Servitut för väg, parkering och brygga

[ZVL]

Hej! Vi har lite problem kring frågor om servitut för väg, parkering och brygga för vårt fritidshus som vi gärna vill ha lite tankar och synpunkter på.

Sommarstugan byggdes på 60-talet och ligger på en halvö i havet. På andra sidan viken ligger ett sommarstugeområde. Fastigheterna som ingår i sommarstugeområdet är anslutna till en gemensamhetsanläggning (GA) som förvaltas av en samfällighetsförening. I GA ingår vattenanläggning (Brunn och ledningar), bryggor, vägar och grönområden. Hela sommarstugeområdet ingår i ett av kommunen planlagt område.

Det är komplicerat att ta sig till stugan landvägen även om det är möjligt. Därför har vi och även tidigare ägare i princip alltid använt båt för att kunna ta oss till stugan.

Problemet är att vår fastighet inte har någon rätt till bryggas utöver den brygga som finns på fastigheten (på halvön). Att vi ändå kunna ta oss dit med båt beror på att det funnits en muntlig överenskommelse om att få använda en brygga som ingår i GA. Ett ytterligare problem är att vår fastighet inte heller har rätt till parkering i anslutning till bryggan. Även detta har lösts genom en muntlig överenskommelse, även detta på mark som ingår i GA. Däremot har fastigheten rätt att använda en väg (som även denna ingår i GA) som går till bryggan enligt ett lantmäteribeslut från 90-talet.

För att kunna komma till vår stuga på ett enkelt sätt behöver vi alltså rätt till väg, parkering och brygga och i dagsläget har vi bara tydlig rätt till väg. Det har börjat knorras lite om att vi använder brygga och parkering vilket jag har full förståelse för. Vi vill därför få till servitut som ger oss rätten att använda även parkering och brygga. Helst vill vi lösa detta genom ett avtalsservitut. Detta för att inte behöva betala en stor summa till Lantmäteriet. Vi har varit i kontakt med markägaren (dvs den som äger marken som ingår i gemensamhetsanläggningen) som är lite tveksam till att ingå ett avtal med oss och även tveksam till att lantmäteriet kommer att ge oss rätten. Vi har vänt oss till lantmäteriet för att få höra deras syn med de har tydligen slutat ge råd i fastighetsrättsliga frågor. Enda sättet att få hjälp/råd av dem är således att begära en förrättning. Det kan mycket väl bli så att vi inte har något annat val än detta i slutändan men vi skulle först vilja uttömma möjligheten att komma överens om ett servitut via ett avtal med markägaren. Men innan vi går vidare så vill vi gärna ha lite input i våra funderingar.

• Är det rimligt att tror att lantmätaren ger oss rätt till även parkering och brygga om vi begär en förrättning? Vad talar för respektive emot?
• Om vi lyckas lösa frågan utan att blanda in lantmäteriet är det då markägaren, samfällighetsföreningen eller båda vi ska ingå avtal med? Både bryggan och den mark där vi idag parkerar bilen ingår som sagt i samfällighetsföreningen. Som jag förstår det kan ett avtalsservitut bara ingås gälla mellan fastigheter. I så fall krävs det väl ett avtalsservitut med markägaren och kanske ett nyttjanderättsavtal med samfällighetsföreningen? Alternativt ett avtalsservitut med alla i samfälligheten ingående fastigheter
• Andra tankar/synpunkter i frågan.

 

[Claes Sörmland]

Det går enbart att upplåta servitutsrätt i fastigheter. Eftersom en gemensamhetanläggning inte är en fastighet så kan ni inte få servitut att använda den. Vidare har troligen markägaren rätt, om marken belastas med en gemensamhetsanläggning kan markägaren knappast upplåta andra servitut där genom avtal. De kommer ju att inskränka den rätt till marken som har getts för gemensamhetsanläggningen.

Lösningen då? Ja det låter som att er fastighet borde inträda som delägarfastighet i gemensamhetsanläggningen. Det ger er som ägare en rätt till gemensamhetsanläggningen, precis det ni behöver. Det som talar emot det är att gemensamhetsanläggningen omfattar vattenanläggning och grönområden som ni inte gar behov av. Det är inte så att dessa delar ligger som separata gemensamhetsanläggningar så att er fastighet inte ansluts till vattenanläggning cch grönområden? En annan lösning är att sektionsindela, alltså att ge er särskilda andelstal för olika delar av gemensamhetsanläggningen. Men det krånglar till bokföreningen i föreningen om sektioner inte redan finns.

Ni kan inträda genom att sluta ett avtal med samfällighetsföreningen styrelse enligt 43 § anläggningslagen. Läs mer här:

https://www.lantmateriet.se/sv/fast...nskommelse-om-andelstal-43--anlaggningslagen/

I korthet så betalar ni er in i gemensamhetsanläggningen och ges andelstal för framtida uttaxering.

 

[ZVL]

Det går enbart att upplåta servitutsrätt i fastigheter. Eftersom en gemensamhetanläggning inte är en fastighet så kan ni inte få servitut att använda den. Vidare har troligen markägaren rätt, om marken belastas med en gemensamhetsanläggning kan markägaren knappast upplåta andra servitut där genom avtal. De kommer ju att inskränka den rätt till marken som har getts för gemensamhetsanläggningen.

Lösningen då? Ja det låter som att er fastighet borde inträda som delägarfastighet i gemensamhetsanläggningen. Det ger er som ägare en rätt till gemensamhetsanläggningen, precis det ni behöver. Det som talar emot det är att gemensamhetsanläggningen omfattar vattenanläggning och grönområden som ni inte gar behov av. Det är inte så att dessa delar ligger som separata gemensamhetsanläggningar så att er fastighet inte ansluts till vattenanläggning cch grönområden? En annan lösning är att sektionsindela, alltså att ge er särskilda andelstal för olika delar av gemensamhetsanläggningen. Men det krånglar till bokföreningen i föreningen om sektioner inte redan finns.

Ni kan inträda genom att sluta ett avtal med samfällighetsföreningen styrelse enligt 43 § anläggningslagen. Läs mer här:

[länk]

I korthet så betalar ni er in i gemensamhetsanläggningen och ges andelstal för framtida uttaxering.

Tack för mycket bra svar. Har mer och mer börjat luta åt att det är det rimligaste alternativet. Men trodde att vi var tvungna att gå via lantmäteriet för att få till detta men så verkar det ju inte vara. Att ingå någon sorts nyttjanderättsavtal med samfällighetsföreningen kanske också är möjligt? Men känns egentligen som ett sämre alternativ. Har kollat beslutet från när GA bildades och ser att det redan finns en sektionsindelning vilket innebär att vi sannolikt inte behöver vara med i den delen som avser vattenanläggningen i alla fall. Ett problem som måste lösas om vi går med (det måste lösas oavsett) är att den plats vi parkerar på behöver definieras som parkering. I dagsläget är det ingen parkering enligt byggnadsplanen. Om jag förstår kommunen rätt så behövs i så fall inte strandskyddsdispens eftersom det ligger inom planlagt område. Däremot är det sannolikt så att det behövs bygglov. Men det kanske inte är omöjligt att få.

 

[Claes Sörmland]

Har kollat beslutet från när GA bildades och ser att det redan finns en sektionsindelning vilket innebär att vi sannolikt inte behöver vara med i den delen som avser vattenanläggningen i alla fall.

Låter som om det passar er utmärkt!

Ett problem som måste lösas om vi går med (det måste lösas oavsett) är att den plats vi parkerar på behöver definieras som parkering. I dagsläget är det ingen parkering enligt byggnadsplanen. Om jag förstår kommunen rätt så behövs i så fall inte strandskyddsdispens eftersom det ligger inom planlagt område. Däremot är det sannolikt så att det behövs bygglov. Men det kanske inte är omöjligt att få.

Kommunen har rätt i att anlägga en parkeringsplats kräver bygglov enligt PBF. Men om parkeringsplatsen redan är tagen i bruk och är en del av gemensamhetsanläggningen så behövs inte detta. Överträdelsen preskriberas efter tio år.

Om er nuvarande parkeringsplats inte är en del av gemensamhetsanläggningen så har ni ett större juridiskt problem. En samfällighetsförening kan inte ändra på omfattningen av en gemensamhetsanläggning eller dess ändamål, det kan enbart Lantmäteriet gör i en förrättning. D v s ert parkeringsproblem är då inte löst genom att er fastighet ansluts till gemensamhetsanläggningen.Jag läser att gemensamhetsanläggningen omfattar denna mark men med vilket ändamål? T ex grönyta, väg, brygganläggning.

Det stämmer också att mark som planlagts med en gammal byggnadsplan inte omfattas av strandskydd. Därmed krävs inga strandskyddsdispenser, det finns ju inget att söka dispens ifrån.

 

[Herr hatt]

Håller med ovan om att det bästa nog varit om ni kunnat gå med i GA

Ett annat alternativ jag funderat på då ni redan har servitut på vägen
Det finns inte plats så att markägaren kan gå med på att ni får bygga en egen parkering i ansluting till Vägen /bryggan ( men utanför GA området) ?

Ligger er båt redan vid bryggan eller fattade jag rätt i att ni också ville ha båtplatts?

Behöver ni bara använda bryggan kortare stunder för att lasta i /ur saker till stugan och släppa av passagerare så borde ni klara er med allemansrätten så länge ni inte hindrar bryggägarna att nyttja bryggan. men att få till ett skriftligt avtal med bryggföreningen där ni kanse kan betala en mindre summa år är att föredra.

 

[ZVL]

Låter som om det passar er utmärkt!



Kommunen har rätt i att anlägga en parkeringsplats kräver bygglov enligt PBF. Men om parkeringsplatsen redan är tagen i bruk och är en del av gemensamhetsanläggningen så behövs inte detta. Överträdelsen preskriberas efter tio år.

Om er nuvarande parkeringsplats inte är en del av gemensamhetsanläggningen så har ni ett större juridiskt problem. En samfällighetsförening kan inte ändra på omfattningen av en gemensamhetsanläggning eller dess ändamål, det kan enbart Lantmäteriet gör i en förrättning. D v s ert parkeringsproblem är då inte löst genom att er fastighet ansluts till gemensamhetsanläggningen.Jag läser att gemensamhetsanläggningen omfattar denna mark men med vilket ändamål? T ex grönyta, väg, brygganläggning.

Det stämmer också att mark som planlagts med en gammal byggnadsplan inte omfattas av strandskydd. Därmed krävs inga strandskyddsdispenser, det finns ju inget att söka dispens ifrån.

I gemensamhetsanläggningen har inte parkering angetts. I plankartan är parkering inritad på andra platser, inte där vi parkerar. Har studerat kartan lite närmare nu och där vi brukar parkera ligger precis på gränsen dvs delvis inom GA och delvis utanför. Den del som ligger inom GA borde vara kategoriserad som grönområde. Hmm, det blir inte så enkelt att lösa detta.

 

[ZVL]

Håller med ovan om att det bästa nog varit om ni kunnat gå med i GA

Ett annat alternativ jag funderat på då ni redan har servitut på vägen
Det finns inte plats så att markägaren kan gå med på att ni får bygga en egen parkering i ansluting till Vägen /bryggan ( men utanför GA området) ?

Kanske kan gå. Får undersöka det.

Ligger er båt redan vid bryggan eller fattade jag rätt i att ni också ville ha båtplatts?

Behöver ni bara använda bryggan kortare stunder för att lasta i /ur saker till stugan och släppa av passagerare så borde ni klara er med allemansrätten så länge ni inte hindrar bryggägarna att nyttja bryggan. men att få till ett skriftligt avtal med bryggföreningen där ni kanse kan betala en mindre summa år är att föredra.

Vi behöver båtplats hela tiden, dvs båten behöver ligga där när vi inte är på plats. Vi använder bryggan idag men det bygger på en muntlig överenskommelse.

 

[Claes Sörmland]

I gemensamhetsanläggningen har inte parkering angetts. I plankartan är parkering inritad på andra platser, inte där vi parkerar. Har studerat kartan lite närmare nu och där vi brukar parkera ligger precis på gränsen dvs delvis inom GA och delvis utanför. Den del som ligger inom GA borde vara kategoriserad som grönområde. Hmm, det blir inte så enkelt att lösa detta.

Det som kan vara lite besvärligt med dessa sammanhang är att om marken är detaljplanerad som allmän plats under enskilt huvudmannaskap. Då får den endast användas för fastigheternas gemensamma behov. D v s det går att lägga en gemensamhetsanläggning på marken så att flera (minst två) fastigheter delar på nyttjandet av markytan för deras enskilda behov men det går inte att lägga en parkeringsplats för en enskild fastighets behov på den. Det skulle bryta mot detaljplanens ändamål. Kommunen måste avslå en sådan bygglovsansökan.

Parkering på en gemensamhetsanläggnings mark med ändamålet grönområde är heller inte juridiskt OK. Det beror på att samfällighetsföreningen inte får bryta mot gemensamhetsanläggnings ändamål för marken och det är ju grönområde, inte att ni parkerar där.

Jag har ingen smart lösning att föreslå på rak hand. Kanske det enklaste är att inte ställa frågan på sin juridiska spets. Att ansluta er fastighet till gemensamhetsanläggningen och att parkerna bilen där kanske fungerar utan att få böter och sen gör ni inte en sak av det. Så är det i mitt område som också är detaljplaneras med en byggnadsplan, folk har löst utfarter och och parkering ibland planstridigt men eftersom ingen bråkar så fungerar det. Och nästan ingen kan dessa regler i alla fall, det är bara enstaka lantmätare, kommunala tjänstemän och vi med konstiga specialintressen... Värre blir det ju om kommunen börjar skicka ut lapplisor i dessa småområden som bötfäller folk för att parkera i terräng...

 

[Eld]

Om ni startar en förrättning så vet ni inte var det slutar. Det kan tex sluta med att ni får rätt till väg till er fastighet och att ni förrutom att betala förrättningen blir tvungna att bygga en väg.

 

[ZVL]

Det som kan vara lite besvärligt med dessa sammanhang är att om marken är detaljplanerad som allmän plats under enskilt huvudmannaskap. Då får den endast användas för fastigheternas gemensamma behov. D v s det går att lägga en gemensamhetsanläggning på marken så att flera (minst två) fastigheter delar på nyttjandet av markytan för deras enskilda behov men det går inte att lägga en parkeringsplats för en enskild fastighets behov på den. Det skulle bryta mot detaljplanens ändamål. Kommunen måste avslå en sådan bygglovsansökan.

Parkering på en gemensamhetsanläggnings mark med ändamålet grönområde är heller inte juridiskt OK. Det beror på att samfällighetsföreningen inte får bryta mot gemensamhetsanläggnings ändamål för marken och det är ju grönområde, inte att ni parkerar där.

Jag har ingen smart lösning att föreslå på rak hand. Kanske det enklaste är att inte ställa frågan på sin juridiska spets. Att ansluta er fastighet till gemensamhetsanläggningen och att parkerna bilen där kanske fungerar utan att få böter och sen gör ni inte en sak av det. Så är det i mitt område som också är detaljplaneras med en byggnadsplan, folk har löst utfarter och och parkering ibland planstridigt men eftersom ingen bråkar så fungerar det. Och nästan ingen kan dessa regler i alla fall, det är bara enstaka lantmätare, kommunala tjänstemän och vi med konstiga specialintressen... Värre blir det ju om kommunen börjar skicka ut lapplisor i dessa småområden som bötfäller folk för att parkera i terräng...

Jag är egentligen inte orolig för att få böter, den risken tror jag är minimal. Syftet är att det inte känns bra att inte ha en tydlig rätt till parkering. Även om det funkar nu så vet man ju inte vad som händer framåt om det kommer nya grannar. Men som du är inne på så finns det nog ingen enkel lösning.

En sak jag har haft lite svårt att förstå är att vår fastighet fick rätt till väg men inte till parkering. Att fastigheten inte fick rätt till brygga kan jag förstå eftersom tidigare ägare nog inte ville det. (de hade en kanot som låg på land när de inte var där). Det finns ingen annan parkering i närheten så vad var tanken med att ge fastigheten rätt till väg? Om det, vilket egentligen är helt orimligt, skulle byggas en väg till vår fastighet så skulle den gå på ett helt annat ställe. Dvs den väg vi nu får använda har inget med det att göra. Men kan skälet vara det du är inne på, dvs att en GA på planlagt område inte får innehålla parkering för endast en fastighet?

 

[Nötegårdsgubben]

Att en GA inte bara får vara för en fastighet är inte detsamma som att man inte kan ha dedikerade platser. Jämför med garagen i en radhussamfällighet med garagelängor. Garagen fyller behoven för alla medlemmar, men man har fortfarande sitt ”eget” garage. Likadant borde ni kunna ha det.

 

[Claes Sörmland]

En sak jag har haft lite svårt att förstå är att vår fastighet fick rätt till väg men inte till parkering. Att fastigheten inte fick rätt till brygga kan jag förstå eftersom tidigare ägare nog inte ville det. (de hade en kanot som låg på land när de inte var där). Det finns ingen annan parkering i närheten så vad var tanken med att ge fastigheten rätt till väg?

Jag tänker att detta vägservitut är för att kunna ordna med transporter till närheten av er fastighet. Det kan ju vara allt från persontransporter till leveranser av olika slag. Det krävs ju inte nödvändigtvis en parkeringsplats för dessa transporter även om jag förstår att det är bekvämt för er familj att ordna era resor så. Men det är ju inte helt ovanligt att man inte kan parkera sin var man vill. Men annars, i och med att området omfattas av en gammal detaljplan i form av en byggnadsplan, det är inte så att kommunen har beslutat att det är tättbebyggt område? En indikator är att hastigheten är nedsatt till 50 km/h eller lägre. I så fall har ni ju möjlighet till vanlig gatuparkering om det inte är förbjudet med skyltning. Är området inte beslutat vara tättbebyggt område så får ni ju parkera i terräng, alltså vid sidan av vägen. Bara att stämma av med markägaren.

Om det, vilket egentligen är helt orimligt, skulle byggas en väg till vår fastighet så skulle den gå på ett helt annat ställe. Dvs den väg vi nu får använda har inget med det att göra. Men kan skälet vara det du är inne på, dvs att en GA på planlagt område inte får innehålla parkering för endast en fastighet?

Jag tror frågan om GA är orelaterad i och med att er fastighet tydligen inte alls är involverad i denna. I anläggningsförrättningen så tog man således inte alls hänsyn till er fastighets behov, en GA inrättas ju för de enskilda behov som delägarfastigheterna har. Och man hade väl helt enkelt inget behov av parkeringsplatser vid bryggan, alla har väl egna tomter att parkera på?

I princip kan du ansöka hos Lantmäteriet om att ompröva gemensamhetsanläggningen så att din fastighet blir medlem och man ser till att GA omfattar parkeringsplatser vid bryggan. Det som krävs är ändrade förhållanden för att Lantmäteriet ska kunna ändra på GA. Jag tänker att om du först sluter ett avtal enligt 43 § anläggningslagen om att ansluta er fastighet till gemensamhetsanläggningen så uppstår ju ett ändrat förhållande i så mening av en delägarfastighet nu plötsligt har behov av parkeringsplats utanför tomten. Nu kan du ansöka om en förrättning att ompröva gemensamhetsanläggningen hos Lantmäteriet.

 

[Nötegårdsgubben]

Situationen borde för övrigt inte vara så ovanlig. Det finns gott om öar man behöver båt för att komma till och där det finns bryggor med fasta platser för öfastigheterna då dessa ofta inte är permanentbebodda och båten oftast ligger på fastlandet.

Parkeringsplatser i anslutning till hamnen är nog ovanligare, men rätt till parkering någonstans i närheten får nog sägas vara ett rimligt krav idag, även om de mycket färre bilarna förr kanske ställdes lite hipp som happ.