Reavinst och avdrag äldre än fem år?
Jag och några vänner satt och diskuterade bostäder och försäljningar häromdagen, och kom givetvis in på reavinsten och avdragen för dessa. Nu är det ju så länge sedan jag sålde min förra bostad så jag var tvungen att studera skatteverkets sida och förkovra mig i ämnet. Det jag dock inte får helt klart för mig är för det första om reglerna har ändrats sista tio åren? Och jag syftar bla på att avdrag för underhåll inte får göras mer än fem år tillbaka, samt att man för viss förbättringsåtgärder bara för göra avdrag för halva eller delar av kostnaden.
För att försöka göra det hela till ett skolexempel. Har förvisso bara huvudräknat med jämna 50 tkr tal, men har ändå med det väsentligaste. Utan äpplen och päron
Låt oss säga att:
Bosse har köpt en fastighet för 750 tkr, för tio år sedan
Om den skulle säljas idag, är Bosse ganska säker på att 1500 tkr vore ett troligt pris
Genast skulle Bosses avundsjuka vänner tro att Bosse har tjänat 750 tkr, men så är ju inte fallet då Bosse i sin hus-pärm har kvitto på allt från varenda spik och färgburk till värmeanläggning och kök.
När Bosse bläddrar igenom pärmen så visar det sig att han har "kostat på" huset 750 tkr och därmed gjort en +/- 0 affär. Men när Bosse studerar skatteverkets avdragsregler och försöker tolka dem så noga han kan faller det mesta under kategorin "underhåll äldre än fem år" och därmed ej avdragsgillt. Han får kanske på sin höjd fram 150 tkr att göra avdrag för. Men utan investeringarna på 750 tkr hade Bosses hus inte varit i närheten av att inbringa 1500 tkr.
Kan Bosse i det här fallet bli tvungen att betala en reavinst skatt på resterande 600 tkr (borde väl bli 132 tkr?) trots att han egentligen inte tjänat en enda krona på sin fastighetsaffär?
För att försöka göra det hela till ett skolexempel. Har förvisso bara huvudräknat med jämna 50 tkr tal, men har ändå med det väsentligaste. Utan äpplen och päron
Låt oss säga att:
Bosse har köpt en fastighet för 750 tkr, för tio år sedan
Om den skulle säljas idag, är Bosse ganska säker på att 1500 tkr vore ett troligt pris
Genast skulle Bosses avundsjuka vänner tro att Bosse har tjänat 750 tkr, men så är ju inte fallet då Bosse i sin hus-pärm har kvitto på allt från varenda spik och färgburk till värmeanläggning och kök.
När Bosse bläddrar igenom pärmen så visar det sig att han har "kostat på" huset 750 tkr och därmed gjort en +/- 0 affär. Men när Bosse studerar skatteverkets avdragsregler och försöker tolka dem så noga han kan faller det mesta under kategorin "underhåll äldre än fem år" och därmed ej avdragsgillt. Han får kanske på sin höjd fram 150 tkr att göra avdrag för. Men utan investeringarna på 750 tkr hade Bosses hus inte varit i närheten av att inbringa 1500 tkr.
Kan Bosse i det här fallet bli tvungen att betala en reavinst skatt på resterande 600 tkr (borde väl bli 132 tkr?) trots att han egentligen inte tjänat en enda krona på sin fastighetsaffär?
Ja självklart. OM det han har investerat är vanligt underhåll. Men har han ex. renoverat till ett större kök så är en del av den kostnaden en förbättring som är avdragsgill i evighet.
Tanken är att en underhållsåtgärd kommer att behöva göras om, och om den börjar bli gammal så ökar den inte huset's värde.
Tanken är att en underhållsåtgärd kommer att behöva göras om, och om den börjar bli gammal så ökar den inte huset's värde.
Det var så jag tolkade det oxå. Har det varit så hela tiden eller har den här femårs-gränsen införts på senare tid?
Jag ser även till min egen del, då mitt hus var ett vrak då vi flyttade in. Här har ju varenda krona i princip varit värdehöjande. Men hur ser man exempelvis på byte från skabbiga plastmattor till laminatgolv av högsta kvalité?
Byte av ett fallfärdigt kök till ett lyxigt ek-kök, där köket i sig är mindre, men väggar tagits bort och hela utrymmet öppnats och på det hela blivit ett helt annat kök?
Byte från oljepanna till helautomatisk pelletspanna? Osv, osv...
Jag har svårt att tolka vad som är förbättring och underhåll. Ett vrak kräver ju ett enormt "underhåll" för att med dagens mått och krav ens bli beboligt?
Jag ser även till min egen del, då mitt hus var ett vrak då vi flyttade in. Här har ju varenda krona i princip varit värdehöjande. Men hur ser man exempelvis på byte från skabbiga plastmattor till laminatgolv av högsta kvalité?
Byte av ett fallfärdigt kök till ett lyxigt ek-kök, där köket i sig är mindre, men väggar tagits bort och hela utrymmet öppnats och på det hela blivit ett helt annat kök?
Byte från oljepanna till helautomatisk pelletspanna? Osv, osv...
Jag har svårt att tolka vad som är förbättring och underhåll. Ett vrak kräver ju ett enormt "underhåll" för att med dagens mått och krav ens bli beboligt?
Redigerat:
Jag trro att det finns visst utrymme att få även vissa renoveringskostnader som förbättringar. Huvudregeln är ju att du får dra av sådana kostnader som har höjt värdet på huset. 5 årsreglen tror jag man skall se som en (stark) tumregel.
Tanken med reavinsbeskattningen är ju att beskatta vinsten från innehavet. Värdehöjande investeringar är ju på sätt o vis en inköpskostnad.
Tar du pannan så är det väl tveksamt om en Pelletspanna är en förbättring gentemot en fungerande oljepanna. Möjligen kan man hävda att en ev. högre kostnad för Pelletsinvesteringen jämfört med en ny oljepanna. Är en förbättringskostnad. Så kan man ex. räkna vid byte till bergvärme.
Eller om den gamla pannan är helt ur funktion så har du ju köpt ett hus utan värmesystem, då är ju hela investeringen en förbättring, kan man tycka.
Kolla med skattemyndigheten.
Köket är betydligt mer tveksamt. Stilen där är i hög grad en modefråga. En köpare som köper ditt hus när köket är 6 år gammalt kan vara precis lika negativ till dina ekluckor som om det vore gamla kantstötta spånskiveluckor från 1970. Dvs. om köket ändå "måste" göras om så spelar det ingen roll om det är 6 år eller 40 år.
Tanken med reavinsbeskattningen är ju att beskatta vinsten från innehavet. Värdehöjande investeringar är ju på sätt o vis en inköpskostnad.
Tar du pannan så är det väl tveksamt om en Pelletspanna är en förbättring gentemot en fungerande oljepanna. Möjligen kan man hävda att en ev. högre kostnad för Pelletsinvesteringen jämfört med en ny oljepanna. Är en förbättringskostnad. Så kan man ex. räkna vid byte till bergvärme.
Eller om den gamla pannan är helt ur funktion så har du ju köpt ett hus utan värmesystem, då är ju hela investeringen en förbättring, kan man tycka.
Kolla med skattemyndigheten.
Köket är betydligt mer tveksamt. Stilen där är i hög grad en modefråga. En köpare som köper ditt hus när köket är 6 år gammalt kan vara precis lika negativ till dina ekluckor som om det vore gamla kantstötta spånskiveluckor från 1970. Dvs. om köket ändå "måste" göras om så spelar det ingen roll om det är 6 år eller 40 år.
Absolut - förutsatt att det uppfyller kraven på förbättringar får man göra avdrag för mellanskillnaden jämfört mot om man hade bibehållit ursprunglig standard vid renovering, och då råder ingen femårsgräns.hempularen skrev:
Mja, men det är ju en konkret regel. Reparations- och underhållskostnader äldre än femte året före försäljningsåret är inte avdragsgilla helt enkelt. Med rätta får man väl säga.
Bra info finns här.
Exemplet är motsägelsefullt. Varför skulle Bosses underhållsåtgärder höja husets värde med 750kkr om det enda han gjort är att bevara husets standard? Dvs. huset är av likvärdig standard och skick som när Bosse köpte det.
Njaaa. Jag tror att exemplet gäller att du köper något som egentligen är ett rivningsobjekt. Antag att taket är inte bara gammalt, det läcker in överallt. Man skulle kunna hävda att funktionen tak finns inte, så ett byte är en förbättring inte underhåll. Värmesystemet är utslaget, rören sönderfrusna. Då borde man även där kunna hävda att det är inte underhåll, utan installation av värmesystem som saknas osv..
Om det går att göra så vet jag inte, men jag tycker att det finns viss logik i det. Gränsen på 5 år tror jag är mer tänkt för ommålning tapetsering osv. Om du köper ett hus som är i stort behov av målning, så kanske priset är lite lägre än om det är helt nymålat. Om du målar om så kan en ny köpare anse att huset "är nymålat" och betala lite mer under några år. men om målningen hunnit bli typ 5 år så är det inget värdehöjande argument längre.
Blir ännu tydligare om det gäller ytskikt inomhus.
Om det går att göra så vet jag inte, men jag tycker att det finns viss logik i det. Gränsen på 5 år tror jag är mer tänkt för ommålning tapetsering osv. Om du köper ett hus som är i stort behov av målning, så kanske priset är lite lägre än om det är helt nymålat. Om du målar om så kan en ny köpare anse att huset "är nymålat" och betala lite mer under några år. men om målningen hunnit bli typ 5 år så är det inget värdehöjande argument längre.
Blir ännu tydligare om det gäller ytskikt inomhus.
Aha, nu är jag med. Tyvärr tror jag inte att man kan resonera så. Reglerna är rätt tydliga med att standarden skall bedömas utifrån vad som gällde när huset (eller tillbyggnaden) var nytt. Så om man fixar upp ett riktigt renoveringsobjekt och inte säljer inom 5 år så är det nog mycket riktigt en rätt dålig affär skattemässigt.
Jag sålde nyligen ett hus som jag ägt runt 2,5år.
Har på denna tid plöjt ner ca:350.000:- på att renovera och modernisera. Sålde sen huset för 350.000:- mer än vad jag köpte det för.
De större utgifterna bestod av ett nytt kök, bergvärme, altan och carport, utöver det så blev det nya ytskikt i hela huset.
Kan jag dra av allt jag har kvitto på rakt av bara?
Har varit i kontakt med skatteverket, men dom bara förvirrade mig med sina svar. Ska boka hos min mäklare för rådgivning inom kort.
Har på denna tid plöjt ner ca:350.000:- på att renovera och modernisera. Sålde sen huset för 350.000:- mer än vad jag köpte det för.
De större utgifterna bestod av ett nytt kök, bergvärme, altan och carport, utöver det så blev det nya ytskikt i hela huset.
Kan jag dra av allt jag har kvitto på rakt av bara?
Har varit i kontakt med skatteverket, men dom bara förvirrade mig med sina svar. Ska boka hos min mäklare för rådgivning inom kort.
I praktiken tror jag att du kan dra av allt du har lagt ner under den här tiden. Om du har kvitton.
Jag tror iofs att om du ex. river ut ett kök som i princip är nytt, men du vill ha en annan stil. Då skall du egentligen inte kunna dra av hela summan. Har dock aldrig hört talas om att något sådant ifrågasatts.
Jag tror iofs att om du ex. river ut ett kök som i princip är nytt, men du vill ha en annan stil. Då skall du egentligen inte kunna dra av hela summan. Har dock aldrig hört talas om att något sådant ifrågasatts.
Jag pratade med en Skatteverksanställd som hade hand om sådana här frågor. Det finns några enkla principer:
- Underhåll är i princip endast avdragsgillt under fem år efter att det skett. Har man köpt ett renoveringsobjekt som skall säljas är det bättre att sälja det efter senast 4,5 år än att vänta tills mer än fem år gått.
- Utbyggnader och tillbyggnader är alltid avdragsgilla, men det är svårt att påstå att det var väldigt dyrt om det inte finns kvitton.
- En väldigt bra dokumentation av hur huset såg ut när man köpte det och vad som är gjort är en utskriven mäklarbeskrivning med bilder vid köpet och vid försäljningen. Det brukar ingen handläggare ifrågasätta.
- Oroväckande många försöker få ned sin reavinst med kvitton på jobb som inte gjorts på deras hus, eller helt förfalskade handlingar. Det säljs hus med stora reavinster, där reavinstskatten kan bli både 500.000kr och en miljon. Det är oftast värt ett par timmars arbete för en skattehandläggare att granska underlaget då om stora delar av reavinsten skall kvittas mot underhåll och tillbyggnader. Den som har mer rimliga yrkanden godkänns ofta direkt utan anmodan att redovisa kvitton eller liknande.
- Underhåll är i princip endast avdragsgillt under fem år efter att det skett. Har man köpt ett renoveringsobjekt som skall säljas är det bättre att sälja det efter senast 4,5 år än att vänta tills mer än fem år gått.
- Utbyggnader och tillbyggnader är alltid avdragsgilla, men det är svårt att påstå att det var väldigt dyrt om det inte finns kvitton.
- En väldigt bra dokumentation av hur huset såg ut när man köpte det och vad som är gjort är en utskriven mäklarbeskrivning med bilder vid köpet och vid försäljningen. Det brukar ingen handläggare ifrågasätta.
- Oroväckande många försöker få ned sin reavinst med kvitton på jobb som inte gjorts på deras hus, eller helt förfalskade handlingar. Det säljs hus med stora reavinster, där reavinstskatten kan bli både 500.000kr och en miljon. Det är oftast värt ett par timmars arbete för en skattehandläggare att granska underlaget då om stora delar av reavinsten skall kvittas mot underhåll och tillbyggnader. Den som har mer rimliga yrkanden godkänns ofta direkt utan anmodan att redovisa kvitton eller liknande.
När jag sålde min BR så rättade jag till siffrorna på de saker jag gjorde.... Dock så höll jag mig ganska lugn....
