Säljaren ändrar sig.
En lite annorlunda fråga: vi (köpare), mäklare och säljaren var överens om att skriva kontrakt en viss tid en viss dag. Dock skulle inte säljaren vara på plats utan skriva på senare (gör man så verkligen?)
Så sent som kvällen före hade mäklare och säljare kontakt, allt var ok.
Vi åker till mäklaren, och är där på utfäst tid. På plats visar det sig att säljaren 15 minuter innan vi ska skriva, ringer och säger att dom ändrat sig, dom vill inte längre sälja.
Vi har en resväg på 8 mil enkel väg, och förutom resa måste vi ta ledigt från jobbet.
Har man rätt att förvänta sig någon typ av ersättning?
// Stefan
Så sent som kvällen före hade mäklare och säljare kontakt, allt var ok.
Vi åker till mäklaren, och är där på utfäst tid. På plats visar det sig att säljaren 15 minuter innan vi ska skriva, ringer och säger att dom ändrat sig, dom vill inte längre sälja.
Vi har en resväg på 8 mil enkel väg, och förutom resa måste vi ta ledigt från jobbet.
Har man rätt att förvänta sig någon typ av ersättning?
// Stefan
Jag är ingen jurist, men innan man har skrivit kontrakt så existerar ingen överenskommelse och det är helt ok att ändra sig, så jag kan inte se på vilken grund ni skulle ha rätt till någon ersättning.
De har ju inte brutit mot något avtal. Om de däremot drar sig ur när ni har skrivit kontrakt, kan ni få ersättning.
Detta tycker jag vore det mest rimliga. Inget kontrakt = inga åtaganden, när kontrakt är skrivet har man lovat att fullfölja.
De har ju inte brutit mot något avtal. Om de däremot drar sig ur när ni har skrivit kontrakt, kan ni få ersättning.
Detta tycker jag vore det mest rimliga. Inget kontrakt = inga åtaganden, när kontrakt är skrivet har man lovat att fullfölja.
Jag tänkte mer ersättning för restid och förlorad arbetstid. Men det var mest en fundering. Trodde aldrig jag skulle råka ut för något sådant. Har man gått så långt att kontrakt ska skrivas, så hoppar man inte av 15 min innan det skrivs, när köparen har så (relativt) långt att åka. Tycker jag i alla fall.
Ja, jag förstod att det var för restid och missad inkomst det vad du ville ha ersättning för, men jag frågade mig varför du skulle få det, med tanke på att du inte hade någon deal med den andra parten. Men som sagt, jag är ingen jurist.
Det är nog ingen som tycker att det är bra att hoppa av så sent, men i vissa fall kan det ju faktiskt hända saker som ingen förutsett, oavsett hur långt den andra parten har till orten.
Det är nog ingen som tycker att det är bra att hoppa av så sent, men i vissa fall kan det ju faktiskt hända saker som ingen förutsett, oavsett hur långt den andra parten har till orten.
Ni har inget case mot säljaren. Däremot så har mäklaren (nästan) begått ett mycket grovt fel.
Om ni hade skrivit på utan att säljaren skrev samtidigt så skulle ju ni varit bundna av kontraktet, men säljare hade kunnat fortsätta att leta efter någon som ville ge mera. Det hade han i princip kunnat göra fram till några minuter innan ni skulle slutbatalat huset och tagit över det.
Om säljaren inte kan närvara vid kontraktsskrivningen så skall han skriva på genom fullmakt. Jag tror att det finns varianter där man istället lägger in en villkorsparagraf i stil med att kontraktet inte är giltigt såvida inte säljaren skriver på inom x dagar.
Nu skrev ni ju aldrig på utan säljare, så mäklaren klarar sig troligen även om ni anmäler honom (vilket jag tycker ni skall göra).
Om ni hade skrivit på utan att säljaren skrev samtidigt så skulle ju ni varit bundna av kontraktet, men säljare hade kunnat fortsätta att leta efter någon som ville ge mera. Det hade han i princip kunnat göra fram till några minuter innan ni skulle slutbatalat huset och tagit över det.
Om säljaren inte kan närvara vid kontraktsskrivningen så skall han skriva på genom fullmakt. Jag tror att det finns varianter där man istället lägger in en villkorsparagraf i stil med att kontraktet inte är giltigt såvida inte säljaren skriver på inom x dagar.
Nu skrev ni ju aldrig på utan säljare, så mäklaren klarar sig troligen även om ni anmäler honom (vilket jag tycker ni skall göra).
Jag förstår fullständigt att vi inte har något mot säljaren. Det var mest att man blir så j-vla förbannad.
Intressant det du säger om mäklaren.
Hon (mäklaren) informerade oss att säljaren inte skulle vara med vid underskriften, utan skriva på senare. Jag tyckte det var lite skumt, men inte så mycket. Inte så konstigt när jag är lekman på området.
Så när jag gick från mäklaren sa jag att det inte var arg på dom.
Men om jag förstår det rätt så borde jag vara det eftersom dom inte tillsåg att säljaren var där samtidigt?
Intressant det du säger om mäklaren.
Hon (mäklaren) informerade oss att säljaren inte skulle vara med vid underskriften, utan skriva på senare. Jag tyckte det var lite skumt, men inte så mycket. Inte så konstigt när jag är lekman på området.
Så när jag gick från mäklaren sa jag att det inte var arg på dom.
Men om jag förstår det rätt så borde jag vara det eftersom dom inte tillsåg att säljaren var där samtidigt?
Ja nu vet jag ju inte om mäklaren hade vidtagit åtgärder, ex. en villkorsparagraf om säljarens underskrift inom viss tid. Men i princip så tror jag att mäklaren skulle kunna bli avregistrerad för en sådan händelse.
Edit:
Det som faktiskt hände, att säljaren hoppade av i sista stund, har iofs inte med mäklarens felsteg att göra. Säljaren kan alltid hoppa av tills ett kontrakt skrivits (undertecknat av säljaren). Förstod av en annan tråd här att ni dessutom kört en ganska hård förhandling, då ökar givetvis risken.
Edit:
Det som faktiskt hände, att säljaren hoppade av i sista stund, har iofs inte med mäklarens felsteg att göra. Säljaren kan alltid hoppa av tills ett kontrakt skrivits (undertecknat av säljaren). Förstod av en annan tråd här att ni dessutom kört en ganska hård förhandling, då ökar givetvis risken.
Det blev faktiskt aldrig förhandling.
Förutsättningarna förändrades ganska drastiskt - fukt i grunden + behov av takbyte visade sig när den andra spekulanten besiktigade. I och med det blev vi ensam spekulant.
Därför återgick vi till utgångspriset (för ett felfritt hus), och lade på 20.000.
Problemet för mig var att dom ringer 15 minuter innan vi ska skriva på, när dom vet att vi har en bit att åka. Dom kunde, kvällen innan när dom hade kontakt med mäklaren, eller på morgonen, ringt och sagt att dom ville ha mer pengar.
Men men, man lär sig hela tiden. Och nästa gång det är dags för kontraktsskrivning vet vi att säljaren ska skriva på samtidigt.
// Stefan
Förutsättningarna förändrades ganska drastiskt - fukt i grunden + behov av takbyte visade sig när den andra spekulanten besiktigade. I och med det blev vi ensam spekulant.
Därför återgick vi till utgångspriset (för ett felfritt hus), och lade på 20.000.
Problemet för mig var att dom ringer 15 minuter innan vi ska skriva på, när dom vet att vi har en bit att åka. Dom kunde, kvällen innan när dom hade kontakt med mäklaren, eller på morgonen, ringt och sagt att dom ville ha mer pengar.
Men men, man lär sig hela tiden. Och nästa gång det är dags för kontraktsskrivning vet vi att säljaren ska skriva på samtidigt.
// Stefan
Du skriver att du tyckte det var lite skumt att säljaren inte skulle närvara.
Vid fastighetsaffärer så tror jag att antingen föjer man "protokollet" till punkt och pricka, eller så skall man kontollera att avvikelsen är OK med jurist.
Begär att få ut kontraktet minst ett dygn före påskrift, granska.
Om säljaren skriver på via fullmakt, begär att få se fullmakten i förväg, kontrollera att den är korrekt bevittnad. Överhuvudtaget, kontrolera med mäklaren vilka handlingar som kommer att finnas vid kontraktskrivningen, begär att få se dem i förväg. Vid minstsa avvikelse från det som ni uppfattar som normalt, ring en jurist och fråga. En detalj som är lätt att missa är ju frågan om vem som har rätt att sälja huset. Dvs hur har mäklaren fastställt att den som skriver på verkligen äger huset, finns det en make/maka? för i de flesta fall måste även makan skriva på oavsett vem som står som ägare.
En detalj som jag kom på vid vårt förra köp att jag missat att kontrollera i förväg var mäklarens frågelista (där säljaren berättar om vilka av honom kända fel som finns). Den listan fylls normalt i vid kontraktsskrivningen. Det är inte bra. Om säljaren där och då plötsligt "bekänner" diverse fel, så har man aldeles för kort tid att fundera över om felet är allvarligt eller inte. Kräv att få ut frågelistan ifylld i förväg.
Om det är ett dödsbo som säljer så är det extra viktigt att kontrollera detaljer, dels så kan man oftast inte få ersättning för dolda fel när ett dödsbo säljer, dels så är det tydligen ganska vanligt att dödsboet säljer innan alla papper är helt i ordning, då riskerar man som köpare att inte kunna få lagfart på huset under ganska lång tid. Och även om det oftast fungerar till slut, så äger man faktiskt inte huset förrän man har lagfart.
På samma sätt så är det viktigt att man kontrollerar vem som har rätt att kvittera köpesumman. Återigen om båda makarna skriver på och kvitterar köpesumman, inga problem. Men om ex. någon skriver på via fullmakt så skall det av fullmakten också framgå om fullmaktshavaren har rätt att kvittera köpesumman. Annars kan säljaren i efterhand hävda att han inte fått betalt. Och i det läget blir lagfarten ogiltig. Det kan den bli både 5 och 25 år senare. Här gäller ju samma sak för dödsbo, det kan vara svårt som köpare att avgöra om den spm säger sig företräda dödsboet verkligen gör det, och det är inte säkert att den som företräder dödsboet själv har klart för sig om han eller hon verkligen gör det i fomell mening.
Vid fastighetsaffärer så tror jag att antingen föjer man "protokollet" till punkt och pricka, eller så skall man kontollera att avvikelsen är OK med jurist.
Begär att få ut kontraktet minst ett dygn före påskrift, granska.
Om säljaren skriver på via fullmakt, begär att få se fullmakten i förväg, kontrollera att den är korrekt bevittnad. Överhuvudtaget, kontrolera med mäklaren vilka handlingar som kommer att finnas vid kontraktskrivningen, begär att få se dem i förväg. Vid minstsa avvikelse från det som ni uppfattar som normalt, ring en jurist och fråga. En detalj som är lätt att missa är ju frågan om vem som har rätt att sälja huset. Dvs hur har mäklaren fastställt att den som skriver på verkligen äger huset, finns det en make/maka? för i de flesta fall måste även makan skriva på oavsett vem som står som ägare.
En detalj som jag kom på vid vårt förra köp att jag missat att kontrollera i förväg var mäklarens frågelista (där säljaren berättar om vilka av honom kända fel som finns). Den listan fylls normalt i vid kontraktsskrivningen. Det är inte bra. Om säljaren där och då plötsligt "bekänner" diverse fel, så har man aldeles för kort tid att fundera över om felet är allvarligt eller inte. Kräv att få ut frågelistan ifylld i förväg.
Om det är ett dödsbo som säljer så är det extra viktigt att kontrollera detaljer, dels så kan man oftast inte få ersättning för dolda fel när ett dödsbo säljer, dels så är det tydligen ganska vanligt att dödsboet säljer innan alla papper är helt i ordning, då riskerar man som köpare att inte kunna få lagfart på huset under ganska lång tid. Och även om det oftast fungerar till slut, så äger man faktiskt inte huset förrän man har lagfart.
På samma sätt så är det viktigt att man kontrollerar vem som har rätt att kvittera köpesumman. Återigen om båda makarna skriver på och kvitterar köpesumman, inga problem. Men om ex. någon skriver på via fullmakt så skall det av fullmakten också framgå om fullmaktshavaren har rätt att kvittera köpesumman. Annars kan säljaren i efterhand hävda att han inte fått betalt. Och i det läget blir lagfarten ogiltig. Det kan den bli både 5 och 25 år senare. Här gäller ju samma sak för dödsbo, det kan vara svårt som köpare att avgöra om den spm säger sig företräda dödsboet verkligen gör det, och det är inte säkert att den som företräder dödsboet själv har klart för sig om han eller hon verkligen gör det i fomell mening.
Tack. Det är mycket att tänka på.
I vårt fall så är det faktiskt ett dödsbo. Vi tror att strulet beror mycket på att dom förmodligen inte kan komma överens.
Vi fick en ifylld frågelista vid första visningen. Frågan är ju hur korrekt den är eftersom, vad jag förstår, ingen i dödsboet känner till mycket om huset.
Jag ska prata med mäklaren i kommande vecka. Ska förhöra mig lite om hur kontraktet var skrivet, om det fanns en klausul att det var ogiltigt om inte säljaren skrev på inom en viss tid.
I vårt fall så är det faktiskt ett dödsbo. Vi tror att strulet beror mycket på att dom förmodligen inte kan komma överens.
Vi fick en ifylld frågelista vid första visningen. Frågan är ju hur korrekt den är eftersom, vad jag förstår, ingen i dödsboet känner till mycket om huset.
Jag ska prata med mäklaren i kommande vecka. Ska förhöra mig lite om hur kontraktet var skrivet, om det fanns en klausul att det var ogiltigt om inte säljaren skrev på inom en viss tid.
Såvitt jag förstår är det mycket svårt att hävda ansvar enligt Culpa in contrahendo vid köp av bostad, delvis pga de väl kända formkrav som gäller vid fastighetsöverlåtelse.
Ett av de fall du nämner, NJA1973 s175, belyser detta ganska väl:
En person ville förvärva ett hus som var under uppbyggnad. Köparen skulle i huset förutom bostad inrymma en tandläkarmottagning och de kom överrens om att säljaren skulle anpassa huset efter detta, vilket skedde efter att köparen lovat att köpa fastigheten.
När det väl var dags för att ta över huset backade dock köparen och ville inte slutföra affären. Säljaren stod alltså där med ett hus anpassat efter köparens krav om tandläkarpraktik i huset, och utan köpare.
Fallet gick upp till HD som valde att inte utdöma något skadestånd, eftersom formkraven inte var uppfyllda (det fanns inget skriftligt kontrakt), och påpekade att et löfte från köparen om att köpa huset inte räckte för att ge henner några förpliktelser.
Och att lura någon att bygga om huset med löfte om att köpa det känns ganska allvarligt i sammanhanget.
Ett av de fall du nämner, NJA1973 s175, belyser detta ganska väl:
En person ville förvärva ett hus som var under uppbyggnad. Köparen skulle i huset förutom bostad inrymma en tandläkarmottagning och de kom överrens om att säljaren skulle anpassa huset efter detta, vilket skedde efter att köparen lovat att köpa fastigheten.
När det väl var dags för att ta över huset backade dock köparen och ville inte slutföra affären. Säljaren stod alltså där med ett hus anpassat efter köparens krav om tandläkarpraktik i huset, och utan köpare.
Fallet gick upp till HD som valde att inte utdöma något skadestånd, eftersom formkraven inte var uppfyllda (det fanns inget skriftligt kontrakt), och påpekade att et löfte från köparen om att köpa huset inte räckte för att ge henner några förpliktelser.
Och att lura någon att bygga om huset med löfte om att köpa det känns ganska allvarligt i sammanhanget.
Som så ofta inom juridiken uppkommer ibland en intressant diskussion och sista ordet är väl inte sagt i denna fråga.
I ett rättsfall från Hovrätten för Övre Norrland RH 1996:154 som är senare än HD avgörandet sägs i sammanfattningen:
Formföreskrifterna vid köp av fast egendom har inte ansetts utgöra hinder mot att ålägga en avtalskontrahent skadeståndsskyldighet p.g.a. vållande under förhandlingar som inte lett till giltigt avtal. Käromålet har dock ogillats eftersom det inte förelegat skadeståndsgrundande uppsåt eller oaktsamhet.
Lycka till!
I ett rättsfall från Hovrätten för Övre Norrland RH 1996:154 som är senare än HD avgörandet sägs i sammanfattningen:
Formföreskrifterna vid köp av fast egendom har inte ansetts utgöra hinder mot att ålägga en avtalskontrahent skadeståndsskyldighet p.g.a. vållande under förhandlingar som inte lett till giltigt avtal. Käromålet har dock ogillats eftersom det inte förelegat skadeståndsgrundande uppsåt eller oaktsamhet.
Lycka till!
Jag kan inte låta bli att "lägga mig i" denna tråd...
Tyvärr är det så att, så länge inget skrivet avtal finns kan både köpare och säljare hoppa av. Så enkelt är det. Detta är, precis som ni redan förstått, inte mäklarens fel.
Vidare vill jag poängtera att det inte alls är konstigt att säljaren inte närvarar, så länge det finns en fullmakt (jag tar här för givet att mäklaren hade en sådan, vilket är fullständigt normalt), så mäklaren har verkligen inget med saken att göra.
Trist att råka ut för säljare som inte är överens sinsemellan och att ni ska lida för det. Ibland blir det tyvärr så.
Hoppas ni hittar något annat som är mycket bättre!
Tyvärr är det så att, så länge inget skrivet avtal finns kan både köpare och säljare hoppa av. Så enkelt är det. Detta är, precis som ni redan förstått, inte mäklarens fel.
Vidare vill jag poängtera att det inte alls är konstigt att säljaren inte närvarar, så länge det finns en fullmakt (jag tar här för givet att mäklaren hade en sådan, vilket är fullständigt normalt), så mäklaren har verkligen inget med saken att göra.
Trist att råka ut för säljare som inte är överens sinsemellan och att ni ska lida för det. Ibland blir det tyvärr så.
Hoppas ni hittar något annat som är mycket bättre!
Har man utsikter att kunna påvisa ett culpöst handlande vid culpabedömningen så kanske man har vissa utsikter att vinna framgång i en process.
Har man det inte visar rättfallet RH 1996:154 att man bör avstå från att processa.
För en dags [normal] inkomstbortfall och 16 mils [normal personbils-] körning lär det knappast vara värt att driva en process, oavsett utsikterna till framgång.
Lycka till!
Har man det inte visar rättfallet RH 1996:154 att man bör avstå från att processa.
För en dags [normal] inkomstbortfall och 16 mils [normal personbils-] körning lär det knappast vara värt att driva en process, oavsett utsikterna till framgång.
Lycka till!
