Jag håller inte med. Visst köper de allra flesta inte hus enbart i spekulationssyfte, men de flesta spekulerar naturligtvis i hur framtiden kommer att se ut när de räknar på sitt husköp.Lekkamraten skrev:
Jag bor i stockholm, och jag skulle vilja påstå att det inte är ovanligt att man arbetar ihop 15% kontantinsats till hus/br-köp. Man spekulerar sedan i att huspriserna ska vara kvar på ungefär samma nivå som tidigare, och använder genom lån en enorm hävstång i sin hittills största investering (går värdet upp 15%, så har man tjänat 100%, och går värdet ned 30%, så har man förlorat 200% av sitt kapital när man säljer). Man spekulerar i ett framtida värde då man inte själv kan betala för investeringen, men troligen kommer att vilja sälja den.
Jag tror att många spekulerat i att det läge vi hade för några år sedan med en kombination av högkonjunktur och låga räntor var något normalt och som kunde fortsätta (se tex. kapitlet Vad är en normal reporänta på sidan 45 i riksbankens inflationsrapport nr 2, 2006 vilket inte ger mycket hopp för det).
Om vi i ett längre perspektiv lägger ungefär samma procentsats av inkomster på vårt boende, så borde du när du ser grafen i denna tråd hålla med mig om att prisutvecklingen inte har varit rimligt och inte kan fortsätta. Procentuella ökningen av huspriser har varit högre än inkomstökningen, när den i längden ska vara samma enligt vår regel om del av inkomst till boende. Det känns som ett logiskt fel i dina slutsatser av ditt fina diagram. Om räntan som påverkar hur stor procent av lönen vi får betala går upp, så måste väl huspriset (eg. lånen) ned enligt din procentregel?!
Dock behöver denna spekulation inte vara av ondo. Vi som hänger på detta forum köper ju ofta efter vi gjort vår "risk/reward"-analys. Det är ju bättre att vara medveten om sin spekulation än att ha trott på någon som sa att husköp alltid är en bra investering.
Hans andemening lyser inte riktigt igenom i ditt citat. För att komplettera och förtydliga, så han att ansåg att huspriserna var övervärderade med 15-20% i början av detta år samt att priserna kunde sjunka under hans värdering. Han nämnde att priserna kanske redan var undervärderande då priserna redan kunde ha sjunkit upp till 30% (statistiken som släpar efter).Lekkamraten skrev:
När det gällde återhämtningen, så sa han: "Enligt mina beräkningar kan fastighetspriserna falla med cirka 30 procent innan en återhämtning sker nästa år.". Det är lite mer negativt än du vill påskina. Notera dock att jag (jag antar vi båda) har uppgifterna från en dagstidning, så vad han egentligen ville säga vet vi ej. (red: länk till artikel i SvD)
Redigerat:
Jag har aldrig spekulerat i boendet och inte någon av mina vänner heller, mina föräldrar har aldrig spekulerat i sitt boende och inte heller vänners föräldrar jag känner. Jag har vänner som köpt hus vid olika tidpunkter och alla har alltid sagt något i stil med att "här kommer vi bo de närmaste 10 åren". Ingen av mina grannar har som jag uppfattat det köpt bostaden i spekulation. Någon gång har det hänt att någon köpt en bostadsrätt i dåligt skick, renoverat denna och sedan sålt den vidare. Det skulle möjilgen vara en form av spekulation men man får då inte glömma att räkna bort förbättringen på bostaden som samtidigt uppkommit.
Jag tror att påståenden om att det varit sådan spekulation i bostäder är kraftigt överdrivna och i stort direkt felaktiga.
Vad gäller Riksbanken anser jag att de själva bevisat att de är extremt dåliga på att göra prognoser och förmodligen även bedömningar vad som är normalränta idag. Det Riksbanken gjort senaste tiden är att jaga relativprisförändringar och det vi ser nu att råvarububblorna spricker har de i sin jakt på relativprisförändringar puttat ned den låga underliggande inflationen till deflation vilket de bara kan möta med att sänka räntorna till rekordlåga nivåer.
Jag håller inte med dig om att inkomsterna måste öka lika mycket som bostadspriserna procentuellt sett för det fungerar inte så. Ett litet provokativt exempel över vad jag menar och som visar på hur bostadspriserna kan utvecklas om allt annat är lika.
Exempel:
Bostaden kostar 1 mkr - kalkylränta 6%
Lönen vid förvärvstillfället är 25 000 kr brutto
Räntekostnad per månad efter skattereduktion är då 3500 kr.
Nettoöverskott av lön efter att räntorna betalts vid 33% inkomstskatt blir 13 250 kr.
Om lönen ökar med 4% och alla andra faktorer är desamma, hur mycket ska samma bostad kosta för att du ska ha kvar samma nettobehållning av inkomsten?
Bostaden kan stiga i pris 4,78 gånger mer procentuellt än vad lönen ökar, förutsatt att allt annat är lika.
4,78 gånger*4% = 19,12%
Bostadens pris det år löneökningen intrfäffar blir då 1,1912*1 mkr= 1 191 200
Kontroll:
Lönen stiger med 4%, alltså till 26 000 kr brutto
Netto efter skatt (33%): 17 420 kr
Räntan är densamma, 6% ger 4169,2 i ränta efter skattereduktion
17 420-4169,2= 13250,8 kr kvar över till annat, dvs lika mycket som när bostaden kostade 1 mkr.
Om vi "i ett längre perspektiv lägger ungefär samma procentsats av inkomster på vårt boende" ska vi räkna baklänges från inkomsten. I och med att vi antagit att allt annat är lika är det förändringen av räntekostnaden vi väljer att pröva. Denna procentuell andel ska då utgöra 20,89% året med löneökningen. Vi ska i så fall betala en räntekostnad efter skattereduktion på 3640 kr per månad i exemplet. Detta leder till en bruttoräntekostnad på 5200 kr vilket allt annat lika ger ett pris på huset på 1 040 000 kr och därmed en procentuell ökning som är lika stor som löneökningen.
Om man nu anser att detta är den motiverade prisuppgången får absolut inga förbättringar av hus ske. Varje förbättring av en bostad måste leda till att bostaden omedelbart stiger mer i värde än lönen. Om ett hus ex byter värmesystem och uppvärmningskostnaden blir lägre måste man också enligt samma teori anse att huspriset måste gå upp mer än lönen. Samma sak om det tilläggsioslerats. Om som vi nu sett fastighetsskatten bytas ut mot en lägre kommunal avgift så måste man också anse att huspriserna måste gå upp väsentligt mer än lönen. Om bostadsrättsföreningar som numera är slipper inkomstbeskattningen motiverar det en högre prisuppgång på bostadsrätter. Även det faktum att bostadsrättsföreningar från 1 januari i år betalar bara 1200 kr per hushåll i kommunal fastighetsavgift medför att man måste anse det rätt att bostadsrättspriserna gått upp mer än lönen.
Sänks löneskatterna som de gjort så måste bostadspriserna öka mer än lönerna för annars betalar vi inte över tiden samma andel av disponibel inkomst för vår bostad.
Jag förstår egentligen inte varför en del anser att sambandet mellan reallöner och fastighetspriser är så märkligt.
Enligt min mening är det långt ifrån bara bostadspriserna som isolerat stigit. En stor del av värdeökningen som syns i statistiken beror på att bostäderna har förbättrats. Jag tror att man måste accepterar att betala för att bostäderna har förbättrats. Jag tror inte att om ett gammalt hus kök har byts ut till ett modernt kök eller badrumet byts ut och bubbelbad installerats så sker ingen förbättring som ger en större värdeökning än lönen.
Om vi tittar ex på Stockholm har har Stockholmarna närmare 57 procent av arbetskraften i kunskapssektorn. Stockholmarna ligger på en sjundeplats bland samtliga regioner räknat på BNP per invånare räknat på köpkraft. Det är en stor skillnad mot tidigare. Även denna förändring ska då medföra att huspriserna måste gå upp mer än en genomsnittlig arbetares lön, i och med att lönerna och därmed inkomsterna är högre inom kunskapssektorn.
Om man anser att fastighetspriserna ska stiga lika mycket som lönerna, måste man även acceptera att bostadspriserna ökar mer än lönerna pga av de faktorer ovan jag nämnt för annars skulle det innebära att man anser att bostäderna ska öka mindre än lönerna.
Fast vi tycks vara överens om att bostadspriserna stiger med stigande löner, även om jag anser att sambandet mellan bostadsprisernas utveckling i förhållande till reallönerna är starkare vilket vi sett även under 2008.
Om lönerna stiger med 4% 2009, hur går det i så fall med bostadspriserna? Menar du att bostadspriserna kommer stiga med exakt 4% i så fall?
Jag tror att påståenden om att det varit sådan spekulation i bostäder är kraftigt överdrivna och i stort direkt felaktiga.
Vad gäller Riksbanken anser jag att de själva bevisat att de är extremt dåliga på att göra prognoser och förmodligen även bedömningar vad som är normalränta idag. Det Riksbanken gjort senaste tiden är att jaga relativprisförändringar och det vi ser nu att råvarububblorna spricker har de i sin jakt på relativprisförändringar puttat ned den låga underliggande inflationen till deflation vilket de bara kan möta med att sänka räntorna till rekordlåga nivåer.
Jag håller inte med dig om att inkomsterna måste öka lika mycket som bostadspriserna procentuellt sett för det fungerar inte så. Ett litet provokativt exempel över vad jag menar och som visar på hur bostadspriserna kan utvecklas om allt annat är lika.
Exempel:
Bostaden kostar 1 mkr - kalkylränta 6%
Lönen vid förvärvstillfället är 25 000 kr brutto
Räntekostnad per månad efter skattereduktion är då 3500 kr.
Nettoöverskott av lön efter att räntorna betalts vid 33% inkomstskatt blir 13 250 kr.
Om lönen ökar med 4% och alla andra faktorer är desamma, hur mycket ska samma bostad kosta för att du ska ha kvar samma nettobehållning av inkomsten?
Bostaden kan stiga i pris 4,78 gånger mer procentuellt än vad lönen ökar, förutsatt att allt annat är lika.
4,78 gånger*4% = 19,12%
Bostadens pris det år löneökningen intrfäffar blir då 1,1912*1 mkr= 1 191 200
Kontroll:
Lönen stiger med 4%, alltså till 26 000 kr brutto
Netto efter skatt (33%): 17 420 kr
Räntan är densamma, 6% ger 4169,2 i ränta efter skattereduktion
17 420-4169,2= 13250,8 kr kvar över till annat, dvs lika mycket som när bostaden kostade 1 mkr.
Om vi "i ett längre perspektiv lägger ungefär samma procentsats av inkomster på vårt boende" ska vi räkna baklänges från inkomsten. I och med att vi antagit att allt annat är lika är det förändringen av räntekostnaden vi väljer att pröva. Denna procentuell andel ska då utgöra 20,89% året med löneökningen. Vi ska i så fall betala en räntekostnad efter skattereduktion på 3640 kr per månad i exemplet. Detta leder till en bruttoräntekostnad på 5200 kr vilket allt annat lika ger ett pris på huset på 1 040 000 kr och därmed en procentuell ökning som är lika stor som löneökningen.
Om man nu anser att detta är den motiverade prisuppgången får absolut inga förbättringar av hus ske. Varje förbättring av en bostad måste leda till att bostaden omedelbart stiger mer i värde än lönen. Om ett hus ex byter värmesystem och uppvärmningskostnaden blir lägre måste man också enligt samma teori anse att huspriset måste gå upp mer än lönen. Samma sak om det tilläggsioslerats. Om som vi nu sett fastighetsskatten bytas ut mot en lägre kommunal avgift så måste man också anse att huspriserna måste gå upp väsentligt mer än lönen. Om bostadsrättsföreningar som numera är slipper inkomstbeskattningen motiverar det en högre prisuppgång på bostadsrätter. Även det faktum att bostadsrättsföreningar från 1 januari i år betalar bara 1200 kr per hushåll i kommunal fastighetsavgift medför att man måste anse det rätt att bostadsrättspriserna gått upp mer än lönen.
Sänks löneskatterna som de gjort så måste bostadspriserna öka mer än lönerna för annars betalar vi inte över tiden samma andel av disponibel inkomst för vår bostad.
Jag förstår egentligen inte varför en del anser att sambandet mellan reallöner och fastighetspriser är så märkligt.
Enligt min mening är det långt ifrån bara bostadspriserna som isolerat stigit. En stor del av värdeökningen som syns i statistiken beror på att bostäderna har förbättrats. Jag tror att man måste accepterar att betala för att bostäderna har förbättrats. Jag tror inte att om ett gammalt hus kök har byts ut till ett modernt kök eller badrumet byts ut och bubbelbad installerats så sker ingen förbättring som ger en större värdeökning än lönen.
Om vi tittar ex på Stockholm har har Stockholmarna närmare 57 procent av arbetskraften i kunskapssektorn. Stockholmarna ligger på en sjundeplats bland samtliga regioner räknat på BNP per invånare räknat på köpkraft. Det är en stor skillnad mot tidigare. Även denna förändring ska då medföra att huspriserna måste gå upp mer än en genomsnittlig arbetares lön, i och med att lönerna och därmed inkomsterna är högre inom kunskapssektorn.
Om man anser att fastighetspriserna ska stiga lika mycket som lönerna, måste man även acceptera att bostadspriserna ökar mer än lönerna pga av de faktorer ovan jag nämnt för annars skulle det innebära att man anser att bostäderna ska öka mindre än lönerna.
Fast vi tycks vara överens om att bostadspriserna stiger med stigande löner, även om jag anser att sambandet mellan bostadsprisernas utveckling i förhållande till reallönerna är starkare vilket vi sett även under 2008.
Om lönerna stiger med 4% 2009, hur går det i så fall med bostadspriserna? Menar du att bostadspriserna kommer stiga med exakt 4% i så fall?
Redigerat:
Lekkamraten skrev:
...jag tycker att det låter som att någon spekulerar i orimliga prisuppgångar i den här trådenLekkamraten skrev:
Skämt och sido, så försökte jag visa att man kanske spekulerar omedvetet (vi använder nog lite olika definition av ordet). Om 20 år kanske våra barn undrar över hur vi kunde låna tio årsinkomster till 95% och 150 års amortering och göra vår budget med historiens lägsta räntor.
Lekkamraten skrev:
Din omskrivning av frågan gör den irrelevant. Kvarvarande summan har inte samma köpkraft nästa år, och om 25 år vill jag verkligen ha mer kvar på kontot i början av månaden.Lekkamraten skrev:
Korrekt uträkning med dina siffror:
Idag: 25.000kr/mån; 1.000.000 -> 20.9% av inkomsten i ränteutgift.
Efter 4% löne- och prisökning: 25.000*1.04 i lön, 1.000.000*1.04 i lån -> 20.9%.
Dvs, pris och lön har samma procentuella ökning för att andel av inkomst som går till boende ska vara samma.
Nu gör vi tankeexperimentet att bostadspriser EJ begränsas av löneökning:
Antag att löner ökar med 2% och bostäder med 5% i snitt, och att boräntan är 6%.
År 1: Lön: 25.000; Lån 1.000.000;
Andel av lön till räntor: 1.000.000*0.7/12 / (25.000*0.67) = 20.9%
År 2: Lön 25500; Lån 1050000;
Andel av lön till räntor: 1.000.000*1.05*0.7/12 / (25.000*1.02*0.67) = 21.5%
År 25: Andel av lön till räntor: 1.000.000*1.05^25*0.7/12 / (25.000*1.02^25*0.67) = 43%
År 55: Andel av lön till räntor: 103%
Alltså: Om lönerna i snitt stiger 2%, och bostäderna med 5% i snitt, så går alltså mer än hela löntagarens lön till räntor efter 55 år.
Slutsats: Bostadspriser kan ej stiga mer än löner i det långa loppet.
I ditt diagram ser vi att trenden för prisökningarna legat över löneökningarna sedan 80-talet. Man blir lockad att dra slutsatsen att det kommer att fortsätta att vara så. Det är omöjligt. Visst skulle det kunna fortsätta ett tag till, men redan nu är det många som tar ordet "bubbla" i sin mun.
Resonemanget blir det samma, fast på regional nivå. Priserna kan inte öka mer än stockholmarnas löner. Områden som blir mer attraktiva ökar självklart i pris. Varför? Jo, för att personer med bättre inkomst flyttar dit.Lekkamraten skrev:
Nej, trenden måste vara att de följer varandra (se experimentet med om så ej vore fallet).Lekkamraten skrev:
Självklart inte! Jag vet inte hur det kommer att se ut de närmaste åren, men jag kan göra en ganska exakt bedömning om hur pristrenden kommer att vara fram till år 2100: Den kommer att följa löneökningen.Lekkamraten skrev:
Min gissning är dock att i detta ekonomiska klimat passar vi nog på att ligga under löneutvecklingskurvan nästa år...
Redigerat:
leaf skrev:
Det andra följer inte av det första.
Det finns inget som hindrar att huspriserna stiger mer än lönen ett kort tag (tex när skatterna sänks, lägenheter blir bristvara), planar ut ett tag och stiger med lönen och sedan stiger mer igen när nästa förmånliga sits inträffar (tex stigande reallöner).
Det är absolut inte samma sak som att löner och huspriser måste följa varandra.
Visst, om man med "följa varandra" menar exakt procent för procent. Men i den långsiktiga trenden så måste de det. Självklart är de inte exakt samma varje år (eller i många år vilket varit uppenbart de senaste decennierna).-MH- skrev:
Man bör vara medveten om att avvikelserna kan ske under långa tider och att avvikelserna kan vara stora. Det behöver ju inte vara så att de lägre priser vi hade för ett tag sedan var "rätt" priser och att vi måste ner.
Ta t.ex. grafen som Nyfniken postade i inlägg #11: Om man 1950 satt med ett diagram över priserna 20 år tillbaka (1920-1950), så skulle man nog tro att man hade en "bubbla". Priserna hade varit på en ganska konstant nivå, och man hade på en kort tid fått en uppgång med 50% (inflationsjusterat). Istället var det denna nya nivå som gällde 1950-1975.
Var och en får göra sina gissningar över den kortsiktiga utvecklingen, men den som tror att trenden, eller det normala, är att huspriser utvecklas starkare än lönerna är ute på hal is (och jag tror att många tror det). Visst har det varit trenden ett tag, men det talar snarare för motsatsen.
En "önskegraf" är huspriser i guld de senaste 2000 åren eller mer, men någon sådant har jag aldrig sett.
Varför måste de det? Om procenten av den disponibla inkomsten som läggs på boende förändras, så följer inte trenderna varandra, lutningen blir olika på ett tänkt rakt streck.leaf skrev:
Jag blir faktiskt lite förvirrad över vad du menar med "följa" i detta fall. Att alla grafer går till höger i diagrammet?
Hela idén att huspriserna måste jämnas ut över en så kort tid om tiotalet år (ungefär så långt som de flesta jämförelser går) är lite knepig. Bara i efterhand går det att utläsa trender.
Redigerat:
Trenden kan ju inte vara att vi lägger en allt högre del av inkomsten på boendet (förutom om man ser det i en begränsad tidshorisont). Till slut tar pengarna slut.-MH- skrev:
Inlägg #48 var ett exempel på att lönerna hade en ökningstakt på 2%, och huspriserna på 5%. Procenten av disponibla inkomsten ökade år för år, men en sådan utveckling tar med säkerhet slut då man inte kan gå högre än 100% av disponibel inkomst.
En av mina poänger i förra inlägget var ju motsatsen - att de inte behöver jämnas ut över ett eller några få decennier. Ändå finns ett kausalitetssamband mellan löneutveckling och husprisutveckling (det finns ingen motsägelse i det påståendet).-MH- skrev:
Visst kan man säga saker om långsiktiga trender in i framtiden. I detta fallet skulle man kunna hårddra det som att i framtiden kommer man att låna till sitt boende så att utgiften ligger i intervallet 0%-100% av inkomsten, och den logiska slutsatsen att den långsiktiga trenden för huspriser är samma som för löneutvecklingen.-MH- skrev:
Om man ser grafen i inlägg #11, så ser man att värdet på ett hus är ungefär samma år 1895 som 1995, så mitt påstående borde inte verka orimligt. År 3000 kommer inflationsjusterade priserna att vara ungefär samma som år 2000 då kurvorna följer varandra (dvs, långsiktiga trenden kan ej vara att huspriser ökar mer än inkomster). Lutningen på kurvorna kommer att vara ungefär samma (desto större tidsperspektiv desto mindre skillnad).
Sedan är det så klart så att kortsiktiga trender kan vara nog så viktiga för oss.
Kan den inte? Och några pengar har väl inte tagit slut än vad jag kan se.leaf skrev:
Är inte en trend, just en trend, dvs ett beteende som ändras med tiden. Av vilken anledning skulle inte trenden kunna vara att "folk väljer boende före nöje" eller tvärt om för den delen? Och i så fall, vad bestämmer tidsperspektivet på en "trend". Trenden år framöver, kan ju lika gärna bli att folk vill satsa mer av sin disponibla inkomst på boendet som tvärt om.
När du skriver får du det att låta som att det är en självklarhet att fördelningen kommer eller bör återgå som tidigare. Det kan man ju tro, inget fel med det som jag ser det. Men det finns ju inget som talar för det mer än att det är så det sett ut tidigare.
Jag blir lite skeptiskt till uttryck som "nu har det gått upp så mycket att det MÅSTE gå ner igen". Jovars, eller gick det upp för att det var lågt kanske, eller för att ett beteendemönster bröts. Vem vet, den som lever får se.
Absolut inte. Spekulation är per defintion en kortsiktig placering som sker i tron på en större prisförändring.leaf skrev:...jag tycker att det låter som att någon spekulerar i orimliga prisuppgångar i den här tråden
Skämt och sido, så försökte jag visa att man kanske spekulerar omedvetet (vi använder nog lite olika definition av ordet).
Jag kan inte se att folk som köper en bostad med avsikt att bo där tillsvidare kan påstås spekulera i sitt boende. Hur du använder begreppet spekulation känns direkt främmande, i vart fall för mig.
Jag måste säga att jag känner mig aningen misstolkad. Jag har mig veterligen aldrig talat i nattmössan och påstått att bostadspriserna måste i oändligheten öka mer än än lönerna procentuellt sett. Jag vill försöka deklarera en så neutral syn som möjligt.
Det jag velat visa är att bostadspriserna stiger med stigande reallöner utan att ange något exakt förhållande hur mycket bostadspriserna stiger med stigande reallöner 2009 och att bostadspriserna inte behöver följa de nominella lönernas utveckling procentuellt i tiden varje år.
Ja det är väl självklart en vilja hos alla. Anledningen till att jag skrev provokativ var för att mycket annat hela tiden blir billigare. Kostnadskrävande inköp som elektronik, telefoner, bilar m.m. blir hela tiden billigare i och med att du får så mycket bättre teknik i platt-tvn än den gamla bildrörstvn, antalet tv-kanaler har flerdubblats, de enklaste mobiltelefonerna får du för en spottstyver idag men kostade flera tkr för några år sedan, du ringer väsentligt billigare än för 5 år sedan, dagens bilar är både energisnålare och säkrare än föregångarna osv.leaf skrev:
Det var lite det jag menade med att det var provokativt.
Stigande reallön innebär just det att man kan betala mer för bostaden utan att försaka något annat i och med att reallön är lön uttryckt i den mängd varor och tjänster man kan köpa för den, dvs justerat för inflation.
Jag ville med inlägget ovan visa de flesta glömmer bort att prisstatistiken över bostäder i grunden är väldigt svår att jämföra. Det är inte samma hus som säljs idag som för ens 5 eller 10 år sedan. Det sk fastighetsprofessorer gör fel hela tiden är att de jämför pristatistik som om det vore samma hus som såldes och att inget förändrats. Det är visserligen samma fastighetsbeteckning men byggnationerna på fastigheterna har ofta över tiden förändrats radikalt, (bortsett från Hans Lindhs egna radhus som verkar ha väldigt stora renoveringsbehov både ut- och invändigt). Detta gäller inte minst de senaste 20-25 åren.
Man kan lockas över att titta på utvecklingen sedan 80-talet och dra slutsatsen att bostadspriserna ökat mer i värde än lönerna och då måste det vara ohållbart för jag kan extrapolera lönernas utveckling och bostadsprisernas utveckling i oändligheten och dra slutsaten omöjligt!? Men är det en rimlig och sannolik slutsats att bostadspriserna kommer att utvecklas i linje med nominella löneutvecklingen varje år från idag eller vilken tidpunkt man än väljer? Jag tror inte det.
Men man glömmer då bort (medvetet eller omedvetet) att det skett en lång rad förbättringar både på befintlig byggnation och byggnation som uppförts därefter, både vad gäller villor och flerfamiljshus.
Det var först på mitten av 80-talet vi började lära oss om energianvändning och kom på att det gick åt för mycket el att driva husen. Fram till 1975 var 2-glasfönster det mest vanliga även om 3-glas fönster hade börjat komma. Många hus eldades med direktverkande el eller oljepanna. Jag tror inte ens att det mer än i undantagsfall fanns toaletter med sparspolning. Microvågsugnen kom visserligen som kommersiell produkt 1947 men kostade då 20 000 kr, idag kan vi köpa den för ett par tkr. Det var årets julklapp 1986. Vi tilläggsisolerade men gjorde det för lite. Hus har byggts till, uterum har byggts till, markarbeten har utförts. Värmesystem har bytts ut och gett lägre uppvärmningskostnader. Frysar med inbyggd ismaskin och fasta kolsyrekranar i diskbänken hade ingen en tanke på.
Men inte en enda av dessa åtgärder speglar sig i prisstatistiken över bostäder, vare sig det gäller villor eller bostadsrätter och därför blir jämförelsen och slutsatser ofta felaktig.
Ska man påstå något sådant att bostadspriserna stigit mer än lönerna i en orimlig utveckling måste man på något sätt också presentera att man justerat prisstatistiken över bostadspriser med alla de åtgärder som varit en förbättring. Hur det ska gå till vet jag inte, men i och med att du påstår att det är så får du gärna visa vilket underlag du har för det.
I annat fall anser man att man över tiden ska få med allt mellan billigare uppvärmningssystem till bubbelbad, rikets alla tillbyggnader och markarbeten, inkl arbetskostanden för alla förbättringar till 0 kr. Jag tror inte att jag är ensam om att anse att det är orimligt.
Allt detta är saker som givetvis ska ge högre procentuella prisuppgångar än lönerna förutsatt att vi ska betala en viss andel av vår inkomst för bostaden.
Samma sak här: Om du jämför perioden innan oktober 1992 måste du i din analys ta i beräkningen att Sverige innan november 1992 hade en fast växelkurs som förvarades av Riksbanken med räntan. Efter 1992 flyter kronan fritt och Riksbanken har ett fast inflationsmål. Det är inte så konstigt att bostadspriserna stigit stabilt med stabila förutsättningar och stabila reallöneökningar.leaf skrev:
Jag kan ta ett annat exempel som för att beskriva vad jag menar. En normalbil drog för några år sedan runt 1,2 liter per mil. Många har beklagat sig över de tidigare höga bensinpriserna ofta utan att ställa sig frågan, men betalar jag mer i bensinkostnad per mil för min tranport idag jämfört med vad jag gjorde tidigare?
Idag drar en normalbil ett par år gammal ca 0,8 liter per mil. Låt oss anta att bensinpris för de äldre bilarna med högre bensinförbrukning på sin tid var 10 kr per liter bensin.
Förutsatt att vi ska betala lika mycket för transporten i bensinkostnad per mil idag ska vi betala 1,2/0,8*10 kr per lite bensin med dagens bilar. Bensinpriset borde då icke inflationsjusterat vara 15 kr och vara ytterligare lite högre om vi inflationsjusterade det. Bensinpriset var som högst uppe i runt 14,5 kr som jag minns det. Men idag är det återigen nära 10 kr litern. Vi transporterar oss alltså till en väsentligt lägre bensinkostnad per mil idag än förut.
Det finns gott om exempel på saker som vi idag betalar väsentligt mindre för. Därför är jag väldigt skeptisk till allt för stora generaliseringar som säger att bostadspriserna aldrig kan stiga mer procentuellt än lönerna i och med att det någonstans känns som om vi ska äta en massa gratisluncher och några sådan finns som bekant inte.
Jag tror på att bostäder kommer att fortsätta öka i pris över tiden med reallönernas utveckling i och med att jag inte tror på några gratis luncher och att vi i historien kan se att stigande reallöner ger stigande priser på bostäder.
Redigerat:
Inte inom överskådlig tid och inte så länge det centrala löneförhandlingsavtalet som medfört reallöneökningar inte ändras.Nyfniken skrev:
Med överskådlig tid menar jag då de närmaste åren. Jag tror inte att 2010 års avtalsrörelse kommer att innebära att reallönerna slutar stiga. Däremot är det fullt möjligt och även troligt att nominella löneökningarna blir mindre i 2010 års avtalsrörelse än från 2007 års avtalsrörelse i och med att inflationen kommer hamna en bra bit under Riksbankens mål, och jag inte tror att man kommer att blåsa upp en råvarububbla på nytt.
Några mellanår över vädligt lång tid kommer vi förmodligen ändå att få reallönesäkningar, som ex 2008 när råvarububblan, tillsammans med en Riksbank som jagat realtivprisförändringar, och vars onödigt höga räntebana höjt inflationen ytterligare, urholkade det som annars hade varit utvecklats till reallöneökningar även under 2008.
Tittar vi på idag, när jag tror att fler och fler börjar förstå effekterna av att jaga relativprisförändringar, borde Riksbanken redan för två år sedan anpassat räntebanan till dagens situation. Nu åsterstår för Riksbanken att sänka räntan kraftigare än jag tror de flesta insett, i ett försök att undvika eller ta oss ur den deflation vi ser runt omkring oss idag.
Att just 2008 varit ett mellanår i det här avseendet kan du om du följt media förstå i och med att fackföreningarna tidigare under året innan råvarububblan sprack, talade om att riva upp 2007 års avtalsförhandlingar. Efter att råvarububblan sprack nu under hösten 08 kommer du inte höra en enda fackförening tala om att riva upp 2007 års avtalsrörelse.
Redigerat:
Verkar inte vara så nästa år i alla fall. Eller snarare ökande disponibel inkomst.Nyfniken skrev:
http://di.se/Avdelningar/Artikel.as...ngar&menusection=Dinapengar;DinapengarNyheter
