Sommarstugan har friköpt tomt, men är med i samfällighetsförening med runt andra 70 stugor. Samfällighetsföreningen äger allmänningar, lekplats, gator, samt ett par enkla förrådsbyggnader. Dessutom en byggnad på egen fastighet (tror jag) som hyrs ut till en näringsidkare (närlivs) för en symbolisk summa - detta för att styrelsen anser att närlivset knappt går runt men den servicen är något vi beonde behöver.
Idag var det årsmöte. Kallensen innehåll inga speciella punkter så jag brydde mig inte om att åka 60 mil för att närvara. Dock fick jag efteråt höra att ordföranden tog upp ärendet att stycka av några tomter från allmäningar. De pengarna som tomtförsäljningen skulle ge behövs nämligen för att rusta upp närlivsbyggnaden. (Detta sades under mötet som hölls utomhus i stark blåst, där de som satt längre bak inte hörde ett ord...)
Jag undrar givetvis om formalia här.
Kan styrelsen ta upp ett sådant viktigt ärende på stämman utan att ha haft med den kallelsen/dagordningen?
Kan stämman fattat beslutet om avstyckning? Jag tror att det kommer stå så i protokollet. Ingen omröstning, dock visst ifrågasättande.
Vem får fatta beslut om försäljning av sammfällighetens mark? Kan även sådana "beslut" tas oförberett på årsmöte?
Jag känner mig väldigt tveksam till tillvägagångssättet här.
Dessutom är jag skeptisk till att mark som jag som samfällighetsmedlem är delägare i ska säljas för att underhålla en byggnad som används för kommersiell verksamhet. Jag anser att styrelsen borde höja årsavgiften för att bygga upp en reparationsfond. Att sälja av mark så fort något måste renoveras är kortsiktigt.
Den är rätt detaljerad och ger svar på dina frågor (SFL).
jarlh skrev:
Kan styrelsen ta upp ett sådant viktigt ärende på stämman utan att ha haft med den kallelsen/dagordningen?
Det är en tolkningsfråga och den som tolkar är först och främst stämman. I kallelsen anges vilka ärenden som skall behandlas på stämman. (SFL 47 §). Men det finns inga krav på exakt hur tydligt ärenden ska annonseras. En bred rubrik räcker troligen. Men nöjde sig stämman med den kallelse som nu skickades ut så bedömde man ju att det var lagligt att ta upp ärendet.
jarlh skrev:
Kan stämman fattat beslutet om avstyckning? Jag tror att det kommer stå så i protokollet. Ingen omröstning, dock visst ifrågasättande.
Vem får fatta beslut om försäljning av sammfällighetens mark? Kan även sådana "beslut" tas oförberett på årsmöte?
Det är stämman som fattar beslut om att sälja fast egendom och det kräver minst 2/3 av de avgivna rösterna (SFL 12 §). Så beslut kan nog ha fattats om stämman var på det humöret.
jarlh skrev:
Jag känner mig väldigt tveksam till tillvägagångssättet här.
Dessutom är jag skeptisk till att mark som jag som samfällighetsmedlem är delägare i ska säljas för att underhålla en byggnad som används för kommersiell verksamhet. Jag anser att styrelsen borde höja årsavgiften för att bygga upp en reparationsfond. Att sälja av mark så fort något måste renoveras är kortsiktigt.
Det är upp till stämman att besluta om. Men på din sida står också en lantmäteriförrättning, det kanske inte är så enkelt att stycka av tomter som vissa tror. Om det t ex finns en detaljplan där den tilltänka marken för de nya tomterna är planerade som allmän plats så går det inte enligt fastighetsbildningslagen att stycka av tomter. Men för att utreda detta behövs fler detaljer.
jarlh skrev:
Finns det inte lagkrav på reparationsfond?
Nästan. Om en samfällighetsförening driver en gemensamhetsanläggning av kommunalteknisk natur eller av annars större värde så ska en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen finnas. (SFL 19 §)
Återigen är det upp till stämman att tolka just hur stor den där fonden ska vara ett givet år.
Vem får fatta beslut om endast avstyckning? (Dvs utan att försäljning sker.)
Det är ju ett beslut av Lantmäteriet som fattas av lantmätare vid förrättning. Lagen är fastighetsbildningslagen. Lantmäteriet öppnar ärendet efter en ansökan, t ex en ansökan från en av delägarna i den samfällda fastigheten. Jag är osäker på om samfällighetsföreningen kan inge en ansökan men troligen. Jag kan inte lagrummet men i princip är samfällighetsföreningens verksamhet att förvalta gemensamhetsanläggningar och samfälld mark, inte att ändra på förutsättningarna för dem. Det är delägarnas sak. Det finns uttryckt tydligt i SFL 18 §:
Det rör sig om egentlig förvaltning och allt annat är främmande för detta ändamål.
Styrelsen för samfällighetsföreningen företräder delägarna gentemot Lantmäteriet i enklare fall. Men i större frågor så kommer Lantmäteriet att kalla samtliga delägare till förrättningsmöte. Jag gissar att avstyckning av mark är en större fråga så du kommer att kallas.
Kan väl lika gärna vara ett ett uppdrag till styrelsen att se över möjligheterna för att till nästa årsmöte lägga fram valmöjligheterna.
Jag ska göra det. Styrelsen är dock lite snål med att dela ut information, speciellt elektroniskt. Det enda som kom inför årsmötet var ett mejl med kallelse och dagordning. Vid själva mötet delades en synnerligen kortfattad balans- och resultaträkning ut.
Varken budget eller verksamhetsberättelse har setts till.
Jag ska göra det. Styrelsen är dock lite snål med att dela ut information, speciellt elektroniskt. Det enda som kom inför årsmötet var ett mejl med kallelse och dagordning. Vid själva mötet delades en synnerligen kortfattad balans- och resultaträkning ut.
Varken budget eller verksamhetsberättelse har setts till.
Det finns inga krav på verksamhetsberättelse i samfällighetslagen men det finns ofta i föreningens stadgar. Vad gäller budget så finns det krav på något liknande, en utgift- och inkomststat som ska framläggas för stämmans godkännande om man vill uttaxera medel från medlemmarna (SFL 41 §). I princip så är det som en budget men den bygger på kassaflöde och inte på kostnader och intäkter som en typisk budget gör.
Styrelsen har upp till två veckor på sig att tillgängliggöra för medlemmarna ett protokoll över stämmans beslut (SFL 50 §).
För övrigt faller det väl under allmänna organisationsprinciper att man inte fattar stora beslut utan underlag, i synnerhet inte på stämmonivå.
Nej det står inget där om att underlag för de frågor som ska diskuteras måste skickas med i kallelsen. Inte heller står det något om en årlig avsättning till en "underhålls/reparationsfond".
Jag diskuterar alltså inte vad jag eller någon annan tycker är lämpligt utan vad som är minimala krav enligt SFL. Till detta kommer ju ofta ytterligare bestämmelser i föreningens stadgar.
Det står ju tydligt att ärenden som ska behandlas (beslutas om) på stämman ska tas upp i kallelsen. I länken finns även en vidarelänkning till NJA 2019 s. 587 som behandlar frågan och faktiskt även hänvisar till allmänna principer.
Så om det fattats beslut i försäljningsfrågan kan TS klandra det, vilket är det centrala i @Hemmakattens svar. Jag borde kanske varit tydligare med att det bara var den delen jag kommenterade.
Det står ju tydligt att ärenden som ska behandlas (beslutas om) på stämman ska tas upp i kallelsen.
Det är inget som är uppe för diskussion utan istället något som jag tog upp inlägg #2. Men man får inte inbilla sig att varje stämmobeslut där man har missat någon liten detalj i formalian plötsligt blir ogiltigt. Man har en (ganska kort) tid på sig att som medlem väcka talan i mark- och miljödomstolen om man vill hävda det. Inget man har framgång med att komma dragandes med senare. D v s i praktiken bryter samfällighetsföreningar säkert rätt ofta mot SFL och sina stadgar - orsakat av okunnighet tänker jag - och fattar ändå på stämman gällande beslut. Ingen väcker ju talan mot dem.
Nötegårdsgubben skrev:
I länken finns även en vidarelänkning till NJA 2019 s. 587 som behandlar frågan och faktiskt även hänvisar till allmänna principer.
Bra referens! Jag antar att du menar HDs formulering "Av förarbetena framgår att om lagens bestämmelser inte ger behövlig vägledning får man falla tillbaka på allmänna associationsrätts-liga principer eller andra allmänna rättsgrundsatser. (Se prop. 1973:160 s. 307 f.) " Propositionstexten lyder:
"I de fall då lagens bestämmelser inte ger behövlig ledning får man enligt promemorian falla tillbaka på allmänna associationsrättsliga principer eller andra allmänna rättsgrundsatser."
Men det innebär inte att varje åsikt om hur man konkret borde driva en förening omfattas av allmänna associationsrättsliga principer eller andra allmänna rättsgrundsatser. Man får visa att just det som man vill driva är en del av allmänna associationsrättsliga principer eller andra allmänna rättsgrundsatser. Hur man nu visar det, jag vet inte.
Jag menar t ex att det inte finns något krav på att omfattande handlingar skickas ut inför stämman. I SFL 50 § anges: "Styrelsen är skyldig att på föreningsstämma lämna de upplysningar om föreningens verksamhet som medlem begär och som kan vara av betydelse för medlemmarna." D v s på stämman finns full transparens för alla delägare som väljer att närvara men mellan stämmorna så kan styrelsen välja att arbeta ganska slutet om det passar.
Nötegårdsgubben skrev:
Så om det fattats beslut i försäljningsfrågan kan TS klandra det,vilket är det centrala i @Hemmakattens svar. Jag borde kanske varit tydligare med att det bara var den delen jag kommenterade.
Vi har nog pratat förbi varandra. Jag reagerade på de bestämda och detaljerade ståndpunkterna som @Hemmakatten framförde men inte gav någon referens för. Det står ju alltid medlem i samfällighetsförening fritt att föra talan mot stämmans beslut genom att väcka talan i mark- och miljödomstolen, se inlägg #3. I just trådens fall vet ju TS ännu inte ens vad som beslutades på stämman.
Det tror jag också. Så jag stannar där. TS har då i alla fall fått lite kött på benen om vad det finns för grunder att angripa ett eventuellt beslut på.
Avslutningsvis(?) är jag helt enig om att det dagligen och stundligen begås en massa små formaliafel som man inte bör hänga upp sig på. De flesta i föreningsstyrelser sitter trots allt där på den måttligt inspirerande grunden att ”någon måste ju göra det” och gör så gott de kan utifrån den tid de kan avvara.
jarlh skrev:
Hemmakatten skrev:
