Två ganska olika avstyckningsalternativ

1k läst  10 svar

  1. J
    Medlem Nivå 1
    (hittade ingen självklar avdelning för avstyckningsfrågor, men det känns hyfsat relaterat till bygglov)

    Går det att få vettig hjälp av kommun eller Lantmäteri för att kunna avgöra vilket av två avstyckningsalternativ som är värt att satsa på? Går det rent av att presentera det ena som en andrahandsplan när man ansöker formellt om lantmäteriförrättning/avstyckning och låta proffsen granska argumenten utan att det blir svindyrt?


    Gäststugan på min fastighet har bygglov från 1976, men har senare utökats, sannolikt som svartbygge. Mina tio på platsen bör garantera att den gamla synden är preskriberad och kommunen anser att stugan idag kan vara så stor som 26 kvm, utan att se något konstigt i detta. Faktisk uppvärmd total boyta är 22-23 kvm = trygg marginal över dagens minimumkrav för permanentbostad på 21 kvm. Stugan har dusch, toa och komplett kök, samt har varit uthyrd som permanentbostad näst intill kontinuerligt de tio år jag ägt fastigheten, vilket jag kan styrka med hyreskontrakt. Stugans placering är minst lika bra som övriga hus i området vad gäller avstånd till landsväg, tillgänglighet m.m. Eftersom stugan är så väldokumenterat testad som permanentbostad med befintliga VVS-resurser hoppas jag detta ska ge en god grund för att bevilja en avstyckning trots att en bonde i närhetet exploaterat området så att kommunen sagt stopp.

    Nu till den egentliga huvudfrågan:
    Jag ser två ganska olika alternativ för hur den nya tomtgränsen dras. Den lösning jag föredrar ger två långsmala tomter, där den smalare av dem får en midja på mitten. Orsakerna till detta är att placera elstolpe, vattentäkter, en stödmur av betong samt en grusväg på bästa sätt för funktionernas skull. Det för mig viktigaste med detta är dock att stamfastighetens garage/förråd tillfaller den nybildade fastigheten kring den lilla gäststugan. Det stora bostadshuset kan enkelt ges ett garage i en befintlig biyta på markplan/källarplan. Eftersom nästan all tomtmark är på en bergssluttning skulle denna indelning ge en slags naturlig terassering, med en nedre och en övre fastighet som skiljs åt av grusvägen. Olika servitut kommer dock behövas. Det jag oroar mig över är att Lantmäteriet eller kommunen kommer ha synpunkter på mer långsmala tomter än de vanligast förekommande.

    Om "terassindelningen" av någon anledning inte är värd att satsa på återstår ett närmast motsatt alternativ, där indelningen får gå längs med bergets sluttning och garaget/förrådet då tyvärr måste tillfalla stamfastigheten. Även denna lösning kräver några servitut och har en del detaljfrågor, men resulterar i två till formen mer "normala" villatomter. Detta är en för MIG mycket sämre lösning, men jag har inte råd att slösa stora pengar på utredning av något som har liten chans att lyckas.

    Alltså, om det går att presentera ärendet med en "plan B" utan att det riskerar att bli lika dyrt som två helt separata ärenden, vill jag inte missa chansen att få det jag helst vill ha. I annat fall måste jag tyvärr satsa på det tråkigare men kanhända säkrare alternativet.
     
  2. KnockOnWood
    Husägare · Nivå 25
    Tja, inte lätt att ha synpunkter på utan minsta lilla plankarta/skiss/ritning.

    Men jag kan roa dig med att berätta att jag ett tag hade ett hus som stod på en 10mx42,5m tomt.
    Alla sju tomterna på vår gata var 10m breda. Och husen var 8m breda :)
     
  3. J
    Medlem Nivå 1
    Hur länge sedan är det de långsmala tomterna bildades? Villaområde eller landsbygd? Andra omständigheter som kan ge mig argument för varför långsmala tomter inte är ett problem? Jag samlar all info, även skärmdumpar av tomtkartor jag tycker stärker min sak. En ungefärlig adress vore intressant! Långsmala tomter med kortsidan mot gatan och husen så man nätt och jämnt kan runda det är ju inte alls ovanligt i mer tätpackade villaområden, men det är nog ett svagt argument på landsbygden där kommunen inte vill att det "förtätas" allt för mycket.

    Ska försöka ordna en tomtkarta att posta här med de två alternativen inritade, men så som marken lutar nästan överallt är det ändå svårt att förmedla en god uppfattning. En detalj som krånglar till det är att kommunen envist kräver minst 2000 kvm vid nybildning av fastighet. Att det finns äldre fastigheter med nedåt 600-700 kvm tomt i närområdet är inte värt något idag. Man vill att det "ska va normaaaalt" här, och det mantrat tjatas om allt möjligt så det blir svårt att skapa något annorlunda. Det är praktiskt taget omöjligt för unga vuxna och ensamstående äldre att bosätta sig på landsbygden utan att ha ovanligt gott om pengar. Det är också svårt att bygga ekologiskt/ekonomiskt och resurssnålt. Kraven på vattentäkter och avlopp vid nybyggnation är löjligt överdrivna. Jag vill skapa något vettigt att lämna efter mig till sonen och hans garagehobby.

    Planen är att ägna de närmaste 1-2 åren till ett gediget förarbete så handläggarna hos Lantmäteriet och kommunen bekvämt kan ta ställning till ärendet och känna att de tar en förhållandevis liten personlig risk om de skriver på och godkänner.
     
  4. J
    Medlem Nivå 1
    Bergssluttningen börjar nästan nere vid landsvägen i sydost på kartan och stiger upp mot skogen i nordväst (övre vänstra hörnet). Nivåskillnaden är nog åtminstone 15 meter. Det finns två tydligt terrasslika platåer som delar in tomten. Gästtugan och stora bostadshuset ligger på var sin sådan "terrass" med marken kring gäststugan några meter lägre. Gäststugan ligger sedan några meter högre än landsvägen. Mellan stugan och det stora garaget/förrådet i norr växer sig platån högre ovanför vägen.

    Alternativet med de långsmala tomterna har en tydlig midja som tjänar två syften. -Dels ser det till att trekammarbrunnen tillfaller stamfastigheten, dels "räddar" det viktiga kvadratmetrar så att stamfastighetens tomt med god marginal kan nå upp till de 2000 kvm kommunen kräver som ett minimum. Total tomtarea idag är ca 5000 kvm så det finns marginaler att laborera med.

    Grusvägen som delar tomten och separerar gäststugan från stora huset är i sig ett slags terrass med en tydlig "mellannivå". Från garaget i nordost sträcker sig en drygt metern hög stödmur av betong mot sydväst fram till grusvägen som den sedan följer till ungefär hälften av stora huset. Precis framför stora huset finns även där en platå med en högsta nivå på över två meter. Grusvägen är det som förbinder de olika nivåerna och gör att fastigheten inte är helt hopplös.

    Båda avstyckningsalternativen ger båda fastigheterna smidig och oförändrad passage till landsvägen. Den lilla grusvägen som sedan minst 100 år går över marken nyttjas dagligen av grannfastigheten i sydväst, samt får enligt servitut även nyttjas av ytterligare en granne längre bort. Oavsett vilken avstyckning som vinner kommer det krävas servitut för vägen, vilket inte borde vara något problem då det faktiska nyttjandet inte förändras.

    Den blå pricken är vattentäkten (djupborrad brunn) som gäststugan är ensam om att nyttja. Grusvägen skiljer brunnen från stugan och i "terrassalternativet" kostar det troligen för mycket tomtmark att dra tomtgränsen så brunnen inkluderas. Tillgången till vatten kan då lösas med servitut, men servitut krävs ändå annars för vägen. Stora huset har vatten via en grävd brunn samt ledning från grannfastigheten i sydväst och för det senare finns sedan länge nyttjandeservitut.

    Gäststugan är alltså självständig vad vattentäkter beträffar, men delar infiltrationsbädd med det stora huset, vars trekammarbrunn ligger på en nivå 1-2 meter högre upp än stugan. Stugan har därför komposteringstoalett, vilket tycks vara en lösning kommunen KRÄVT i modern tid av ett helt äldre stugområde i närheten (pga övergödningsrisk i närliggande sjö). Att min gäststuga inte har vattenspolande toalett tycker jag mig alltså ha goda argument för att behålla.

    Om "terrassalternativet" inte är värt att satsa på förloras det värdefulla garaget men tomterna blir mer kompakta/kvadratiska. För att nå upp till kommunens krav på minst 2000 kvm tomtmark anser jag det vara bättre att stugan ges tillgång till den stora skogen genom en smal remsa uppför bergssluttningen förbi vattentäkten, och som då skulle separera stamfastigheten helt från grannfastigheten. Alternativet är att ta en större del av den nedre platån till stugan, men det riskerar att inkräkta mer på stamfastigheten visuellt utan att ge något positivt tillbaka.

    Det framgår kanske inte så väl av tomtkartan, men faktum är att gäststugan trots närheten (25-30m) till stora bostadshuset har ett läge som inte känns ett dugg inkräktande. Terasseringarna och träd skiljer naturligt av tomten och stora huset har sina fönster på så hög nivå att utsikten inte störs av stugan. Båda avstyckningsalternativen bör ge två fastigheter som fungerar väl utan att störa varandra.

    Om alternativet där garaget/förrådet i nordost tillfaller stugan innebär det förstås en förlust för det stora bostadshuset, men det vore då en enkel sak att montera en garageport i markplan på stora bostadshusets tillbyggnad, där det idag är biyta/kontor/bastu. Stora garaget/förrådet är byggt på 40-talet och byggnadens skick är sådant att pengavärdet är lågt. Omfattande renovering behövs. Jag behöver ändå fundera på hur de båda avstyckningsalternativen påverkar försäljningsvärdet hos stamfastigheten i framtiden, men det är sannolikt ändå "terrassalternativet" där stora garaget tillfaller gäststugan som är det jag självklart vill satsa på om det verkar möjligt att lyckas med.

    Pengar finns undanstoppade för en "normal" lantmäteriförrättning, men kostnaden kan variera mycket av hur komplicerat ärendet blir. Av den anledningen antar jag det är klokt att jag själv sätter mig in i hur lantmäteri och kommuner brukar resonera. I värsta fall kan de ha argument som helt omöjliggör BÅDA mina alternativ, och DET är min absolut största skräck.
     
  5. KnockOnWood
    Husägare · Nivå 25
    Detta var nära centrum i staden, i ett av de snofsigare områdena. Så här ser det ut på kartan:
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    upload_2019-2-26_11-52-19.png


    Men det hela var planerat och byggt i slutet på 1960-talet. Kanske man inte skulle gjort så idag.
    https://www.hitta.se/kartan!~57.665...75!q=Påvelund Västra Frölunda!t=single!st=plc
     
    • Laddar…
  6. R
    Medlem · Nivå 8
    Det förekommer dialog under ärendets gång. LM ska se till att fastigheten blir ändamålsenlig. Det betyder att de kan justera vart gränserna hamnar så det inte blir exakt efter något av dina alternativ. Men om de önskemål du har fungerar som likvärdiga enligt deras bedömning kommer det som du önskar. De kommer att ge återkoppling om vad deras bedömning är innan de beslutar.

    Tror ett bättre sätt att göra är att skriva vad du vill uppnå med avstyckningen. Och där prioritera vad som är viktigast om inte allt kan uppnås.
    1 två tomter vilka ska vara minst 2000 (plankrav) till varje bostadshus
    2 garaget på huset X tomt
    3 brunnen a till hus X (på egen mark eller genom servitut)
    4 avloppsanläggning b till hus Y (på egen mark eller genom servitut)
    5 mer önskemål?
    6 annat befintligt som du vet behöver skrivas servitut om: d, e, f.
    Sen kan du lägga egna förslag på linje (en eller flera) som tillägg på en karta om du vill det.

    En sak som de också bryr sig om är att det blir enkla gränser. Krokighet kan motiveras ibland, t.ex. om man följer en väg eller markant terrängelement. Annars ska det vara rakt med så få brytpunkter som möjligt. Tror midjan kommer ses som dålig. Blir nog hellre fler servitut än att få in brunn och avlopp på egen mark.

    Jag tror på
    1 rak linje till en punkt bakom garaget
    2 följa insidan av vägkanten
    3 följa vägkanten och sedan bryta av för att passera bakom garaget (hörn vid vägkröken och i höjd med byggnadens hörn)
    4 linje på tvärs som i andra förslaget (förmodligen bäst med bara ett hörn)

    1 och 2 skulle eventuellt kunna kombineras med servitut på marken för garaget. (om det inte ses som att kringå planens storlekskrav? värt att föreslå ifall ytan hindrar lösningar där det kommer på egen mark) Eller utrymme för underhåll bakom om linjen måste nära för att klara storleken i alt 1.
     
    • Laddar…
  7. J
    Medlem Nivå 1
    Något som nyligen slog mig är att eftersom bygglovet för stugan (1976) benämner den som "Gäststuga/lekstuga" behöver jag kanske på något sätt uppgradera dess formella status till "permanentbodtadshus" eller motsvarande? Under en lantmäteriförrättning/avstyckning antar jag man kommer kolla att det inte är t.ex. ett garage, förråd eller lekstuga kunden vill försöka bilda ny fastighet omkring, och enklast kollas väl det hos berörd kommun via bygglovspapper om sådana finns. Rör det sig om ett äldre bostadshus, t.ex. 150 år gammalt torp, antar jag man gör ett hembesök för att kolla om byggnaden duger att kallas för permanentbostadshus. Vem som helst som ser min stuga med egna ögon begriper att det är ett bostadshus och inget annat, men jag ser en stor risk att Lantmäteriet ringer kommunen, avslutar ärendet och skickar mig en faktura på ingenting så snart kommunen svarar att "näää, det där är en gäststuga/lekstuga!".

    Är det stadsbyggnadskontoret jag ska anmäla stugans ändrade användning till? Finns det risk att jag åker på att betala tio års diff i taxeringsvärdet bara för att fattat att det formellt är en lekstuga/gäststuga först när jag skickade efter det gamla bygglovet? Hur länge stugan använts som bostadshus och när den olovligt byggdes ut har jag ingen aning om, och då förra ägaren sannolikt inte längre lever finns ingen jag kan fråga. En grov gissning är minst 20 år från idag räknat.
     
  8. R
    Medlem · Nivå 8
    Det ska du absolut inte göra. Dessutom skulle du få nej av kommunen om du gjorde det, eftersom de inte tillåter två bostadshus på tomten. För de kommer då pröva om du skulle få lov att ändra användningen idag, inte vid den tidpunkten då det gjordes. Du ska bara utgå ifrån att det har varit ett bostadshus "dölänge" och du inte vet något annat.

    Tills nyligen så värderade man bara det dyraste huset på småhusfastgheter. Så länge du inte har ljugit i deklarationen så behöver du knappast oroa dig för eftertaxering. Och SKV har ingen anledning att gå tillbaka och börja granska gamla ärenden bara för att du styckar av och söker bygglov.

    Det kommer garanterat inte att inträffa att LM avslutar ärendet på eget bevåg utan att ens kontakta dig först. Om de skulle bli tveksamma om huset och överväga att avslå så kommer du som minimum att få yttra dig om saken och kunna lägga fram dina argument innan de beslutar. Men bästa sättet att undika att de ens kommer på tanken att börja ifrågasätta och gräva i den saken är att själv agera som att det är en icke-fråga.
     
    • Laddar…
  9. J
    Medlem Nivå 1
    Tack för rådet Räknenisse! -Inte väcka den björn som sover alltså. Eftersom den gamla tanten jag köpte fastigheten av för snart tio år sedan själv nämnde att gäststugan är uppförd med bygglov eftersom Friggeboden inte ens var påtänkt då stugan byggdes, och storleken idag stämmer hyfsat väl med de 26 kvm bygglovshandläggaren berättade för mig i telefonen, samt att stugans utrustning vid tillträdet var sådan att den uppenbart var avsedd att bo i blir det inte svårt för mig att låtsas att jag aldrig haft några funderingar på om något skulle vara fel. Visserligen har jag nyligen beställt kopior på bygglovshandlingarna från 1976, och de säger 15 kvm, men när kommunen snällt svarar att stugan är 26 kvm har jag ju faktiskt ingen anledning att misstänka svartbygge. Om utbyggnaden gjorts olovligt har det skett före min tid och för mer än tio år sedan, sannolikt redan på 80-talet med tanke på skicket och stilen.

    För att utbyggnaden ska duga som boyta snarare än biyta behöver jag nog fixa innerfönster och öka isoleringen i väggarna på insidan något. Bygglovshandläggaren jag talade med tyckte inte det var något allt för fult så länge jag inte ökar byggnadsytan eller totalt ändrar fasaden, utan håller de väsentliga förbättringarna på insidan. I nuläget är endast 14 kvm av stugan vettig att värma upp, men även med bättre isolering i tillbyggnaden kan jag utan problem få över 21 kvm total uppvärmd boyta, och då ÄR det ju ett permanentbostadshus! -Tycker jag i alla fall.

    Så när timingen är rätt kontaktar jag helt enkelt endast Lantmäteriet och ber dem starta ett avstyckningsärende alltså? Sedan är ju frågan om de kommer fysiskt och hälsar på i ett tidigt skede, eller om de börjar med att fråga kommunen hur allt ser ut..? Jag har låtit stycka av mark från en tidigare fastighet jag ägt för många år sedan, men då var det med positivt förhandsbesked eller rent av ett bygglov som köparen ordnade. Hur ärendet brukar gå till väga när det marken som ska styckas av redan har ett bostadshus vet jag ju inte.

    Att man inte får ha två bostadshus på en småhustomt trodde jag var något gammalt knas från 80-talet, som revs upp som senast i samband med attefallshusens introduktion. -För ett Attefallshus som är inrett som permanentbostad och uppfyller konstens alla regler ÄR ju ett permanentbostadshus, och det är också tämligen väl bekräftat att även ett sådant Attefallshus är fullt möjligt att låta stycka av. Vad jag läst har dock ingen utnyttjat detta ännu, och just där jag bor har vi ju problemet med bonden som "överhettat" området. Min stuga har dock varit näst intill permanent bebodd många år innan bonden började stycka av och bebygga, och närområdets VA-resurser såväl som el har som sagt räckt till utan problem, t.o.m. i senaste sommarens tok-torka.

    Jag VET helt säkert att min lilla stuga kommer fungera utmärkt som "sitt eget" bostadshus även i framtiden, precis lika bra som de större grannhusen, frågan är ju bara hur jag bäst hjälper Lantmäteriet att komma fram till samma slutsats, och hur jag hanterar kommunens eventuella invändningar...?

    Ett annat bekymmer är att jag antingen måste lyckas få banken att lita på att jag klarar ekonomin om jag löser ut exfrun ur hela fastigheten, eller att jag lyckas övertala henne till att låta mig försöka stycka av INNAN vi bodelar.
     
  10. J
    Medlem Nivå 1
    Utöver risken att kommunen lyckas stoppa en avstyckning genom att envist hävda "det där är inget permanentbostadshus", är det något annat som kan diskvalificera huset? I det mesta är stugan ett aningen för stort attefallshus, men takhöjden är mindre än det Boverket idag kräver vid nybyggnation och toaletten har kanske inte riktigt plats för de 1300 millimetrarna att vända den där "standardiserade rullstolen" på. Dessutom är toalettgolvet 15-20 cm högre än golvet i övrigt. Men 1976 fick man ju bygga bostadshus så som min stuga är byggd, och det finns gott om små f.d. sommarstugor från samma tid som brukas som permanentbostäder (ofta till kommunernas förtret pga allt från avlopp till hemtjänst och skolskjuts).
     
  11. J
    Medlem Nivå 1
    Börjar bli lite förvirrad av att skriva på flera olika forum, men det för i alla fall projektet framåt. Ikväll fick jag mig en otäcking som jag först nu långt inpå natten tror mig ha lyckats avfärda. -Någon påpekade risken att få avstyckning nobbad på grund av närheten mellan stora villan och det lilla huset, som jag vill minnas endast är 23 meter. Detta är ganska lite med landsbygdsmått, men jag har nu funnit mängder av exempel på både äldre och bara några år gamla fastighetsbildningar där avståndet mellan husen är 20-25 meter, samt några få med under 20 meter. Alla nybildade fastigheter i mitt närområde har strax över 2000 kvm tomtyta, eller mer, vilket även kommer klaras i mitt fall. Tror jag kan släppa just denna orospunkt nu och försöka sova... :)

    Främsta orospunkterna är fortfarande om någon kan tycka att det lilla huset i sig av någon anledning inte duger som bostadshus, eller att kommunen kräver separat avlopp men vägrar ge bygglov/förhandsbesked till detta, eller att man ställer sina närmast bisarra krav på färskvattenkapacitet som gäller vid nybyggnation.
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: