Säljaren drar sig ur bostadsaffär - vad är mina rättigheter?

[Köparen]

Jag har stött på fall där säljaren dragit sig ur. Jag är inte säker på att köparen i detta fall har ett starkt case om säljaren utan problem accepterar köparens direkta och verifierade merkostnader.

Mina merkostnader (förråd etc) utöver vad advokaten kan tänkas kosta kanske hamnar på 5000-6000:-/månad.
Dessa kommer jag att efterfråga. Drar det ut på tiden kan jag blir skyldig till kontraktsbrott pga mitt
sålda objekt men då får vi ta det därifrån om vi hamnar där. Irrelevant just nu.

Detta kan handla om bank eller hotell osv.

I övrigt så förstår jag inte vad du menar med det du säger?
Jag ska inte släppa huset, acceptera nån tusenlapp för att täcka mina merkostnader och sen är allt bra för honom?

Jag har ju kontrakt på huset och avser att flytta in där. Det är det caset handlar om. Inte om eventuella merkostnader.

 

[Farstatjej90]

Jag börjar bli besvärad av dig däremot.

Ja något är det som skaver

 

[Köparen]

När jag sålde mitt hus förra året beskrev mäklaren vilka olika rättigheter och skyldigheter man som säljare och köpare har i samband med försäljningen av fastigheten. Dvs kontrakt skrivits på av alla parter och handpenning erlagts av köparen.

Om köparen av någon anledning bestämmer sig för att bryta kontraktet och inte vill ha fastigheten så har säljaren rätt att behålla handpenningen och på nytt lägga ut objektet till försäljning. MEN om säljaren är den som i ditt fall inte vill fullfölja affären har köparen mycket mer långtgående rättigheter att få kompensation av säljaren.

Min mäklare berättade för oss under kontraktskrivning om det enda fallet liknande ert hon hon hade varit med om under sina drygt 30år som mäklare. Där det var en säljare som månader efter kontraktskrivning ville häva köpet dvs bryta kontraktet. Ärendet hanterades av domstol.
För att köparen skulle gå med på hävning av giltigt kontrakt blev säljaren tvungen att först givetvis betala tillbaka handpenningen därefter erlägga ett stort kontant skadestånd samt skänka/ överlåta en sommarstuga säljaren ägde till köparen.

Som mäklaren beskrev det för oss så har man som köpare störst behov av kompensation från säljaren för kontraktshävning från dennes sida och att det inte finns någon gräns för storleken på kompensation, den får avgöras från fall till fall. Med andra ord så har ni all rätt till bra kompensation från säljaren.

Ja, så är det. Jag har sett några fall där det blivit betydligt dyrare för säljaren än vad det hade behövt.

I mitt fall handlar det inte om kompensationer osv. Det handlar om att jag blir tvungen att försa ut
honom ur huset samt ersättning för vad det kostar mig att göra detta. I kort.

 

[Daniel 109]

Den mäklare jag använt hade också varit med om köpare som vill backa en gång. Köparna var ett par som separerade innan tillträdet. Där genomfördes ändå köpet och huset lades direkt ut till försäljning. Men det har ju inget med det här fallet att göra.

 

[Köparen]

Ja något är det som skaver

Stämningen i tråden var betydligt bättre än innan du kom in i den.
Och ja, du skaver. Jag kommer inte besvara dig mer utan vill hålla denna tråden inom
topic så du inte bidrar till att den blir låst för att du går offtopic och hittar på saker.

Så, härja i en annan tråd istället om du har dessa behov.

 

[Farstatjej90]

Stämningen i tråden var betydligt bättre än innan du kom in i den.
Och ja, du skaver. Jag kommer inte besvara dig mer utan vill hålla denna tråden inom
topic så du inte bidrar till att den blir låst för att du går offtopic och hittar på saker.

Så, härja i en annan tråd istället om du har dessa behov.

Vad du kommer upptäcka är att i en rättstvist är inte allt svart och vitt utan det kan bli tal om olika kompromisser.
Och eftersom du är så bestämd och upplever att omgivningen "skaver" så fort du inte blir struken medhårs så tror jag att du kan få problem i såna diskussioner.

 

[H-sand]

När jag sålde mitt hus förra året beskrev mäklaren vilka olika rättigheter och skyldigheter man som säljare och köpare har i samband med försäljningen av fastigheten. Dvs kontrakt skrivits på av alla parter och handpenning erlagts av köparen.

Om köparen av någon anledning bestämmer sig för att bryta kontraktet och inte vill ha fastigheten så har säljaren rätt att behålla handpenningen och på nytt lägga ut objektet till försäljning. MEN om säljaren är den som i ditt fall inte vill fullfölja affären har köparen mycket mer långtgående rättigheter att få kompensation av säljaren.

Min mäklare berättade för oss under kontraktskrivning om det enda fallet liknande ert hon hon hade varit med om under sina drygt 30år som mäklare. Där det var en säljare som månader efter kontraktskrivning ville häva köpet dvs bryta kontraktet. Ärendet hanterades av domstol.
För att köparen skulle gå med på hävning av giltigt kontrakt blev säljaren tvungen att först givetvis betala tillbaka handpenningen därefter erlägga ett stort kontant skadestånd samt skänka/ överlåta en sommarstuga säljaren ägde till köparen.

Som mäklaren beskrev det för oss så har man som köpare störst behov av kompensation från säljaren för kontraktshävning från dennes sida och att det inte finns någon gräns för storleken på kompensation, den får avgöras från fall till fall. Med andra ord så har ni all rätt till bra kompensation från säljaren.

Grundtesen är väl dock att man som säljare inte kan dra sig ur efter att man skrivit kontrakt. Köparen kan göra det och därigenom begå avtalsbrott men riskerar då väldigt höga summor i ersättning. Bl.a ny försäljning, ev mellanskillnad i pris osv. Det kan alltså dra iväg i princip hur mycket som helst.

Sen kan man ju som köpare välja att gå med på att säljaren drar sig ur mot överenskommen kompensation. Men det är inte min uppfattning att detta alternativet intresserar trådstartaren.

 

[breakman]

....
Som advokaten sade till mig, som jag pratade med för första gången imorse "detta är ett solklart case".
Så, jag ska väl egentligen inte oroa mig så mycket för resultatet utan snarare för eventuellt merjobb.
...

Utifrån informationen som finns i tråden så håller jag med... Men det där är nog inte helt ovanligt att advokater (jurister) säger. De får en klient som tror på honom får sina pengar oavsett utgång.

 

[Dilato]

Men som sagt, jag tror att detaljerna runt betydelsen av köpebrevet behöver redas ut av ett proffs.

Högsta domstolen:

Äganderättens övergång vid fastighetsöverlåtelse

Vid fastighetsöverlåtelse anses äganderätten övergå på förvärvaren när ett köpeavtal som uppfyller formkraven i 4 kap. jordabalken har ingåtts mellan parterna.

Köparen blir genom avtalet civilrättslig ägare till fastigheten och anses härigenom vara skyddad mot säljarens borgenärer.

Tillträdet har vid fast egendom ingen betydelse sakrättsligt.

Det kan dock ha stor betydelse irelationen mellan avtalsparterna, bl.a. när det gäller fördelning av kostnader för och intäkter av fastigheten.
........
........
om det i köpehandlingen har föreskrivits att köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av att köpeskillingen betalas.

Ett villkor i ett köpekontrakt om att köpebrev ska upprättas och att äganderätten ska övergå till köparen först på tillträdesdagen medför inte någon förändring i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer.
Ett sådant villkor har inte någon civilrättslig effekt i det avseendet.
(Se ”De tre fastighetsköparna” NJA 1995 s. 178.)
Samma sak torde i regel gälla även vid andra typer av villkor för köpetsbestånd som tagits in i köpekontraktet.

https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2021/o-2604-20.pdf

Från NJA 1995 s.178
Bruket av dubbla köpehandlingar vid överlåtelse av fast egendom har lång tradition i Sverige. Redan genom köpekontraktet, som innehåller de fullständiga villkoren för avtalet, är parterna bundna i förhållande till varandra. Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev.

I fråga om köp av fast egendom har sedan lång tid tillbaka gällt, att köparen genom köpekontraktet blir skyddad mot att säljarens borgenärer tar fastigheten i anspråk. Har såsom i detta fall i köpekontraktet föreskrivits, att köpebrev skall upprättas, anses köpets fullbordan eller bestånd ha gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs.
Genom en sådan föreskrift ges säljaren ett skydd mot köparens borgenärer i det att han får möjlighet att häva köpet, om inte köpeskillingen betalas i avtalad ordning.
Säljaren kan emellertid inte förhindra, att köpet fullbordas ifall köparen fullgör sina förpliktelser att betala köpeskilling.

I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet.

I och med att det aktuella köpekontraktet undertecknades har köparna fått möjlighet att förfoga över den villkorliga rätt till fastigheten som de fått genom kontraktet.
------------------------------------------------------------------------------------------------------

Så om köparen betalar enligt kontraktet kan säljaren inte hindra köpets fullbordan.

 

[cpalm]

Nu minns jag inte exakt men hävdade inte säljaren att han inte förstod vad han skrev på i någon mening?

Det var många turer i det där. Om jag minns rätt - först hette det att han hade ångrat sig, men sen var det mer att han hade blivit pressad att skriva på. Sen förlikades de i tingsrätten, vartefter säljaren överklagade till hovrätten och på nytt hävdade att han hade blivit pressad att ingå förlikningen. Men det blev inget prövningstillstånd och säljaren överklagade vidare till HD, men det drogs sedan tillbaka innan HD tagit ställning till om ärendet skulle tas upp.

Så egentligen prövades väl aldrig kärnfrågan om ingått avtal gäller i domstol.

 

[hempularen]

Låter ju som helt klart.

Köparen har rätt att fullfölja köpet. Men sedan blir det väl en hel del strul om säljaren vägrar skriva på köpebrevet. LM kommer inte att enkelt ge lagfart utan köpebrevet.

Antar att det måste finnas någon sätt att ev. via domstolsutslag gå runt det, men det kanske behöver undersökas. Även att banken accepterar att betala ut lånet när överlåtelsen är omtvistad.

 

[Stefan1972]

Jag är inte ute efter pengar. Jag är ute efter att följa kontraktet.
Får jag några utgifter i det hela så är det dessa som säljaren får stå för, t.ex advokat,
extra kostnader, förrådshyra och eventuellt någon extra mindre slant pga. besväret.
Inget annat. Jag är inte en person som vill ta tillfället i akt och skinna någon. Jag vill bara att
rätt ska vara rätt och gör säljaren något som kostar mig pengar så blir han väl tvungen att betala för det?

ja naturligtvis men det kan ju lika gärna bli så att du blir utan hus och kontraktet anses brutet och du får advokatkostnader på 700k och får ut 200k..............Det är ju inte så att det per automatik blir nåt positivt av det även om man vinner i en rättssak. Det är som sagt inte direkt svart eller vitt såna här fall.

 

[Farstatjej90]

Låter ju som helt klart.

Köparen har rätt att fullfölja köpet. Men sedan blir det väl en hel del strul om säljaren vägrar skriva på köpebrevet. LM kommer inte att enkelt ge lagfart utan köpebrevet.

Antar att det måste finnas någon sätt att ev. via domstolsutslag gå runt det, men det kanske behöver undersökas. Även att banken accepterar att betala ut lånet när överlåtelsen är omtvistad.

Ja det där är ju intressant. Köparen måste betala för att köpet ska gälla men om banken vägrar så kanske man hamnar i någon slags limbo...
Känns ju som att säljaren i varje fall har möjlighet att fördröja detta väldigt länge...

 

[Farstatjej90]

ja naturligtvis men det kan ju lika gärna bli så att du blir utan hus och kontraktet anses brutet och du får advokatkostnader på 700k och får ut 200k..............Det är ju inte så att det per automatik blir nåt positivt av det även om man vinner i en rättssak. Det är som sagt inte direkt svart eller vitt såna här fall.

Nej precis det kan också vara så att det kostar så mycket att få rätt att det bara är lönt om man kan tänka sig att göra det av princip....
Motparten betalar inte alltid alla kostnader, det kan också bero på som jag förstår det.

 

[Köparen]

Högsta domstolen:

Äganderättens övergång vid fastighetsöverlåtelse

Vid fastighetsöverlåtelse anses äganderätten övergå på förvärvaren när ett köpeavtal som uppfyller formkraven i 4 kap. jordabalken har ingåtts mellan parterna.

Köparen blir genom avtalet civilrättslig ägare till fastigheten och anses härigenom vara skyddad mot säljarens borgenärer.

Tillträdet har vid fast egendom ingen betydelse sakrättsligt.

Det kan dock ha stor betydelse irelationen mellan avtalsparterna, bl.a. när det gäller fördelning av kostnader för och intäkter av fastigheten.
........
........
om det i köpehandlingen har föreskrivits att köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av att köpeskillingen betalas.

Ett villkor i ett köpekontrakt om att köpebrev ska upprättas och att äganderätten ska övergå till köparen först på tillträdesdagen medför inte någon förändring i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer.
Ett sådant villkor har inte någon civilrättslig effekt i det avseendet.
(Se ”De tre fastighetsköparna” NJA 1995 s. 178.)
Samma sak torde i regel gälla även vid andra typer av villkor för köpetsbestånd som tagits in i köpekontraktet.

[länk]

Från NJA 1995 s.178
Bruket av dubbla köpehandlingar vid överlåtelse av fast egendom har lång tradition i Sverige. Redan genom köpekontraktet, som innehåller de fullständiga villkoren för avtalet, är parterna bundna i förhållande till varandra. Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev.

I fråga om köp av fast egendom har sedan lång tid tillbaka gällt, att köparen genom köpekontraktet blir skyddad mot att säljarens borgenärer tar fastigheten i anspråk. Har såsom i detta fall i köpekontraktet föreskrivits, att köpebrev skall upprättas, anses köpets fullbordan eller bestånd ha gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs.
Genom en sådan föreskrift ges säljaren ett skydd mot köparens borgenärer i det att han får möjlighet att häva köpet, om inte köpeskillingen betalas i avtalad ordning.
Säljaren kan emellertid inte förhindra, att köpet fullbordas ifall köparen fullgör sina förpliktelser att betala köpeskilling.

I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet.

I och med att det aktuella köpekontraktet undertecknades har köparna fått möjlighet att förfoga över den villkorliga rätt till fastigheten som de fått genom kontraktet.
------------------------------------------------------------------------------------------------------

Så om köparen betalar enligt kontraktet kan säljaren inte hindra köpets fullbordan.

Utmärkt information.
Jag kommer att infinna mig på tillträdesdagen med avsikt att överföra resterande belopp
till säljarens konto. Jag hoppas att detta räknas som att jag har fullgjort min del av avtalet, eller
i alla fall försökt fullgöra det om det nu visar sig att säljaren inte dyker upp och att det omöjliggör
min avsikt med mötet.