Räknas det som dolda fel eller ej?
God kväll!
Vi har haft läckage i takfönstret ca 3 år efter inträdet och plåtslagaren som åtgärdade det menade att det var fel i konstruktionen (att fönstret saknade underbeslag helt och att det var felaktigt utförande på överbeslag) . Han menade att det kan vara en dolda fel fall.
Gamla:
Nya:
Jag har haft en diskussion men säljaren som inte köper det i och med att en besiktningsman inte har uttalat sig (vilket jag kan förstå). Säljaren har inte tecknat någon dolda fel försäkring. Jag föreslog att vi delar på kostnaderna 50/50.
Min fråga är om detta kan räknas som en dolda fel eller ej, innan jag drar igång processen. Kostnaderna för att åtgärda problemet var runt 30k, inte enorma men inte heller försumbara för att slippa tanken om dolda fel.
Vi har haft läckage i takfönstret ca 3 år efter inträdet och plåtslagaren som åtgärdade det menade att det var fel i konstruktionen (att fönstret saknade underbeslag helt och att det var felaktigt utförande på överbeslag) . Han menade att det kan vara en dolda fel fall.
Gamla:
Nya:
Jag har haft en diskussion men säljaren som inte köper det i och med att en besiktningsman inte har uttalat sig (vilket jag kan förstå). Säljaren har inte tecknat någon dolda fel försäkring. Jag föreslog att vi delar på kostnaderna 50/50.
Min fråga är om detta kan räknas som en dolda fel eller ej, innan jag drar igång processen. Kostnaderna för att åtgärda problemet var runt 30k, inte enorma men inte heller försumbara för att slippa tanken om dolda fel.
Sannolikt inte. Takfönster är en riskkonstruktion och inte ens din egen hemförsäkring täcker det
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 074 inlägg
Ett lite märkligt argument då något som både besiktningsman och köpare missar snarare talar FÖR att det är ett dolt fel.I ilcretzzo skrev:
Jag tänker att en köpare inte kan förväntas krypa omkring på tak så jo, detta kan mycket väl vara ett dolt fel. Men sen är det detaljen med ev. skada samt hur mycket felet skulle påverkat försäljningspriset om felet vore känt i förväg etc.
Tycker ditt förslag till säljaren är fullt rimligt, kontakta hen igen och upprepa förslaget men denna gång med en tidsfrist. Och gör det skriftligen!
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 074 inlägg
Jag tvivlar inte på att det är en riskkonstruktion men enligt vem/vad/vilka?K kniv skrev:
Det räcker inte bara att svepande hävda att något är en riskkonstruktion, då skulle du kunna hitta "experter" som hävdar att precis allt är en riskkonstruktion.
Jag gissar på att du har en hyfsad uppförsbacke för att gå detta till ett dolt fel och få ersättning från säljaren.
Enligt besiktningsmännen och försäkringsbranschen.
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 074 inlägg
Då borde det rimligen stå i besiktningsprotokollet att takfönster = riskkonstruktion som kräver särskild undersökning, oavsett om det kollades eller ej av besiktningsmannen. Hur ska en köpare som inte är bevandrad inom ämnet annars ha en rimlig chans att upptäcka ett sånt fel?K kniv skrev:
Ja en besiktningsman ska känna till och notera att det är en känd riskkonstruktion. Köparens undersökningsplikt är ganska långt gående ändå, och köparen har själv ansvar för att ta reda på vad de köper. Typ genom att kontakta besiktningsmän/fackmän etc. Och om en besiktningsman missat att upplysa om vissa riskkonstruktioner kanske det går att försöka driva något mot hens ansvarsförsäkring. Men det är nog ett extremt långskott och lyckas sannolikt inte, för vad är skadan man lidit av den missade informationen?
TS skulle nog kunna komma till någon förlikning med säljaren, men att få detta att täckas av någon som helst försäkring är väldigt osannolikt.
TS skulle nog kunna komma till någon förlikning med säljaren, men att få detta att täckas av någon som helst försäkring är väldigt osannolikt.
Inte dränering heller, så i princip inget som kommer utifrånS sjoelund skrev:
Jag tror det blir svårt att få detta som ett fel som kan ge ersättning. Så här säger Jordabalken
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Takfönster är en konstruktion som kan ha brister. Vi vet inte när fönstret installerades eller vilken undersökning av konstruktionen som gjordes före köp. Skadan faller nog också bort på ett annat skäl. Enligt praxis krävs det att beloppet som skadan orsakat är en betydande del av köpebeloppet, minst cirka 5 procent. Så om köpebeloppet var över 600.000 kr så skulle en domstol troligen avvisa ersättning på denna grund. Det är givetvis inget som hindrar en uppgörelse i godo av det slag som TS beskriver, delad kostnad, säljaren kanske tycker att det är värdefullt att slippa en konflikt.
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Takfönster är en konstruktion som kan ha brister. Vi vet inte när fönstret installerades eller vilken undersökning av konstruktionen som gjordes före köp. Skadan faller nog också bort på ett annat skäl. Enligt praxis krävs det att beloppet som skadan orsakat är en betydande del av köpebeloppet, minst cirka 5 procent. Så om köpebeloppet var över 600.000 kr så skulle en domstol troligen avvisa ersättning på denna grund. Det är givetvis inget som hindrar en uppgörelse i godo av det slag som TS beskriver, delad kostnad, säljaren kanske tycker att det är värdefullt att slippa en konflikt.
Redigerat:
Du har väl två saker som du ska checka av.
1. Det ska inte vara möjligt att hitta felet vid en noggrann besiktning. Här kan man nog tänka sig att det är uppfyllt. Har du gjort besiktningar, hur lätt hade det varit att hitta, någon anteckning alls om takfönster? Tyder inget på fel och är svårt att hitta så kan det vara ett dolt fel.
2. För att sen kunna få ersättning så ska du jämföra vad priset på huset troligt hade varit med fel jämfört med utan fel. Denna skillnad ska vara relevant, man brukar säga 3-5% av köpeskillingen. Det handlar alltså inte om vad du betalt för att åtgärda det, utan vad prisskillnaden hade varit. Det är ibland detsamma, men ofta noll. (ex gamla badrum).
Hur gammalt är det gamla fönstret? Är det 15 år och det klarade sig i 3 år för er så var det ju faktiskt fullt fungerande.Även om det börjat läcka nu så har det funkat länge. Och kanske också har nått sin livslängd. Om det däremot var helt nytt så är det en annan femma.
Så, innan man drar igång något som riskerar kosta pengar så tänk igenom detta noga. Och låt gärna någon spela djävulens advokat. Om du efter denna övning är helt säker på att du har rätt så kör på om du vill. Jag skulle väl gissa på att en rimlig utgång är just 50/50 så det är 15 000 du slåss för, dra ifrån några tusenlappar för advokater om du anlitar någon ett par timmar och din egen tid. Jag skulle nog välja att skippa det, dels för att jag hade ansett det var mitt hus, mitt problem och dels för att jag tjänar/sparar ihop de 15 000 enklare på att arbeta eller göra lite jobb på huset själv än att lägga tid på att jaga en säljare.
1. Det ska inte vara möjligt att hitta felet vid en noggrann besiktning. Här kan man nog tänka sig att det är uppfyllt. Har du gjort besiktningar, hur lätt hade det varit att hitta, någon anteckning alls om takfönster? Tyder inget på fel och är svårt att hitta så kan det vara ett dolt fel.
2. För att sen kunna få ersättning så ska du jämföra vad priset på huset troligt hade varit med fel jämfört med utan fel. Denna skillnad ska vara relevant, man brukar säga 3-5% av köpeskillingen. Det handlar alltså inte om vad du betalt för att åtgärda det, utan vad prisskillnaden hade varit. Det är ibland detsamma, men ofta noll. (ex gamla badrum).
Hur gammalt är det gamla fönstret? Är det 15 år och det klarade sig i 3 år för er så var det ju faktiskt fullt fungerande.Även om det börjat läcka nu så har det funkat länge. Och kanske också har nått sin livslängd. Om det däremot var helt nytt så är det en annan femma.
Så, innan man drar igång något som riskerar kosta pengar så tänk igenom detta noga. Och låt gärna någon spela djävulens advokat. Om du efter denna övning är helt säker på att du har rätt så kör på om du vill. Jag skulle väl gissa på att en rimlig utgång är just 50/50 så det är 15 000 du slåss för, dra ifrån några tusenlappar för advokater om du anlitar någon ett par timmar och din egen tid. Jag skulle nog välja att skippa det, dels för att jag hade ansett det var mitt hus, mitt problem och dels för att jag tjänar/sparar ihop de 15 000 enklare på att arbeta eller göra lite jobb på huset själv än att lägga tid på att jaga en säljare.
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 074 inlägg
K kniv skrev:
Då är det ju ett rimligt förslag som TS har gett säljaren tänker jag, att dom delar 50/50.K klimt skrev:
Jasså, brukar det vara 3-5% lägre pris på hus med ett känt fel? 😂Tomtom79 skrev:
Nej, det är mer att om skadan kostar "lite" i förhållande till priset fär hela fastigheten, så är det inte ett väsentligt fel. Det går inte att bedöma om priset vid köp hade varit 30 000 lägre om felet hade varit känt.K kniv skrev: