Byggahus.se

Samägande av fastighet

  1. J
    Medlem · Skåne · 1 inlägg

    J1976

    Medlem
    Hej!

    Är det någon som har erfarenhet av samägande av fastighet?

    I januari köpte vi en gammal gård, vårt drömhus, som vi ska renovera. Tomten var då inte avstyckad men enligt säljare och mäklare skulle detta inte vara några problem. Säljaren ville
    bygga två nya hus på resten av marken men fick avslag av kommunen. Däremot stod det i beslutet att byggkontoret tillstyrker sammanslagning av redan befintliga byggnader, dvs huset som vi köpt. När säljaren sedan söker om avstyckning av endast den tomten som vi köpt får han ändå avslag av kommunen. Vi vet ännu inte anledningen.
    Vi har redan sålt vårt nuvarande hus och flyttar ut i helgen till ett annat hus som vi ska hyra så länge. Tillsammans med säljaren försöker vi nu komma på andra lösningar. Mäklaren föreslår
    att man kan skriva ett sk. samägandeavtal. Vi skulle då köpa in oss i fastigheten dvs hela marken och äga 50% vardera (säljaren 50% och vi 50%). Vi skulle få ensamrätt på den befintliga fastigheten och dess förbättringar. I avtalet måste man naturligtvis skriva in vad som skulle hända om någon part går bort, går i konkurs, vill sälja sin del m.m. Vi har varsin jurist som hjälper oss. Vi har också kollat med banken om de motsätter sig detta, men väntar fortfarande på svar. Är det någon som har erfarenhet av liknande eller har andra råd/tips hur vi kan lösa situtionen så är vi väldigt tacksamma? I ett halvår har vi planerat vårt drömhus och nu riskerar vi att förlora allt om det inte går att lösa :(.
     
  2. H
    Moderator · Stockholm · 44 034 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Nu har nitydligen en jurist som hjälper er. Men jag hoppas att du är medveten om lagen om samägande (osäker på det exakta namnet).

    Den innebär att vem som helst av delägarna har rätt att kräva tvångsförsäljning (auktion) av hela fastigheten. Jag gissar att vid en sådan försäljning så säljs även ert hus, och sedan får ni dela intäkten 50-50 med den andre ägaren.

    Jag förstår inte heller riktigt vitsen med upplägget. Det innebär ju att den andre ägaren står som delägare i en bebyggd fastighet där det inte kommer att gå att få bygglov för fler hus.

    Jag tror inte att ni kan avtala bort vare sig lagen om samägande (alltså förhindra auktion) eller de regler som finns i jordabalken, dvs. jag tror inte att ev. klausuler om förköpsrätt vid dödsfall och liknande blir giltiga.

    Jag har svårt att tänka mig att banken skulle gå med på att låna ut med det upplägget. Om vi antar att er del av fastigheten är värd 90% av det totala, men ni ändå genast "ger bort" 50% till säljaren, så kommer banken inte att vilja belåna mer än 85% av 50%.

    Det är möjligt att er jurist har någon möjlighet att få ihop det ändå. Men jag skulle nog välja att dubbelkolla lösningen med en annan jurist i så fall. Det vore inte första gången som en jurist har käpprakt fel.
     
  3. mycke_nu
    Medlem · Gotland, Sudret · 12 285 inlägg

    mycke_nu

    Medlem
    Jag är absolut ingen jurist, men skulle ni inte kunna behålla byggnaderna, häva köpet av marken och i stället skriva ett långt arrendeavtal på typ 50 år med option att köpa?
     
  4. B
    Medlem · 5 840 inlägg
    En byggnad betraktas som lös egendom endast så länge dess ägare inte samtidigt äger marken (fastigheten) som huset står på. Om så är fallet övergår huset till att bli en del av fastigheten. Detta är huvudregeln ifall en ensam ägare är lagfaren på fastigheten. Ni bör konfrontera mäklaren och er egen jurist med frågan om inte detsamma gäller i ert fall.

    Precis som hempularen skriver kan vem som helst av delägarna tvinga fram försäljning på öppen marknad. Låt oss för ett ögonblick anta, att byggnaden vid sådan tvångsförsäljning INTE ingår som "fastighetstillbehör": Ni kan då själva begära öppen försäljning av marken, förslagsvis innan ni börjar rusta upp huset. Utfallet av försäljning kan bli antingen att ni skaffat er ett tillfälle att förvärva fastigheten i dess helhet. Men om den andre delägaren (eller någon helt annan person) lämnar högsta budet står ni plötsligt med en byggnad som fortfarande står på ofri grund, och där ni dessutom inte längre äger inflytande över marken med stöd i lagen om samäganderätt. Det er jurist borde förklara för er är med vilken lags stöd ni i ett sådant läge kan kräva fram ett arrendeavtal.

    Jag skulle själv förenkla hela saken genom att ställa ultimatum på säljaren: Antingen säljer han HELA fastigheten, eller också skulle jag inte köpa något alls. Priset? Ni är två parter. Och om resten av fastigheten utgörs av mark utan någon som helst byggrätt borde värdet vara synnerligen begränsat.

    Er motparts starkaste kort är att ni är smått förälskade i kåken. Gör er omedelbart av med detta handikapp! Mitt intryck är att säljaren har en dold agenda. Dessa bakomliggande syften kanske skymtar om ni sätter hårt mot hårt.
     
  5. I
    Medlem · Stockholm · 44 inlägg

    impala65

    Medlem
    Anmäl mäklaren till mäklarsamfundet.
    Det är hans förbannade skyldighet att se till att det blir rätt. Han kan ju inte bjuda ut något till försäljning som sedan "skiter" sig helt.
    Ni har ju hamnat i en absurd situation.
    Samägande är som tidigare skrivet bekymmersamt.
     
  6. B
    Medlem · 5 840 inlägg
    En mycket god och viktig synpunkt! Att denne mäklare inte avblåser hela affären är anmärkningsvärt.

    Men nu var trådens tema omständigheterna som sådana; och inte vilken roll mäklaren ska ha.
     
  7. I
    Medlem · Stockholm · 44 inlägg

    impala65

    Medlem
    Helt rätt billy_baver.

    Men mäklaren har ett ansvar att hjälpa till att styra upp hela affären som gått "snett". Han kan ju inte bara kassera in arvodet, och sedan låta två parter sitta med varsin jurist och reda ut "stolligheterna". För mäklaren skulle aldrig genomfört uppdraget under rådande omständigheter.

    Det som är ytterligare intressant, varför nekar kommunen styckning? Ett sådant beslut måste vila på någon grund.
    Är det överklagat?

    Som jag ser det finns två vägar att gå.
    1. Köp allt, och låt säljaren arrendera det markområde som han vill behålla.
    2. Kliv av alltsammans. Gör gemensam sak med säljaren, och "dra" mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden.
    Han har i min ögon uppträtt klandervärt både mot köpare och säljare.
     
  8. H
    Moderator · Stockholm · 44 034 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag håller med om att så långt vi kan läsa här i tråden så har mäklaren gjort grovt fel. Frågan är bara lite hur händelseförloppet ser ut.

    Det är ju ganska vanligt vid avstyckningar att ett köp genomförs innan avstyckningen är klar. Ofta då med en villkorklausul om att avstyckningen skall gå igenom. Redan här finns ofta en risk, efterssom en avstyckning inte alltid görs efter de gränslinjer som parterna förväntat sig.

    Så långt verkar affären normal. Sedan har tydligen TS invaggats i falska förväntningar om att avstyckningen var en enkel formalitet. Att de nuvarande problemen med avstyckningen är oväntade kan vi inte veta så mycket om. Men det låter för mig som att detta är en jordbruksfastighet, sådana är väl ganska ofta struliga avsyckningsmässigt, tycker jag mig ha förstått.

    I nuläget verkar då mäklaren ha föreslagit en lösning som troligen är väldigt dålig/riskabel för köparen. Jag skriver troligen för vi vet ju inte vad det är för mark som värdemässigt skulle utgöra resten av den samägda egendomen, det skulle ju kunna vara enorma arealer med stort värde. Fast det låter ju inte så.

    Någonstans här på vägen har ju uppenbarligen en ganska normal avstyckningsaffär utvecklat sig till något helt annat. Och mäklaren borde ha dragit nödbromsen för länge sedan. Oavsett hur gärna köparna vill genomföra affären så borde mäklaren ha upplyst köparna om effekten av att gå in i ett samägande.

    Det som gör mig lite fundersam är att köparen enl. inlägget har en jurist som hjälper dem. Kan det vara så att vi här i tråden är lite väl negativa till affären, de synpunkter som jag och andra här har framfört känns som ganska basic, som en utbildad jurist borde framfört inom 10 minuter av deras första möte. Eller har vi fel, det kanske finns en bra och säker lösning med samägande? Som juristen har koll på.
     
  9. B
    Medlem · 5 840 inlägg
    För att göra en mycket lång story lite kortare: Samägande är ett skit. Och den som inte tror mig ska se Hasse & Tages film "Konsten att angöra en brygga" ;)
     
  10. M
    Medlem · Västra Götalands · 9 485 inlägg

    -MH-

    Medlem
    Samägande är skit, och inget jag skulle sätta mig i.

    Att skylla på mäklaren är förstås alltid rätt i det här forumet, men om avtalet är det vanliga att köpet återgår så ser jag inte hur mäklaren har gjort något fel? Möjligen att han/hon skull nekat till att medla fram en lösning, efter att hans/hennes försäljningsuppdrag är slutfört. Men då hade han/hon säkert fått kritik för det. Det verkar som om TS är den drivande parten i den här "abrovinschandet"?

    Köp inte huset, eller köp alltihopa. Om det sistnämnda går, antar att det är en stor skogs/lantbruksfastighet där ni vill stycka av gården, och nuvarande ägare vill bygga nytt?
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.