Rimlig kostnad källarrenovering
Det börjar bli dags att åtgärda källaren i vårt hus från 1939. Den är 95 kvm stor med en oisolerad betongplatta på mark och idag inredd som ett vanligt boendeplan med reglade golv och väggar av sämre kvalitet, men den finns ingen vettig dränering varför det är troligt att det finns fuktproblem där bakom. Arbetet skulle innebära dränering, utgrävning, isolering och gjutning av ny bottenplatta samt färdigställande med reglade väggar och golv för ett antal rum. Våningen ligger till stor del ovan jord då huset ligger i suterräng, oklart om det är relevant.
Ett företag som jag sedan tidigare tänkt använda, någon slags projektledare inom större renoveringsprojekt, anger på sin hemsida att själva arbetet med den nya grunden kostar cirka 6000 kr/kvm. Saftigt men kanske väntat, dryga halvmiljonen i vårt fall. Det jag däremot inte förstår, är att de menar att det arbete som sedan återstår kostar cirka 11 000 kr/kvm. Allt detta skulle för vår del innebära drygt 1,6 MSEK exklusive dränering och över 1 MSEK kostnad för ytterligare arbete med en ny gjuten betongplatta på plats. Visserligen inkluderas badrum i estimatet, men om jag då räknar bort ett badrum på sisådär 300k så återstår ju fortfarande en hiskelig summa pengar för färdigställande av rum såsom hall och sovrum.
Vad är det som kostar så pass mycket? Jag var av uppfattningen att arbetet med att isolera golvet var den stora kostnaden. Andra källor ger lite andra uppgifter skall sägas, men det är svårt att få någon översiktlig bild.
Vad badrum anbelangar beror den kostnaden på vad som är möjligt - vi har ett fräscht och relativt nytt (10 år) badrum med anslutande bastu som vi inte känner det är motiverat att riva ut, är det möjligt att gräva ur delar av källaren men lämna delar som tex dessa?
Tacksam för andras erfarenheter för lite grundläggande kunskap på området innan vi börjar prata med företag (om det ens är värt att tänka tanken!)
Ett företag som jag sedan tidigare tänkt använda, någon slags projektledare inom större renoveringsprojekt, anger på sin hemsida att själva arbetet med den nya grunden kostar cirka 6000 kr/kvm. Saftigt men kanske väntat, dryga halvmiljonen i vårt fall. Det jag däremot inte förstår, är att de menar att det arbete som sedan återstår kostar cirka 11 000 kr/kvm. Allt detta skulle för vår del innebära drygt 1,6 MSEK exklusive dränering och över 1 MSEK kostnad för ytterligare arbete med en ny gjuten betongplatta på plats. Visserligen inkluderas badrum i estimatet, men om jag då räknar bort ett badrum på sisådär 300k så återstår ju fortfarande en hiskelig summa pengar för färdigställande av rum såsom hall och sovrum.
Vad är det som kostar så pass mycket? Jag var av uppfattningen att arbetet med att isolera golvet var den stora kostnaden. Andra källor ger lite andra uppgifter skall sägas, men det är svårt att få någon översiktlig bild.
Vad badrum anbelangar beror den kostnaden på vad som är möjligt - vi har ett fräscht och relativt nytt (10 år) badrum med anslutande bastu som vi inte känner det är motiverat att riva ut, är det möjligt att gräva ur delar av källaren men lämna delar som tex dessa?
Tacksam för andras erfarenheter för lite grundläggande kunskap på området innan vi börjar prata med företag (om det ens är värt att tänka tanken!)
Nej, 2 Mkr för det du beskriver låter orimligt mycket tycker jag. Föreslår att du begär in offerter från 2-3 företag så att du får en mer korrekt prisbild och förslag på åtgärder.
Ja, men bilden spretar något oerhört. Enligt denna sida få man en renovering av 80 kvm källare inkl dränering och installation av två kök och två badrum för dryga miljonen, vilket istället låter väldigt billigt:
https://www.byggstart.se/pris/renovera-kallare
https://www.byggstart.se/pris/renovera-kallare
Att läsa på hemsidor kan ju bara ge en generell bild och du vet inte riktigt vad förutsättningarna är för de projekt som de jobbat med kontra ert hus och önskemål.
Den senare sidan är dessutom en "tjänst" som vill locka personer att begära offerter från företag så de kanske ger exempel i underkant för att man ska bli intresserad - sen kommer verkligheten när man väl har ett antal företag som räknar på det.
Har ni klart för er vad ni vill ha gjort/slutresultatet och vad ni kan tänka er att ändra på eller avstå från? Det kan vara bra att ha det färdigt innan ni kontaktar några hantverkare.
Sen är det väldigt mycket som ni vill ha gjort så att det landar på 15-20 tkr/m2 är nog inte orimligt men det beror på så många parametrar så det är omöjligt att säga så mycket om man inte sett det och vet mer om förutsättningarna.
Börja med att ha en önskelista på vad ni vill ha gjort med huset och ha koll på vad ni kan avstå eller göra enklare osv och ta sen kontakt med några företag som får komma och titta och ge er en uppfattning om vad det kan kosta. Sen får man ofta iterera ett par gånger för att hitta en lösning.
Den senare sidan är dessutom en "tjänst" som vill locka personer att begära offerter från företag så de kanske ger exempel i underkant för att man ska bli intresserad - sen kommer verkligheten när man väl har ett antal företag som räknar på det.
Har ni klart för er vad ni vill ha gjort/slutresultatet och vad ni kan tänka er att ändra på eller avstå från? Det kan vara bra att ha det färdigt innan ni kontaktar några hantverkare.
Sen är det väldigt mycket som ni vill ha gjort så att det landar på 15-20 tkr/m2 är nog inte orimligt men det beror på så många parametrar så det är omöjligt att säga så mycket om man inte sett det och vet mer om förutsättningarna.
Börja med att ha en önskelista på vad ni vill ha gjort med huset och ha koll på vad ni kan avstå eller göra enklare osv och ta sen kontakt med några företag som får komma och titta och ge er en uppfattning om vad det kan kosta. Sen får man ofta iterera ett par gånger för att hitta en lösning.
Hej,T Testarn skrev:
Är det verkligen mycket vi vill ha gjort? Som jag skrev så vänder jag mig inte emot att det kostar 6000 kr/kvm att bila, isolera och gjuta en ny bottenplatta utan det är de 11 000 kr/kvm som det sedan skulle kosta att färdigställa bostadsrum efteråt i form av sovrum, allrum, hall, tvättstuga. Planlösningen är redan klar och källaren har samma funktion redan idag men med slitna/trista ytskikt och utan isolerad grund/vettig dränering.
Jag kontaktade iaf bolaget som sade att spackling, målning, el osv låg bakom denna kostnad samt ett badrum då de inte kan tänka sig att bevara någon del av källaren även om badrummet är relativt nytt, helkaklat och närmast oanvänt - alltså cirka 1 MSEK exklusive dränering och ny isolerad bottenplatta. Det kanske stämmer att det är olämpligt att bevara badrummet, dock trodde jag att inga fuktproblem uppstår vid helkakling även om källaren inte är dränerad eller isolerad som den borde? Borträknat ett enkelt badrum på 200k så har jag dock svårt att se framför mig eldragning, regla golv och väggar och måla för uppåt 800k? Skall nämnas att bolaget är lokalt och har gjort många arbeten i vårt område enligt utsago.
Jag får nog shoppa runt lite till, stämmer detta har vi gjort en väldigt dålig bostadsaffär kan jag säga!
Arbetstimmarna hos snickarna/entreprenörerna. I runda slängar är det halva den där kostnaden.M Maria_G skrev:
Ett badrum sisådär 300k ?! Jösses...
Skriv ned i detalj och försöka specificera så noga ni kan vad ni önskar få gjort.
Gör en överskådlig sammanställning (skriftlig alltså) med allting ni önskar få gjort.
Sen gå prata med olika byggfirmor och be om offert baserat på det underlaget.
Be dem specificera material och personalkostnad.
Låt denna förundersökning ta lite tid, och lite inte på snabba offerter som verkar för bra för att vara sann.
Är det "bara" ytskikt som de anser ska kosta så mycket så låter det i överkant även om man ska tänka på elektriker och römokare.
Jag förstår INTE varför man inte skulle kunna lämna det befintliga badrummet...
Som tidigare skrivits i tråden, kolla vad ni vill ha gjort och kontakta fler företag. Ni kan ju även göra en egen undersökning av vad materialkostnaderna skulle kunna bli så har ni lite koll på vad som är rimligt.
Jag förstår INTE varför man inte skulle kunna lämna det befintliga badrummet...
Som tidigare skrivits i tråden, kolla vad ni vill ha gjort och kontakta fler företag. Ni kan ju även göra en egen undersökning av vad materialkostnaderna skulle kunna bli så har ni lite koll på vad som är rimligt.
Var något fel med min bedömning av kostnad för badrum? Vi gjorde ett på 3 kvm för drygt 150k för fem år sedan. Oavsett är det inkluderat i det här estimatet på att det kostar dryga miljonen att färdigställa ytan i vår källare efter att en ny isolerad bottenplatta är på plats. Vare sig man drar av 100k eller 400k för att exkludera badrummet har jag svårt att få ihop kostnaden med att färdigställa bostadsrum för långt över halvmiljonen? Det jag ställer mig undrande till är att det är mycket dyrare än att isolera/gjuta bottenplattan, vilket jag trodde var den stora pucken i sammanhanget.M Marcus_Carlsson skrev:
Men tack för tips, vi ska absolut researcha grundligt.
Ta in offerter från helst tre firmor, i allafall två för att du ska få en rimlig uppfattning om vad kommer kosta. Schabloner är just schabloner - det kan slå mycket både upp och ner beroende på en mängd saker.
Just nu är det lite mindre att göra för en del firmor vilket gynnar dig som beställare till exempel.
Just nu är det lite mindre att göra för en del firmor vilket gynnar dig som beställare till exempel.
Bolaget ifråga gick med på att behålla vårt badrum med vissa brasklappar som att fukten skulle söka sig dit när resten av golvet är utgrävt och isolerat (är det ett problem om badrummet är helkaklat med fungerande tätskikt)?
De tyckte ändå vi skulle budgetera 1,8 MSEK för att dränera, gräva ut 85 kvm källargolv samt inreda hall/sovrum/tvättstuga med tillhörande VVS- och elarbeten. Jag noterar att det totala priset inte gick ned en krona när vi tog bort badrummet.
Är detta rimligt och vad vi kan förvänta oss? Vi kommer inte anlita dem och väntar på feedback och förhoppningsvis offerter från andra, men man sätter ju kaffet i vrångstrupen.
De tyckte ändå vi skulle budgetera 1,8 MSEK för att dränera, gräva ut 85 kvm källargolv samt inreda hall/sovrum/tvättstuga med tillhörande VVS- och elarbeten. Jag noterar att det totala priset inte gick ned en krona när vi tog bort badrummet.
Är detta rimligt och vad vi kan förvänta oss? Vi kommer inte anlita dem och väntar på feedback och förhoppningsvis offerter från andra, men man sätter ju kaffet i vrångstrupen.
Det är en klassiker att offerterna man får bara går upp i pris allteftersom man för dialog med dem, oavsett om man tar bort eller lägger till saker 😂M Maria_G skrev:
Det var en artikel här på forumet för inte så länge sen där man hade kollat kostnad för dränering av husgrunder, tror slutsatsen var att detta kostar ca 200 kkr för normalstor villor.
Det övriga är svårt att bedöma rimligheten för utan att veta vad ni har pratat om?
T.ex. vad är det för typ av väggar och isolering?
Kvalité på ytskikt? Målas eller tapetseras?
Ska de vara dold elinstallation? Vad är omfattningen på hela elinstallationen? Ingår alla belysningsarmaturer?
VVS installation är den dold eller utanpåliggande, och kvalité/utseende på dessa?
Och till vilken tidsaspekt? Ska allting vara klart inom 2 månader eller 2 veckor?
Kanske känns som trivialt dessa frågor men det kan göra skillnad på priset.
Som beställare för ett privat jobb på nästan 2 mkr bör du ha stenkoll på vad du beställer, och för oss att hjälpa bedöma rimligheten hade de behövt vara bättre definierat. Tror inte du kommer få bättre info av oss här...vissa kan säga högt andra lågt men vi allihopa gissar.
Stressa inte så kaffet hamnar i halsen i onödan. Ta ett djupt andetag och gör din egna planering och specificera allting. Du kanske inte kan detta just nu men det går ganska fort. Sen sammanställ din prognos för kostnad och jämför med vad firmorna säger. Se över om ni kan betala för allt detta och gör en kris-plan (vad händer om de drar iväg osv).
Sorry för lite OT, 1,8MSEK, en vanlig tjänsteman skulle i princip kunna ta ledigt ett halft decenium och handgräva hela källaren för hand och ungefär gå plusminus noll... Iofs är det väl endel material... Men tycker ändå det är märkligt hur det kan vara så otroligt kostsamt... Är det att en mantimme kostar 1000 spänn eller?M Maria_G skrev:
Jag förstår att det finns tusen val att göra. Dialogen har hittills varit ”bostadsrum, normal standard - inget badrum”. Så det är denna information de har att gå på och där de sagt tack och hej för att vi inte kan betala 1,5-1,8 MSEK. Vet inte vilken skillnad det gör att tex elen är nydragen vilket den är. Rören är dolda i taken men eftersom ytskikten skall bort så exponeras de ju. Dock inget behov jag idag känner till att dra dem på annat sätt - det är dock inget de har ställt frågor om utan de har bara tackat för sig pga vår budget som jag angivit till 1 MSEK.M Marcus_Carlsson skrev:
Jag har pratat med en annna byggare nu som kommer och skall kolla. Bekräftade att utgrävningen för så stora ytor är ett stort projekt men det lät som att den stora kostnaden är den nya grunden, inte det som kommer därefter som enligt detta företag då var den största kostnaden på lever en miljon. Företaget som kommer och kollar jobbar dock inte med det så han hade inte någon tydlig uppfattning.
Kan du posta lite bilder på detta? Vad är förutsättningarna?
Det låter ju väldigt mycket två miljoner.
Men det är rätt stor källare och om det är badrum inblandat och dessutom dränering utvändigt så kommer det kosta en del.
Det låter ju väldigt mycket två miljoner.
Men det är rätt stor källare och om det är badrum inblandat och dessutom dränering utvändigt så kommer det kosta en del.