriver så är alltför många okunniga om föreningens lån. Dock är det nog inte så dumt med lite lån på föreningen och lite på br-innehavarna. Om lägenheterna blir för dyra blir de också svårare att sälja i nästa led (tänk att köparna tittar på pris per kvadratmeter och inte tar hänsyn till föreningens lån). Blir det svårt att sälja i andra hand kan man sälja tillbaka till föreningen, vilket blir en mer eller mindre tung kostnad för föreningen och därmed övriga boende.
Tack alla för svaren!
Här i nordvästra Stockholm har det de senaste åren sålts parhus som brf i prisklassen 5,5 milj. I många fall har dessutom föreningen lån på ca 1 milj, vilket innebär att totalpriset blir ca 6,5 milj. För de pengarna hade man fått en rejäl villa. Som någon skrev tidigare, det är nog ganska vanligt att köparen inte tittar så noga på föreningens lån.
Är det 1 M / hus då? Så föreningens totala belåning är 0,5M *antal Br?
Den meningen går inte ihop för mig. Står inte brf för bostadsrättsförening?
Därför att inga personer skulle vilja köpa om de ser vad det egentligen skulle kosta. Det är mer fördelaktigt för en privatperson (avdrag för räntor) än att ha lån än att en brf har lånen, under förutsättning att privatpersonen får låna pengarna.M Micke_Göteborg skrev: