Sju erfarenheter som jag skulle använda mig av om jag skulle bygga igen.

11k läst  14 svar

  1. K
    Medlem Nivå 1
    Jag har just byggt ett småhus, det blev inflyttningsklart 1 juni 2017, och har sammanfattat det jag lärde mig under rubriken: Sju erfarenheter som jag skulle använda mig av om jag skulle bygga igen. Jag skrev det för "familjebruk" men kanske kan det vara till nytta också för någon annan i byggtankar. Först lite basfakta:

    *Bygget startade med gräv för platta strax före midsommar i fjol, och slutbesiktning med kommunen och kontrollansvarige hölls i slutet av april 2017.

    *Huset är ett mindre hus från Västkuststugan, 120 kvadratmeter boyta, 1,5 plan, byggt på isolerad platta med golvvärme och frånluftvärmepump. Välisolerat, treglasfönster, tegeltak. Huset , som ligger på landet, är uppkopplat till befintligt enskilt avlopps- och vattensystem.

    *Totalkostnad (exklusive tomt eftersom jag ägde marken) 2,4 miljoner kronor, ca 20 000 kr/kvadratmeter, det innefattar alla kostnader för väg, platta, hus, inre och yttre målning samt iordningsställande av tomt (inklusive ett 50 kvadratmeter trädäck/altan.)

    *Entreprenaden var delad i meningen att jag köpte monteringsfärdig byggsats från Västkuststugan, upphandlade stomresning och snickeri från ett lokalt byggföretag som också hade allt grävarbete för väg och platta som underentreprenad. Därutöver upphandlade jag målning, el och VS samt tomtplanering, staket och altan separat. Jag gjorde inget fysiskt arbete själv.

    Det här är mina sju erfarenheter, jag skrev ner dom bara några dagar efter slutbesiktningen i april 2017:

    1. Låt husleverantören stå för platta, stomresning och snickeri. Det finns många personer, särskilt i byggbranschen, som ser ner på den som köper prefabricerat från husleverantör. Det rätta för renläriga är att bygga i lösvirke. Då får man det precis som man vill, det blir mer personligt och det kan bli billigare. Med det jag idag vet, skulle jag aldrig göra det. Som amatör i byggbranschen är man alldeles för sårbar. Det sagt blir min erfarenhet av det bygge jag just avslutat att man som lekmannabyggherre så gott som säkert tjänar på att låta husleverantören ta hand om också stomresningen och snickeriarbetet. Inte som jag gjorde, beställa huset för sig och stomresning och snickeri för sig.

    2. Däremot, upphandla grävarbetet separat. Markarbetena kan omfatta anslutningsväg, det som avser plattan (grävning, dränering, dagvatten, uppsingling, radonskydd mm) samt vatten och avlopp. Risken är måttlig att man blir uppskörtad vid en sådan upphandling, i varje fall om man som jag bor på landet och någorlunda känner företagen.

    3. Överväg totalentreprenad, det vill säga att husleverantören får ansvaret också för el, målning och VVS. Att välja totalentreprenad är lättaste och säkraste vägen, på gränsen till fjolligt, men det är troligt att man som byggherre gör en bättre affär visavi att själv upphandla dessa delentreprenader. Att tro att man som oerfaren byggherre skulle kunna komma under en husleverantörs kostnader är orealistiskt. Dessutom är risken för oplanerade kostnadsavvikelser vid nyckelfärdigt i stort sett noll.

    4. Ta råd från en erfaren byggkonsult. Det gäller särskilt under förhandlingen med husleverantören om det byggtekniska i huset, ventilation, värmesystem och annat, men också sådant som har med fönster, isolering och energieffektivitet att göra. Den byggkonsult jag anlitade rådde mig att byta till bredare fönster än dem som husleverantören hade föreslagit, det blev, det förstår jag nu, avgörande för att fönstren på huset, dess ”ögon”, blev bra. Han lämnade också ett annat råd – att vi när underlaget för plattan höll på att färdigställas borde höja singelnivån med minst 15 centimeter (vilket vi gjorde). ”Att ett hus kommer upp rejält från marknivån är alltid bra. Det finns dessutom inget billigare sätt att till exempel åstadkomma bättre fall för avloppet (vilket var en issue i mitt bygge) än att lägga på ytterligare lite makadam under plattan.”

    5. Utgå från, när du vet vad du skall ha för hus, att du underskattar kostnaderna. Det var framför allt på tre områden som jag missade vad det skulle komma att kosta. (1) ”Småplocket” – som att man måste betala mer än 15 000 kronor för kommunens kontrollansvarige, bygglovsavgifter och andra avgifter, byggström, ränta under byggtiden, anslutningsavgifter för el, fiber och diverse andra småposter – som jag kraftigt underskattade, med åtminstone 50 000 kronor. (2) Målningen kostade ungefär 100 000 kronor mer än vad jag trodde när jag började med budgeten. (3) Att ställa i ordning tomten uppskattade jag till 50 000 kronor från början, den verkliga kostnaden blev 125 000 kronor inräknat altanen/trädäcket.

    Jag skulle, när hus är valt och jag vet vad det kostar, lägga på 5% i ”reserv” på beräknad slutkostnad vid totalentreprenad, 10% om jag låter hustillverkaren, förutom att leverera själva byggsatsen, ta hand också om stomresning och snickeri, och 20% om jag enbart, som jag gjorde i det här fallet, köper ”monteringsfärdig byggsats” och såldes själv tar hand om alla andra entreprenader (gräv, platta, stomresning, snickeri, el, målning och rörmokeri mm). Så stor bör reserven vara trots att vi förutsätter att den som gjort denna första budget försökt att få med alla kostnader.

    6. Utnyttja husleverantörens kunskap och resurser. I mitt fall har jag goda erfarenheter av samarbetet med Västkuststugan, det gäller både med deras lokala representant och med folk vid huvudkontoret. Det är en resurs som man tjänar på att ta i anspråk.

    7. Ha goda kontakter med hantverkarna som gör jobbet. Det åstadkommer man, tror jag, genom att låta dom sköta sig själva men ändå vara närvarande. Det senare betydde i mitt fall korta besök, kanske bara 10 minuter, i princip dagligen. Mest för att titta och växla några ord, de väsentliga frågorna där byggherren måste vara med på tåget kommer förr eller senare upp, så fungerade det i varje fall med det här huset.

    Charlie
     
  2. V
    Medlem Nivå 1
    Håller med dig mycket du skriver men vill tillägga att det inte är en dans på rosor bara för att man väljer "nyckelfärdigt" eller totalentreprenad. I vårt fall blev det katastrof, en polisanmälan och två års försening. I efterhand kan vi se att entreprenören löste sina jobb "för stunden" och jagade hela tiden nya underentreprenörer vilket jag tror var den stora boven i dramat. Vi fick plötsligt nya namn på vem som skulle göra vad. Då känner man sig rätt maktlös eftersom vi har avtal med nr 1 men inte kan kontrollera vem denne väljer att jobba med. Mycket fick göras om också, bila upp grund två gånger osv...
     
  3. L
    Medlem Nivå 2
    Den grundläggande faktorn är att man vill ha ärliga och ansvarstagande individer som jobbar med husprojektet. Och dom kan dyka upp i allt från totalentreprenader till svartjobbare. Men med olika sannolikhet och med olika möjligheter att för dig i slutändan kunna för din talan vid en eventuell konflikt. Tyvärr finns det inga garantier...
     
  4. C
    Medlem Nivå 1
    Mycket bra redogörelse

    Lägger till mina erfarenheter, vi stod faktiskt nära att välja västkuststugan

    Boyta 160kvm, 1,5plan

    Valde efter mycket om och men att göra A ritningar själv för att det inte fanns någon planritning som jag ville ha.

    Använde mig sedan av Sjömarkens hus som bygger med lättbalk som gjorde konstruktionsritningar samt exaktkapade allt. Tog hjälp av en byggnadsfirma gör att stomresa men där tog entrependhjälpen slut.

    Extremt mycket info om allt har kommit från detta forum och har hjälpt mig med allt.

    Hyrde en grävare och gjorde markarbetet själv. Tog lite tid men rätt enkelt egentligen (jämfört med vissa andra saker). Satta kantelement, la VA efter egna ritningar i makadammet, på med armering och frigolit efter konstruktionsritningarna (tog lite tid men inget komplicerat egentligen, stort tips hyr en armeringsböjare från typ Ramirent). På med golvvärmeslingorna efter ritning från LK (väldigt enkelt) Sen kom betongbilarna och jag och en till med vibrostav och sloda fixade till plattan (hade lejt bort detta så här i efterhand, allt blev ok men jag stressade upp mig mer än nödvändigt). Stommen restes på 2 dagar. På med fasadpanel och tegel (panel var ok men tegel tungt och jag gillar inte höjder egentligen). Sen inte VA, tog väldigt lång tid för jag var osäker på det mesta och behövde goda råd och kontrollmätte allt 450 gånger (lej bort, men annars rätt kul att ha gjort). På med golvspån och golvärmeslingor på övervåning (enkelt men spån är tungt) Upp med innerväggar (köp en riktig laser, helst typ Bosch blå med 3 kors. Blir lättare att få allt rakt. Sen kom Elkillen och vi spenderade nån vecka med att dra alla rör. Sen på med ångbroms invändigt och gles. Sen kom Sjömarken och spruta isolering i tak, väggar och mellanbjälklag. Tog mindre än en dag (lösull is da shit!)

    På med gips och osb, inget komplicerat men tar med tid än man tror. Kopplade in byggpannan i samma veva och fick värme i huset inför vintern. Sen panel och golv övervåning, görs lätt själv om man är två.

    Våtrumsskivor på badrummen och va ur väggar (fermacellskivor dammar som sjutton, använd Sänksåg). Flytspacklade golvet i badrummen, (lej bort, stressande igen). På med tätskikten (ville göra detta själv så jag kunde kvalitetssäkra det), kladdigt men inget komplicerat, använde LIP 27. Kakel och klinker (tar sjukt lång tid men rätt roligt, ta tid på dig och planera noga).

    Här är jag idag, skall måla och spackla samt lister och bastu plus platsbygga ett kök med ikeastommar.

    Tog drygt ett år från första spadtag.

    Kostnad ca 18300kr per kvm.

    Billigare material hade gjort ca 1500kr per kvm.
    Bygga på fastland istället för ö hade gjort ca 300kr/kvm

    Sjukt kul att bygga hus och inte alls så stressigt som många upplever. Tror att många blir stressade av deadlines från entrepenörer och alla beslut som skall tas.

    Summa summarum, jag är en finanskille men rätt händig i grunden och har lätt att hitta, ta till mig och omsätta kunskap. Dvs, kan jag så kan de flesta men det tar tiiiiid. Har tagit mig 13,5 månader med ca 70-80h vecka plus ca 200h hjälp med diverse. Har nog 250h kvar. Dvs ca 4000-5000 timmar.

    Lättbalk är grymt, väger inget, grymt starkt och helt rakt och tar bort alla ködbryggor.

    Vill någon ha stöttning eller fråga något är detta forum utmärkt!
     
  5. F
    Medlem Nivå 2
    Det låter som att du jobbat (mer än) heltid med bygget. Har du räknat in inkomstbortfall i priserna eller är sover du inte?
     
    Kyleman gillar
  6. C
    Medlem Nivå 1
    Nä självklart skall inkomstbortfall räknas med, har möjligheten att jobba väldigt flexibelt men självklart har det kostat. Ville mer belysa hur mycket det kostar att bygga hus och vad som man kan göra själv om man har tid för de som eventuellt funderar i dessa banor. Tror att det är svårt att komma under 17 000kr per kvm hur man än gör så det kan vara ett baspris att utgå ifrån.

    Och tiden inkluderar all efterforskning, planering, materialinköp leveranser osv som är minst halva tiden.
     
    Redigerat 13 jun 09:03
    rob_t_j72 och f_spindel gillar
  7. M
    Medlem Nivå 1
    En grej som inte nog kan understrykas men som är den viktigaste av alla.
    Se till så att din respektive har förståelse för hur mycket du kommer att nörda ner dig i detaljerna. Även om ni bygger ihop så är det så att den ena är den som fattar ett större intresse och sätter sig in än mer i detaljerna.
    Eller om ni är två som verkligen kör ihop och där allt flyter på, glöm inte av livet under tiden som det byggs. Ett hus är verkligen inte allt, utan bara ett ställe som livet ska fortsätta på när det är klart.
    Skilsmässostatistiken bland nybyggare hade varit lite intressant att veta.
     
    Vissla och JDKahn gillar
  8. J
    Medlem Nivå 5
    Vad många helt verkar missa när det bygger hus med delade entreprenader är att man själv blir byggherre i lagens mening med att vad det innebär gällande arbetsmiljöansvaret på bygget.
    Någon man automatisk slipper vid total- eller general-entreprenad.

    läs gärna mer om kraven här
     
  9. S
    Medlem Nivå 7
    Du är alltid byggherre som beställare, oavsett entreprenadform. Ansvaret är alltid ditt. Däremot har hustillverkare ofta utarbetade program för arbetsmiljö etc men huvudansvaret ligger trots det på byggherren.

    Skulle jag bygga hus igen med samma förutsättningar så skulle jag göra på ungefär samma sätt som förra gången (2015) dvs:
    * Hus på totalentreprenad inklusive markarbeten under plattan.
    * Ta övriga markarbeten utanför plattan, det kan vara parkeringar, finplanering för gräsmattor, mm utanför totalentreprenaden för att slippa entreprenadtillägget på 15 % av summan. Går ofta att ordna med samma entreprenör, det är bara för dom att skicka fakturan till er istället
    * Vad gäller tillval, lägg de mesta pengarna på det som ni aldrig eller sällan kommer byta ut. Extra skivor i innerväggarna massiva dörrar, målade väggar, tidlösa kakel och klinker, ett golv ni gillar som tål omslipning. Lägg mindre pengar på dyra kökstillval som stenskivor och liknande. Kök brukar ändå rivas efter 10 år eller när nya ägare flyttar in

    Det jag skulle göra annorlunda är följande:
    * Försök få ett lånelöfte med god marginal så ni slipper snåla. Vi hade ett som låg precis på gränsen och på slutet blev det till att snåla. Vi bytte trappa till målad furutrappa (knarrar och redan synbart hackig) köpte inte duschväggar och inga kommodlösningar till badrummen vilket jag ångrar nu. Även om de tillvalen kostade obegripligt mycket hade det varit väldigt skönt att ha på plats nu.
    * Ha en tydlig plan för trädgården. Ta gärna hjälp av trädgårdsarkitekt redan när ni planerar huset. Gör man detta kan man redan när huset byggs gräva ner rör för el och bevattning så att man slipper gräva upp trädgården i efterhand
     
  10. F
    Medlem Nivå 2
    Nja... Entreprenadformen gör visst skillnad. Byggherren har ansvar_att_ det görs, men kan överlåta ansvaret till entreprenören.
     
  11. J
    Medlem Nivå 5
    Om ni läser länken som jag postade så ser ni att man som privatperson inte är att ses som byggherre när man bygger med total/general entreprenad. Och anledningen är enkel...du förväntas inte ha den den kunskapen som krävs och entreprenören övertar då det ansvaret.

    Men det gäller inte om det är delade entreprenader då blir du automatiskt byggherre och där med solidariskt ansvar och riskerar åtal och/eller sanktionsavgift om något händer och du brustit i din roll.

    T.ex.underlåtenhet att upprätta en AMP ger direkt 25000 i avgift.
     
  12. H
    Medlem · Nivå 13
    Då jag läser såna här diskussioner där folk gör reklam för att allt blir bättre och enklare om man låter proffsen ta hand om allt på totalentreprenad och inte är inblandad i bygget själv då ser jag behovet av ett tillägg.
    Det sättet att bygga passade just dem men det passar inte alla. Bygger man på det viset så blir man sittande med ett lån på många miljoner kronor och det är inte alla förunnat att kunna amortera bort ett sådant lån.

    Min erfarenhet av den stora renoveringen här hemma då jag var i tonåren är att det var en oerhörd tur att vi gjorde ungefär 80% av arbetet själva. Hade byggare direkt anställda per timme för vissa arbetsskeden som krävde yrkeskunnande eller måste gå undan med fart. Annars arbetade vi på kvällar och helger och semestrar och skollov pappa och jag.
    Nu 20 år efteråt är det helt uppenbart att det här sättet var det bästa för oss. I synnerhet när arbetsmarknaden är skakig eller räntorna ser ut att stiga eller fastighetsmarknaden ser ut att sakta ned.

    En entreprenörs anställda kostar i slutandan för kunden i runda slängar 2-4 gånger mer i timmen än kunden själv har i nettotimlön. Beroende på vad kunden har för arbete och för omkostnader för inkomstens förvärvande.
    Det innebär att även om man själv arbetar bara hälften så snabbt som ett proffs så kan det vara lönsamt att göra saker själv.
    Var och en måste bedöma hur stort lån man kan amortera bort med den inskomst man sannolikt kommer att ha och räcker inte den summan till att leja på allt så är det bättre att bygga själv än att överskuldsätta sig och hamna på bar backe kanske rentav med en restskuld att betala då banken har sålt huset.
     
    flimsy gillar
  13. S
    Medlem Nivå 7
    Vad jag vet, är inte jurist, så är du alltid byggherre. Vi hamnade i konflikt efter en sprängning som skadade grannens badrum (lång historia), och det var till oss, byggherren, som kravet till slut kom att riktades. Som tur var hade vi genom vår totalentreprenad en försäkring för sprängskador mm som täckte dessa. Vad beträffande arbetsmiljöansvar är det möjligt att det finns möjlighet att avlasta sitt byggherreansvar för just denna fråga genom en totalentreprenad
     
  14. J
    Medlem Nivå 5
    Håller med har själv nyss avslutat en total renovering av huset som pågått av och till i 3 år för jag princip gjort allt själv med hjälp av familjen av samma anledning som du.
    Mitt ursprungliga inlägg handlade mer om att många helt missat eller inte förstår vilket ansvar man tar på sig när man delar upp entreprenaderna. Om man har den kompetens och kunskap som krävs så säger jag bara kör på!
     
  15. H
    Medlem · Nivå 13
    Inte hade vi så mycket kompetens..... en transformatorkonstruktör och en tonårspojke..... fast ingen av oss hade ju levt isolerad från varken byggande eller praktiskt arbete. Pappa hade sommararbetat som hantlangare åt farfar på något bygge då han var tonåring. Trä var inget främmande material och vi har en stark gör det själv tradition i släkten och bland bekanta.
    Vi höll på i ungefär 8 år och lärde oss mer undan för undan.
     

Hej där! :love: Det verkar som du gillar diskussionen i forumet. Skaffa ett konto gratis så kan du också ställa frågor och få tillgång till massor av bra funktioner.