Strategier för att lyckas med udda avstyckning (utanför planlagt område)

2k läst  13 svar

Sida 1 av 1
  1. J
    Medlem Nivå 1
    Jag och min familj bor på landsbygden i stort hus med fantastiskt läge vad gäller goda kommunikationer m.m. Barnen börjar bli stora och vi föräldrar lever mer som goda vänner med gemensamt åtagande än som ett par i den mer romantiska betydelsen. Hon är typisk stadsmänniska och jag är lantis, men huset är på tok för stort och dyrt för mig att behålla, hur gärna jag än vill. Jag söker nu efter alternativa lösningar till ett nytt boende som passar mina personliga behov och intressen, men det är INTE lätt att hitta något "färdigt" som jag har råd med utan att behöva flytta riktigt långt bort från Stockholm och civilisationen i stort.

    Tomten till nuvarande fastigheten är drygt 5000 kvm och räcker alltså till för kommunens absoluta minimumkrav vid avstyckningar på landsbygden som är 2000 kvm. För att få en avstyckning att gå igenom är det dock mycket annat som ska stämma och man är helt utlämnad till kommunens tjänstemannastyres/småpåvars godtyckliga tyckande, samtidigt som det statliga Lantmäteriet vägrar att svara på en enda liten fråga med mindre än att man gör en formell ansökan om lantmäteriförrättning. Som vanlig liten privatperson utan kapital eller höga inkomster känner man sig maktlös och ibland direkt hånad.


    På min nuvarande tomt finns en varmbonad gäststuga på ca 15 kvm + 10 kv veranda/altan, som är uppförd med bygglov någon gång på 70- eller 80-talet. Då jag och frun köpte fastigheten för nio år sedan hade stugan trefas elcentral, kallvatten, enklare avlopp, fast garderob och litet pentrykök. Det talades också om att stugan använts både som kontor och för periodvis boende.

    Ganska snart efter vår inflyttning renoverade jag stugan och har näst intill konstant haft den uthyrd för permanent boende, vilket fungerat mycket bra, trots den lilla boytan. -Studenter brukar inte vara så kräsna. Stugan har dusch, tvättmaskin, mulltoa och komplett kök med spis, ugn, kyl och frys. Kort och gott en minimal men fullständigt fristående och "självförsörjande" bostad året runt.

    Min konkreta idé:
    Ansöka om förhandsbesked för avstyckning av 2000 kvm tomtmark kring den lilla stugan, med motiveringen att stugan under en längre tid fungerat utmärkt som permanentbostad. Dagens krav om minst 21 kvm boyta för permanentbostäder BORDE inte omfattas av äldre byggen, men eftersom stugan idag INTE är registrerad som permanentbostad antar jag det är klokt att isolera verandan så att denna kan inkluderas i den totala boytan som då blir 21-25 kvm. Verandan/altanen är inritad på tomtkartorna så dess yta tycks vara registrerad hos myndigheterna.

    En anledning till att kommunen kräver minst 2000 kvm tomtmark är att det ska finnas utrymme att anlägga enskilt avlopp. Idag delar stugan avlopp med stora bostadshuset, men genom den långa uthyrningstiden är det väl bekräftat att anläggningen klarar detta utan problem. Jag anser därför att det bör gå att skriva servitut där stugan får nyttja befintlig infiltration. Att stugan sedan har mulltoa hoppas jag i sig inte utgör något hinder.

    De ca 17.000 kr jag har för mig att ansökan om förhandsbesked kostar kan jag riskera att slösa bort förgäves, men jag vill på något vis ändå få en kvalificerad bedömning om huruvida min plan har en hyfsad chans att gå igenom. Utöver avstyckningen kring den lilla stugan behöver jag också ett fungerande varmgarage då en av livets stora passioner är bilar och maskinteknik. Det finns redan ett STORT garage/förråd på tomten, men detta ligger på andra sidan stora bostadshuset och även om det rent tekniskt skulle gå att stycka tomten så garaget tillfaller den lilla stugan kommer lösningen sannolikt minska värdet rejält på det som återstår av stamfastigheten. Jag behöver alltså bygga ett nytt garage nära stugan!

    Jag funderar då på om det kan vara ett smart drag att bygga garaget som komplementbyggnad enligt attefallsreglerna redan innan jag drar igång detta med en avstyckning? Jag vill visserligen ha mer än 25 kvm garage, men att lägga 50.000 kr eller mer på ett bygglov känns inte vettigt, i synnerhet om avstyckningen sedan inte beviljas. Attefallsbygge är svårt för kommun och grannar att stoppa, och jag kan uppföra bygget relativt snabbt och billigt som kallgarage tills jag vet om avstyckningen har en chans att lyckas. Å andra sidan borde attefallsreglerna gå att tillämpa vid stugan även efter en avstyckning, och detta är kanske smartare för att inte väcka onödig uppmärksamhet i förtid. Till saken hör att närområdet redan exploaterats av en större markägare genom ett antal husbyggen på avstyckad jordbruksmark. Kommunen tycks nu ha sagt stopp för fler bostadshus i området, men jag tänker att det i mitt fall inte skulle öka exploateringen av området, utan bara befästa förhållanden som när jag gör min ansökan om avstyckning har varit rådande i över tio år.

    Eftersom de små "kommunpåvarna" tycks kunna tolka lagen som de vill och på godtycklig grund neka vad som helst med argument de själva tycker är den enda sanningen gäller det att identifiera problemen i förhand och se till att ha färdiga lösningar att presentera. Om de kan vägra avstyckning för att bostaden är för liten, trots att jag enkelt kan få upp boytan över lagens 21 kvm minimum, ja då blir det svårt. Vatten, el och avlopp ÄR väl provkört under lång tid, men det kan ju ändå hända att kommunen kräver att den nya fastigheten anlägger separat avloppsanläggning, och sedan vägra tillstånd för denna då det blir något som PÅ PAPPRET ökar belastningen i området.

    Så, hur agerar jag bäst för att min plan ska lyckas? Jag har bara en chans, blir det irriterat hos kommunen är den enda bron bränd. Bör jag anlita en jurist som är duktig på fastighetsfrågor?
     
  2. R
    Medlem · Nivå 8
    Fattar inte varför det skulle behövas ett förhandbesked? Kan du inte varillskapasa ansöka om en avstyckning. Tomten innehåller två bostadshus och nu vill du dela så de får separata tomter. Om LM skulle ifrågasätta att det är ett bostadshus så kan du väl lätt bevisa det med att folk bott där i flera år (om saker skötts korrekt så de varit skrivna där). Jag tror det bara är dumt att börja göra åtgärder som snarare indikerar att man inte tycker huset skulle vara fullgott som det är vilket indikerar syfte att få till en extra tomt av något som inte borde vara det? Kan inte se att någon av de saker du räknar upp skulle vara viktiga för LM.

    Förhandsbesked är väl för att pröva om man skulle få lov att bygga på den nya fastigheten. Du styckar ju en befintlig bostad och då är det inte relevant att pröva om där får tillskapas nytt boende. I ditt fall borde det väl räcka med att LM prövar om fastigheten är ändamålsenligheten med utgångspunkt i befintlig användning.
     
  3. H
    Moderator · Nivå 25
    Men även om huset inte anses vara ett bostadshus, så borde man kunna stycka tomten som villatomt. Att man sedan inte bygger något hus på den är en annan sak. Utan man bor i det bef. huset.
     
    Anna_H gillar
  4. R
    Medlem · Nivå 8
    Men DÅ blir det väl så att LM inte styckar om man inte har förhandsbesked. (vilket lät som det kanske var svårt att få på platsen?)
    Men jag har lite svårt att förstå varför det inte skulle tas för ett bostadshus när det de facto är det?
     
  5. Workingclasshero
    Medlem · Nivå 9
    Hyr ut huset och flytta in i lilla huset.
    Du bor billigt med en inkomst och har en pensionsförsäkring deluxe.
    Men jag kanske glömt något i resonemanget.........
     
  6. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 13
    Ja, utlösande av hustrun då det verkar vara separation på gång.
     
  7. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 13
    Jag skulle börja räkna lite baklänges. Om det finns en villa med garage och 3.000 kvm tomt att sälja, hur mycket blir då (efter lösande av lån och avskattning av vinsten) din andel?

    Från den ska du då dra halva värdet av den avstyckade fastigheten då din fru förstås deläger den också och du måste lösa ut henne.

    Vad får du kvar då, och vad räcker det till? Borde du inte söka om lov till någon form av utbyggnad av stugan utöver byggandet av garaget? Och då begära förhandsbesked för det direkt?

    Visst kan du också skrivs servitut på avloppet innan du styckar av, men det är nog inte helt osannolikt att det ni tycker funkar idag inte uppfyller kommunens krav på hur många ett avlopp för två fastigheter ska vara dimensionerat för.
     
  8. J
    Medlem Nivå 1
    Det jag misstänker kan bli knepigt är att små kommunpåvar är rädda för allt som inte är "normalt". Jag har redan pratat med deras lantmäteriavdelning om min förra idé där jag ville stycka loss befintligt garage efter att först ha uppfört ett bygglovsfritt permanentbostadshus enligt attefallsreglerna. Detta är fullt möjligt enligt lag, det har t.o.m. skrivits en av Lantmäteriet prisbelönt avhandling om detta, men kommunen anser att en normal permanentbostad på landet ska ha minst 2000 kvm tomt, och eget avlopp med kapacitet nog för att en "normal" familj ska kunna spola toan full med toapapper och ansluta en diskmaskin. Att sedan bostadsyta på 21 kvm inte passar en "normal" familj får dem inte att lämna sina principer. Av den anledningen tror jag chansen är större om jag kan redovisa något med en ca tio år lång historia av permanentboende med väl fungerande vatten, avlopp och el.

    Ett problem är att den lilla gäststugan idag knappast är registrerad som permanentbostadshus, utan som komplementbyggnad. Jag måste alltså på något sätt bevisa att den fungerar som permanentbostad, och då gissar jag att den vid avstyckning kan komma att bedömas efter NU gällande krav. Om då kraven för tillgänglighet och takhöjd blir gällande är det helt kört med projektet. Idag fick jag också höra att nytt för i år är krav på att vattentäkt/brunn ska flödestestas och då ge hejdlösa 1kbm/dygn vid en mätning som pågår under en vecka. Jag talade med en brunn- och pumpspecialist som sade ett vanligt snitt för vattenförbrukningen i en "normal" familjevilla (två vuxna och två barn) är 0,5 kbm/dygn. Jag ser alltså en risk att om kommunpåvarna helt enkelt inte gillar min idé så kan de komma att kräva saker som inte är relevanta för ett uppenbart en-personsboende, bara för att de vet att det stoppar projektet.

    Beträffande moderna byggnormers krav på takhöjd, handikappanpassning m.m. undrar jag om dessa också innebär absolut stopp för att stycka av t.ex. ett 100 år gammalt bostadshus från en större bondgård? Enda skillnaden egentligen mot mitt projekt är att kommunen då ser ett bostadshus av mer "normal" storlek och därför inte blir rädda och försöker stoppa projektet. För nog sjutton sker avstyckningar av den typen?
     
  9. J
    Medlem Nivå 1
    Förslaget att bosätta mig i gäststuga eller garage och hyra ut villan är förstås en möjlighet, förutsatt att banken beviljar lån. (vilket kanske är möjligt med villan som extrainkomst) Problemet är att jag då fortsätter vara hyresvärd, med allt ansvar det innebär och den oro som hör till. Jag drömmer om ett litet lättskött ställe där jag kan bry mig om mig själv i flera decennier tills jag trillar av pinn som gammal kufig surgubbe. Så många obereoendesituationer som möjligt vill jag ha, helst också fri från slamtömning och kraftbolag. Inte för att spara pengar, utan helt enkelt för att det skulle passa min personlighet. Efter 20 år av familjeliv kan det vara skönt med stora förändringar.
     
  10. B
    Medlem Nivå 1
    Förhandsbesked från kommunen behövs troligen som vägledande för LM när evt ansökan om avstyckning sker, men kostar verkligen beskedet 50k!? Varför måste stugan reggas som "permanentbostad", det går väl bra att nöja sig med "fritidshus", många använder ju dessa som året runt bostad med dispens från de flesta tillgänglighetsregler. Till Fritidshus kan du också bygga Attefalls-garage. Avloppsreglerna för just det området kan jag inte men man kan ju undersöka om man får regga en "samfällighet" där din nya tomt delar stamfastighetens avlopp? Avstyckning kostar en del, ett alternativ är kanske att sälja hela tomten+bef. hus med arrendekontrakt på din lilla stuga, så kan du sitta där på livstid och betala en symbolisk summa i avgift per år. Som du själv är inne på så bör du göra detta så att huset du vill sälja ej tappar i värde, exempelvis kompensera för den yta som försvinner till dig/ditt arrende genom att du bygger till huvudbyggnad eller skaffar positivt förhandsbesked. Ju mer man får bygga desto fler spekulanter...
     
  11. B
    Medlem Nivå 1
    Om du vill maxa värdet och sitta kvar med en liten stuga utan pengar bundna i fastighet, gör såhär (ifall bef stuga har en placering eller flytta den): 1. Skaffa förhandsbesked som gäller avstyckning+maximal nybyggnation på nya styckningslotten. 2. Sälj stamfastighet med nyrenoverad byggnad, samt styckningslotten med nybyggnation alt. positivt förhandsbesked(gäller 2år) alt. beviljat bygglov. 3. Se till att skriva in arrendekontrakt på din stuga eller annan byggnad+garage som ligger lämpligt på någon av tomterna. Bara en idé...
     
  12. R
    Medlem · Nivå 8
    Men vad menar du med det? Vad är det för register du syftar på?
    Och varför skulle det registret vara definierande för LMs bedömning.

    Självklart går det att stycka av ett gammalt hus. Det LM bedömer är om fastigheten är lämplig för ändamålet. Och det påverkas inte av om ett enfamiljshus är gammalt eller nytt, stort eller litet, lyxigt eller enkelt. Så länge det är en fungerande plats, tomtstorlek etc för att ha ett bostadshus där.

    Allt som du räknar upp om kvm, handikappanpassning osv. är ju befintliga byggregler. De tillämpas ju inte på hur som redan är i bruk? Och är bara relevanta om de vill söka bygglov för att ändra på huset.
    LM ska ju pröva om fastigheten är lämplig för ändamålet. Det verkar helt taget ur luften att de ska börja kolla en massa tekniska regler efter helt andra lagstiftningar.
    Likaså avloppet - det ska vara möjligt att ordna avloppsfrågan. Om du har 2000 kvm tomt så klarar du ju det krav som de ställd upp för det. Sen kan miljökontoret peta i detaljer om vilka tekniska lösningar, kapacitet osv. Men det är ju en separat fråga och inget som behöver redovisas för en avstyckning.

    Jag tycker det låter som du blandar ihop olika krav från olika lagstiftningar som handläggs helt separat till en himla röra.
     
    JohnA gillar
  13. Hemmakatten
    Moderator · Nivå 17
    Bredvid oss finns det två stora fritidshusområden med cs 500 fastigheter. Av dem har ca 200 fastigheter permanentboende. Det finnns sophämtning och även en skolbuss. Det finns ingen lag som förbjuder någon att bo permanent i sitt fritidshus.

    Vad som kan hända om det blir ändå fler permanentboende är att kommunen ksn bli tvingad att dra fram vatten (på de boendes bekostnad och i förlängningen även avlopp)

    Det vill vår kommun absolut inte och gör allt de kan (väldigt lite, men nybyggnation tillåts bara med 50 + 20 kvm)
     
  14. J
    Medlem Nivå 1
    Jodå, nog har jag viss paranoja och misstro till myndigheter, men det skadar inte när stora och viktiga saker är i görningen och man kanske bara har en enda chans att lyckas om man gör allt i rätt ordning.

    Av övriga avstyckningar/fastighetsbildningar/byggen i mitt närområde, och det faktum att den stora markägaren enbart fått avslag på sina senaste projekt, GISSAR jag att kommunen inte tycker det ska vara fler hushåll i området. När jag presenterar mitt eget projekt gör jag förmodligen klokt i att inte gå på med några stora planer om utbyggnader och komplementbyggnader, utan enbart fokuserar på att bilda ny småhusfastighet kring den lilla stugan, med grund i att det enbart befäster förhållanden som faktiskt varit prakiskt gällande under minst tio års tid.

    Om kommunen sedan oroar sig för att den lilla stugan som bara lämpar sig för 1-2 trångbodda med tiden byggs ut till att inrymma en stor familj har de ju alla chanser i världen att neka bygglov och kräva uppgraderingar av vatten och avlopp. De nu rådande begränsningarna i sådana resurser kan faktiskt ses som en bra broms mot sådan exploatering, samtidigt som vi som bor i området vet att det funkat bra som det är i tio års tid.

    Det kanske är dumt att väcka uppmärksamhet och krångla i ett tidigt skede så jag tänker att telefonsamtal och fysiska besök hos kommunen kan vara klokare än e-post och pappersbrev. Eftersom min gäststuga finns inritad på tomtkartorna och är uppförd på 70- eller 80-talet under bygglov borde det finnas handlingar om detta för mig att ta del av. Finns handlingar innebär det rimligen att man kan kalla stugan "registrerad", och då borde det också framgå vad den har för syfte. Om man sedan sökt bygglov för en förrådsbod men isolerat och inrett för boende utan att anmäla detta tänker jag att det kanske inte är helt ok gjort av byggherren, men att det gått lång tid sedan dess och jag dessutom köpt fastigheten med den vinterbonade gäststugan i god tro. Jag TYCKER inte det borde finnas någon risk att jag ska bli straffad för något "fusk" den tidigare ägaren och byggherren gjort, men jag är ju som sagt lite paranoid över myndigheters ageranden.
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: