Sälja bostad privat, utan mäklare
Vi funderar på att sälja vårt lantställe utan mäklare (av olika anledningar) och har satt ihop en checklista som hjälp. Hoppas att den kan vara till hjälp för andra - har vi fått med allting eller glömt något?
För oss som säljer:
1. Samla material till annons
* Fotografera bostaden själv alternativt ta hjälp av en fotograf.
* Fakta om bostaden som till exempel kvm, avgift, byggår, eventuell bostadsrättsförening osv. Försök att få med det mest relevanta i din annons och sådant som en potentiell köpare kan ha nytta av att veta.
* Eventuell styling inför fotografering/visning.
* Planskiss (vet ni någon leverantör som gör detta i dag?)
2. Annonsering
Lägg upp bostaden på blocket. Hemnet är endast till för mäklare. Booli kan man inte heller annonsera på.
Annonsera i lokaltidningen på orten där man säljer?
Förslag på andra annonsplatser mottages gärna?
3. Visning
* Förbered visningen genom att ha undanplockat, du vill att bostaden skall kännas luftig.
* Ha dina bostadsfakta nära till hands och fundera igenom när ni kan tänkas ha tillträdet, pris och eventuella andra fakta kring din bostad som kan vara intresse för köparen (ex renoveringar, eventuella vattenskador mm).
4. Bud
* Om det är flera som vill köpa tar du hand om buden och bestämmer vem du vill sälja till. Finns det något budgivningssystem som någon vet om?
Här skulle det verkligen underlätta att säkerställa att köparna är seriösa och har lånelöfte, samt identitetskontroll för att slippa oseriösa spekulanter.
5. Skriv under köpeavtalet
Vi har hittat några mallar:
Bostadsrätt - http://www.borattupplysning.se/exempel/Boratt_avtal.pdf
Villa - https://www.foretagande.se/gratis-fo...dpenningavtal/
Skicka över underskrivet kontraktet till köparen/köparna, be dom skicka över underskrivna kontrakt till dig eller se till att träffas och skriv under tillsammans.
Viktigt att personen du säljer till kan visa giltig ID-handling.
6. Betalning
Normalt brukar en handpenning på 10 % om avtalat belopp och överförs inom några dagar efter att kontraktet är underskrivet. Syftet med handpenningen är visa att parterna binder sig till avtalet eftersom det är en stor affär det gäller.
I kontraktet står det vanligtvis att handpenningen skall betalas in inom 7-14 dagar vilket då är bindande för köparen att betala.
Du skriver själv under kontrakten och skickar in kopia av köpeavtalet till lantmäteriet tillsammans med ansökan om lagfart. Här finns mallen från Lantmäteriet: https://www.lantmateriet.se/globalas...er/lagfart.pdf
Om det är en bostadsrätt behöver du söka medlemskap till föreningen, här finns en mall för det: http://hotpot.se/Pdf/ansokan-medlems...-mall-2013.pdf
Funderingar:
Den största risken är att köparen någon anledning inte blir beviljad sitt lån och kan betala hela beloppet. Vad händer då? Jag antar att köparen helt enkelt drar sig ur och i normalfallet blir det inga följder vid en privatförsäljning. Kan man i kontraktet skriva in angående någon form av straffavgift om det här skulle inträffa?
Risken med handpenningen som jag har förstått det är för köparen riskerar att säljaren är oseriös och sticker med pengarna. Några ideér på hur man kan undvika den här risken som köpare vid en privatförsäljning? Förutom att göra en kontroll av ägandeskap. Jag vet att mäklarna använder ett klientmedelskonto för att undvika den här risken. Ett alternativ som kan vara intressant är att skippa handpenning och bara föra över hela beloppet vid tillträdet?
8. Tillträde
Tillträdesdagen - slutlikviden, resterande 90 % av köpesumman överförs. Samtliga nycklas skall lämnas till köparen.
Hjälp gärna till att göra tråden så komplett som möjligt kring bostadsförsäljning privat.
För oss som säljer:
1. Samla material till annons
* Fotografera bostaden själv alternativt ta hjälp av en fotograf.
* Fakta om bostaden som till exempel kvm, avgift, byggår, eventuell bostadsrättsförening osv. Försök att få med det mest relevanta i din annons och sådant som en potentiell köpare kan ha nytta av att veta.
* Eventuell styling inför fotografering/visning.
* Planskiss (vet ni någon leverantör som gör detta i dag?)
2. Annonsering
Lägg upp bostaden på blocket. Hemnet är endast till för mäklare. Booli kan man inte heller annonsera på.
Annonsera i lokaltidningen på orten där man säljer?
Förslag på andra annonsplatser mottages gärna?
3. Visning
* Förbered visningen genom att ha undanplockat, du vill att bostaden skall kännas luftig.
* Ha dina bostadsfakta nära till hands och fundera igenom när ni kan tänkas ha tillträdet, pris och eventuella andra fakta kring din bostad som kan vara intresse för köparen (ex renoveringar, eventuella vattenskador mm).
4. Bud
* Om det är flera som vill köpa tar du hand om buden och bestämmer vem du vill sälja till. Finns det något budgivningssystem som någon vet om?
Här skulle det verkligen underlätta att säkerställa att köparna är seriösa och har lånelöfte, samt identitetskontroll för att slippa oseriösa spekulanter.
5. Skriv under köpeavtalet
Vi har hittat några mallar:
Bostadsrätt - http://www.borattupplysning.se/exempel/Boratt_avtal.pdf
Villa - https://www.foretagande.se/gratis-fo...dpenningavtal/
Skicka över underskrivet kontraktet till köparen/köparna, be dom skicka över underskrivna kontrakt till dig eller se till att träffas och skriv under tillsammans.
Viktigt att personen du säljer till kan visa giltig ID-handling.
6. Betalning
Normalt brukar en handpenning på 10 % om avtalat belopp och överförs inom några dagar efter att kontraktet är underskrivet. Syftet med handpenningen är visa att parterna binder sig till avtalet eftersom det är en stor affär det gäller.
I kontraktet står det vanligtvis att handpenningen skall betalas in inom 7-14 dagar vilket då är bindande för köparen att betala.
Du skriver själv under kontrakten och skickar in kopia av köpeavtalet till lantmäteriet tillsammans med ansökan om lagfart. Här finns mallen från Lantmäteriet: https://www.lantmateriet.se/globalas...er/lagfart.pdf
Om det är en bostadsrätt behöver du söka medlemskap till föreningen, här finns en mall för det: http://hotpot.se/Pdf/ansokan-medlems...-mall-2013.pdf
Funderingar:
Den största risken är att köparen någon anledning inte blir beviljad sitt lån och kan betala hela beloppet. Vad händer då? Jag antar att köparen helt enkelt drar sig ur och i normalfallet blir det inga följder vid en privatförsäljning. Kan man i kontraktet skriva in angående någon form av straffavgift om det här skulle inträffa?
Risken med handpenningen som jag har förstått det är för köparen riskerar att säljaren är oseriös och sticker med pengarna. Några ideér på hur man kan undvika den här risken som köpare vid en privatförsäljning? Förutom att göra en kontroll av ägandeskap. Jag vet att mäklarna använder ett klientmedelskonto för att undvika den här risken. Ett alternativ som kan vara intressant är att skippa handpenning och bara föra över hela beloppet vid tillträdet?
8. Tillträde
Tillträdesdagen - slutlikviden, resterande 90 % av köpesumman överförs. Samtliga nycklas skall lämnas till köparen.
Hjälp gärna till att göra tråden så komplett som möjligt kring bostadsförsäljning privat.
3. Vid visningen bör du nog kunna dela ut någon sorts broschyr/pappersbunt med foton och alla fakta så att de spekulanterna har något att hänga upp sitt minne på.
4. Något särskilt budgivningssystem behövs väl inte utan det räcker väl bra med penna och papper. Man kan ju hoppas på att det finns mer än 10 budgivare och de lämnar 10 bud var i genomsnitt men så är det ju inte i praktiken utan det är ju sällan mer än 10 bud totalt.
Finns ju ingen möjlighet att göra kontroll av identitet och lånelöfte över telefon utan man får ju lita på deras ord och sen kontrollera båda delarna när man sätter sig för att gå igenom kontraktet.
4. Något särskilt budgivningssystem behövs väl inte utan det räcker väl bra med penna och papper. Man kan ju hoppas på att det finns mer än 10 budgivare och de lämnar 10 bud var i genomsnitt men så är det ju inte i praktiken utan det är ju sällan mer än 10 bud totalt.
Finns ju ingen möjlighet att göra kontroll av identitet och lånelöfte över telefon utan man får ju lita på deras ord och sen kontrollera båda delarna när man sätter sig för att gå igenom kontraktet.
2. Utan annons på Hemnet är det stor risk att du missar många presumtiva köpare.
5. Jag har under hösten sett ett avtal för en bostadsrättsförsäljning och det väldigt mycket mer text så det där är alldeles för lite för att fungera korrekt juridiskt.
Länken för villa fungerar inte.
Det är viktigt att man sitter tillsammans och skriver under. Eller att den part som inte kan vara med skriver en fullmakt till en annan person som får represtera hen under mötet.
6. Ansökan om lagfart görs av köparen efter tillträdet.
Avtalet är bindande och köparen kan inte dra sig ur utan att betala skadestånd, vilket bör framgå av avtalet.
Att inte ha någon handpenning låter inte vettigt. Hör med din bank om de kan tänkas ha någon lösning som dels binder köparen på en gång men säljaren får bara pengarna när alla villkor (besiktning, medlemskap i BRF) är uppfyllda.
8. Man måste göra en likvidräkning för att beräkna exakt belopp.
5. Jag har under hösten sett ett avtal för en bostadsrättsförsäljning och det väldigt mycket mer text så det där är alldeles för lite för att fungera korrekt juridiskt.
Länken för villa fungerar inte.
Det är viktigt att man sitter tillsammans och skriver under. Eller att den part som inte kan vara med skriver en fullmakt till en annan person som får represtera hen under mötet.
6. Ansökan om lagfart görs av köparen efter tillträdet.
Avtalet är bindande och köparen kan inte dra sig ur utan att betala skadestånd, vilket bör framgå av avtalet.
Att inte ha någon handpenning låter inte vettigt. Hör med din bank om de kan tänkas ha någon lösning som dels binder köparen på en gång men säljaren får bara pengarna när alla villkor (besiktning, medlemskap i BRF) är uppfyllda.
8. Man måste göra en likvidräkning för att beräkna exakt belopp.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 018 inlägg
Gör aldrig såhär! Köpeavtal ska skrivas under tillsammans, på samma plats och gärna i något trovärdigt, objektivt vittnes närvaro.R rollesigurt skrev:
I övrigt saknar jag resonemang kring det ekonomiska och besiktningsklausul.
Poängen med att sälja själv måste ju vara att slippa onödiga mäklarkostnader. Vad kan man spara på olika marknader kontra risken att inte kunna få samma snurr på försäljningen utan Hemnet-stöd?
Besiktningsklausul i sig är en no-brainer, men som säljare måste man då förstå att affären kan falla igenom även efter underskrivna papper.
Varför tar du då upp sånt som har med bostadsrätter att göra?R rollesigurt skrev:
När vi nyligen sålde vårt hus via mäklare fanns en klausul med om att köparen förpliktas att betala 100kkr om denne hoppade av efter besiktningen men innan handpenning betalats. Har aldrig sett denna klausul tidigare. Hade kanske med att göra att vårt hus var lite dyrare?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 018 inlägg
Det är mot mäklaretiken för mäklare att medverka till svtal där köparen inte har fri rätt att hoppa av affären efter besiktning.
Det här var en stor firma, Bjurfors. Vi som sålde hade ingenting med denna klausul att göra. Det var mäklarfirman som skrev in den. Köparen godtog klausulen. De hade naturligtvis möjlighet att hoppa av köpet, men med ett skadestånd att betala.
Gissningsvis är klausulen formellt riktig (finns ju inga tolkningsproblem). Men jag tycker ändå att den är minst sagt tveksam.
Om man ex. antar att det finns grova fel i objektbeskrivningen, som upptäcks vid besiktningen. Typ, hela huset ett svartbygge, tomten hälften så stor som anges (andra halvan "annekterad" allmänning). Att då få betala 100 000 för att avbryta köpet, skulle jag se som bedrägeri.
Om man ex. antar att det finns grova fel i objektbeskrivningen, som upptäcks vid besiktningen. Typ, hela huset ett svartbygge, tomten hälften så stor som anges (andra halvan "annekterad" allmänning). Att då få betala 100 000 för att avbryta köpet, skulle jag se som bedrägeri.
FMI skriver så här:
"Om säljaren önskar kompensation för de risker som följer med en öppen besiktningsklausul kan parterna avtala att köparen ska betala en viss ersättning till säljaren vid en återgång."
http://www.fmi.se/faktablad-for-fastighetsmaklare---besiktningsklausuler-och-andra-atergangsvillkor
Så en viss kompensation har man rätt att ta ut. Om sen 100' är rimligt vet jag inte. Kompensationen borde väl motsvara de merkostnader man kan få i form av ny annonsering, en eller två extra månadskostnader för gamla eller nya huset, etc?
Tråden var tänkt att hjälpa både dom som vill sälja hus och lägenhet.BirgitS skrev:
Bra kommentarer, jag håller med om att det inte känns bra att inte använda handpenning. Ska kolla upp om det går att ta hjälp av banken på något sätt för att säkerställa det här. Bra synpunkter kring avtalet, ska se om jag hittar någon mer komplett avtalsmall och uppdatera. Angående likvidavräkning, är det vi eller banken som tar fram det underlaget?
Det är svårt att få till ett juridiskt bra avtal som är anpassat efter de senaste riktlinjerna och domsluten så även om man inte anlitar en mäklare för själva försäljningen kan man anlita en för att hantera den juridiska delen för några tusenlappar. Det går ju med en fastighetsjurist också men det kan kosta mer och köparen kanske är mindre intresserad eftersom avtalet då kan vara till säljarens fördel bara.
Normalt är det mäklaren som gör det med uppgifter från säljaren, det gäller t.ex. om sophämtningsavgiften är betald för hela året så ska priset justeras upp så att köparen betalar för sina månader, och tvärtom om det kommer att komma en räkning till köparen som innefattar tid innan överlåtelsen ska priset justeras ner.R rollesigurt skrev:
För några år sedan sålde jag en lägenhet i Göteborg och va inte sugen på att betala något större arvode till mäklaren då jag anser att lägenheten säljer sig själv. Men som någon nämner tidigare vill de flesta få ut en annons på hemnet vilket man enbart kan få genom mäklare. Då använde jag Hemverket, dem fotor och samlar in alla info. Du får stå för visningen själv men dem ordnar annonsen på hemnet och kontrakt mm. Jag fick betala 10000kr men tror dem har höjt till 15000kr nu men det kanske är värt det om man vill nå ut till fler.
