Byggahus.se

Rättigheter som fastighetsägare?

  1. A
    Lösvirkesbyggare · 23 inlägg

    Andariel

    Lösvirkesbyggare
    Hejsan,

    Jag har en förfrågan och jag vet inte riktigt vart jag ska vända mig så jag hoppas Ni kan hjälpa mig.

    Min sambo och hans bror äger två fastigheter ihop (bondgårdar). I den större gården bor brödernas föräldrar och den mindre är uthyrd sen 19 år tillbaka av en och samma person. Det är angående den sistnämnda som min förfrågan gäller. Jag och min sambo har för avsikt att bosätta oss  i den mindre gården (troligen riva det och bygga nytt) och brodern med familj i den större. Nu undrar jag lite vad vi har för rättigheter och framför allt, vad hyresgästen har för rättigheter.

    Kontraktet är ett muntligt avtal som gjordes med brödernas föräldrar för 19 år sen. Det finns inget skriftligt. Hyresgästen har tillgång till bostadshuset som är en hallandslänga och även en mindre ekonomibyggnad. För detta har hyresgästen endast betalat 900 kr/mån tills ifjol då hyran höjdes till 2000 kr/mån. El tillkommer på hyran. De två fastigheterna är registrerade företag inom jordbruksverksamhet och hyran har därmed räknats som inkomst till företaget.

    Hyresgästen har även gjort en del förbättringar på bostaden på egen bekostnad, dock utan att meddela bröderna/föräldrarna. Vi är inte riktigt säkra på allt  han gjort, men bl.a bytt ut några av fönstren och tagit fram det gamla trägolvet under mattorna. Han använder sig även till viss del av den stora ekonomibyggnaden som finns på gården, trots att detta inte ingick i avtalet. Eftersom familjen inte haft behov av allt utrymme i den ladan så har man "sett mellan fingrarna" på detta ärende.

    Två gånger har hyresgästen erbjudits att köpa den mindre gården, men båda gångerna har detta ej gått genomföra från hyresgästens sida. I övrigt ska tilläggas att hyresgästen låtit döpa sina barn i trädgården, varpå gården därmed fått ett nostalgiskt värde för honom.

    Här är vad vi undrar nu:

    * Hur ska vi går till väga för att säga upp avtalet på rätt sätt?

    * Hyresgästen kommer meddelas sex månader innan flytt. Räcker det eller ska han ha mer tid på sig?

    * Kan han kräva ersättning för de förbättringar han gjort på bostaden utan att meddela det?

    * Har vi rätt att säga upp honom då vi tänker använda gården i eget syfte?

    * Har hyresgästen några övriga rättigheter som vi bör känna till?

    Hyresgästen vet ännu inte om våra planer på att flytta in i gården. Vi vill först kolla upp all fakta runt ärende så vi har "lite kött på benen" om han skulle börja krångla med något. Hoppas Ni kan svara på våra frågor. Om inte kanske ni vet vart vi ska vända oss. Har redan kollat med Fastighetsägarnas förening, Hyresgäst föreningen och konsumentverket, men ingen kan komma med något konkret svar.

    Tack på förhand!

    Anne-Marie och Johan
     
  2. E
    Medlem · 305 inlägg

    ErikL

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Inget direkt svar på frågan, men med tanke på att era insatser kan bli ganska stora (nybygget) och att det dessutom finns en massa småfaktorer tror jag det vore värt för er att ta fram plånboken och betala några tusenlappar till en jurist för att få allting gjort "enligt lagboken" från början.

    Så fort ni skickar något skriftligt till hyresgästen riskerar ni att skriva in formuleringar eller fakta som senare kan vändas mot er. Det är dessutom mycket troligare att hyresgästen accepterar uppsägningen rakt av om han får det från er advokat istället för er (ni kan förstås av vänlighet säga till muntligt i förväg att det tyvärr kommer ett brev om uppsägning).
     
  3. B
    Medlem · 487 inlägg

    bjogul

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Usch... Jobbig situatiion. Vänd er absolut till en jurist. Om det sen är lämpligt att direkt ha med sig en skriftlig uppsägning med advokatfirmans brevhuvud när det är någon ni hyrt ut till så länge är kanske nåt att fundera på. Man kan ju muntligt framföra vad som är på gång på ett trevligare sätt...

    Visst är det så att en hyresgäst har besittningsskydd, men det finns väl ett undantag i JB när hyresgästen hyr på en fastighet där ägaren bor, och ägaren har för avsikt att själv eller familjen ska bosätta sig där? Dvs. en situation som den som är aktuell här?

    Med tanke på förbättringsåtgärderna som vidtagits och tiden hyresgästen bott, barndop och annat så känns det dock som upplagt för en rättslig process...

    /B
     
  4. H
    Moderator · Stockholm · 43 021 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Besittningsrätten är stark, men inte omöjlig att tränga igenom. Så som jag fått det förklerat för mig så får man inte säga upp en hyresgäst såvida man inte kan anvisa en likvärdig lägenhet. Det finns dock undantag. Om fastighetsägaren kan visa att han själv har större behov av lägenheten än hyresgästen så får hyresgästen sägas upp. Detta är så viTt jag förstår räddningen för många som hyr ut sina villor och råkat missa korrekta formuleringar om att hyresgästen avsäger sig besittningsskydd.

    I ert fall måste ni absolut skaffa juridisk rådgivning, ex. gäller undantaget när ni inte är ensam ägare till fastigehten osv?
     
  5. F
    Medlem · 252 inlägg

    Fogarbo

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Du har lämnat en utförlig redovisning, och detta leder bara till ett  enda svar: Vänd dig till en erfaren jurist...

    ... men här aammanfaller dessutom olika lagstiftningar, och att hitta en jurist som behärskar allt detta kan också bli svårt. För att välja bästa väg (kan det bli så !?) att endast de med specialkunskaper om rörelsefastigheter, rörelse, hyresrätt och så vidare kan ge dig någorlunda besked om detta. Med andra ord: En stor del av de vanligaste juristerna behärskar inte heller hela det område som dina frågor berör. Detta kan bli svårt - bara så du vet.

    Finns andra alternativa byggplatser är detta definitivt en bättre lösning. För räkna med att detta kan kosta pengar - om motparten inte flyttar frivilligt.
     
  6. B
    Medlem · 487 inlägg

    bjogul

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Äh... Så komplext är det inte. Självklart ska vilken yrkesverksam jurist som helst kunna ge besked om vad som gäller.
    - Sen finns ju förstås hyresnämnden också, som i och för sig är till för hyresgästerna, men som kanske kan lämna lite info.

    /b
     
  7. A
    Lösvirkesbyggare · 23 inlägg

    Andariel

    Lösvirkesbyggare

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Oj, hjälp vad krångligt det var  :(

    Det verkar som att det ser mörkt ut för oss om hyresgästen känner till besittningsrätten. Eftersom avtalet som gjordes för 19 år sen var muntligt och föräldrarna är så gamla nu så det är inte någon som riktigt vet vad som sades.

    Gäller besittningsrätten även när han har blivit erbjuden att köpa gården 2 ggr? Som jag förstår det har han vart villig att göra det, men banken har nekat honom lån. Kom på en annan teori nu, om han inte kan köpa gården så kan han ju inte hindra familjen från att sälja det till någon annan, eller? Det är tänkt att jag ska köpa halva fastigheten av brodern, så jag och min sambo äger 50/50. Då borde det väl gå att göra något avtal om att ta bort besittningsrätten.

    Vi får väl gå på den linjen att vi behöver huset mer än honom. Det går inte bygga någon annanstans på marken då det används till jordbruket. Jag som frossat i en massa huskataloger och drömt om det perfekta köket. Känns lite avlägset just nu men men...

    Visst förstår jag att som hyresgäst måste man ha ett visst skydd så ägaren inte kör öven en, men att man som ägare kan bli nekad att flytta in i sitt eget hus är ju löjligt. Han kommer i alla fall bli uppsagd muntligt först och börjar han krångla så får en jurist ta hand om ärendet.

    Och vem vet, han kanske har träffat en kvinna som han funderar på att flytta ihop med så när vi kommer med vår uppsägning blir han jätteglad och allt flyter på som smält smör...drömma kan man ju  ;D
     
  8. Freco
    Medlem · Västerbotten · 217 inlägg

    Freco

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Det finns regler som bryter besittningsskyddet.

    Om jag kommer ihåg rätt så återfinns dessa i 12kap. 46 § Jordabalken.

    En av dessa är om hyresvärden behöver bostaden själv för just boende. Viktigt är att det endast rör sig om en enstaka uthyrning och inte affärsmässig uthyrning.

    Sett ur hyresnämndens synvinkel görs sen en viktning om vem som har mest behov, med beaktande av tex hur lång tid som hyresförhållandet bestått och om hyresvärden är helt utan bostad osv.
    Det är svårt att ge en mer detaljerad bild av hur det går till än så, kan rekommendera att du tar kontakt med tex LRF konsults juridiska byrå, dom är duktiga på fastighetsrätt.

    Rekommendationen är att höra med hyresgästen hur han ställer sig till en uppsägning, sedan göra en skriftlig uppsägning om han tycker att det skulle vara ok. Motsätter han sig så får ni kontakta en jurist som utreder hur stor chans ni har att vinna ett sådant mål.

    Var i Sverige ligger detta hus?
     
  9. saturnus
    Medlem · M · 3 679 inlägg

    saturnus

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Har varit med om ett liknande ärende, som alls inte är ovanligt då det gäller lantbruksfastigheter eller liknande. Hyresavtal eller inte, spelar nog inte så stor roll i Ert ärende, då hyresgästen med familj varit folkbokförda på adressen under lång tid.
    De nedlagda förbättringarna, kan man ifrågasätta, om hyresgästen frågat ägaren om detta, eller om även ni kommer att ha fördel av förbättringarna, t ex nya fönster eller isolering m m. Jag förstår ditt svar, att ni skall riva, och struntar i förbättringarna, men hyresnämnden skall avgöra även den frågan, så var påläst, om nu ärendet hamnar där. Om ni ger hyresgästen 6 månaders uppsägning, kan detta hända. Hyresgästen vänder sig efter en tid till hyresnämnden, med en önskan om att få bo kvar, ni har invändning mot detta och önskar att hyresgästen erhållit 6 månaders uppsägning. Hyresgästen förklarar i nämnden att denne med familj har ingen möjlighet att finna annan bostad på så kort varsel. Hyresnämnden beslutar att hyresgästen får ett år på sig att flytta, på ett ungefär så. Alltså totalt mer än 1 1/2 år går innan ni börjar se en lösning.
    Instämmer i övriga inlägg, skaffa en jurist, som behärskar sitt område.
     
  10. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Om också er motpart är klok nog att skaffa advokat som juridiskt ombud kommer ni att få en riktigt tuff omgång. Jag tror inte ni ska ringaakta den gode mannen.

    Visserligen är det helt korrekt att besittningsrätten i en villa sitter betydligt lösare än i en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden består i att en vanlig villaägare inte hyr ut villan i sin egenskap av näringsidkare. Det gör däremot den som äger ett flerbostadshus. Er uthyrda bostad utgör del av ägarens näring. Detta förstärker givetvis hyresgästens sak.

    En rimlig lösning borde vara att ni letar upp en hyfsat närbelägen ersättningsbostad med likvärdiga villkor. Nu vet jag mycket väl att sådant springer man inte på bygden och frågar utan att ryktet springer fortare. Men jag tycker ni ska ha lösningen redo i bakfickan den dag ni börjar förhandla.
     
  11. A
    Lösvirkesbyggare · 23 inlägg

    Andariel

    Lösvirkesbyggare

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Hyresgästen kommer antagligen bli uppsagd denna veckan, så vi får väl se hur han tar det. Jag ska hålla er underrättade. Vi valde att meddela honom sex månader innan istället för tre, helt enkelt för att han ska få mer tid på sig att hitta ett annat boende. Tycker att det borde räcka då det bara är han och yngsta sonen som bor kvar i huset.

    I övrigt pågår förhandlingar för fullt hur gårdarna ska fördelas mellan oss och brodern med familj, eftersom vi tänkt äga gårdarna var för sig istället för gemensamt som det vart så länge. Mycket att tänka på...som hur mycket kompensation den ena ska ha för att den andres gård är större, lagar att tänka på, skatter som ska betalas. Tur att man har LRF som hjälper en med alla räkenskaper. En karl hade suttit i två dagar med bara vårt ärende för att räkna ut vad skatten skulle bli på en försäljning på den ena gården. En annan är ju helkass på matte  ::)

    Freco: Huset ligger i strax utanför Falkenberg, Halland.
     
  12. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Varför höjdes hyran förra året?
     
  13. saturnus
    Medlem · M · 3 679 inlägg

    saturnus

    Medlem

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Inte så enkelt kanske att från början sätta en hyra på dessa fastigheter, en stor del av dom är i dåligt skick och låg standard. Dom har också blivit uthyrda till "frihetsmäniskor" som kanske inte ställt krav på omtapetsering utan själv fått sköta den biten, därav låg hyra. Men när hyrorna varit för låga, har ibland skattemyndigheten undrat om det inte var en skattepliktig förmån att hyra så billigt, kanske utan hänsyn till standarden/läget mm. Många hus är gamla statarbostäder, och folk väljer att bo där för att det varit "ett eget och billigt boende".
    Andariel, försök att lägga tyngdpunkten på den förändring som sker i familjen med delningen av gårdarna. Hyresgästen har ingen möjlig rätt att få bo kvar, mer än att förlänga avflyttningen. Hade fastigheten varit till salu, hade denne haft första tjing.
     
  14. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    Även om skattemyndigheten inte var inkopplad kvarstår frågan: Varför höjdes hyran?
     
  15. A
    Lösvirkesbyggare · 23 inlägg

    Andariel

    Lösvirkesbyggare

    Re: Rättigheter som fastighetsägare?

    billy_baver: Den höjdes för att anpassas mer till dagens hyror. Sen vet jag inte om skattemyndigheten låg bakom eller om de helt enkelt ville ha in mer pengar till företaget.

    2000kr är ju fortfarande billigt för ett hus med garage och stor lada, tycker jag. Även ytterligare en större lada till, men den får han ju egentligen inte använda...

    Fast sen fårstår jag ju om han blev lite tjurig. Hyran höjdes ju med 100%  ::)  Det hade man ju aldrig tolererat i en vanlig hyresrätt.
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.