Säljaren svarar inte på brev eller samtal om dolt fel
Till huset jag köpt ingår även ett friliggande garage. Detta är nyrenoverat, invändigt isolerat, ny el, belysning, ny ytterpanel, takpapp, gjuten betongplatta mm. Kort sagt, garaget ser väldigt fräscht ut. Garaget var invändigt nymålat vid köpet/tillträdet, färg och penslar låg kvar. Redan efter kort tid kände vi en mycket skarp mögellukt och ännu kort därefter slog det upp svartmögel I tak och på vägg kring de båda tilluftsventiler som monterats I respektive övre hörn (huset har sluttande tak och ventilerna har monterats i "högdelen". Jag har haft besiktningsman på plats och det är vår delade bedömning att väggarna (sannolikt) har målats för att överskyla befintligt svartmögel. Svårt att bevisa, såklart. Hur som helst så menar han att det är ett s k dolt fel som har varit omöjligt att upptäcka vid en besiktning. Han menar att det mest troligt beror på att fuktiga skivor (gips) har monterats samt eventuellt dessutom avsaknad av luftspalt. Säljaren svarar inte på ´brev eller samtal och hoppas nog att det ska rinna ut i sanden. Under tiden breder svartmöglet ut sig i mitt garage. Vad bör jag göra? Vill ju inte åtgärda det själv, men samtidigt blir det värre och värre. Kan jag åtgärda det och dokumentera med bilder mm och sen framföra anspråk mot säljaren eller det är dödfött? Har kontaktat mäklaren, men han verkar tycka att lite mögel i ett "kall"garage får man räkna med och att jag ska vara glad att det inte är huset....Sen är ju frågan vad det kostar mig att riva ned alla skivor invändigt. En tvist, vilket det onekligen verkar bli, kan ju oxo bli ganska dyr? Några tips?
Jag håller med ovan. Ta först kontakt med ditt försäkringsbolag. Det är inte värt att driva en juridisk process för detta då kostnaderna för att byta ut skivorna och ev. komplettera med en fuktspärr inte är speciellt stor. Åtminstone inte om man gör det själv. Det kan ju dock vara så att stommen också är angripen och i så fall är det ju betydligt mer omfattande och blir också dyrare.
Jag tror inte att det anses som befogat att behöva mäta upp fukt på uppenbart nybyggda/nyrenoverade delar. Det får nog anses man kan förvänta sig fackmannamässigt utförande , och ett ej fackmannamässigt utförande på nybyggda delar kan anses höra till just dolda fel.
Den rent juridiska gången är:
1. Kontakta säljaren, ställ ett krav, ge en motivering och ge säljaren möjlighet att besiktiga/åtgärda.
2. Skicka in en stämningsansökan till domstol.
1 har ni nog redan gjort, så det går att gå vidare med stämning direkt, men ni kan skicka med rekommenderat brev för att vara ännu mer formella. Men jag tror att kravet ni ställer bör specificeras.
Eller så specificerar man bara ungefärliga krav (och anger att det inte är det slutliga) och erbjuder säljaren att undersöka/åtgärda och att slutliga krav kommer fastställas när skadans omfattning är helt utredd.
En bra variant är att få med försäkringsbolaget (dom kan nämligen t.ex. bestämma sig för att regressa mot säljaren, och då begär du få självrisken ersatt)
1. Kontakta f-bolaget
2. kontakta säljarna
3. Stämning.
Sen är frågan om skadan är så dyr att stämning och domstol öht är vettigt.
Det är i alla fall mycket svårt att rekommendera någon detta, särskilt utifrån så extremt lite information som är tillgänglig här.
1. Kontakta säljaren, ställ ett krav, ge en motivering och ge säljaren möjlighet att besiktiga/åtgärda.
2. Skicka in en stämningsansökan till domstol.
1 har ni nog redan gjort, så det går att gå vidare med stämning direkt, men ni kan skicka med rekommenderat brev för att vara ännu mer formella. Men jag tror att kravet ni ställer bör specificeras.
Eller så specificerar man bara ungefärliga krav (och anger att det inte är det slutliga) och erbjuder säljaren att undersöka/åtgärda och att slutliga krav kommer fastställas när skadans omfattning är helt utredd.
En bra variant är att få med försäkringsbolaget (dom kan nämligen t.ex. bestämma sig för att regressa mot säljaren, och då begär du få självrisken ersatt)
1. Kontakta f-bolaget
2. kontakta säljarna
3. Stämning.
Sen är frågan om skadan är så dyr att stämning och domstol öht är vettigt.
Det är i alla fall mycket svårt att rekommendera någon detta, särskilt utifrån så extremt lite information som är tillgänglig här.
Redigerat:
Håller med ovanstående. Säkerställ att du kan bevisa att du skickat brev till säljaren. Ex. att någon kan vittna om att du postat brevet. Säkerställ så gott som möjligt att det är rätt address, kolla ex. med ratsit om folkbokföringsaddress.
Dokumentera noga hur det ser ut både före rivning, och i de olika lager du får fram vid rivning.
Sedan bör du nog försöka få fram en tydlig felorsak. Det kan vara så att man byggt in fukt, men det kan också vara en läcka från ex. tak som blöter ner isoleringen i väggen. Oavsett om du vill driva detta som dolt fel eller ej (troligen inte lönt). Så måste du ta reda på varför det blir mögel.
Dokumentera noga hur det ser ut både före rivning, och i de olika lager du får fram vid rivning.
Sedan bör du nog försöka få fram en tydlig felorsak. Det kan vara så att man byggt in fukt, men det kan också vara en läcka från ex. tak som blöter ner isoleringen i väggen. Oavsett om du vill driva detta som dolt fel eller ej (troligen inte lönt). Så måste du ta reda på varför det blir mögel.
Ditt försäkringsbolag är som sagts ovan en bra start. Även om du kanske inte får det till ett försäkringsfall eftersom skadan troligtvis fanns innan du tecknade försäkringen kan ni åtminstone diskutera förutsättningarna att få rättsskydd.
Om det visar sig att säljaren försökt mörka ett fel har detta stor betydelse för vilken typ av ersättning du har rätt till. Ersättningen för dolt fel är prisskillnaden i "skadat" och avtalsenligt skick, d.v.s. inte nödvändigtvis vad det kostar att åtgärda skadan. Men om felet beror på försummelse från säljaren har köparen även rätt att erhålla skadestånd (se 4 kap 19 § 2 meningen jordabalken.) Av förarbetena till JB framgår att som försummelse räknas att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen.
I din kommunikation är det viktigt att du utformar dina krav som en reklamation enligt 4 kap 19 a §, d.v.s. att du lämnar säljaren en beskrivning av felet och är noga med att påpeka att du avser att hålla säljaren ansvarig för felet. Återigen har dock säljarens vetskap och "mörkande" av felet stor betydelse, se 19 a § andra stycket som ger köparen lättnader om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
Om det visar sig att säljaren försökt mörka ett fel har detta stor betydelse för vilken typ av ersättning du har rätt till. Ersättningen för dolt fel är prisskillnaden i "skadat" och avtalsenligt skick, d.v.s. inte nödvändigtvis vad det kostar att åtgärda skadan. Men om felet beror på försummelse från säljaren har köparen även rätt att erhålla skadestånd (se 4 kap 19 § 2 meningen jordabalken.) Av förarbetena till JB framgår att som försummelse räknas att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen.
I din kommunikation är det viktigt att du utformar dina krav som en reklamation enligt 4 kap 19 a §, d.v.s. att du lämnar säljaren en beskrivning av felet och är noga med att påpeka att du avser att hålla säljaren ansvarig för felet. Återigen har dock säljarens vetskap och "mörkande" av felet stor betydelse, se 19 a § andra stycket som ger köparen lättnader om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
Eftersom säljaren inte svarar, så känns det som att risken är väldigt stor att det måste processas
Värt att tänka på, eftersom det kostar pengar.
Värt att tänka på, eftersom det kostar pengar.
Regelverket säger att du måste ge säljaren en chans att undersöka skadan själv. OM du kan visa att du har meddelat säljaren om felet, så har du gett honom en chans.
Se till att dokumentera allt arbete ordentligt. Både innan du påbörjar arbetet samt under arbetets gång.
Det är en fördel om du ska processa att allt är ordentligt dokumenterat...
(eller har jag fel, Plåthuset?)
Det är en fördel om du ska processa att allt är ordentligt dokumenterat...
(eller har jag fel, Plåthuset?)
Anlita en advokat - som sa till mig att rekommendera brevet och även skicka ett formellt brev till brevlådan.
Säljaren anses då mottagit brevet.
Säljaren anses då mottagit brevet.
