Stor prisuppgång på hus sista månaderna

Tål att upprepas:

The Economist anger ett par anledningar till att huspriserna nu skenar i väst:
* Ränteläget (förklarar sig själv. Pengar är billigt nu, det ser inte ut som vi har räntehöjningar på fem år. 10-åriga räntan för svenska stadobligationer ligger runt 0)
* Politiken att spruta in pengar i ekonomin för att minska risken för lågkonjunktur gör att de flesta inte riskerar att bli arbetslösa och därmed står kvar på bostadsmarknaden
* Man har ett ändrat mönster i hur man vill bo. Större lägenheter eller i hus. Som driver priserna kraftigt för tillfället.
https://www.economist.com/finance-a...virus-pandemic-house-prices-continue-to-rise?

Sen finns det orsaker som kan ses vara specifika för Sverige
* Kommuner har väldigt länge velat begränsa villabyggandet och istället prioritera flerfamiljshus. Detta gör att mixen av bostäder har blivit viktad från villor.
* Det är för de flesta ekonomiskt fördelaktigare att bo i villa om du har en låg belåning. Villa är billigast boende för äldre. Detta gör att många saknar incitament att flytta.
* Avgifter som pantbrev/lagffart utgör en kostnad för att syssla med fastighetsaffärer. Det skapar en tröghet på marknaden då du till skillnad från en bostadsrätt börjar med att samla på dig kostnader.
* Kreditgivningen har blivit hårdare vad gäller bostadsrättsbyggen. Det, tillsammans med att systemet med förhandsteckningar är enormt ofördelaktigt för köparen gör att nyproduktionen stannat av i vissa områden. Detta anses av vissa som en anledning till färre villor på marknaden
* Efterfrågan på villor ökar hela tiden (om man mäter sökningar på Hemnet) medans andelen villor ute till försäljning har minskat varje år sen 2016


Jag var negativ till fastighetsmarknaden då den varit högt värderad. Men med tanke på ovan faktorer så skulle jag idag säga att det finns inget som pekar på en sättning av priserna på fastigheter.

 

Sen kan man dra paralleller till börsen och värdepapper. Med de stimulanser som finns nu är det vansinne att ha pengarna i något annat än aktier/värdepapper. De är enormt högt värderade trots krisen. Men pengar får ingen avkastning överhuvudtaget i de alternativ som finns.

Utom..... I fastigheter.

 

Om värdepapper är så högt stimulerade och hålls upp av stimulanser låter det motvalls att säga att det är vansinne att inte pengarna i värdepapper. Buy the dip, sell the rip.

Jag vet inte vad som är rätt. Tycker bara påståendet är motsägelsefullt.

 

Nej. Därför att det just nu inte finns några alternativa tillgångsslag. Korrigeringen kan ligga fem år bort och under den tiden är det vansinne att bara ligga och se hur pengarna minskar i värdet.
Det är snarare en sund strategi att investera brett för att sprida riskerna och säkerställa en avkastning.

Att kasta ur "buzwords" är ingen analys utan bara twitternivå på det hela

Jag snittar 10% avkastning per år på pension och börs sen 2008.Jag har varit Dr Doom och inte velat ligga på börsen. men med tanke på att obligationsmarknaden höll på att gå ¨åt helvete i mars (det var på grund av den man sprutade in pengar på marknaden) så är det svårt att se några tillgångsslag som är riskfria. Och i det läget är det smartare att ligga på börsen.
Pengar är så billiga att avkastningen är svårt att hitta. Alternativet är nu ingen avkastning alls eller börsen

För kännedom så sålde jag samtliga innehav 19/2 och missade därmed kraschen helt. Har dock en relativt dålig uppgång sen dess men 10% upp sen årsskiftet känns helt ok. Och i nlinje med målen för mina placeringar.
Det plus en ökad värdering på huset på 30% sen köpet för två år sen känns bra för pensionen.

 

Man kan ju också försöka undvika en korrigering och köpa in sig efter, man måste inte ligga fulltecknad mot börsen hela tiden framförallt om man anser den vara övervärderad. Din korrigering om 5 år kan också komma nu, ingen vet. Men du verkar tillämpa en mer passiv förhållning vilket är ett alternativ och enligt dig själv så har du ju full koll på vad du gör, skönt !

 

Bygg ett attefallshus på din tomt och du bor "typ gratis" sen om du bor stadsnära. Just nu är våra boendekostnader ränta på 1941 ( 3 mil lån, avräknat ränteavdrag), el kanske 1 sek i månaden (installerad solpaneler i våras så har inte järnkoll), sophämtning kanske 200? försäkring 848 och tanktömningar 800 i månaden. Totalt 4789. Säg 5000 då. Sen hyr vi ut ett gästhus för 6500 (skatt avräknad). Total boendekostnad -1500 i månaden

 

Ett Attefallshus med pentry och toalett kostar väl typ 1 Mkr att bygga ? (tyckte jag såg något sådant för ett fint nyckelfärdigt med framdragen el, vvs, uppvärmning etc.). Då tar det nästan 13 år att betala av kostnaden med 6500 kr/mån. Då är det en snäll kalkyl med 0 kr i internränta, egentligen kan man ju investera sin 1 Mkr i något annat. Det som avgör om ett atefall är bra att hyra ut eller ej är väl vilken avkastning du har under 20 årish ? dvs efter att kostnaderna är betalda. Låt säga att du får 6500 kr/mån i 20 år, du underhåller den ingenting (0 kr i kostnader under tiden) och efter 20 år är det så pass sletet att det kan kasseras. Då har du väl i runda slängar dragit in 6500*12*20 = 1,56 Mkr.

Investerar du din miljon lite halvtryggt och inte prickar in någon stor sättning i börsen (sker det lär du inte få några 6500kr/mån i uthyrning ändå) och vi räknar med en ganska låg årlig avkastning på 4%. I slutet av år 20 har du isåfall 2,2 Mkr. Dessutom kan du ju sälja alla eller delar av aktier, du kan inte sälja delar eller hela Attefalls huset, en inlåsningseffekt alltså.

Man kan säkert bygga billigare Attefalls hus, med lägre hyresintäkt som följd, man kan inte räkna på en given avkastning på börsen etc. etc. Men för mig är det inte självklart att ett Attefallshus för uthyrning är någon superinvestering.

 

Det kanske kan gå att slå avkastningen från attefallshuset med att investera på börsen, men för oss kostade det ca 600000 att bygga gästhuset på 35 kvadrat, och jag uppskattar att hela investeringskostnaden kan läggas på huspriset vid en försäljning. Avkastningen på investeringen blir 78000/600000=0,13 vilket är 13 % per år. Dessutom anser jag hyresintäkterna diversifierar fint med ett börssparande. Sen så kan huset användas för "utslussning" av barnen när den dagen kommer

 

Jag har tänkt i liknande bana, att bygga ett attefall (utan toalett och kök) för gäststuga och kontor. Då får man ju ner kostnaderna en hel del. Men de mäklare jag har pratat med hävdar att det inte höjer värdet på fastigheten något, lite som att bygga en pool. Så för att underlätta i livet kan det vara en fin lösning, men jag tror det finns bättre sätt att skapa sig rikedom Den som lever får väl se Kanske blir en Attefalls boom när alla vill ha hemmakontorsplatser men inte kan/har råd att bygga ut.

 

Flera mäklare som hävdar det? Tycker det låter rätt galet då attefallshus är bra mycket mer flexibla än andra tillägg som t.ex. pool, växthus och andra "värdehöjare". Att man inte får igen byggnadskostnaden kan jag förstå, men rimligtvis borde en extra stuga att putta in tonåringar i eller en övernattningsplats för gäster iaf locka fler intressenter till budgivningen vilket kan trissa upp priset.

 

Jag googlade lite och hittade en gammal KTH rapport från 2016 där blev den samlade slutsatsen att ett attefallshus höjer värdet med ca 200000-300000, men att man inte kunde räkna hem hela investeringskostnaden direkt. Bla berodde detta på att inte alla ville hyra ut pga att de redan har hög lön, eller att det känns konstigt med andra som bor på tomten eller att de inte vet hur lönsamt det är. Värdeökningen som blev när man byggde attefallshus blev också högre om huset tex skapade insynsskydd, eller var beläget på en större tomt med separat entre.

 

kanske är det något sådant som Mäklrna jag pratat med syftade på. Men bygger du något som kostar mer än det höjer värdet så är det ju en förlust rent ekonomiskt. Sedan som du skriver så finns det säkert tillfällen då det höjer värdet och tillfällen då det sänker. It all depends

 

Läsvärt
https://ofdollarsanddata.com/even-god-couldnt-beat-dollar-cost-averaging/

 

Som jag förstod det när jag letade hus så ska man bygga gästhus/attefallare för att man själv har ett behov. Sen får man se om man kan räkna hem det senare.
Är det en liten tomt (Täby) kan en massa byggnader på tomten göra att den känns liten och plottrig. Medans ute på landet är många byggnader en "fördel". Då folk som köper lantligt gärna vill ha dubbelgarage, förråd, bastu med mera. (Det är sånt man lite ställer som krav före närheten till stan).

Generellt är väl en bra sak i just områden som täby (eller ja, alla kranskommuner till Sthlm) med små tomter och relativt liten byggnadsyta att lägga attefallsytan på tillbyggnad istället. Ett till rum är värt mycket i de flesta sammanhang.

På landet ser man fler som hur ut sina gästhus. Men en uthyrningsdel med "främlingar" på tomten verkar rent generellt inte locka köpare alls. Även om mäklarna gärna trycker på det.