Tomtkontrakt med villkor att bygga hus inom 2 år
Hej.
Nu har jag tyvärr inte tillgång till själva ordalydelsen i kontraktet.
Men frågan är den att om det i ett tomtköpskontrakt står att det måste vara uppfört ett bostadshus inom 2 år, vad betyder detta om det inte står ett hus klart där om två år, kanske ett halvt hus, bara ett garage eller en tom tomt.
Jag ahr pratat med en representant i kommunen, han menade att detta endast är till för att se till att tomterna inte ska bli spekulationsobjekt, alltså säljas vidare för fler pengar än dom gick för. Han lovade att det inte skulle bli tal om några åtgärder bara för att man inte kommit igång med byggandet aller inte kommit så långt.
Det beskedet är ju lite lugnande, men om det trots allt blir någon fnurra efter två år så är det ju tyvärr endast det som står i själva kontraktet som har juridisk bärighet, oavsett vad den trevlige mannen på byggnadsnämnden sa.
Måste det inte stå lite mer i kontraktet om hur olika uppkomna situationer ska lösas, t.ex. värdet (värdering) av ett färdigt garage, eller halvfärdigt hus.
Eller kan det vara så att det redan finns en rättspraxis om hur sådana här saker ska lösas...
Många virriga frågor, tankar och funderingar, hoppas ni kan hjälpa mig.
Nu har jag tyvärr inte tillgång till själva ordalydelsen i kontraktet.
Men frågan är den att om det i ett tomtköpskontrakt står att det måste vara uppfört ett bostadshus inom 2 år, vad betyder detta om det inte står ett hus klart där om två år, kanske ett halvt hus, bara ett garage eller en tom tomt.
Jag ahr pratat med en representant i kommunen, han menade att detta endast är till för att se till att tomterna inte ska bli spekulationsobjekt, alltså säljas vidare för fler pengar än dom gick för. Han lovade att det inte skulle bli tal om några åtgärder bara för att man inte kommit igång med byggandet aller inte kommit så långt.
Det beskedet är ju lite lugnande, men om det trots allt blir någon fnurra efter två år så är det ju tyvärr endast det som står i själva kontraktet som har juridisk bärighet, oavsett vad den trevlige mannen på byggnadsnämnden sa.
Måste det inte stå lite mer i kontraktet om hur olika uppkomna situationer ska lösas, t.ex. värdet (värdering) av ett färdigt garage, eller halvfärdigt hus.
Eller kan det vara så att det redan finns en rättspraxis om hur sådana här saker ska lösas...
Många virriga frågor, tankar och funderingar, hoppas ni kan hjälpa mig.
Är en sådan paragraf verkligen giltig, eller rättare sagt, kan man få lagfart om det finns en sådan paragraf i kontraktet?
Såvitt jag förstår så kan man inte få lagfart förrän alla villkor är upplösta, dvs det skall finnas en ovillkorlig affär som grund för lagfarten.
Såvitt jag förstår så kan man inte få lagfart förrän alla villkor är upplösta, dvs det skall finnas en ovillkorlig affär som grund för lagfarten.
Ofta när kommuner säljer tomter, och för att undvika spekulation är det så att arbetet måste vara påbörjat inom 2 år och sedan gäller vanliga regler beträffande bygglov (ofta fördigställt inom 5 år). Doch är det så (åtminstone i Göteborg) att när någon köpt en tomt från kommunal mark, bygger ett hus, kan han inte sälja det förrän huset är helt klart och är slutbesiktigat.
Jag vet inte hur det är med juridiken men vi har precis köpt en tomt som sålts ur den kommunala tomtkön till den person vi köpte tomten privat av. Banken krävde ett förköpsavträde av kommunen för att gå med på affären men det var inget problem. Kommunen fixade det. Och lagfart har vi fått på tomten.
Kommunen hyser Sveriges enda lastbilstillverkare och har ett lag som ligger sist (?) i Elitserien i hockey.
Kommunen hyser Sveriges enda lastbilstillverkare och har ett lag som ligger sist (?) i Elitserien i hockey.
Tack för alla svar.
Jag har fortfarande inte läst kontraktet, men jag har fått det uppläst i telefon.
Min första version var endast ungefärlig lydelse taget ur tjänstemannens minne.
Nu visade det sig att det inte längre stod något om två år.
Numera var lydelsen på ett ungefär, att köparen förbinder sig att uppföra ett bostadshus samt att tomten inte får säljas vidare obebyggd utan kommunens godkännande.
Det låter ju lite bättre.
Han nämnde något om det problematiska med att få lagfart på fastigheten om villkoren var fel skrivna, så det hade nog varit en anledning till att förändra och mildra lydelsen.
Jag har i vilket fall som helst förståelse för en konstruktion av detta slag. En kommun upplåter ju tomtmark (och tar ev på sig rätt stora kostnader för vägar och VA) av den enda anledningen att få fler bostäder i kommunen, så att förhindra ekonomisk spekulation är ju rätt rimligt.
Jag har fortfarande inte läst kontraktet, men jag har fått det uppläst i telefon.
Min första version var endast ungefärlig lydelse taget ur tjänstemannens minne.
Nu visade det sig att det inte längre stod något om två år.
Numera var lydelsen på ett ungefär, att köparen förbinder sig att uppföra ett bostadshus samt att tomten inte får säljas vidare obebyggd utan kommunens godkännande.
Det låter ju lite bättre.
Han nämnde något om det problematiska med att få lagfart på fastigheten om villkoren var fel skrivna, så det hade nog varit en anledning till att förändra och mildra lydelsen.
Jag har i vilket fall som helst förståelse för en konstruktion av detta slag. En kommun upplåter ju tomtmark (och tar ev på sig rätt stora kostnader för vägar och VA) av den enda anledningen att få fler bostäder i kommunen, så att förhindra ekonomisk spekulation är ju rätt rimligt.
Tycker fortfarande att det låter tveksamt ur lagfartssynpunkt. Att säljare (kommunen) skall ha rätt att lägga sig i framtida försäljning (mer än vi sin normala förköpsrätt) tror jag inte man kan ha om affären skall vara giltig.
Som exempel kan nämnas att Luleå kommun har en liknande skrivelse men där specificeras ett vite om 100000:- utgår vid försäljning av tomt innan byggnation är klar. Det har dock inte hindrat vissa från att ändå tjäna en hacka på affären.
Nu var det väldigt länge sedan jag byggde i Luleå men på den tiden kunde man få väldigt förmånliga lån på huset och där kommunen var involverad (det gällde villor på Hertsön) och då fanns det en spärr på tre år innan man kunde sälja utan 'bot'. Fixade man lånen själv var man inte bunden av denna klausul. Numera förmodar jag att inga kommuner går in och ger bankgarantier så då har man ändrat systemet som Uffe_Ulrika säger.
Men visst tycker jag det är rimligt att kommuner lägger en spärr för spekulationsbyggen på mark kommunen upplåtit till lågt pris.
Men visst tycker jag det är rimligt att kommuner lägger en spärr för spekulationsbyggen på mark kommunen upplåtit till lågt pris.
Här i kommunen skriver man att bara privatpersoner frå köpa tomt, och att man måste bo i huset själv när det är klart, ändå har ett halvfäridigt hus sålts till ett företag, och det är nu nästan färdigbyggt och ute hos mäklare , så det verkar vara mycket spel för galleriet... bulvaner och annat...
Ett annat exempel här ett hus byggdes färdigt - ut till mäklare direkt (de hade skitit att ansluta sig till vatten avlopp, det fick väl köparen betala själv)
i en annan stad byggdes ett antal hus ungefär likadana, ett av dem flyttade en familj in i några veckor innan det las ut till försäljning...
Ett annat exempel här ett hus byggdes färdigt - ut till mäklare direkt (de hade skitit att ansluta sig till vatten avlopp, det fick väl köparen betala själv)
i en annan stad byggdes ett antal hus ungefär likadana, ett av dem flyttade en familj in i några veckor innan det las ut till försäljning...
Ja då ska vi se, nu har tillgång till den exakta lydelsen.
"Köparen förbinder sig att på fastigheten uppföra ett för permanent bruk avsett bostadshus. Köparen får inte utan kommunens medgivande överlåta fastigheten innan byggnadsskyldigheten fullgjorts. Denna skyldighet skall anses fullgjord när stomme till bostadshuset är uppförd."
Så långt verkar det lugnt, inga stressande krav på hus innan två år, inga böter eller viten.
Men ändå kvarstår den helt okända processen ifall bygget måste avstanna och fastigheten överlåtas, om jag t.ex. råkar ut för en olycka eller nåt annat som innebär att jag inte vill/kan bygga vidare.
Dessutom skulle detta kunna ske när t.ex. grunden är gjuten, eller garaget står klart eller så, hur värderar man det, om kommunen försöker kräva tomten tillbaka?
I idealfallet kommer kommunen tillåta en försäljning efter att hört vilka skäl man har och därmed inse att vi inte har spekulationssyfte, och detta är såvitt jag tror det troliga scenariot ifall detta måste ske. Men i kontraktet finns det ju ingen angivet som lovar en sådan enkel lösning.
Förövrigt, om vi ställer oss som ägare på denna tomt, vem är det som sitter i bättre position ifall detta blir något problem i framtiden, kommunen pga av denna paragraf, eller vi som egentlig ägare av fastigheten?
Sen tycker jag att hempularens fundering kring lagfartsfrågan då kontraktet innehar förbehåll är intressant. Någon annan som har synpunkter på detta?
"Köparen förbinder sig att på fastigheten uppföra ett för permanent bruk avsett bostadshus. Köparen får inte utan kommunens medgivande överlåta fastigheten innan byggnadsskyldigheten fullgjorts. Denna skyldighet skall anses fullgjord när stomme till bostadshuset är uppförd."
Så långt verkar det lugnt, inga stressande krav på hus innan två år, inga böter eller viten.
Men ändå kvarstår den helt okända processen ifall bygget måste avstanna och fastigheten överlåtas, om jag t.ex. råkar ut för en olycka eller nåt annat som innebär att jag inte vill/kan bygga vidare.
Dessutom skulle detta kunna ske när t.ex. grunden är gjuten, eller garaget står klart eller så, hur värderar man det, om kommunen försöker kräva tomten tillbaka?
I idealfallet kommer kommunen tillåta en försäljning efter att hört vilka skäl man har och därmed inse att vi inte har spekulationssyfte, och detta är såvitt jag tror det troliga scenariot ifall detta måste ske. Men i kontraktet finns det ju ingen angivet som lovar en sådan enkel lösning.
Förövrigt, om vi ställer oss som ägare på denna tomt, vem är det som sitter i bättre position ifall detta blir något problem i framtiden, kommunen pga av denna paragraf, eller vi som egentlig ägare av fastigheten?
Sen tycker jag att hempularens fundering kring lagfartsfrågan då kontraktet innehar förbehåll är intressant. Någon annan som har synpunkter på detta?
Jag tror nog inte att någon här har ett exakt svar på vad som kommer att hända om villkoret bryts. Personligen så tror jag att det är ett ganska tandlöst villkor. Villkoret är inte tidsbegränsat i annat än att det är kopplat till bygglovet och det måste vara orimligt att villkora ett köp utan tidsbegränsing. Bygglov brukar väl oftast endast tala om när ett bygge senast ska vara påbörjat och slutfört och inte när stommen ska vara uppförd. Eftersom inte kontraktet inte heller specificerar hur tvist ska hanteras så kan man anta att de måste stämma för kontraktsbrott i domstol och där kan man antagligen endast begära skadestånd efter hur stor skada man lidit och kan dokumentera. Med stor sannolikhet kan inte kommunen häva köpet, vilket skulle vara orimligt med tanke på just avsaknande av tidsbegränsning, lagfart och ägandeskydd i allmänhet. I min mening som som väldigt icke-jurist är det en skrämselklausul där kommunen som värst kan kräva nytt bygglov, ställa till med en massa problem och kanske få ett mindre skadestånd.
Nä, jag väntade mig nog inget 100% säkert svar heller, tror inte att jag fått något 100% svar även om jag så pratat med landets bästa jurist, kanske är sådana här ärenden inte rättsligt prövade så det ens finns prejudikat.Uffe_Ulrika skrev:
Men jag brukar dock vara imponerad av den (lekmanna?!) juridiska kompetens som forumets medlemmar besitter.
Tack för alla svar så långt. Vi går vidare och köper "på vinst och förlust!!!"
Nu sitter vi i nästa dilemma, köp och betalning före nyår eller efter??!!?? vad är bäst? Kanske inte spelar någon roll!
Vi har inga tidigare husaffärer, med framflyttade skatter och så, att ta hänsyn till. Däremot har det sålts en annan tomt tidigare i år. Skatteuppskovet gäller väl förövrigt bara fastighet med hus, som man bott i?
Häromkring får man inte köpa tomten förrän man fått bygglov, den är reserverad en viss tid...
