Renovera bostadsrätt -> Sälja - Vad gäller?
Hej!
Jag och en god vän har en affärsidé som går ut på att köpa en bostadsrätt, totalrenovera den och i ett sista skede sälja den. Tanken är att vi alltid ska sälja lägenheten 30% dyrare än vad vi köpt den för.
Vi har även en tanke på att testa hur det fungerar genom att göra detta som privatpersoner en gång innan vi startar verksamheten.
Det jag funderar över är huruvida man kan dra av renoveringskostnader som uppstår.
Jag har läst igenom denna sida, men är fortfarande lite kluven om hur det egentligen fungerar.
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/deklarera2011/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/avdragsgillaforbattringsutgifter.4.1a098b721295c544e1f800040909.html
Vid ett samtal med en handläggare för ungefär ett år sedan fick jag reda på att om det inte gjorts någon renovering på 5 år och det gällde en ombyggnad (stora renoveringar, såsom kök och badrum) så skulle man få dra av kostnaden för renoveringen.
Är det någon som har någon erfarenhet av hur detta fungerar i praktiken?
Köp av bostadsrätt ------------------------ - 800 000
Renoveringskostnad --------------------- - 200 000
Såld bostadsrätt ---------------------------- + 1 100 000
Försäljning: 1 100 000 - 800 000 = + 300 000
Skatt: 1/3 av 300 000 = - 100 000
Vinst: 200 000
Säg att detta exempel skulle föreligga i praktiken. Får jag då tillbaka de 200 000 som jag lagt ut under renoveringen?
Tacksam för alla svar!
Väl mött!
Jag och en god vän har en affärsidé som går ut på att köpa en bostadsrätt, totalrenovera den och i ett sista skede sälja den. Tanken är att vi alltid ska sälja lägenheten 30% dyrare än vad vi köpt den för.
Vi har även en tanke på att testa hur det fungerar genom att göra detta som privatpersoner en gång innan vi startar verksamheten.
Det jag funderar över är huruvida man kan dra av renoveringskostnader som uppstår.
Jag har läst igenom denna sida, men är fortfarande lite kluven om hur det egentligen fungerar.
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/deklarera2011/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/avdragsgillaforbattringsutgifter.4.1a098b721295c544e1f800040909.html
Vid ett samtal med en handläggare för ungefär ett år sedan fick jag reda på att om det inte gjorts någon renovering på 5 år och det gällde en ombyggnad (stora renoveringar, såsom kök och badrum) så skulle man få dra av kostnaden för renoveringen.
Är det någon som har någon erfarenhet av hur detta fungerar i praktiken?
Köp av bostadsrätt ------------------------ - 800 000
Renoveringskostnad --------------------- - 200 000
Såld bostadsrätt ---------------------------- + 1 100 000
Försäljning: 1 100 000 - 800 000 = + 300 000
Skatt: 1/3 av 300 000 = - 100 000
Vinst: 200 000
Säg att detta exempel skulle föreligga i praktiken. Får jag då tillbaka de 200 000 som jag lagt ut under renoveringen?
Tacksam för alla svar!
Väl mött!
Nu förstår jag inte hur du räknar. Antingen så accepteras din renoveringskostnad på 200 000 som avdragsgill (kan inte reglerna) I så fall anses du ha haft en anskaffningskostnad på 800 000 + 200 000 = 1 000 000. Du gör i så fall en vinst på 100 000 som beskattas, din reala vinst blir då ca. 67 000 kr.
Eller så räknas din renoveringskostnad inte som avdragsgill, I så fall har du fortfarande en total kostnad på 1 milj, en bruttovinst på 100 000, och en reavinstskatt på 90 000 kr, din vinst blir så 10000 kr.
Personligen tror jag inte på affärsiden. Det finns en hel människor som jobbar på just detta sätt, och lever på det. Men jag tror att den väsentliga vinsten ligger i att fastigheten eller lägenheten ökar i värde under den tid "investeraren" äger och renoverar den, pga den allmäna prisökningen på bostäder. Dvs om man köpt lägenheten och sedan bara sålt den efter den här tiden så hade man tjänat ungefär lika mycket.
Den stora haken med ett sådant upplägg är att prisuppgången är inte evig, en dag vänder marknaden. Det kan gå långsamt, det kan bli en krasch. Det räcker att marknaden planar ut så kommer hela "lönen" för dessa renoverare att frysa inne.
Om man gör så här med lägenheter så skall man komma ihåg att det kan bli en del juridiskt strul med föreningen också. Att köpa en lägenhet som man inte har för avsikt att bosätta sig i kan göra att föreningen nekar medlemsskap, affären går då tillbaka.
Eller så räknas din renoveringskostnad inte som avdragsgill, I så fall har du fortfarande en total kostnad på 1 milj, en bruttovinst på 100 000, och en reavinstskatt på 90 000 kr, din vinst blir så 10000 kr.
Personligen tror jag inte på affärsiden. Det finns en hel människor som jobbar på just detta sätt, och lever på det. Men jag tror att den väsentliga vinsten ligger i att fastigheten eller lägenheten ökar i värde under den tid "investeraren" äger och renoverar den, pga den allmäna prisökningen på bostäder. Dvs om man köpt lägenheten och sedan bara sålt den efter den här tiden så hade man tjänat ungefär lika mycket.
Den stora haken med ett sådant upplägg är att prisuppgången är inte evig, en dag vänder marknaden. Det kan gå långsamt, det kan bli en krasch. Det räcker att marknaden planar ut så kommer hela "lönen" för dessa renoverare att frysa inne.
Om man gör så här med lägenheter så skall man komma ihåg att det kan bli en del juridiskt strul med föreningen också. Att köpa en lägenhet som man inte har för avsikt att bosätta sig i kan göra att föreningen nekar medlemsskap, affären går då tillbaka.
Tack för ett bra svar.hempularen skrev:
Det är just detta som jag fundrar över. Om de 200 000 kronorna som jag renoverar för är avdragsgill så får jag väl tillbaka dessa året därpå?
Tanken är inte att leva på denna affärsidé utan endast ha det på sidan av mina studier. Har ungefär 2 år kvar innan jag tar examen och jag tror och hoppas att bopriserna kommer att ligga kvar på den nivå som de idag gör.
Den handläggare jag pratade med på skatteverket förklarade för mig att om man gör stora ombyggnader som exempelvis kök och badrum så skulle dessa renoveringskostnader vara avdragsgilla?! Stämmer inte detta?
Jag är väl medveten om detta, men som privatperson kan du endast köpa/sälja cirka två-tre bostadsrätter per år innan skatteverket börjar undra vad du håller på med. Visar det sig att de granskar dig så kan det uppstå stora kostnader om de anser att du bedriver handel med fastigheter.Mangan13 skrev:
Detta enligt handläggaren.
Kan själv tycka att bostadsföreningar inte borde ha något emot att en person väljer att renovera en av deras lägenheter då det kan ses som en win-win situation för båda parter. De får en toppfräsch lägenhet som de inte behöver göra något underhåll på under x antal år samtidigt som jag kan göra en hacka på det.
* 99,5 % av alla föreningar tillåter inte att företag att bli medlemmar, en grundförutsättning för att köpet ska gå igenom.
* Gör du det som privatperson riskerar du att drabbas skattetillägg på 40% , du fastnar i skatteverkets kontroller. Desutom blir du rätt snabbt svartlistad av föreningarna.
* Du har dessutom kostnader för mäklare 20-35 000:- och ränte och avgifter under renoveringen.
*Du kan inte räkna med ett generellt pålägg på priset. Utan du måste ha koll på marknaden och se när det kommer ett objekt som är billigt och ligger i rätt område. Det är många aspekter som spelar in.
Köper du en lägenhet för 800 000
har utgifter för 200 000
Säljer för 1 100 000
Vinsten 300 000 - renoveringen 200 000= 100 000
skatt på vinsten 100 000x 0,22= 22 000
har du lagt 1 000 000 + skatten 22 000
Vinsten blir 68 000
* Gör du det som privatperson riskerar du att drabbas skattetillägg på 40% , du fastnar i skatteverkets kontroller. Desutom blir du rätt snabbt svartlistad av föreningarna.
* Du har dessutom kostnader för mäklare 20-35 000:- och ränte och avgifter under renoveringen.
*Du kan inte räkna med ett generellt pålägg på priset. Utan du måste ha koll på marknaden och se när det kommer ett objekt som är billigt och ligger i rätt område. Det är många aspekter som spelar in.
Köper du en lägenhet för 800 000
har utgifter för 200 000
Säljer för 1 100 000
Vinsten 300 000 - renoveringen 200 000= 100 000
skatt på vinsten 100 000x 0,22= 22 000
har du lagt 1 000 000 + skatten 22 000
Vinsten blir 68 000
Håller med Hempularen och förstår inte heller riktigt hur du menar....??Oehrling skrev:
Du får iaf inga pengar tillbaka nästa år utan det som händer är att du i nästa deklaration när du ska deklarera vinsten inte behöver deklarera den summan du har lagt ut som renovering som vinst.
Alltså exakt som det skrivits redan
köp 800 000 kr
Renovering 200 000 kr
Försäljning 1 100 000
Antingen får du en vinst på 300 000 kr som du får beskatta eller så godkänns dina avdrag och det räknas som att du endast gjort vinst på 100 000kr
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Du får inte dra av vanlig renovering. Tapeter, färg, golv, målning etc
Endast STANDARDHÖJANDE och TILLBYGGNAD/OMBYGGNAD får dras av.
Många har lockats av denna affärsidé. Grejjen är att det bara fungerar på en VÄXANDE marknad. Sådan har vi haft nu i 10 år. Med lekmannamässig kunskap om konjunkturcykler kan en 10-åring räkna ut att snart vänder det neråt eller i vart fall avstannar uppgången.
Därmed riskerar du med all säkerhet att TVINGAS bosätta dig i ditt "objekt" istället....
Endast STANDARDHÖJANDE och TILLBYGGNAD/OMBYGGNAD får dras av.
Många har lockats av denna affärsidé. Grejjen är att det bara fungerar på en VÄXANDE marknad. Sådan har vi haft nu i 10 år. Med lekmannamässig kunskap om konjunkturcykler kan en 10-åring räkna ut att snart vänder det neråt eller i vart fall avstannar uppgången.
Därmed riskerar du med all säkerhet att TVINGAS bosätta dig i ditt "objekt" istället....
Självklart får du dra av för färg, golv och tapeter.
Såväl material som arbetskostnader om du anlitar hjälp.
Självklart kan att tjäna pengar med lägenhetsspekulationer i såväl vikande som stigande marknaden. Det gäller att hitta fyndena och se möjligheterna.
Såväl material som arbetskostnader om du anlitar hjälp.
Självklart kan att tjäna pengar med lägenhetsspekulationer i såväl vikande som stigande marknaden. Det gäller att hitta fyndena och se möjligheterna.
Det är precis det jag menar. Hittar jag en lägenhet för 500 000 som ser förjävlig ut. Renoverar den med ett modernt kök, helkaklat badrum, fräscha tapeter och nya golv i hela lägenheten så är det klart att folk kommer betala för den, oavsett var i konjunktursvängningen vi är?!trumpet9 skrev:
Nej. Konjunktursvängningar har betydelse för det mesta. Sjunker marknaden så sjunker den. Det gäller renoverade såväl som orenoverade objekt.Oehrling skrev:
Så om du köper ett objekt strax innan konjunkturen vänder neråt och försöker sälja efter ett par månader när bostadspriserna sjunkit så riskerar du att göra en förlust, precis som hempularen påpekade.
Jo absolut påverkar det de flesta marknaderna, men det mesta hänger på förväntningar. Jag är av uppfattningen att bomarknaden kommer att hålla sig högt ett tag till. Dessutom tror jag inte att jag en lägenhet som idag värderas till 1 100 000 kronor kommer att säljas för 600 000 om två år.tio_Pepe skrev:
Liten retorisk fråga: Hur mycket tid har du/ni tänkt lägga ned? Hur hinner ni med det om ni ska plugga? Vad är er egen timlön värd?
Har ni likviditet för inköp under byggtiden. Vitvaror och liknande kostar.
Ska ni renovera med hantverkare tror jag det är svårt att få ordentlig lönsamhet i det hela. Köpare är inte alltid heldumma.
Har ni likviditet för inköp under byggtiden. Vitvaror och liknande kostar.
Ska ni renovera med hantverkare tror jag det är svårt att få ordentlig lönsamhet i det hela. Köpare är inte alltid heldumma.
Tanken är att en lägenhet renoveras på en-två månader + den tid lägenheten ligger ute för försäljning.BorgP skrev:
Vi gör ingenting själva utan har vänner som arbetar som hantverkare som gör jobbet åt oss.
Vi har täckning för kontantinsats+renovering och lånar bara för köpet av lägenheten.
Amorterar ingenting utan betalar bara ränta + månadskostnad för hyra. Detta är alltså den enda kostnaden som uppkommer under tiden.
De som gör jobbet tar del av vinsten i förhållande till hur stor del av lägenheten de har renoverat. Att göra badrum eller kök är mer värt än att exempelvis lägga golv. De personer vi har kontaktat för hjälp är väldigt kunniga och kan göra flera arbetsuppgifter, men för att vara effektiva kommer vi säkert ha 2-3 stycken som arbetar samtidigt för att förkorta tiden som vi äger lägenheten.
Allt kommer göras ordentligt, inget halvdant arbete. I badrummet kommer självklart en mattläggare först kontaktas så att underarbetet i badrummet görs på rätt sätt, samt att det finns garanti på arbetet för framtida ägare av lägenheten.
