Sälja med friskrivningsklausul
Hej! Första tråden jag skriver. Förstår att forumet besitter en hel del kunnande och hoppas få lite goda råd. Ska i samband med skilsmässa sälja gemensam bostad (220 deklarerad gård) med friskrivningsklausul och i befintligt skick. Syftet är att helt lägga de senaste 30 åren bakom oss och inte behöva rodda med något mot förmodan funnet fel i bostaden.
Men, vad innebär egentligen friskrivningsklausul och hur långt sträcker sig säljarens upplysningsplikt? Vi har delat med oss av alla besiktningsprotokoll vi själva fått utförda (inför köp en gång i tiden, anticimex, länsförsäkringar osv) och berättat om allt vi vet. Nu vill köpare ha en enorm frågelista besvarad på om det finns bygglov på allt, om vi upptäckt mögel någonstans, om hur mycket som helst. Hm, gård byggd på 30-talet, svårt att veta om bygglov då..
Säg att vi t ex svarar nej på mögel men att köpare efter grundlig och mikroskopisk undersökning efter köpet ändå hittar en fläck någonstans, hur gäller friskrivningsklausulen då? Eller om ägare innan oss missade att söka bygglov för något 40 år tillbaka i tiden? Maskinhallen byggdes t ex på 80 talet.
Vad innebär sedan befintligt skick? Gäller det bara byggnader eller annat också? T ex trädgård, halm på loft, lösa staketbrädor osv.
Mäklaren vi anlitat ger inga tydliga svar och vill helst att vi ska teckna dolda fel försäkring och att vi ska svara på allt som intressenter vill veta. Inklusive långa frågelistor som mailas.
Är jag bara väldigt naiv som trodde det skulle vara enklare med friskrivningsklausul?
/Okunnig säljare
Men, vad innebär egentligen friskrivningsklausul och hur långt sträcker sig säljarens upplysningsplikt? Vi har delat med oss av alla besiktningsprotokoll vi själva fått utförda (inför köp en gång i tiden, anticimex, länsförsäkringar osv) och berättat om allt vi vet. Nu vill köpare ha en enorm frågelista besvarad på om det finns bygglov på allt, om vi upptäckt mögel någonstans, om hur mycket som helst. Hm, gård byggd på 30-talet, svårt att veta om bygglov då..
Säg att vi t ex svarar nej på mögel men att köpare efter grundlig och mikroskopisk undersökning efter köpet ändå hittar en fläck någonstans, hur gäller friskrivningsklausulen då? Eller om ägare innan oss missade att söka bygglov för något 40 år tillbaka i tiden? Maskinhallen byggdes t ex på 80 talet.
Vad innebär sedan befintligt skick? Gäller det bara byggnader eller annat också? T ex trädgård, halm på loft, lösa staketbrädor osv.
Mäklaren vi anlitat ger inga tydliga svar och vill helst att vi ska teckna dolda fel försäkring och att vi ska svara på allt som intressenter vill veta. Inklusive långa frågelistor som mailas.
Är jag bara väldigt naiv som trodde det skulle vara enklare med friskrivningsklausul?
/Okunnig säljare
Jag är ingen expert i ämnet men en "dolda fel-försäkring" kan sätta köparen i en väldigt dålig sits. De får då ett försäkringsbolag och alla deras jurister att slåss med för att bevisa att dolt fel föreligger. Det kan avskräcka vissa köpare.
Dolda fel tror jag bara föreligger om det är något ni faktiskt har eller borde ha känt till. Någon kan säkert rätta mig om jag har fel. Om det stämmer så finns det kanske ingen anledning att sälja med friskrivning, eller? Det allra bästa är kanske att ge köparen tillfälle att inspektera allt och lite till. Då kan du ju inte komma i efterhand och säga att de råkade missa det. Insistera på att de kollar precis överallt, särskilt i udda utrymmen och vrår. När det gäller bygglov, finns inte det hos kommunen? Det är ju preskription på sådant också, men jag vet inte hur det hanteras. Krävs verkligen bygglov på gården? Gårdar brukar ligga utanför planlagt område och då krävs (väl?) inget bygglov?
Dolda fel tror jag bara föreligger om det är något ni faktiskt har eller borde ha känt till. Någon kan säkert rätta mig om jag har fel. Om det stämmer så finns det kanske ingen anledning att sälja med friskrivning, eller? Det allra bästa är kanske att ge köparen tillfälle att inspektera allt och lite till. Då kan du ju inte komma i efterhand och säga att de råkade missa det. Insistera på att de kollar precis överallt, särskilt i udda utrymmen och vrår. När det gäller bygglov, finns inte det hos kommunen? Det är ju preskription på sådant också, men jag vet inte hur det hanteras. Krävs verkligen bygglov på gården? Gårdar brukar ligga utanför planlagt område och då krävs (väl?) inget bygglov?
Trots att mäklaren tyckte det var overkill gjorde jag detaljerad lista på alla petitessfel jag kände till efter 23 år i huset 😉. Jag sålde inte med friskrivningsklausul.
Till TS: besvara den eventuella köparlistan så gott det går. När det tex gäller okända bygglov skriver man bara att det är okänt. Mögel? Besvaras med inget vi upptäckt. Mm mm. Utan att lova något! Ett hus som säljs med friskrivningsklausul betingar lägre pris och pga dess ålder krävs än mer omfattande besiktning av köparen.
Till TS: besvara den eventuella köparlistan så gott det går. När det tex gäller okända bygglov skriver man bara att det är okänt. Mögel? Besvaras med inget vi upptäckt. Mm mm. Utan att lova något! Ett hus som säljs med friskrivningsklausul betingar lägre pris och pga dess ålder krävs än mer omfattande besiktning av köparen.
Friskrivningsklausul eller inte. Dolda felsförsäkring eller inte. Sådant "beror på".
Om man säljer i samband med en skillsmässa, så kan man ha olika starka skäl att inte vilja riskera att behöva hantera en ekonomisk fråga med sitt ex. vid ett senare skede. OM man skullke råka ut för ett berättigat krav från en köpare så kan det vara alltifrån lite obekvämt till total katastrof, beroende på vilka problem man har med sitt ex. OM köparen får rätt om ett doilt fel, så är ni som säljare solidariskt ansvariga mot köparen. Det betyder att köparen kan välja att ställa kravet mot en av er (som verkar lättast att ha med att göra), sedan får ni göra upp mellan er. Det kan ju ev. vara väldigt svårt för den som fått betala köparen att få ut något av sitt ex.
Därför kan det finnas ett reelt värde i att minimera risken. En dolda felsförsäkring har fördelen att försäkringsbolaget tar första smällen om en köpare begär ersättning för ett dolt fel. Men försäkringen är inte heltäckande, ex. så brukar fel i VVS eller el systemet vara undantagna, finns fler undantag. Men det kan finnas ett värde i att bolaget avslår de flesta osakliga krav som en köpare ställer. Men försäkringsbolaget brukar faktiskt trots ryktet ersätta utan strul om köparen faktiskt kommer med ett korrekt krav.
En korrekt formulerad frisskrivningsklausul fungerar också, så länge ni inte direkt ljuger om något. Ni har en viss upplysningsdkyldighet om fel ni bevisligen känner till. Men det skall krävas något i klass med bedrägeri från er sida om det skall bli ersättning trots en korrekt firskrivningsklausul.
Man skall dock komma ihåg att en friskrivningsklausul egentligen bryter mot lagen. Det är inte meningen att man skall kunna friskriva sig. Vissa formuleringar har dock prövats i Högsta Domstolen och accepterats.
Men det är rätt ovanligt att köpare kommer med berättigade krav för dolda fel. Så personligen tycker jag inte att det finns något stort skäl att skydda sig mot det.
Om man säljer i samband med en skillsmässa, så kan man ha olika starka skäl att inte vilja riskera att behöva hantera en ekonomisk fråga med sitt ex. vid ett senare skede. OM man skullke råka ut för ett berättigat krav från en köpare så kan det vara alltifrån lite obekvämt till total katastrof, beroende på vilka problem man har med sitt ex. OM köparen får rätt om ett doilt fel, så är ni som säljare solidariskt ansvariga mot köparen. Det betyder att köparen kan välja att ställa kravet mot en av er (som verkar lättast att ha med att göra), sedan får ni göra upp mellan er. Det kan ju ev. vara väldigt svårt för den som fått betala köparen att få ut något av sitt ex.
Därför kan det finnas ett reelt värde i att minimera risken. En dolda felsförsäkring har fördelen att försäkringsbolaget tar första smällen om en köpare begär ersättning för ett dolt fel. Men försäkringen är inte heltäckande, ex. så brukar fel i VVS eller el systemet vara undantagna, finns fler undantag. Men det kan finnas ett värde i att bolaget avslår de flesta osakliga krav som en köpare ställer. Men försäkringsbolaget brukar faktiskt trots ryktet ersätta utan strul om köparen faktiskt kommer med ett korrekt krav.
En korrekt formulerad frisskrivningsklausul fungerar också, så länge ni inte direkt ljuger om något. Ni har en viss upplysningsdkyldighet om fel ni bevisligen känner till. Men det skall krävas något i klass med bedrägeri från er sida om det skall bli ersättning trots en korrekt firskrivningsklausul.
Man skall dock komma ihåg att en friskrivningsklausul egentligen bryter mot lagen. Det är inte meningen att man skall kunna friskriva sig. Vissa formuleringar har dock prövats i Högsta Domstolen och accepterats.
Men det är rätt ovanligt att köpare kommer med berättigade krav för dolda fel. Så personligen tycker jag inte att det finns något stort skäl att skydda sig mot det.
Nej, det är nästan tvärtom. Ett dolt fel är ett fel som inte kan upptäckas vid en noggrann kontroll och som inte heller kan förväntas utifrån ålder. Ett dolt fel kan alltså vara något som säljaren inte känner till, och i de flesta fall är det nog så att säljaren inte känner till det.F fb35523 skrev:
Tack för all input, som du var inne på, "Hempularen" så är det för att ha så lite samröre som möjligt efter en skilsmässa. Kan någon rekommendera bra sidor eller lagrum där jag kan läsa på lite bättre?
Jag anser nog inte efter att ha läst era svar att vi behöver försäkra oss mot dolda fel, inget har visat sig när vi bott här och med ett så pass gammalt hus måste väl ändå köparen ha fastighetens ålder med i beräknande?
I övrigt har vi varit mycket öppna med allt, till den grad att mäklaren blev tveksam. Men jag vill verkligen kunna lämna detta bakom mig. Vi har gått ner 25% i marknadsvärde pga friskrivningsklausulen.
Jag har läst så många hårresande historier på forumet där köparna mer eller mindre förföljt säljarna för minsta lilla avvikelse och blir lite orolig.
Ska snart fylla 60 och vill hellre starta ett lugnt liv än att hålla på med fläckar på insidan av ett avloppsrör om ni förstår hur jag menar.
Tack snälla för era svar hittills.
Jag anser nog inte efter att ha läst era svar att vi behöver försäkra oss mot dolda fel, inget har visat sig när vi bott här och med ett så pass gammalt hus måste väl ändå köparen ha fastighetens ålder med i beräknande?
I övrigt har vi varit mycket öppna med allt, till den grad att mäklaren blev tveksam. Men jag vill verkligen kunna lämna detta bakom mig. Vi har gått ner 25% i marknadsvärde pga friskrivningsklausulen.
Jag har läst så många hårresande historier på forumet där köparna mer eller mindre förföljt säljarna för minsta lilla avvikelse och blir lite orolig.
Ska snart fylla 60 och vill hellre starta ett lugnt liv än att hålla på med fläckar på insidan av ett avloppsrör om ni förstår hur jag menar.
Tack snälla för era svar hittills.
Ja, åldern är väsentlig i sammanhanget. Men ni har väl renoverat en del under åren.S SussieLind skrev:
Med en försäkring mot dolda fel så kan ni två inte undvika samröre med varandra om köparen hittar ett dolt fel inom ett område som inte täcks av försäkringen.
Husägare
· Småländska höglandet
· 4 756 inlägg
Är det endast en köpare som vill ha detta, eller är det flera? Är det en, välj bort den köparen. Spekulanter som börjar ställa en massa krav på ett tidigt stadium kommer inte att sluta med det, när kravmaskineriet väl är igång. De är mycket intresserade av att få köpa billigare med friskrivningsklausul, men är inte ett dugg intresserade av att göra några egna noggranna undersökningar med anledning av klausulen. De vill att säljaren ska servera allt de vill veta.S SussieLind skrev:
Jag har själv haft med 2 sådana köpare att göra. De första (friskrivningsklausul) ringde till mäklaren efter köpet och ville reklamera ett dolt fel eftersom vattnet frusit i hydroforrummet där de inte satt igång någon värme, och så fortsatte det med diverse klagomål i den stilen. Köpare 2 (nästa försäljning, i samband med min och exets skilsmässa) visade inte sina rätta färger förrän kontraktet var påskrivet, då började krånglet och gnället och diskussionerna. Jag formulerade säljarens problem "hen tycker sig ha köpt ett ovillkorligt uppfyllande av alla sina uttalade och outtalade förväntningar, när det i själva verket är väl begagnad gård från 1800-talet hen betalar för". Såna människor ska en akta sig för.
Jag förstår att du och ditt ex vill komma vidare, men att sälja till strulpellar och krångelmajor leder inte till ett snabbt avslut, snarare tvärtom.
Vad gäller upplysningar bör ni berätta det ni vet, och om ni inte vet berättar ni det, så får köparen själv undersöka saken om hen tycker det är viktigt. Ni kan ju inte veta vad köparen tycker är viktigt. Och lova så lite som möjligt.
Hej jag jobbar som mäklare snart 10 år och sålt nästan 900 bostäder.
Jag skulle råda teckna en dolda fel försäkring samt med utförd besiktning innan istället för friskrivningsklausul, tycker generellt sett att kunde blir misstänksamma vid friskrivning och undrar vad säljaren vet och inte vill berätta därav friskrivning. Med besiktning och dolda fel försäkring hanterar inte du en eventuell process.
Angående upplysningsskyldigheten ska du i frågelista upplysa om saker du känner till, att svara nej på en fråga är inte samma sak som
Att garantera att något är felfritt utan enbart att du inte har kännedom om några fel så vitt du vet, resten av undersökningen faller på köparen.
Vissa köpare kan verka besvärliga med oroligt mycket deltaljerade frågor och vill dessutom ha exakta svar, de blir sällan köpare av bostaden utan tar mest tid, sen får man ändå besvara frågorna så gott man kan.
Försäljning i befintligt skick innebär att huset säljs precis som de ser ut nu varken finare eller sämre än vid visning till exempel.
Vad gäller bygglov blir byggen som ej har bygglov preskriberade efter 10 år om de inte ligger inom strandskydd så för byggen innan er tid kan ni vara lugna. Mäklaren brukar beställa alla dokument från kommunen, de borde finnas stämplade ritningar om de är från 1980 talet.
Hoppas du blev klokare
Jag skulle råda teckna en dolda fel försäkring samt med utförd besiktning innan istället för friskrivningsklausul, tycker generellt sett att kunde blir misstänksamma vid friskrivning och undrar vad säljaren vet och inte vill berätta därav friskrivning. Med besiktning och dolda fel försäkring hanterar inte du en eventuell process.
Angående upplysningsskyldigheten ska du i frågelista upplysa om saker du känner till, att svara nej på en fråga är inte samma sak som
Att garantera att något är felfritt utan enbart att du inte har kännedom om några fel så vitt du vet, resten av undersökningen faller på köparen.
Vissa köpare kan verka besvärliga med oroligt mycket deltaljerade frågor och vill dessutom ha exakta svar, de blir sällan köpare av bostaden utan tar mest tid, sen får man ändå besvara frågorna så gott man kan.
Försäljning i befintligt skick innebär att huset säljs precis som de ser ut nu varken finare eller sämre än vid visning till exempel.
Vad gäller bygglov blir byggen som ej har bygglov preskriberade efter 10 år om de inte ligger inom strandskydd så för byggen innan er tid kan ni vara lugna. Mäklaren brukar beställa alla dokument från kommunen, de borde finnas stämplade ritningar om de är från 1980 talet.
Hoppas du blev klokare
Hej!S SussieLind skrev:
Klistrar in lite vad jag läst, har för mig att friskrivning inte alltid fungerar som man kan tro?
gäller inte friskrivningsklausulen?
Klausulen friskriver inte från rättsliga fel och rådighetsfel. En friskrivningsklausul gäller endast för fysiska fel på bostaden, exempelvis mögel eller fuktskador. Den gäller inte för så kallade rättsliga fel och rådighetsfel.
Välj en annan köpare. Ta i värsta fall ett varv till på Hemnet så du får in flera bud. Den här spekulanten gillar arr bråka och det kommer bara att fortsätta. Jag skulle sälja med friskrivning då lagar och regler är felaktigt tillkomna för att skydda en slö ignorant köpare.
Jordabalken är skriven så att en köpare skall ha rätt att få ersättning för fel i fastigheten som visar sig efter köpet. Det är grundförutsättningen.
men köparen har inte rätt till ersättning för fel som var kända vid köpet, man "köper felet", Eller fel som kan kan förvänta sig med tanke på omständigheter som ålder, allmänt underhåll osv. Inte heller för fel eller omständigheter som borde varit kända för köparen om köparen hade gjort en tillräckligt detaljerad undersökning före köpet (undersökningsplikten). Observera att undersökningsplikten gäller inte bara exakt det fel man ev. upptäcker senare. Utan om man med en ordentlig undersökning borde inse att huset är i dåligt skick, så finns det massor med fel som inte skall komma som en överraskning senare.
Sammantaget brukar detta lite populärt kallas för dolda fel, som köparen alltså enligt lag skall ha rätt att få ersättning för.
Om man då skriuver en friskrivningsklausul, så försöker man åsidosätta lagen, vilket normalt inte är OK. Men det finns tydligen stöd i lagen (vet inte hur det är formulerat), att en säljare osm är osäker på skicket rörande ett spercifikt väl avgränsat område kan friskriva sig från ansvar för det han är tveksam över. Det skall alltså gälla något där säljaren misstänker att det kan finnas ett problem, men som inte låter sig undersökas. Eller liknande.
Exempel, "jag lät lägga om taket förra året, så du borde kunna räkna med att taket fungerar", men samma firma har lagt om på 3 hus till här samtidigt, alla har nu läckande tak, så jag vet inte riktigt hur det är med det här taket.
Med den motiveringen har man tydligen ogiltigförklarat generella friskrivningar i rättsfall. Tolkningen blev att om du vill bli helt friskriven, så måste man skriva separata klausuoler om varje detalj på huset. Och även då kan säljarne behöva ha ett berättigat skäl att vara tveksam öven den detaljen.
Som jag uppfattat det så drev sedan en säljare ett fall till högsta domstolen, där han kunde påvisa att han hade anledning att misstro i princip allt om huset han sålde (ärvt, vet inget om huset osv.). Och rätten kom fram till att om man då berättigat skulle ha skrivit en lista med flera hundra detaljerade friskrivningar så skulle inte det hjälpt köparen (skulle kunnat bli otydliga gränsdragningar), och man accepterade då en mer allmänt hållen heltäckande friskrivningsklausul som giltig.
De formuleringar som togs upp i det rättsfalloet (har jag uppfattat) ligger till grund för hur sådana klausuler skrivs idag. Risken här ligger i att domstolens utslag gällde inte bara hur den var formulerad, utan även de övriga omständigheterna, säljaren hade ett berättigat behov av att friskriva sig. Det är inte självklart att samma formulering håller om det är en säljare som bara inte vill vara ansvarig. För det är inte syftet med lagen som den är formulerad i jordabalken.
men köparen har inte rätt till ersättning för fel som var kända vid köpet, man "köper felet", Eller fel som kan kan förvänta sig med tanke på omständigheter som ålder, allmänt underhåll osv. Inte heller för fel eller omständigheter som borde varit kända för köparen om köparen hade gjort en tillräckligt detaljerad undersökning före köpet (undersökningsplikten). Observera att undersökningsplikten gäller inte bara exakt det fel man ev. upptäcker senare. Utan om man med en ordentlig undersökning borde inse att huset är i dåligt skick, så finns det massor med fel som inte skall komma som en överraskning senare.
Sammantaget brukar detta lite populärt kallas för dolda fel, som köparen alltså enligt lag skall ha rätt att få ersättning för.
Om man då skriuver en friskrivningsklausul, så försöker man åsidosätta lagen, vilket normalt inte är OK. Men det finns tydligen stöd i lagen (vet inte hur det är formulerat), att en säljare osm är osäker på skicket rörande ett spercifikt väl avgränsat område kan friskriva sig från ansvar för det han är tveksam över. Det skall alltså gälla något där säljaren misstänker att det kan finnas ett problem, men som inte låter sig undersökas. Eller liknande.
Exempel, "jag lät lägga om taket förra året, så du borde kunna räkna med att taket fungerar", men samma firma har lagt om på 3 hus till här samtidigt, alla har nu läckande tak, så jag vet inte riktigt hur det är med det här taket.
Med den motiveringen har man tydligen ogiltigförklarat generella friskrivningar i rättsfall. Tolkningen blev att om du vill bli helt friskriven, så måste man skriva separata klausuoler om varje detalj på huset. Och även då kan säljarne behöva ha ett berättigat skäl att vara tveksam öven den detaljen.
Som jag uppfattat det så drev sedan en säljare ett fall till högsta domstolen, där han kunde påvisa att han hade anledning att misstro i princip allt om huset han sålde (ärvt, vet inget om huset osv.). Och rätten kom fram till att om man då berättigat skulle ha skrivit en lista med flera hundra detaljerade friskrivningar så skulle inte det hjälpt köparen (skulle kunnat bli otydliga gränsdragningar), och man accepterade då en mer allmänt hållen heltäckande friskrivningsklausul som giltig.
De formuleringar som togs upp i det rättsfalloet (har jag uppfattat) ligger till grund för hur sådana klausuler skrivs idag. Risken här ligger i att domstolens utslag gällde inte bara hur den var formulerad, utan även de övriga omständigheterna, säljaren hade ett berättigat behov av att friskriva sig. Det är inte självklart att samma formulering håller om det är en säljare som bara inte vill vara ansvarig. För det är inte syftet med lagen som den är formulerad i jordabalken.