Tolkning av detaljplan inför utbyggnad av byggyta

2k läst  67 svar

  1. S
    Medlem Nivå 10
    Hej alla!

    Det kan eventuellt bli aktuellt för min familj att köpa mina föräldrars hus.
    Vi tittar på möjligheten att bygga ut boytan.
    Huset är byggt 1998. Platta på mark. Boytan är 151 kvm. (ej inräknat biytan garaget). Tomtytan är 787 kvm.



    Detaljplanen säger följande:
    • Friliggande hus.
    • Endast källarlösa hus
    • Högst en femtedel av fastighets areal får byggas varav högst 40 m2 för garaget. (idag är 19% av fastighetens areal byggnad)
    • Större area får bebyggas med hänsyn till att befintlig byggnad på fastigheten uppförts till större area. Byggnadsarean får i dessa får i dessa fall dock ej utökas
    • Minsta tomtstorlek är 700 m2
    • På varje fastighet får högst en huvudbyggnad och ett garage/förråd uppföras.
    • Huvudbyggnad skall placeras minst 4,5 m från tomtgräns
    • Garage/förråd får sammanbyggas över gräns eller skall placeras minst 1 m från tomtgräns.Högsta byggnadshöjd för garage är 3 meter. Största taklutning 27 grader
    • Högsta byggnadshöjd är 4 meter för huvudbyggnad.
    • Huvudbyggnad får uppföras till större höjd med hänsyn till att befintlig byggnad på fastigheten uppförts till större höjd. Byggnadshöjden får i dessa fall dock ej utökas
    • Bygglov får inte lämnas innan en fastighetslån vunnit laga kraft


    Vi vill alltså utöka boytan så mycket det går.

    Alternativ är att bygga ut själva huvudbyggnaden. Eller göra garaget till bostad. Det finns gott om plats för uppställning av bilar.


    Det som kräver bygglov är:

    Antingen bygga ut huset (”utöka byggnadsvolymen”) eller göra bostad av garaget (”Väsentligen ändra en byggnads användning,”)


    Det som inte kräver ej bygglov är:

    Attefallshus på totalt max 25 kvm.(bygganmälan).

    Bygga till max 15 kvm och inte högre än bostadshusets taknockshöjd. Anmälan krävs dock

    Gäller ovanstående även om man utökar ytan utanför tillåten detaljplan?


    Vad betyder nedanstående 2 meningar?

    Större area får bebyggas med hänsyn till att befintlig byggnad på fastigheten uppförts till större area. Byggnadsarean får i dessa får i dessa fall dock ej utökas?

    Huvudbyggnad får uppföras till större höjd med hänsyn till att befintlig byggnad på fastigheten uppförts till större höjd. Byggnadshöjden får i dessa fall dock ej utökas?

    Om jag söker bygglov för att utöka huvudbyggnad eller göra garage till bostad så strider jag alltså mot detaljplanen. Betyder det att jag inte kommer att få detta beviljat? Det finns en god grannsämjan och många har byggt ut genom åren och alla grannar beviljar varandras bygglov.

    Det står ju: Förändringar i en bygglovansökan ska inte strida mot gällande plan.


    Kan man kombinera attefall + friggebod i en gemensam yta till totalt 40 kvm utan bygglov?


    Andra förslag/funderingar på hur jag kan gå tillvägga för att öka boytan?

    Huset är markerat med rött
    planritning lerduvevägen.jpg


    MVH
     
  2. H
    Moderator · Nivå 25
    Attefall och friggebodsreglerna gäller utöver vad som stipuleras i detaljplan. Tänk dock på att dessa bygglovsfria byggnader måste ligga minst 4,5m från gata eller annan allmän plats (ovillkorligt) och 4,5m från gräns mot annan granne, men där kan grannen godkänna närmare placering.

    Transformatorstationen (?) är lite gråzon, om den är allmän plats, eller om elbolaget som driver den kan tillåta en placering mot den gränsen. Observera att OM det är en allmän plats, så kan en attefallsbyggnad bara placeras där om du får explicit godkännande från varje svensk medborgare, vilket givetvis är omöjligt.

    Jag är osäker på formuleringen om större yta, höjd osv. Men jag tror att det gäller vid återuppbyggnad efter rivning/brand osv. Om det alltså fanns en byggnad från före detaljplanen, som strider mot planen så får man bygga nytt som strider lika mycket, men inte mer.

    Såvitt jag tolkar det du skriver, så har du väldigt små möjligheter att öka byggytan, men du borde kunna bygga på en våning, halvplan. Ett enoenhalvplanshus har bygglovsmässigt bara en våning. Och går lätt att få in med 4m byggnadshöjd (räknas ovansidan takfoten, populärt uttryckt).
     
  3. H
    Moderator · Nivå 25
    I frågan ingick ju "ändring av det plan". Det är en rätt stor apparat. Man kan få göra en förenklad planändring som gäller bara en tomt. Men det förutsätter dels att kommunen gillar planen, dels tar det typ ett år eller mer, och kostar ca 100 000. Det är också tveksamt om kommunen skulle gå med på en ökning av byggytan, man tillåter redan 20%, vilket är i paritet med vad som är vanligt.
     
  4. S
    Medlem Nivå 10
    En attefall o friggebod kommer att ligga längre bort än 4.5 från gata. Dock nära granngränsen. Så jag får söka grannens godkännande. Kommer sannolikt inte vara några problem.
    Kan man kombinera båda dessa komplementbyggnader till en gemensamyta på 40 kvm? Måste denna/dessa byggnader byggas fysiskt separat från huset?

    Transformatortexten har hamnat lite konstigt. Den är längre upp vid gatusvängen. Dvs ca 15 m från tomtgränsen. Borde inte skapa bekymmer.

    Gällande formuleringen om större yta, höjd: en av grannarna byggde ett monsterhus (både höjd o area) som ej följde detaljplan. Kan tänka mig att han använde sig av dessa 2 konstiga formuleringar? Detta var dock nybygge. Är lite nyfiken på dessa formuleringar. Hoppas någon forummedlem kan hjälpa till !

    Kan tillägga att huset idag är 1.5 m och sannolikt max byggnadshöjd. Så bygga en extra våning går ej och säkert svindyrt.
     
  5. S
    Medlem Nivå 10
    Lämpliga strategier i nuläget verkar vara:

    Bygga till max 15 kvm på huset och inte högre än bostadshusets taknockshöjd. Detta kräver ju inte bygglov trots att jag ökar total boyta som strider mot detaljplan???

    Bygga till komplementbyggnad (går det att kombinera attefall o friggebod?) på en total yta av 40 kvm? Även detta borde inte kräva bygglov trots att jag ökar total boyta som strider mot detaljplan???

    Bygga om garage till boyta. Återigen: ökad boyta som strider mot detaljplan. Eller ser dom garaget som egen byggnad och vill ha bygglov pga väsentlig ändring av funktion, ventilationskrav, avlopp, brandsäkerhet, ändring av fasadens yttre?
     
  6. S
    Medlem Nivå 10
    Menar du att dom 20% är friggebod o attefall byggnad?
     
  7. S
    Medlem Nivå 10
    Hittade denna formulering:

    Huvudregeln i plan- och bygglagen är att bygglov inte får ges om detta skulle stå i strid mot gällande detaljplan. Emellertid finns det vissa undantag. Även om ansökt bygglov strider mot detaljplanen ett sådant beviljas om avvikelsen är liten och förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte.

    Öppet för tolkning :confused:
    Vad betyder avvikelse? Syfte? Förenlig?
     
  8. H
    Moderator · Nivå 25
    Jo bygglovsmyndigheten får bevilja en mindre avvikelse. Exakt vad som är en mindre avvikelse är luddigt. Men när det gäller yta så finns det vägledande rättsfall, där en överyta på ca 8% i normalfallet kan vara OK. Men man tittar då på summan av avvikelser, så om du ex. även vill inreda garaget, så kan det ses som brott mot två regler, yta och placering nära gränsen.
     
  9. H
    Moderator · Nivå 25
    Nej, planen tillåter ju 20% av tomtens yta (?). Du har i nuläget 19% bebyggt. Att få en ökning till ex 30% tillåten bebyggd yta, tror jag är långsökt.

    Men du får som sagt bygga 15 kvm friggebod, som måste vara fristående. Och 25 kvm fristående Attefallshus, eller 15 kvm Attefallstillbyggnad på huvudbyggnaden, oavsett vad som står i planen.

    Den där transformatortomten, även om trafon står långt ifrån din tomt så är det en granntomt, som ev. kan vara allmän yta. I så fall får du inte bygga någon av de bygglovsfria byggnadstyperna nära den gränsen. Om den inte är allmän yta, så måste du ha ett godkännande från ägaren.
     
    Tänka gillar
  10. Anna_H
    Husägare · Nivå 16
    Du kan inte kombinera friggebod plus attefall till en byggnad på 40 kvm, det måste vara två olika. Men de kan stå nära varandra och ha tex ett trädäck emellan som binder ihop dem.
     
    Tänka gillar
  11. B
    Allvetare · Nivå 7
    Det jag funderar på varför denna "hets" att fixa massa boplatser? Det är en sak att bygga till huset. Men boende i andra byggnader känns mer som eget boende.

    Dock tror jag inte att du kommer få ändra användningen av garage till byggnad.
     
  12. S
    Medlem Nivå 10
    Känns som mina alternativ är att:
    bygga till huset med 15 kvm och/eller
    attefall separat som dock kräver bygglov i mitt fall (närmare än 4 m väg)?

    Kan man inte gå till stadsbyggnadskontoret och prata med dom? Mest för att få råd och info? Om dom säger nej direkt då vet man att det inte lönar sig att söka bygglov. Finns den möjligheten?
     
    Redigerat 7 mar 19:37
    husdrommaren gillar
  13. P
    Medlem Nivå 4
    Om jag förstått det rätt så är garaget fristående? Du kan i så fall riva det och bygga till huset med dessa kvadrat utan att gå över 20%. Lägg därtill 15 m2 utbyggnad så borde du få en del extra utrymme.

    Sen kan man ju också tänka sig att få med yta genom att ha ett 1,5 plans hus. Med byggnadshöjd på 4 meter och 45 graders taklutning så får du utan problem plats med stor yta på andra planet. Om bottenytan är 20 % av 787 m2 så får du 157 m2 byggnadsarea. Invändig area borde bli ungefär 150 m2 plan 1 och 120 m2 på plan 2.

    Jag har själv en byggnadsarea på 110 m2 och 4 m byggnadshöjd och får därmed 162 m2 invändigt.

    Om det redan är ett 1,5 plans hus så faller naturligtvis detta.
     
  14. S
    Medlem Nivå 10
    Dom uppgifter jag har är att huset är 151 kvadratmeter (ej inräknat biytor såsom garage, källarutrymmen etc.).
    Huset är 1,5 plan.


    Jag kan inte tänka mig att hela 1a plan är 151 kvm. Man har nog även räknat in det som ingår som boyta på "2a våningen". Det är väl så man räknar?

    Bygglovet säger:
    • Högst en femtedel av fastighets areal får byggas varav högst 40 m2 för garaget.
    • Max bygghöjd för huvudbyggnad är 4 m och 38graders taklutning.
    Vad menas med "areal" då? Är det husplattans storlek dvs byggnadsarea?. Eller är det hela boytan?

    Om "areal" betyder byggnadsarea så är gissningsvis plattans storlek drygt 100 kvm idag.

    20% av tomtens "areal" är 160 kvm. Om alltså areal betyder byggnadsyta så är det ok med 1,5 plan hus med bottenplan på 160 kvm och övre plan på säg 100 kvm? Detta förutsätter att jag river garaget då. Har jag förstått det rätt?

    Garaget är fristående. Osäker på storlek. Men 40m2 är rimligt.

    Utan att vara 100 %säker på vare sig byggnadsarea på garaget eller huvudbyggnaden så kan jag tänka mig att det redan nu är totalt 160 kvm. (40 kvm garage + 120 kvm hus) vilket gör att 1.5 plan hus blir totalt 150 kvm.

    Så det blir som du säger:
    Riva garage. Bygga till huset med byggnadsarea motsvarande garaget + övriga procent upp till totalt 20% + ytterliggare 15 kvm?

    Alternativt:
    bygga om fristående garage till boyta och eventuellt också bygga ut garaget till max 20% av tomtens areal + 15 kvm?

    Tänker jag rätt?
     
    Redigerat 7 mar 20:44
  15. L
    Medlem Nivå 8
    det ryktas ju att det kommer en större Attefall på 30 kvm. Så river du garaget, bygger till huset kan du ju bygga nytt Attefall-garage på 25 (eller tom kanske på 30 om det blir så). Så har flera gjort inom den detaljplan som gränsar mot vår.
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: