Tomtavgränsning vid strandskydd - yta att deklarera
Min fastighet där ett sommarställe står är på 9000 kvm. Det är återstoden av en bondgård. Fastigheten är strandnära, strandskydd råder och länsstyrelsen bestämde om tomtavgränsning som gör att den byggnadstomt jag förfogar över är på 3000 kvm. I förslaget till taxering står dock att tomtarean är den som fastigheten har, dvs 9000 kvm. Normaltomten i området är på 2200 kvm. Markvärdet ökar om tomten är större än normaltomten upp till dubbla arealen. Överskjutande yta är 800 kvm. Enligt det förtryckta förslaget ökar värdet med 80 kr per kvm. Det skulle bara ge ett tillskott på 64000 kr vilket inte kan stämma eftersom det angivna taxeringsvärdet för mark är över en miljon.
i de mer utförliga anvisningarna för fastighetstaxering står att det är den mark man förfogar över som ska tas upp. Tomtplatsavgränsning bör ha den innebörden. I så fall bör markvärdet sänkas till 3000/4400 av det åsatta värdet vilket motsvarar 68 procent.
i och med taket för fastighetsavgift så har det här kanske bara principiellt intresse. Men man vet inte hur det blir.
Finns några erfarenheter att yrka på minskat markvärde pga tomtplatsavgränsning vid strandskydd?
i de mer utförliga anvisningarna för fastighetstaxering står att det är den mark man förfogar över som ska tas upp. Tomtplatsavgränsning bör ha den innebörden. I så fall bör markvärdet sänkas till 3000/4400 av det åsatta värdet vilket motsvarar 68 procent.
i och med taket för fastighetsavgift så har det här kanske bara principiellt intresse. Men man vet inte hur det blir.
Finns några erfarenheter att yrka på minskat markvärde pga tomtplatsavgränsning vid strandskydd?
Jag ringde skatteupplysningen 0771567567/och fick beskedet att markvärderingen bestäms av Fastighetstaxeringslagen 2 kap 4 par av vilken framgår, att vid en fastighet som har en areal understigande 2 hektar så ska hela arealen räknas in i tomtytan. Är arealen större ska endast tomtytan användas.
Personen jag talade med verkade inte begripa vad tomtplatsavgränsning innebär. Effekten av vad som står i lagrummet blir absurd. Med tiden har den tomplats som medges inom strandskyddsområde blivit allt mer inskränkt pga Boverketsvriktlinjer om tio meter från vägg. Antag att fastigheten har en areal av 18000 kvm men att den medgivna tomtplatsen som får bebyggas/hävdas endast omfattar 1200 kvm. Markvärdet beräknas på hela fastighetens area och blir därmed femton gånger för högt. Det finns dock en begränsningsregel som innebär att värdet inte räknas på en areal som är större än två gånger normaltomten som här är 2200 kvm. Det innebär att värdet blir 4400/1200=3,6 ggr för högt.
Går man vidare till skatteverkets rättsliga vägledning finner man skrivningen att " värdet av värderingsenheten är huvudsakligen knutet till dess byggrätt". I äldre taxeringshandledningar stod att enbart den tomtmark som (får) hävdas ingår i underlaget.
Det intryck man får är att det föreligger en stor risk att markvärden systematiskt beräknas på alldeles för stor yta för fastigheter med en areal på upp till två hektar. Vore fastighetens areal å andra sidan 2,1 hektar ska enbart tomten inom fastigheten utgöra underlag. Om nu tomtens area pga tomtplatsavgränsning understiger normaltomtens areal så ska reduktion av värdet ske ned till halva värdet av normaltomten.
Med tomtarealen 1200 kvm innebär det i detta fall att det blir enormt mycket lägre markvärde vid fastighetsareal över 2 hektar än värdet vid areal under 2 hektar (1200/4400=0,27), bara ungefär en fjärdedel!
Kan det verkligen vara så absurt. Jo, om inte taxerarna tar hänsyn till tomtplatsavgränsning. Nu gäller det att finna ytterligare stöd för att tomtplatsavgränsning eller annan begränsning av byggrätt ska beaktas. Det kan t ex gälla begränsningar i byggrätt given av plan. Punktprickad mark bör undantas från tomtarea liksom mark avsatt för ledningsdragning eller väg där andra har servitut. Det är skrämmande att skatteupplysningen inte begriper frågeställningen.
Personen jag talade med verkade inte begripa vad tomtplatsavgränsning innebär. Effekten av vad som står i lagrummet blir absurd. Med tiden har den tomplats som medges inom strandskyddsområde blivit allt mer inskränkt pga Boverketsvriktlinjer om tio meter från vägg. Antag att fastigheten har en areal av 18000 kvm men att den medgivna tomtplatsen som får bebyggas/hävdas endast omfattar 1200 kvm. Markvärdet beräknas på hela fastighetens area och blir därmed femton gånger för högt. Det finns dock en begränsningsregel som innebär att värdet inte räknas på en areal som är större än två gånger normaltomten som här är 2200 kvm. Det innebär att värdet blir 4400/1200=3,6 ggr för högt.
Går man vidare till skatteverkets rättsliga vägledning finner man skrivningen att " värdet av värderingsenheten är huvudsakligen knutet till dess byggrätt". I äldre taxeringshandledningar stod att enbart den tomtmark som (får) hävdas ingår i underlaget.
Det intryck man får är att det föreligger en stor risk att markvärden systematiskt beräknas på alldeles för stor yta för fastigheter med en areal på upp till två hektar. Vore fastighetens areal å andra sidan 2,1 hektar ska enbart tomten inom fastigheten utgöra underlag. Om nu tomtens area pga tomtplatsavgränsning understiger normaltomtens areal så ska reduktion av värdet ske ned till halva värdet av normaltomten.
Med tomtarealen 1200 kvm innebär det i detta fall att det blir enormt mycket lägre markvärde vid fastighetsareal över 2 hektar än värdet vid areal under 2 hektar (1200/4400=0,27), bara ungefär en fjärdedel!
Kan det verkligen vara så absurt. Jo, om inte taxerarna tar hänsyn till tomtplatsavgränsning. Nu gäller det att finna ytterligare stöd för att tomtplatsavgränsning eller annan begränsning av byggrätt ska beaktas. Det kan t ex gälla begränsningar i byggrätt given av plan. Punktprickad mark bör undantas från tomtarea liksom mark avsatt för ledningsdragning eller väg där andra har servitut. Det är skrämmande att skatteupplysningen inte begriper frågeställningen.
Redigerat:
Jag är inte insatt i Fastighetstaxeringslagen och bestämmelser kring taxeringsvärde, men jag jag har en fundering kring termen ”tomtplatsavgränsning” som du refererar till.
Tomtplatsavgränsning görs vid ansökan om strandskydd, som behandlas enligt Miljöbalken, alltså en annan lagstiftning. Kan den då vara applicerbar i ärenden kring taxering?
Tomtplatsavgränsning görs vid ansökan om strandskydd, som behandlas enligt Miljöbalken, alltså en annan lagstiftning. Kan den då vara applicerbar i ärenden kring taxering?
Om t.ex prickmark skulle undantas från marktaxeringsvärdet skulle nästan varenda fastighet kunna hävda ett lägre taxeringsvärde.
Se det inte som att värdet baseras på ”byggbar mark”, utan som ”mark du förfogar över” på ALLA sätt. Du kan ju fortfarande använda delen av din fastighet som ligger utanför tomtplatsavgränsningen till annat, eller hur? Kanske avverka och sälja skog, anlägga en brygga eller båtplats, ja kanske rent av stycka av.
Se det inte som att värdet baseras på ”byggbar mark”, utan som ”mark du förfogar över” på ALLA sätt. Du kan ju fortfarande använda delen av din fastighet som ligger utanför tomtplatsavgränsningen till annat, eller hur? Kanske avverka och sälja skog, anlägga en brygga eller båtplats, ja kanske rent av stycka av.
Jag har rätt begränsad kunskap i ämnet. Men ditt taxeringsvärde för marken är inte linjärt med ytan. Utan du har först ett klumpvörde för en normaltomt, som i huvudsak består i att du har en byggrätt. Sedan lägger man på en ”justering” upp/ned om tomten är större eller mindre än en normaltomt. Storleken av en normaltomt beror på hur stora tomterna är inom det vördeområde man taxerar.
Jag fördjupade mig en del i ämnet för en massa år sedan, då för att försöka överklaga en höjning av tomträttsavgälden på vår dåvarande fastighet. Jag kommer ihåg att jag blev lite imponerad över hur bra deras algoritmer verkade stämma. Men de kan säkert ha ändrat beräkningsgrunderna idag.
Jag fördjupade mig en del i ämnet för en massa år sedan, då för att försöka överklaga en höjning av tomträttsavgälden på vår dåvarande fastighet. Jag kommer ihåg att jag blev lite imponerad över hur bra deras algoritmer verkade stämma. Men de kan säkert ha ändrat beräkningsgrunderna idag.
Medlem
· Västernorrland
· 2 065 inlägg
Har du läst om justering för säregna förhållanden?
Tror att du tänker fel om var i beräkningen som hänsyn till tomtplatsavgränsningen ska komma in. Om jag förstår dig rätt är du ute efter att marken öht inte ska räknas in i den taxerade tomtytan, Jag menar att du istället ska hantera det som en faktor att yrka särskild justering av värdet utifrån. Som man gör med t.ex. bullerstörningar, närhet till stora kraftledningar, avsaknad av el, avsaknad av farbar väg, extra svårutnyttjad mark osv.
Tänk på att det är avvikelser från vad som är det förutsatt normala i området som bedöms. Exempelvis lär det vara inom det normala att det finns en del prickad mark på villatomter i stan. Men har du en tomt som är nästan totalt prickad där de andra inte är det så kan det göra värdet på den tomten märkbart lägre i jämförelse.
Egentligen är det väl strandskyddet i sig som inskränker, mer än att beslutet om den exakta tomtplatsavgränsningen fattas? Att privatisera strandområdet utanför hemfridszonen är ju förbjudet för alla fastighetsägare redan som utgångspunkt. Så frågan är hur mycket värdet av en tomt i TS område förändras av att den ligger inom strandskyddszonen och hur det förhåller sig till områdets normaltomt och vad som antas ingå i den redan gjorda justeringen för strandklass.
Man får helt enkelt skriva ett yrkande om det i deklarationen och se vad beslutet blir.
Tror att du tänker fel om var i beräkningen som hänsyn till tomtplatsavgränsningen ska komma in. Om jag förstår dig rätt är du ute efter att marken öht inte ska räknas in i den taxerade tomtytan, Jag menar att du istället ska hantera det som en faktor att yrka särskild justering av värdet utifrån. Som man gör med t.ex. bullerstörningar, närhet till stora kraftledningar, avsaknad av el, avsaknad av farbar väg, extra svårutnyttjad mark osv.
Tänk på att det är avvikelser från vad som är det förutsatt normala i området som bedöms. Exempelvis lär det vara inom det normala att det finns en del prickad mark på villatomter i stan. Men har du en tomt som är nästan totalt prickad där de andra inte är det så kan det göra värdet på den tomten märkbart lägre i jämförelse.
Egentligen är det väl strandskyddet i sig som inskränker, mer än att beslutet om den exakta tomtplatsavgränsningen fattas? Att privatisera strandområdet utanför hemfridszonen är ju förbjudet för alla fastighetsägare redan som utgångspunkt. Så frågan är hur mycket värdet av en tomt i TS område förändras av att den ligger inom strandskyddszonen och hur det förhåller sig till områdets normaltomt och vad som antas ingå i den redan gjorda justeringen för strandklass.
Man får helt enkelt skriva ett yrkande om det i deklarationen och se vad beslutet blir.
Håller med inlägg här ovanför. Även fast du har en strandfastighet på 9000 kvm och din tomtplatsavgränsning är 3000 kvm så är det hela fastigheten som räknas som din brukbara tomt.
Jag kan ta vår förra fastighet som exempel. Detaljplanelagt område. Normaltomt på ca 2500 kvm i ett område i skogen. Vår och två andra fastigheter var de enda sjötomterna (riktiga sjötomter med vattenområde). Eftersom normaltomten hade ett lågt taxeringsvärde och extra stora tomter inte kunde värderas mer än till max det dubbla (kolla!) så blev vårt tomtvärde ganska lågt. Det som taxeras extra är närheten till strand. Dessa värden kan variera från värdeområde till värdrområde. Hos oss 0,2 ,-1,2 av tomtvärdet. Värdet är beroende av dels sikt över sjö/hav och dels gångavstånd till detta (beroende på berg gångväg etc). Så trots att vår fastighet var 4-5ggr större än normaltomten, blev den inte nämnvärt högre taxerad. Det som drog upp värdet hos oss var närheten till strand. Alla värdeområden har olika stora tomter och olika högre värden samt olika genomsnittsvärden på bostadshusen.
Som någon skrev ovan. Är din fastighet sämre belägen än andra får du anföra det i fastighetsdeklarationen.
Jag kan ta vår förra fastighet som exempel. Detaljplanelagt område. Normaltomt på ca 2500 kvm i ett område i skogen. Vår och två andra fastigheter var de enda sjötomterna (riktiga sjötomter med vattenområde). Eftersom normaltomten hade ett lågt taxeringsvärde och extra stora tomter inte kunde värderas mer än till max det dubbla (kolla!) så blev vårt tomtvärde ganska lågt. Det som taxeras extra är närheten till strand. Dessa värden kan variera från värdeområde till värdrområde. Hos oss 0,2 ,-1,2 av tomtvärdet. Värdet är beroende av dels sikt över sjö/hav och dels gångavstånd till detta (beroende på berg gångväg etc). Så trots att vår fastighet var 4-5ggr större än normaltomten, blev den inte nämnvärt högre taxerad. Det som drog upp värdet hos oss var närheten till strand. Alla värdeområden har olika stora tomter och olika högre värden samt olika genomsnittsvärden på bostadshusen.
Som någon skrev ovan. Är din fastighet sämre belägen än andra får du anföra det i fastighetsdeklarationen.
Räknenisses synpunkter är bra.
Andra har anfört att man har nytta av fastigheten även om man inte får bygga på den. Strandskydd innebär dock att fastighetsägaren enligt lag och anvisningar inte får göra någonting alls utanför tomtavgränsningen (jag har ägnat mycket tid åt strandskyddets effekter och är mycket väl påläst) Man får inte ställa upp trädgårdsmöbler, lägga kompost, klippa gräs, röja sly, fälla träd, plocka bort nedfallna grenar av den dimensionen att de kan tjäna som ved. Jakt är väl det enda men det är knappast av värde för en småhusenhet under 2 ha. Man får inte anlägga brygga eller båtplats. Och man kan inte stycka av till ny tomtmark eftersom lantmäteriet inte medger fastighetsbildning för ändamål som inte kan förverkligas. Det enda är fastighetsreglering till intilliggande jordbruksmark eller kommunal mark och då lär ersättning inte utgå från prissättningen för tomtmark.
Jag tvangs avstå halva arealen av de 19800 kvm jag köpt 1989 för 1,9 mkr till kommunen. Den marken låg under strandskydd och ersattes totalt med tretusen kronor. Återstående areal är 9800 kvm varav 3000 ligger inom tomtavgränsningen. Det är inte ointressant vilket värde som åsätts de 6800 kvm utanför tomten. Normaltomten i området är 2200 kvm.
Reglerna:
FTL 2 kap 4 § Mark som upptas av småhus....ska i sin helhet utgöra tomtmark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Här kan man läsa mer i Handledning för fastighetstaxering från 2013 men där står inget av intresse för den aktuella frågeställningen.Handledningen har ersatts av Skatteverkets rättsliga vägledningar (länk i nedre vä hörn på hemsidan).
I den rättsliga handledningen Fastighetstaxering 2017 (SKV A 2017:13) står i 3.1 att med värdefaktorn storlek avses tomtmarkens areal. Värdefaktorn storlek ska inte klassindelas. Allmänna råd: När tomtens areal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregistret bör med tomtmarksarealen avses den areal som som faktiskt hävdats som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd bör den antas vara densamma som arealen för normaltomten inom värde området.
Det verkar inte finnas någon kategori "annan mark än tomtmark" jämte myndighetsavgränsad tomtmark vid taxering för småhusenhet enligt fastighetstaxeringslagen. Hade det rört sig om lantbruksenhet skulle tomtmark redovisas jämte annan mark med areal överstigande 0,5 ha (FTL 20 kap 5 par) men för jordbruksmark finns ju specifika kategorier. Hur övrig mark utöver tomten ska värderas för en småhusenhet som överstiger två hektar framgår inte direkt. Denna övriga mark kan dock inte värderas som tomtmark eftersom riktvärdet för tomtmark bestäms av en lokalt definierad småhusenhet.
Slutsats: Det finns inget underlag i fastighetsregistret för bedömning av inverkan av tvingande tomträttsavgränsning till följd av strandskydd. Tomträttsavgränsningens areal får man räkna ut med ledning av hur avgränsningen formulerats, t ex den häcken, den muren, det staketet, ett visst antal meter från fasad. Inte heller kommunen har annat än kopia av beslutet att utgå från. I mitt fall är det en röd markering på en skiss från 1990. Och som Räknenisse påpekade - det är inte tomtavgränsningen i sig som minskar den utanförliggande markens värde utan effekten av strandskyddsregleringen enligt miljöbalken och de anvisningar som Naturvårdsverket utfärdat.
Således återstår det som Räknenisse rekommenderade, nämligen att begära justering av markvärdet pga säregna förhållanden; gärna åtföljt av kopia av beslutet från Lst eller kommunen samt argument om konsekvenserna av strandskyddets regler vilka inte kan förutsättas vara kända i detalj av tjänstemännen på Skatteverket.
Andra har anfört att man har nytta av fastigheten även om man inte får bygga på den. Strandskydd innebär dock att fastighetsägaren enligt lag och anvisningar inte får göra någonting alls utanför tomtavgränsningen (jag har ägnat mycket tid åt strandskyddets effekter och är mycket väl påläst) Man får inte ställa upp trädgårdsmöbler, lägga kompost, klippa gräs, röja sly, fälla träd, plocka bort nedfallna grenar av den dimensionen att de kan tjäna som ved. Jakt är väl det enda men det är knappast av värde för en småhusenhet under 2 ha. Man får inte anlägga brygga eller båtplats. Och man kan inte stycka av till ny tomtmark eftersom lantmäteriet inte medger fastighetsbildning för ändamål som inte kan förverkligas. Det enda är fastighetsreglering till intilliggande jordbruksmark eller kommunal mark och då lär ersättning inte utgå från prissättningen för tomtmark.
Jag tvangs avstå halva arealen av de 19800 kvm jag köpt 1989 för 1,9 mkr till kommunen. Den marken låg under strandskydd och ersattes totalt med tretusen kronor. Återstående areal är 9800 kvm varav 3000 ligger inom tomtavgränsningen. Det är inte ointressant vilket värde som åsätts de 6800 kvm utanför tomten. Normaltomten i området är 2200 kvm.
Reglerna:
FTL 2 kap 4 § Mark som upptas av småhus....ska i sin helhet utgöra tomtmark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Här kan man läsa mer i Handledning för fastighetstaxering från 2013 men där står inget av intresse för den aktuella frågeställningen.Handledningen har ersatts av Skatteverkets rättsliga vägledningar (länk i nedre vä hörn på hemsidan).
I den rättsliga handledningen Fastighetstaxering 2017 (SKV A 2017:13) står i 3.1 att med värdefaktorn storlek avses tomtmarkens areal. Värdefaktorn storlek ska inte klassindelas. Allmänna råd: När tomtens areal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregistret bör med tomtmarksarealen avses den areal som som faktiskt hävdats som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd bör den antas vara densamma som arealen för normaltomten inom värde området.
Det verkar inte finnas någon kategori "annan mark än tomtmark" jämte myndighetsavgränsad tomtmark vid taxering för småhusenhet enligt fastighetstaxeringslagen. Hade det rört sig om lantbruksenhet skulle tomtmark redovisas jämte annan mark med areal överstigande 0,5 ha (FTL 20 kap 5 par) men för jordbruksmark finns ju specifika kategorier. Hur övrig mark utöver tomten ska värderas för en småhusenhet som överstiger två hektar framgår inte direkt. Denna övriga mark kan dock inte värderas som tomtmark eftersom riktvärdet för tomtmark bestäms av en lokalt definierad småhusenhet.
Slutsats: Det finns inget underlag i fastighetsregistret för bedömning av inverkan av tvingande tomträttsavgränsning till följd av strandskydd. Tomträttsavgränsningens areal får man räkna ut med ledning av hur avgränsningen formulerats, t ex den häcken, den muren, det staketet, ett visst antal meter från fasad. Inte heller kommunen har annat än kopia av beslutet att utgå från. I mitt fall är det en röd markering på en skiss från 1990. Och som Räknenisse påpekade - det är inte tomtavgränsningen i sig som minskar den utanförliggande markens värde utan effekten av strandskyddsregleringen enligt miljöbalken och de anvisningar som Naturvårdsverket utfärdat.
Således återstår det som Räknenisse rekommenderade, nämligen att begära justering av markvärdet pga säregna förhållanden; gärna åtföljt av kopia av beslutet från Lst eller kommunen samt argument om konsekvenserna av strandskyddets regler vilka inte kan förutsättas vara kända i detalj av tjänstemännen på Skatteverket.
