Skadeståndsyrkan mot bostadsrättsförening

Hej, mycket text nedan.

Bakgrund:
Bor i en HSB-förening. Jag har haft fuktskada i badrummet, det blev en utdragen process, ca 13 veckor (först lovad 6 veckor). Detta till stor del pga. en styrelse som lagt sig i entreprenörens åtgärdsförslag. Till den grad att entreprenören under en tid inte ville slutföra arbetet. Entreprenören som huvudsakligen jobbar med försäkringsärenden för brf:er uttryckte sig att "vi har aldrig varit med om en sådan strulig förening, vanligtvis lämnar vi åtgärdsförslag sedan gör vi arbetet enl. det". Jag bestämde med denna entreprenör att de även skulle genomföra återställningen.

Det slutade med att entreprenören skriver en avvikelse på arbetet då vatten- och värmerör går upp ur golv, vilket det inte får göra. Alla parter jag har varit i kontakt med tycker styrelsen agerat felaktigt. Jag har krävt att föreningen skriver en utfästelse gällande ansvar för denna avvikelse, vilket de gjort.

Det har varit en tid där det varit mycket stiltje pga. beslut och åsikter från styrelsen som rent krasst är lekmän i området. Varje hantverkare, rörmokare, elektriker, besiktningsmän, snickare, plattsättare har vittnat om att de inte varit med om något liknande, vad gäller strulighet från styrelsen. De två oberoende besiktningsmännen menade båda på att det inte skulle bli så dyrt för mig, de hade inte varit med om att försäkringsbolag nekat denna typ av skada och sa att min kostnad blir självrisk och ev. förbättringsarbete, fick en uppgift om att det kanske rörde sig om 6000 SEK.

Bakgrunden till fundering på skadeståndsyrkan följer nedan:
Vi bostadsrättsinnehavare har informerats vid flertalet tillfällen om att vi inte behöver teckna en egen försäkring med bostadsrättstillägg eftersom vi tecknas av en kollektiv försäkring. Detta har informerats om på möten, det går fortfarande att läsa om på föreningens hemsida, samt finns det med i föreningens årsredovisningar sedan ett par år tillbaka. Detta ledde till att jag tog bort mitt eget bostadsrättstillägg eftersom vi inte behövde det enl. info.

Föreningen formulerar sig exakt enl. nedan:

"Föreningen har tecknat en kollektiv bostadsrättsförsäkring för samtliga bostäder hos Trygg Hansa, vilket medför att bostadsrättsinnehavarna inte längre behöver ha ett bostadsrättstillägg till sin ordinarie hemförsäkring. Dock måste man teckna hemförsäkring för lösöre."

Nu när jag får fuktskadan och anmäler till försäkringsbolaget, visar det sig att försäkringen som föreningen tecknat är en basförsäkring som inte täcker återställandet, jag kommer troligtvis få hjälp med återmonteringskostnader för möbler, dusch, rör etc. men det är allt.

Jag har fått bekräftat av "föreningens" försäkringsbolag Trygg Hansa att om föreningen hade tecknat den mer omfattande försäkringen hade jag fått hjälp med återställandet, begränsningar i åldersavdrag etc. men nu täcks inget av detta. När jag tar kontakt med mitt eget försäkringsbolag (Moderna försäkringar genom Ica försäkringar), så meddelar dem att jag inte får någon hjälp då jag saknar tillägget som jag tog bort på uppmaning från föreningen. Jag får även bekräftat att om jag haft kvar mitt bostadsrättstillägg så hade jag fått ekonomisk hjälp med återställandet.

Jag har varit i kontakt med HSB:s allmänna juristrådgivning som menar på att det kan finnas fog att ta detta vidare om föreningen agerat försumligt och genom detta orsakat mig ekonomisk skada, vilket jag enl. ovan resonemang tycker visar på. Bevismaterialen är rätt tydliga också.

Hade föreningen formulerat sig annorlunda, exv. "Föreningen har en basförsäkring för bostadsrättsinnehavare, bostadsrättsinnehavaren behöver själv undersöka om denna försäkring behöver kompletteras ytterligare". Då hade jag köpt till 100% att ansvaret ligger på bostadsrättsinnehavarna. Men givet hur föreningen/styrelsen formulerat sig "... bostadsrättsinnehavarna inte längre behöver ha ett bostadsrättstillägg till sin ordinarie hemförsäkring" så menar jag att de agerat försumligt och vilselett mig som bostadsrättsinnehavare med information som jag agerat på vilket inneburit ekonomisk skada. Jag har haft fog att tro på vad som informerats vad gäller inget krav på eget bostadsrättstillägg.

Är det någon som har erfarenhet av detta och varit med om liknande? Har jag ett case att komma med? Tips på bra jurist? Vad ska man tänka på och hur går jag vidare? Jag har underlag som styrker allt ovan.

 

Tack för synpunkter!

Klistrar in svar som förvaltaren gett mig i början av försäkringsärendet/badrumsprocessen. Även här får jag förklarat att boendes del av försäkringen ska ta återställning via det gemensamma tillägget. Tycker inte att det lämnar så mycket till fri tolkning.

"Det är föreningen som står för fuktmätning och besiktning/skaderapport. Föreningen ansvarar för rivning, torkning och återställning fram till ytskikt där boendes del för återställning tar vid via föreningen gemensamma bostadsrättstillägg".

Förutom material, så är det arbete för sätta kakel och klinker, nya möbler, porslin, rör etc. ville jag exv. ha branschstandard på placering av golvbrunn så hamnade den kostnaden på mig, något som skulle ha täckts av den mer omfattande försäkringen (kallades branschförbättrande skydd eller liknande) som föreningen valt att inte ta. Sedan har jag valt att göra lite standardhöjningar vad gäller annat kakel och klinker, större plattor etc.

När de skulle mäta fukt efter torkningen så var det en stor fuktring runt brunnen och jag fick informationen om att det bör undersökas vidare, fick även bekräftat från byggledaren att det var en trolig tänkbar orsak till fuktskadan och att föreningen måste undersöka detta vidare. Dessvärre var de snabba på att bila upp den gamla brunnen så detta kunde aldrig fastställas.

Kommer inte ställa upp på någon stämma även om syrelsens agerande i frågan lämnat mycket att önska (nu vill jag flytta till hus =) ) .
Det var bland det första jag sa till förvaltaren att de inte kan ha denna formulering och behöver se över försäkringen, med omtanke för mina grannar, så att ingen annan bostadsrättsägare hamnar i samma läge som jag, alternativt ändra formulering så boende faktiskt har möjlighet att fatta eget val med rätt information som beslutsunderlag, den möjligheten har fråntagits oss boende givet den information som nu ges.

Som jag skrev först, hade jag haft kvar min försäkring som jag hade tidigare, så hade jag haft skydd där, jag har fått bekräftat från det försäkringsbolaget att jag skulle fått ekonomisk hjälp i återställandet. Att jag och säkerligen många andra bostadsrättsinnehavare tagit bort sitt egna tillägg givet den direkta uppmaningen som föreningen (fortfarande ger) är inte bra. Hade jag fått informationen att det är en grundläggande, hade jag haft kvar den. Utöver vad försäkringsbolagen sagt, har även hantverkare och besiktningsmännen (som jag antar har god erfarenhet) sagt att detta är ett försäkringsärende och att jag kommer få hjälp med återställning och att det troligtvis är självrisk det handlar om samt ev. förbättringsåtgärder. Så det är väl iallafall fem oberoende parter som verkar tycka lika i frågan.

Ett tag hotade föreningen med att de skulle skicka mig även deras faktura på deras egna självrisk till mig (70tkr) eftersom badrummet inte var renoverat sedan det byggdes (90 talet) med argumentet att jag eftersatt skötsel, detta trots att besiktningsmännen uttryckt sig tvärtemot, att badrummet såg bra ut med tanke på ålder och att det inte gått att upptäcka skadan då det var dolt. När de stämt av med sin jurist insåg de att de inte kan kräva att alla ska renovera badrum äldre än den tekniska livslängden, eftersom badrum kan hålla betydligt längre än den tekniska livslängden. Detta fick de backa på helt och tar nu sin egen självrisk. Men utöver en överraskningsrenovering hade jag ovissheten om jag även skulle bekosta föreningens kostnad. Detta framgick efter det att de rivit badrummet. Hade jag exv. fått den informationen också innan arbetet satts igång hade jag ju kunnat ta in flera offerter och jämföra.

Hela processen och ärendet är hanterat väldigt oprofessionellt, något som alla utom möjligtvis styrelsen verkar tycka.

Jag tycker att jag gör en välgärning gentemot alla i föreningen som lyfter frågan. Bra att det upptäcktes av mig och att jag undersökt det vidare när det är en fuktskada, tänk om flera lägenheter hade haft detta och det blivit en gruppanmälan, det hade kostat betydligt mer för föreningen.

Hur menar du hempularen att informationen kan tolkas på olika sätt?
"Föreningen har tecknat en kollektiv bostadsrättsförsäkring för samtliga bostäder hos Trygg Hansa, vilket medför att bostadsrättsinnehavarna inte längre behöver ha ett bostadsrättstillägg till sin ordinarie hemförsäkring. Dock måste man teckna hemförsäkring för lösöre." Jag tycker det inte finns utrymme för tolkning i denna absoluta formulering?
Som jag skrev tidigare hade jag varit med på det till 100% om de formulerat sig annorlunda, vad gäller att grundförsäkring finns, men kan behöva kompletteras och att det är upp till mig som brf-innehavare att se över detta. Hade det framgått annorlunda håller jag med dig till 100%, men nu gör det inte det.

Jag kan inte uttala mig om bostadsrättstillägg/försäkring inkluderar i allmänhet återställning eller ej, kan bara luta mig emot vad trygg hansa sagt att om föreningen tecknat den som är mer omfattande så hade jag fått hjälp, begränsat åldersavdrag, hjälp med branschförbättrande åtgärder osv. Samt vad mitt eget försäkringsbolag sagt om att jag fått hjälp om jag hade kvar bostadsrättstillägget som jag hade där tidigare.


cpalm, det blir väl en liten tolkningsfråga, men ja, dels går de helt emot entreprenörens åtgärdsförslag som skulle inneburit att allt uppnådde dagens branschstandard vad gäller rörgenomföringen, placering av golvbrunn.

Deras krav på hur detta hanteras styr hur ytskikten kunde läggas direkt eftersom rören går upp ur golven. En egen lösning och förslag styrelsen hade (för värmerören) var att bygga in rören genom att sala på och bygga ut väggen och då få in rören i väggen, tyvärr är badrummet så pass litet att det skulle innebära att benet skulle ta i väggen varje gång man skulle sitta ner på toaletten. De skulle dock ändå acceptera avvikelse på att vattengenomföringen kom upp ur golvet (värmerör och vattenrören går upp på olika ställen i badrummet). Det viktiga är att jag fått min utfästelse där de tar detta ansvar så jag har ryggen fri i den frågan.

Jag kan skriva hur mycket som helst kring allt som skett, men fokus är just om det är okej att de formulerat sig som de gjort. Eller om det är försumlighet vilket nu leder till ekonomisk skada för mig, vilket jag skulle varit skyddat mot om föreningen informerat om att de enbart hade ett grundskydd och jag haft mitt försäkringstillägg kvar, alt. att föreningen tecknat den mer omfattande försäkringen som erbjuds.

 

Kanske ska förtydliga, självklart ska jag själv bekosta standardhöjning, det är även vad byggledaren informerat om.

Mitt klagomål är att informationen som gått/går ut från föreningen som jag agerat på, säger att vi inte behöver eget tillägg vilket innebär att kostnaden nu hamnar på mig, trots att både min egen försäkring som jag hade skulle hjälpt till med återställandet, eller att Trygg hansas mer omfattande försäkring skulle ha hjälpt till med återställandet om föreningen tecknat denna. Som jag skrev tidigare så är det fem oberoende fackmän inom diverse områden som menat på att jag borde fått hjälp med återställandet också, då är det alltså två olika försäkringsbolag som bekräftat detta också.

Det är formuleringen som är själva öppningen till ev. skadeståndsyrkan. Om formuleringen beror på okunskap, försummelse eller vad nu må vara är sekundärt. Att informera bostadsrättsinnehavarna att man inte behöver ha en försäkring och sätta dem i den situationen att man inte får någon hjälp alls är ingen höjdare. Även som jag citerade förvaltaren så skriver förvaltaren uttryckligen att återställandet tas vid den kollektiva delen.

Återigen, hade informationen sagt att det endast finns en basskydd och att man själv får undersöka huruvida komplettering krävs hade jag varit helt med på ansvaret för vi som bor i föreningen.

Är även helt med på att det finns åldersavdrag.

Jag menar inte att jag ska få badrummet gratis, men det är en väldig skillnad på det kostnadsuppgifter jag fått initialt och vad det nu kommer att landa på.

cpalm, tack för svar, då kanske det finns fler öppningar där på egentligen alla dina punkter.
Enl. stadgarna ska exv. åtgärder utföras fackmannamässigt, nu väljer styrelsen att frångå detta. De har lagt sig i lägenhetens återställning av rördragningen vilket försenat allt med flera veckor + att entreprenören höll på att bryta uppdraget. Samt även felaktiga utfästelser kring det kollektiva bostadsrättstillägget.

 

Men åligger det inte då föreningen att redovisa villkoren på ett lättillgängligt sätt och hänvisa dit? Det är exakt det jag tycker att de brustit i. Och varför skulle jag inte kunna lita på informationen som de förmedlar?

Om de uttrycker att "...DET INTE LÄNGRE BEHÖVS..." tolkar jag det exakt så, vi ska vara skyddade.

Jag hade ingen specialförsäkring själv, utan det ingick i standard bostadsrättstillägg att jag skulle få hjälpt med återställandet.

HSB:s generella juristinformation menade på att det kunde finnas en öppning och tänker att de bör ha koll.

Har någon tips på kunnig jurist inom området?

 

Jo, det är vi tacksamma för. Vet dock inte slutnotan ännu, varför vi inte vågar ropa hej.
Det är så många delar i denna process, men entreprenören kunde inte ge exakt offert givet att föreningen inte lämnade svar och var svåra att nå. Förvaltaren har sagt att det är en ny styrelse med lite erfarenhet. Att ha en ordförande och styrelse som ska nagelfara och gå emot vad entreprenörerna och hantverkarna säger och även då HSB-förvaltaren, till den grad att entreprenören inte vill slutföra arbetet säger väl något.

Men det handlar även om att inga grannar ska behöva hamna i samma situation längre fram.