Byggahus.se

Skuldfri Brf - avskrivning och avgifter - på en NY förening?

  1. Bamsefar
    Medlem · Stockholm · 398 inlägg

    Bamsefar

    Medlem
    Hallå,

    Jag har suttit och funderat lite på detta med avskrivning på fastigheter, närmare bestäm Bostadsrättsföreningar, som är NYA och SKULDFRI....

    Antalet av dessa torde vara ytterst få, men dom FINNS.

    Om man bildar en ny BRF, och alla medlemmar betalar sin andel fullt ut, och föreningen således blir helt skuldfri, och fastigheten alltså är splitterny, så innebär det rent konkret, med dagens avskrivningsregler att den som köpt sin andel idag måste betala byggnaden två gånger.

    Alltså, först köper hen sin BRF lägenhet och betalar hela produktionskostnaden (enligt det andelstal som gäller osv). Sedan skall BRF som sådan alltså skriva av fastigheten (byggnad mark med mera) med rak avskrivning (progressiv är ju förbjuden) under x antal år - vi säger 70 år bara för att sätta en siffra på tiden. Om fastigheten då kostade totalt 200.000.000 sek att bygga och hens andelstal är 1% (why not?) så har hen alltså betalat 2.000.000 för att bli medlem och rätten att bo i den lägenheten som hen valt ut.

    Men sedan skall hen betala avgift till BRF för drift och AVSKRIVNING - never mind att hen redan betalat för sig i samband med köpet... Eftersom vi sagt 70 år och priset var 200 miljoner, och det var rak avskrivning som gäller, så blir det 2.857.142,68 kr per år i avskrivning. Och med ett andelstal på 1% så blir kostnaden för hen alltså 28.571,43 kronor per år som måste betalas in till föreningen för att föreningen som sådan pga avskrivningen inte skall gå med förlust. Vilket alltså i praktiken gör att föreningen kommer tvingas placera - aktivt - drygt 28 miljoner per år - eftersom man inte har några lån att amortera på eller liknande. Driftkostnaderna tillkommer alltså på ovanstående.

    Alltså en form av sparande till NÄSTA fastighet som skall byggas efter att nuvarande har rivits efter 70 år (avskrivningstiden). Dvs den som köper en sådan lägenhet, i en helt skuldfri förening, tvingas dels då att betala "avskrivningen" direkt eftersom föreningen inte tar upp några lån, och samtidigt bidra till sparande till NÄSTA fastighet som skall byggas på samma plats som nuvarande, när nuvarande är helt avskriven = riv rucklet? Alltså tvingas betala för nästa fastighet innan den ens finns, i detta fallet under 70 år.... Tveksamt om hen kanske ens lever då?

    Observera att detta gäller alltså ett helt nybyggt flerbostadshus, där BRF är helt skuldfri.

    Never mind att värdet på marken antagligen inte fallit till noll, att huset antagligen fortfarande är fullvärdigt att bo i (det finns många BRF som är mer än 70 år där man aldrig rivit fastigheten pga avskrivningen är hela vägen ned till noll kronor), och att fastigheten således antagligen kan stå i ytterligare 70 år men med viss renovering som avlopp med mera - men själva huskroppen torde klara sig...

    Har jag tänkt fel? I såfall vart?
     
  2. H
    Medlem · Karlskrona · 6 839 inlägg

    huggan

    Medlem
    Avskrivningar är en utgift i bokföringen men pengarna försvinner inte från kontot så pengarna finns ju kvar i föreningen. Så alla pengar dessa pengar ska gå till framtida underhåll och det är väl rimligt att man ska vara med och betala. Sen har du råkat lägga på en nolla på hur mycket pengar det blir varje år.
     
    Redigerat 11 mar 2015 10:42
  3. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Bara för att det uppstår en bokföringsmässig kostnad i form av avskrivning, så är det ju ingen naturlag att den kostnaden skall täckas av inbetalningar. Det är väl helt fritt fram att ackumulera ett underskott. Jag är inte jätteinsatt i bokföringsregler. Men i princip så är ju den ursprunliga totala insatsen från medlemmarna en skuld som föreningen har till sina medlemmar. Den bör man kunna reducera mot det ackumulerade underskottet, om man vill. Alltså fiktivt återbetala en del av insatsen, som sedan genast betalas in igen som förhöjd avgift, som täcker underskottet.

    Det kan vara direkt olämpligt att låta föreningen bygga upp en kassa på 200 000 000 över tiden. Finns nog tom. risk att föreningen kan bli en s.k "oren" brf, om det finns så stora kontanta kapital som skall förvaltas. Och risken att en så stor kassa under så lång tid, drar till sig bedragare är överhängande.
     
  4. H
    Medlem · . · 324 inlägg

    HenrikP

    Medlem
    Detta känns som en ickediskussion.

    En nybildad BRF med ny fastighet är ofta rejält belånade. Det är liksom producentens affärsidé att starta interimförening, belåna den motsvarande produktionskostnaden, och sedan inkassera köpeskillingen för de individuella bostadsrätterna rakt ner i fickan. Gärna kombinerat med en glädjekalkyl på framtida underhållskostnader och avskrivningar, som vi läst om i och med diskussionerna om progressiva avskrivningar.

    Priserna på bostadsrätterna är ganska frånkopplade från produktionskostnad och framtida avskrivningar. De sätts av marknaden och självklart tar ett vinstdrivande företag så bra betalt som man kan.

    Har du ett konkret exempel på en nybildad (ej ombildad) förening som är skuldfri?
     
  5. 13th Marine
    Efterlevande · Trelleborg · 9 728 inlägg

    13th Marine

    Efterlevande
    Jag har sett några få, men då tror jag inte ett stort byggbolag stått bakom.
    Personligen tycker jag att det är så en BRF ska byggas.
     
  6. Nyfniken
    Medlem · Stockholms län · 11 472 inlägg

    Nyfniken

    Medlem
    Det bästa, men förmodligen praktiskt omöjligt, vore väl om människor gick ihop, bildade en förening, anlitade arkitekt, konsulter och byggare och byggde huset i egen regi.
     
  7. Bamsefar
    Medlem · Stockholm · 398 inlägg

    Bamsefar

    Medlem
    Jag kan på rak arm nämna TVÅ föreningar i Stockholm som är skuldfria, och har hus som är yngre än 5 år. Så dom finns, men dom är få till antalet.

    Det är inte en icke diskussion heller, detta är synnerligen viktigt. Den teoretiska avskrivningens påverkan på kassaflödet - vart går gränsen?

    Exempel: Den som köpet en villa, skriver knappast av sitt hus på 70 år - hen lånar det hen behöver (eller hostar upp allt kontant) och sedan är det klart. Varför skall BRF hanteras annorlunda, när det - i normalfallet - är privatpersoner som äger en del i en ekonomisk förening (alltså inte ägarlägenhet eller liknande). Förenings mål är inte vinst eller liknande utan att förvalta ett boende för medlemmarna - vad har då avskrivningen med kassaflödet att göra i en skuldfri förening? För att medlemmarna skall betala nuvarande och NÄSTA hus bara för att någon fått för sig att det är så det skall gå till? Att vissa skall drabbas dubbelt alltså?
     
  8. Bamsefar
    Medlem · Stockholm · 398 inlägg

    Bamsefar

    Medlem
    Rimligt att bekosta framtida underhåll på en fastighet? Framtida vadå? om 70 år eller imorgon?

    Avskrivning är viktigt enbart för den teoretiska delen.

    Vad som är viktigare isåfall är att BRF har medel att betala underhållet när det kommer - det finns det flera sätt att göra på, t.ex. genom tillskott när så behövs. Men att blint följa en avskrivning som är anpassad för något som inte gäller en skuldfri förening?

    Japp en kommatecken föll bort, och när jag försökte ändra så var det för sent tydligen... suck...
     
  9. H
    Medlem · Karlskrona · 6 839 inlägg

    huggan

    Medlem
    Framtida underhåll är oftast efter 2 eller 5 år eftersom då går garantin ut på byggnaden och föreningen får allt ansvar, dessutom finns det underhåll som inte faller under garantin innan dess.

    Att köra med tillskott när det behövs är en riktigt dålig ide, då blir det stor risk att nya ägare får betala för andras slitage.

    Att blint följa en avskrivning har jag inte sagt men om man nu vill ha en fin ekonomi kan man göra så.
     
  10. 13th Marine
    Efterlevande · Trelleborg · 9 728 inlägg

    13th Marine

    Efterlevande
    Det är just det jag har drabbats av, efter 60år behöver föreningens tak samt vatten och avlopp bytas, finns det pengar i kassan för detta? Nej, det får man låna till, dvs de som bodde innan mig har levt billigt eftersom de inte betalat för det slitage de åstadkommit.

    Oavsett så kommer huset behöva skrivas av, stommen håller inte för evigt, och du sliter trots allt på den. Skulle huset rivas så återgår ju insatsen till bostadsrättsinnehavarna och alla har betalat sitt slitage. Det ska alltså vara pengar över för att bygga ett nytt hus (eller betala tillbaka insatsen).
     
    Redigerat 11 mar 2015 15:36
  11. Bamsefar
    Medlem · Stockholm · 398 inlägg

    Bamsefar

    Medlem
    Njae 13th Marine, håller inte med riktigt där...

    Rent praktiskt är det ju så att en förening som har skulder använder normalt sett evnt "överskott" från avgifterna till att amortera mera helt enkelt, och därmed den dagen som det är dags att köpa / renovera det där nya taket eller vad det nu är, så fattas kontanterna för detta iallafall. Föreningen måste alltså återigen ta upp lån, eller utöka befintliga lån - så det du önskar, att en BRF lägger pengarna på hög för framtida underhåll sker inte. Du hamnar i samma praktiska läge, antingen måste föreningen begära in pengar från alla som är med i föreningen, eller ta upp / utöka lån(en).

    Vad gäller hur länge en stomme håller: Husen i gamla stan står där sedan 1800-talet, husen på Kungsholmen står från tidigt 1900-tal osv. Nu är mina exempel just Stockholm - det är här jag bor och kan mest om t.ex. åldern på fastigheter - men principen är den, att en fastighet står rätt länge innan den rasar omkull. Förr eller senare borde den kanske göra det - men den dagen är antagligen inte marken värd noll kronor. Och även om mark/hus anses omöjliga att bo i och därmed värda noll kronor, så varför skall de som bor där i denna skuldfria förening just NU betala för uppförandet av den nya fastigheten som dom antagligen inte kommer bo i?

    Det faller på sin egna orimlighet att man skall betala nästa hus som skall byggas om 100 år!!
     
  12. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    I de flesta föreningar, med lån. Och i en tid med sund inställning till amorteringar. Så motsvaras ju avskrivningen i grova drag av amorteringen på lånen.

    Det är viktigt att föreningen blir någorlunda skuldfri till om typ 50 år. När det blir dags för stambyte, så ligger renoveringskostnaden i samma härad som ett totalt nybygge.

    I föreningen där jag var ordf. för ca 25 år sedan skulle vi byta stammar. Initialt (innan vi slängde ut HSBs projektledning) så skulle kostnaden ligga på ca. 350 milj, för 800 lägenheter, och stambytet skulle tagit 6 år. Vi gjorde en ny upphandling med delvis nya förutsättningar, och fick jobbet gjort för ca 75 milj, på 13 månader.

    Kan väl säga att det var några sömnlösa nätter, det var inte populärt att slänga ut deras projektledning.

    Men som sagt kostnaden för "underhåll" då när husen var ca 60 år gamla låg i paritet med nybygge. Vi diskuterade faktiskt lite halvseriöst om vi skulle riva våra 7 kvarter och bygga nytt istället för att renovera.
     
  13. H
    Medlem · Karlskrona · 6 839 inlägg

    huggan

    Medlem
    Alternativet är ju att din bostad är värd noll och det antar jag att du inte vill.

    Eller menar du att du att din bostad ska vara värd samma fast du slitit på den i 100 år?

    Antingen tänker du tokigt eller så fattar inte jag vad problemet är.
     
    Redigerat 11 mar 2015 15:59
  14. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Om vi då återgår till fallet med en helt skuldfri förening. Där blir ju avskrivningen bara en bokföringsmässig manöver. Det finns inget rimligt behov att ta in summan, som ju bara skulle läggas på hög. Den dag det är dags för stor renovering så tar man antingen upp lån, eller så begär man en ny finansiering kontant från medlemmarna.

    Och som jag skrev tidigare så tror jag att man kan kvitta skulden till medlemmarna som består i insatserna, mot avskrivning på fastigheten. Och på så sätt undvika att behöva redovisa stora fiktiva underskott.
     
  15. H
    Medlem · Karlskrona · 6 839 inlägg

    huggan

    Medlem
    Då sjunker bostadsrätterna i pris om man gör så vilket kanske inte är bra, dessutom om man begär extra pengar från medlemmarna så blir det orättvist om någon sålt innan detta händer.
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.