tveksam badrumsrenovering anledning att sänka budet?
Hej!
Har idag besiktigat huset vi ska köpa.
Det som gör att vi tvekar lite är att badrummet har våtrumstapet på överdelen av väggen och på underdelen sitter det bröstpanel. När jag frågade mäklaren på visningen om våtrumstapet går hela vägen till golvet så sa han att den gjorde det och att bröstpanelen satt på våtrumstapen. Det står idag en duschkabin i badrummet med röret rakt ner i brunnen.
Våran tanke var att riva ner bröstpanelen Iom att det fanns tapet hela vägen då vi måste sätta in ett badkar ist för duschkabinen.
Nu kom det fram att det bara är våtrumstapet fram till bröstpanelen och att det inte finns nått fall till brunnen plus att den inte byttes när ägaren gjorde om badrummet 2007. Det är väldigt osäkert om det ens finns nån fuktspärr.
Ägaren är idag en änka som inte har koll på vad och hur saker gjordes och det finns inte några dokument på arbetet vilket gör det hela väldigt osäkert för oss och i försäkringssyfte.
Vi känner att badrummet idag inte är funkionellt som ett badrum då risken för fuktskador är stor om det kommer vatten på väggarna och golvet.
Vi känner att det måste åtgärdas omgående.
Är det ett skäl till att pruta ner vårat bud för vad det skulle kosta och göra iordning badrummet?
Har idag besiktigat huset vi ska köpa.
Det som gör att vi tvekar lite är att badrummet har våtrumstapet på överdelen av väggen och på underdelen sitter det bröstpanel. När jag frågade mäklaren på visningen om våtrumstapet går hela vägen till golvet så sa han att den gjorde det och att bröstpanelen satt på våtrumstapen. Det står idag en duschkabin i badrummet med röret rakt ner i brunnen.
Våran tanke var att riva ner bröstpanelen Iom att det fanns tapet hela vägen då vi måste sätta in ett badkar ist för duschkabinen.
Nu kom det fram att det bara är våtrumstapet fram till bröstpanelen och att det inte finns nått fall till brunnen plus att den inte byttes när ägaren gjorde om badrummet 2007. Det är väldigt osäkert om det ens finns nån fuktspärr.
Ägaren är idag en änka som inte har koll på vad och hur saker gjordes och det finns inte några dokument på arbetet vilket gör det hela väldigt osäkert för oss och i försäkringssyfte.
Vi känner att badrummet idag inte är funkionellt som ett badrum då risken för fuktskador är stor om det kommer vatten på väggarna och golvet.
Vi känner att det måste åtgärdas omgående.
Är det ett skäl till att pruta ner vårat bud för vad det skulle kosta och göra iordning badrummet?
Varför pruta? Du kunde säkerligen misstänka att det fanns problem...
Jag är allergisk mot att pruta efter att man vunnit...
Om du duschar i duschkabinen så bli det minimal fuktpåverkan.... Förutsatt att det är en riktig kabin som har ett eget golv...
Jag är allergisk mot att pruta efter att man vunnit...
Om du duschar i duschkabinen så bli det minimal fuktpåverkan.... Förutsatt att det är en riktig kabin som har ett eget golv...
Jag skulle säga att det inte är skäl att pruta.
Ni har köpt ett hus med duschkabin; i 9 fall av 10 står där av en anledning. Avsaknad av fall kunde lätt ha upptäcks om ni kikat in under duschkabinen. Att badrummet gjordes 2007 med den standarden ni beskriver borde ha gjort er uppmärksamma på att det kanske inte uppfyller branschkraven.
Ni har köpt ett hus med duschkabin; i 9 fall av 10 står där av en anledning. Avsaknad av fall kunde lätt ha upptäcks om ni kikat in under duschkabinen. Att badrummet gjordes 2007 med den standarden ni beskriver borde ha gjort er uppmärksamma på att det kanske inte uppfyller branschkraven.
Det som ju möjligen skulle gå att hänga upp en prutning på här, är ju att mäklaren givit en felaktig information om vad som finns bakom panelen.
Men även om det hade funnits våtrumsmatta bakom panelen, så hade den ju blivit punkterad av spik osv från panelen. Så att man skulel kunna riva panelen och ändå ha ett tätskikt hade inte fungerat.
Med det utförande du beskriver så gissar jag att det är plastmatta på golvet. Den är i så fall tätskikt, OM den är korrekt utförd.
För att lösa situationen så kan ni ta dit en firma som får sätta våtrumsmatta på hela väggarna, det är inte jättedyrt. Då fr du den standard du hade räknat med, efter borttagning av panelen.
Men även om det hade funnits våtrumsmatta bakom panelen, så hade den ju blivit punkterad av spik osv från panelen. Så att man skulel kunna riva panelen och ändå ha ett tätskikt hade inte fungerat.
Med det utförande du beskriver så gissar jag att det är plastmatta på golvet. Den är i så fall tätskikt, OM den är korrekt utförd.
För att lösa situationen så kan ni ta dit en firma som får sätta våtrumsmatta på hela väggarna, det är inte jättedyrt. Då fr du den standard du hade räknat med, efter borttagning av panelen.
Kan bara hålla med hempularen om att det måste stått klart för TS, att om man tar ner bröstpanelen så kommer det att finnas skador efter spik/skruv eller annan uppfästning i bakomliggande material oavsett vad där sitter. Så att pruta på ett överenskommet pris för att man kommer på i efterhand att man vill ändra på badrummet är inte ett snyggt beteende.
Personligen skulle jag som säljare bett er fara och flyga.... ;-)
Personligen skulle jag som säljare bett er fara och flyga.... ;-)
Om man i förväg misstänker skador, felaktig renovering m.m bör man skriva in en besiktningsklausul i kontraktet där det skall framgå att om besiktningsmannen hittar skador över ett visst belopp kan köpet hävas eller säljaren göras ansvarig för att sänka köpeskillingen eller betala ev renovering. Rent juridiskt, min åsikt, är det närmast omöjligt att få rätt annars, försöka få säljaren sänka priset är nästan lika omöjligt...
Som jag tolkar första inlägget så är det just en besiktningsklausul, och resonemang om resultatet av den besiktningen som tråden handlar om.
Men en besiktningsklausul skall numera vara s.k öppen. Det innebär att det skall inte finnas några villkor i den om att bara fel av vis type, eller kostnad skall ge en möjlighet till hävning av avtalet. Utan en korrekt bes. klausul skall ge köparen rätt att inom villkorstiden (oftast 2- 3 v) häva köpet oavsett vad man kommer fram till vid besiktningen.
Problemet med vilkorade klausuler är att det uppstår tolkningstvister både om vad som överhuvudtaget är ett fel, och om hur man skall beräkna åtgärdskostnaden, dvs. om felet kvalar in för att tillåta hävning. Därför skall man numera skriva öppna klausuler, som i praktiken är en "ångervecka" eller två.
Dessutom skall man aldrig skriva en bes. klausul som tvingar ägaren att åtgärda felet. För säljaren kan det bli katastrof. Antag att bes. mannen hittar ett bagatellartat fel som bara går att åtgärda korrekt genom att riva huset och bygga upp det igen, eller något annat inte fullt lika extremt.
Men även för köparen leder det ofta till problem om säljaren skall åtgärda upptäckta fel. Säljaren kan då välja en extrem budget åtgärd, eller helt enkelt strunta i att åtgärda. Så fort villkortioden har gått ut så är köapren bunden att köpa huset ändå, och får då istället processa med säljaren om del dåliga/felaktiga/uteblivna åtgärden. Utan förhandla fram en prissänkning, blir man inte övverens så nyttjat man rätten att häva i bes. klausulen.
men som sagt en köpare som missbrukar bes. klausulen till att bara pruta, alltså förhandlar ner priset för obefintliga eller på annat sätt orimliga fel, riskerar ju att säljaren vägrar. Då kan säljaren iofs. inte hoppa av affären, det är bara köparen som har "ångervecka", men säljaren kan välja att totalvägra alla former av förhandling, och låta köparen hoppa av för att sedan sälja till en seriös köpare.
Men en besiktningsklausul skall numera vara s.k öppen. Det innebär att det skall inte finnas några villkor i den om att bara fel av vis type, eller kostnad skall ge en möjlighet till hävning av avtalet. Utan en korrekt bes. klausul skall ge köparen rätt att inom villkorstiden (oftast 2- 3 v) häva köpet oavsett vad man kommer fram till vid besiktningen.
Problemet med vilkorade klausuler är att det uppstår tolkningstvister både om vad som överhuvudtaget är ett fel, och om hur man skall beräkna åtgärdskostnaden, dvs. om felet kvalar in för att tillåta hävning. Därför skall man numera skriva öppna klausuler, som i praktiken är en "ångervecka" eller två.
Dessutom skall man aldrig skriva en bes. klausul som tvingar ägaren att åtgärda felet. För säljaren kan det bli katastrof. Antag att bes. mannen hittar ett bagatellartat fel som bara går att åtgärda korrekt genom att riva huset och bygga upp det igen, eller något annat inte fullt lika extremt.
Men även för köparen leder det ofta till problem om säljaren skall åtgärda upptäckta fel. Säljaren kan då välja en extrem budget åtgärd, eller helt enkelt strunta i att åtgärda. Så fort villkortioden har gått ut så är köapren bunden att köpa huset ändå, och får då istället processa med säljaren om del dåliga/felaktiga/uteblivna åtgärden. Utan förhandla fram en prissänkning, blir man inte övverens så nyttjat man rätten att häva i bes. klausulen.
men som sagt en köpare som missbrukar bes. klausulen till att bara pruta, alltså förhandlar ner priset för obefintliga eller på annat sätt orimliga fel, riskerar ju att säljaren vägrar. Då kan säljaren iofs. inte hoppa av affären, det är bara köparen som har "ångervecka", men säljaren kan välja att totalvägra alla former av förhandling, och låta köparen hoppa av för att sedan sälja till en seriös köpare.
På din beskrivning verkar det inte som att det s.k. "badrummet" egentligen ens är byggt med ambitionen att vara ett regelrätt våtrum. Träpanel ända ner mot golvet, inget fall och duschkabin är ju tydliga tecken, där den första och sista saken är sådant du direkt ser redan vid visningen. (En duschkabin ansluten direkt ner i en golvbrunn får mig veterligen användas i ett icke-våtutrymme då den s.a.s. är sitt egna "våtutrymme").
Precis som redan sagts gör det ingen praktisk skillnad om våtrumstapeten fortsatte bakom träpanelen eller inte, då den i och med träpanelen då ändå skulle varit duktigt perforerad och inte fylla någon tätfunktion längre. och bröstpanel i trä - som jag antar går ända ner till golvet - fungerar ju inte heller mot ett blött golv.
Som sagt, att detta inte är ett våtutrymme och inte heller är byggt som ett sådant känns väldigt uppenbart redan vid en första anblick, även om man inte är besiktningsman. Det ni (åtminstone teoretiskt) skulle kunna yrka på är därför inte prisnedsättning motsvarande att bygga om det till ett våtutrymme (för det har ni inte köpt), utan rent krasst endast den prisskillnad en perforerad våtrumstapet bakom träpanelen skulle utgöra....:eek:
Precis som redan sagts gör det ingen praktisk skillnad om våtrumstapeten fortsatte bakom träpanelen eller inte, då den i och med träpanelen då ändå skulle varit duktigt perforerad och inte fylla någon tätfunktion längre. och bröstpanel i trä - som jag antar går ända ner till golvet - fungerar ju inte heller mot ett blött golv.
Som sagt, att detta inte är ett våtutrymme och inte heller är byggt som ett sådant känns väldigt uppenbart redan vid en första anblick, även om man inte är besiktningsman. Det ni (åtminstone teoretiskt) skulle kunna yrka på är därför inte prisnedsättning motsvarande att bygga om det till ett våtutrymme (för det har ni inte köpt), utan rent krasst endast den prisskillnad en perforerad våtrumstapet bakom träpanelen skulle utgöra....:eek:
Jag vill inte vara lika kategorisk 
Om det framkommit ny information som påverkar priset är det läge att förhandla - det är i vart fall min grundprincip. Besiktningen är ju just till för att kolla på husets tekniska skick, det är sällan det är möjligt att göra ordentligt vid en visning. Dessutom är det få husköpare förunnat att besitta den kompetensen, särskilt förstagångsköpare.
Jag håller med om att det finns flera tecken på att badrummet är tveksamt, men återigen så är det ju just det som besiktningen är till för att utreda. Budgivningen är ju bara en intresseanmälan, den är ju inte ens bindande.
Om badrummet byggdes om 2007 så gällde GVKs utgåva som kom i mars 2006, där är det OK att behålla brunnen förutsatt att vissa kriterier var uppfylla:
1. https://www.gvk.se/branschregler/golvbrunn/gamla-golvbrunnar
2.
Fall i badrummet ska det vara, även om det är byggt 2007. Detta är alltså ett fel och som jag skrev tidigare inget som man kan förväntas upptäcka vid visningen.
3.
Tätskiktet är felaktigt på väggarna. Panelen kunde mycket väl varit limmad på väggmattan, den måste inte spikas - därför var TS fråga till mäklaren klart berättigad.
Sammantaget är det alltså minst två, och kanske fler, fel i badrummet som blivit kända vid besiktningen. Eftersom det står en duschkabin där så är risken för skador minimal men likväl så är utrymmet behäftat med fel.
Vad är detta då "värt"? Ja, det är subjektivt. Om vi ponerar att det kostar 100 tkr att renovera badrummet, om vi säger att det beräknas hålla 20 år (det är lågt räknat) så har vi ett restvärde på 50 tkr. Nu är badrummet fullt fungerande i och med duschkabinen så säg att det är hälften av det som skulle utgöra grund för prutning. 25 tkr alltså.
Nu ska ni väga in två saker:
1. Hur mycket 25 tkr är i förhållande till köpesumman, är det affärsmässigt att pruta 25 tkr i en affär på kanske flera miljoner?
2. Hur gärna ni vill ha huset - som tidigare skrivits så ska man fundera både en och två gånger på vad ett sänkt bud kan innebära.
En svensk frågar: Hur mycket kostar det?
En smålänning frågar: Kostar det något?
En västgöte frågar: Om det kostar något, vad ska då jag betala?
Jag är själv infödd Västgöte och snål som fan
Om det framkommit ny information som påverkar priset är det läge att förhandla - det är i vart fall min grundprincip. Besiktningen är ju just till för att kolla på husets tekniska skick, det är sällan det är möjligt att göra ordentligt vid en visning. Dessutom är det få husköpare förunnat att besitta den kompetensen, särskilt förstagångsköpare.
Jag håller med om att det finns flera tecken på att badrummet är tveksamt, men återigen så är det ju just det som besiktningen är till för att utreda. Budgivningen är ju bara en intresseanmälan, den är ju inte ens bindande.
Om badrummet byggdes om 2007 så gällde GVKs utgåva som kom i mars 2006, där är det OK att behålla brunnen förutsatt att vissa kriterier var uppfylla:
1. https://www.gvk.se/branschregler/golvbrunn/gamla-golvbrunnar
OM det är fallet så ger det inte skäl att pruta, om det inte är fallet så finns det anledning att förhandla.
2.
Fall i badrummet ska det vara, även om det är byggt 2007. Detta är alltså ett fel och som jag skrev tidigare inget som man kan förväntas upptäcka vid visningen.
3.
Tätskiktet är felaktigt på väggarna. Panelen kunde mycket väl varit limmad på väggmattan, den måste inte spikas - därför var TS fråga till mäklaren klart berättigad.
Sammantaget är det alltså minst två, och kanske fler, fel i badrummet som blivit kända vid besiktningen. Eftersom det står en duschkabin där så är risken för skador minimal men likväl så är utrymmet behäftat med fel.
Vad är detta då "värt"? Ja, det är subjektivt. Om vi ponerar att det kostar 100 tkr att renovera badrummet, om vi säger att det beräknas hålla 20 år (det är lågt räknat) så har vi ett restvärde på 50 tkr. Nu är badrummet fullt fungerande i och med duschkabinen så säg att det är hälften av det som skulle utgöra grund för prutning. 25 tkr alltså.
Nu ska ni väga in två saker:
1. Hur mycket 25 tkr är i förhållande till köpesumman, är det affärsmässigt att pruta 25 tkr i en affär på kanske flera miljoner?
2. Hur gärna ni vill ha huset - som tidigare skrivits så ska man fundera både en och två gånger på vad ett sänkt bud kan innebära.
En svensk frågar: Hur mycket kostar det?
En smålänning frågar: Kostar det något?
En västgöte frågar: Om det kostar något, vad ska då jag betala?
Jag är själv infödd Västgöte och snål som fan
Visst skulle man kunna ha anat detta, eller till och med själv upptäckt det redan på visningen. Men samtidigt. Inte ska man behöva vara semibyggexpert för att köpa ett hus. Har mäklaren inte framhållit att badrummet är utdaterad/dåligt gjort så utgår jag från att huset är utsatt till ett pris som motsvarar ett hus med ett korrekt badrum. Det är ju detta man har besiktningsman till, Och det är först vid besiktningen som detta har framkommit. Om mäklaren vid visning/i annons fått det att låta som att badrummet är ok så tycker jag visst att det bör finnas prutmån.
Tycker det i många trådar rankas ner på köpare som inte har full koll på allt om fall, punkterade tätskick etc. Vi kunde inte heller så mkt om hus och byggnation när vi köpte vårt. Man har lärt sig mycket. Idag hade jag själv sett de saker som vår besiktningsman upptäckte men som förstagångs köpare är det inte så lätt.
Tycker det i många trådar rankas ner på köpare som inte har full koll på allt om fall, punkterade tätskick etc. Vi kunde inte heller så mkt om hus och byggnation när vi köpte vårt. Man har lärt sig mycket. Idag hade jag själv sett de saker som vår besiktningsman upptäckte men som förstagångs köpare är det inte så lätt.
Du har helt rätt i detta. Alla vet vi olika mycket och väger in olika saker.olofh skrev:
Mitt svar ovan - som kanske uppfattades som lite väl kategoriskt - var mer skrivet utifrån hur det krasst med största sannolikhet kommer att tolkas och uppfattas när/om ni kommer till den tråkiga diskussion där ni hamnar bland vilka sakliga/konkreta/juridiska skäl som skulle kunna motivera en prutning.
Tyvärr går detta inte alltid hand i hand med hur man uppfattat saker, och ofta tycker köparen det är orättvist och att det läggs orimligt mycket kunskapskrav på dennes axlar vid ett husköp. Jag håller med om det, i synnerhet som en föstagångsköpare som har sitt första möte med en mäklare inte har lätt att inse att denna person är 100% betald av säljaren, sällan är mer pålitlig än en dammsugarförsäljare och kan prata på nästan bäst de vill utan att behöva stå för sina muntliga utfästelser.
Men för att vara konstruktiv: En sak som inte kanske varit uppe - vad står det exakt i ert köpekontrakt om "badrummet" ? Kan/vill du lägga ut det ?
Håller annars med "mexitegel" tillfullo om reglerna för att renovera badrum o.s.v., men är det inte benämnt som "badrum"/"våtrum" utan kanske bara toalettutrymme gäller nog inte GVK:s regler lika automatiskt.
Redigerat:
Priset är väl satt till vad man anser det vara värt med det skick som huset är i och med hänsyn till prisbilden i området. I detta fallet finns det ett utrymme med en duschkabin och panel på väggen vilket var enkelt att se och också det som TS bjudit på. Nu vill TS ändra på utförandet och också riva ner delar av den vägg som visades upp för TS innan budgivningen.olofh skrev:
Det krävs inte att man är byggexpert eller har ett ovanligt högt intellekt för att förstå att om man river ner en panel på väggen kommer det att skada underliggande skikt oavsett om det är en våtrumstapet, gummimatta eller ett modernt folietätskikt. Och det är då lätt att förstå att det då pga skadorna inte längre, oavsett vad som fanns bakom panelen, inte skulle gå att använda rummet för en helt annan användning än den som förespeglades på visningen genom att TS fick se rummet.
Om TS fortsätter att använda rummet och duschen som TS har budat på, för det är ju det som affären faktiskt gäller och inte ett badrum med badkar, så kommer det säkert att fungera många år ytterligare. Jag kan tyvärr inte se någon skillnad på om det är en förstagångsköpare eller en som köper ett hus för tionde gången, båda är köpare med samma ansvar för sitt handlande så detta anser jag personligen inte är skäl för att man skall ta speciell hänsyn till i en affärsuppgörelse.
