Pruta efter besiktning?
Hur brukar det fungera med prutning efter besiktning. Vad krävs för att man skall kunna pruta. Hur mycket brukar man kunna pruta?
Antag att huset är minst 30 år gammalt och att huset har källare. Måste man räkna med fukt och mögel eller är det något som man kan pruta på om det upptäcks vid besiktning? Eller att det framkommer att tak, dränering, etc måste göras om (fasten man vet att det normalt är cirka 30 års livslängd på dessa delar..) ??
Tips och råd tages tacksamt emot!
//Tussen
Antag att huset är minst 30 år gammalt och att huset har källare. Måste man räkna med fukt och mögel eller är det något som man kan pruta på om det upptäcks vid besiktning? Eller att det framkommer att tak, dränering, etc måste göras om (fasten man vet att det normalt är cirka 30 års livslängd på dessa delar..) ??
Tips och råd tages tacksamt emot!
//Tussen
Kolla kontrakten, står det nåt om att värdet av det som besiktningsmannen hittar överstiger xxx kr, så kan ni omförhandla priset?
Innan vi skrev på kontraktet så tjatade jag igenom att det skulle stå i kontraktet att köparen värdesätter det som besiktningsmannen hittar. Mycket riktigt så hittade besiktningsmannen grejer som han "värderade" till 30000kr att åtgärda fackmannamässigt.
Vi sa till mäklaren att vi värderar det till 70000, men vi kom överens om att sänka priset med 50000. Så visst går det att pruta.
Köpet gällde ett 70tals radhus, platta på mark.
Innan vi skrev på kontraktet så tjatade jag igenom att det skulle stå i kontraktet att köparen värdesätter det som besiktningsmannen hittar. Mycket riktigt så hittade besiktningsmannen grejer som han "värderade" till 30000kr att åtgärda fackmannamässigt.
Vi sa till mäklaren att vi värderar det till 70000, men vi kom överens om att sänka priset med 50000. Så visst går det att pruta.
Köpet gällde ett 70tals radhus, platta på mark.
Man kan alltid försöka pruta, men om säljare och mäklare är någorlunda drivna så går de inte med på vad som helst. Om man skall försöka sig på något slags genomsnittsvärde för prutmånen hos svenska hussäljare så vill jag påstå att skador som uppkommit på grund av bristande underhåll brukar man kunna diskutera, men normalt åldersslitage är svårare att få igenom om säljaren inte MÅSTE bli av med huset snabbt.
Exempel: Ett fönsterbleck lossade när stormen Gudrun for över landet. Husägaren reparerade inte det, och nu är det en fuktskada i fasaden under fönstret. Det brukar de flesta husägare inte knorra över att man vill pruta på. Men att takpappen på garaget är gammal och behöver bytas inom något år eller två är svårare att pruta på, eftersom det inte är någon försummelse av husägaren.
Exempel: Ett fönsterbleck lossade när stormen Gudrun for över landet. Husägaren reparerade inte det, och nu är det en fuktskada i fasaden under fönstret. Det brukar de flesta husägare inte knorra över att man vill pruta på. Men att takpappen på garaget är gammal och behöver bytas inom något år eller två är svårare att pruta på, eftersom det inte är någon försummelse av husägaren.
Som gadu var inne på beror det ju på hur den där besiktningsklausulen i kontraktet är utformad...det förekommer en del olika varianter.
För att ta ett extremfall vet jag t ex att Swedbanks mäklare, åtminstone här i Stockholmsområdet verkar det som, sedan några år som standard kör en formulering som rätt och slätt går ut på att köparen har rätt att häva köpet efter gjord besiktning. Tanken är väl att köpare och säljare då får börja om och förhandla från scratch, fast risken finns ju också att säljaren går till nästa budgivare... Den varianten uppkom just för att det så ofta blir tjafs om de där prisnedsättningarna.
För att ta ett extremfall vet jag t ex att Swedbanks mäklare, åtminstone här i Stockholmsområdet verkar det som, sedan några år som standard kör en formulering som rätt och slätt går ut på att köparen har rätt att häva köpet efter gjord besiktning. Tanken är väl att köpare och säljare då får börja om och förhandla från scratch, fast risken finns ju också att säljaren går till nästa budgivare... Den varianten uppkom just för att det så ofta blir tjafs om de där prisnedsättningarna.
I princip så gäller ju lagt bud. Dvs rent "moraliskt" så skall man inte förhandla efter att ha vunnit en budgivning. Om besiktningen visar på något som man verkligen inte hade anledning att räkna med när man lade sitt bud, det är då man skall försöka förhandla ned priset skäligt.
Detta lämnar ju givetvis en stor spännvidd för tolkning. Och alla är inte så "gentlemannamässiga". Som säljare så har man all anledninag att bli riktigt rejält sur om en köpare försöker köra igång förhandlingen om priset i största allmänhet efter en budgivning. När vi sålde vårt förra hus råkade vi ut för en sådan köpare, fast här besiktigades det dagen före den tänkta kontraktsskrivningen. Köparen försökte då en extra prutningsrunda. Vi dumpade henne direkt utan att överhuvudtaget svara på hennes bud. Det var inte aktuellt att sälja till henne oavsett vad hon bjöd efter det prutningsförsöket.
En sådan köpare blir ofta mer strul med konstiga krav om "dolda fel" senare osv.
Detta lämnar ju givetvis en stor spännvidd för tolkning. Och alla är inte så "gentlemannamässiga". Som säljare så har man all anledninag att bli riktigt rejält sur om en köpare försöker köra igång förhandlingen om priset i största allmänhet efter en budgivning. När vi sålde vårt förra hus råkade vi ut för en sådan köpare, fast här besiktigades det dagen före den tänkta kontraktsskrivningen. Köparen försökte då en extra prutningsrunda. Vi dumpade henne direkt utan att överhuvudtaget svara på hennes bud. Det var inte aktuellt att sälja till henne oavsett vad hon bjöd efter det prutningsförsöket.
En sådan köpare blir ofta mer strul med konstiga krav om "dolda fel" senare osv.
Kan inte direkt hålla med om att det är "omoraliskt" att pruta efter en besiktning.
Lagt bud gäller inte ett skit förrän bläcket har torkat på kontraktet. Precis som med bilköp till prutningen på marknaden, allt hänger på hur mycket säljaren vill sälja och hur mycket köparen vill köpa.
Lagt bud gäller inte ett skit förrän bläcket har torkat på kontraktet. Precis som med bilköp till prutningen på marknaden, allt hänger på hur mycket säljaren vill sälja och hur mycket köparen vill köpa.
Jag tycker att det handlar mycket om HUR man lägger fram det, snarare än ATT man gör det. Om man lite försynt, med stöd av ett besiktningsprotokoll, kan visa på något som blir väldigt dyrt att reparera och som inte rimligen upptäcks på en visning, så är en diskussion inte fel. Som köpare kan det ju vara så att man vill dra sig ur, och säljaren får i alla fall chansen att ta ställning till det hela. Det finns ju en överhängande risk att även en annan köpares besiktningsman hittar samma fel.
Men, är det däremot människor som börjar bråka om två lösa golvlister i vardagsrummet och en spricka i hörnet av en glasruta, och av den anledningen skall pruta på priset, så vill man inte ha med dem att göra.
Men, här är det dags för en liten fundering.
Jag tycker att det ibland blir väldigt absurda situationer när man utifrån en visning på 20-30 minuter tillsammans med några dussin andra människor förväntas kunna sätta rätt värde på ett hus för flera miljoner. Man kommer in i ett stajlat hem där säljaren bjuder på nybakade kakor, där det står fräscha snittblommor i dyra Orreforsvaser och lyser upp varje liten vrå. Där spotlightsen är riktade på konstverk som hyrts in för denna visning, och där man kan vara säker på att ingenting negativt kommer att hittas, för det har man gjort sitt yttersta för att ta bort.
När man öppnar en garderob är det inte den sedvanliga lite unkna och torra luften som möter en, utan naturligtvis ligger det en liten lavendelbukett i alla garderober så att det skall dofta fräscht. Spisen är så renputsad att den utan tvekan skulle platsa i en operationssal och kylskåpet har aldrig varit så välrensat som nu. På tomten är gräsmattan nyklippt, alla rabatterna minutiöst rensade och gången krattad.
Att i det läget börja klättra upp på taket och kontrollera om teglet i skorstenen är frostsprängd, eller börja trycka fickkniven i ändarna på träpanelen på väl valda ställen för att kontrollera om det är murket, eller för den delen börja öppna kopplingsdosor och se om elen är OK låter sig bara inte göras. I synnerhet inte om alla som går på visningen gör likadant. Klättrar du sedan upp på taket och börjar lyfta på takpannorna för att kontrollera takpappens skick så kommer mäklaren med stor sannolikhet att porta dig från alla andra visningar.
Det man kan studera är planlösning, ljusinsläpp, läget på tomten, skick på ytskikten och om de som bor där har någon smak och har inrett kök och badrum på ett sätt som du kan tänkas trivas med.
Jag förstår om en köpare efter att i desperation över att riskera att förlora sin 47:e budgivning, har dragit till med ett bud i överkanten för vad de mäktar med och som får ett besiktningsprotokoll med en rad anmärkningar i, känner att man vill pruta. Huset är ju inte i det skicket som de fick intryck av på visningen.
Det är en svår balansgång att gå, men med lite empati hos alla parter och en smidig mäklare brukar det mesta gå att lösa.
Men, är det däremot människor som börjar bråka om två lösa golvlister i vardagsrummet och en spricka i hörnet av en glasruta, och av den anledningen skall pruta på priset, så vill man inte ha med dem att göra.
Men, här är det dags för en liten fundering.
Jag tycker att det ibland blir väldigt absurda situationer när man utifrån en visning på 20-30 minuter tillsammans med några dussin andra människor förväntas kunna sätta rätt värde på ett hus för flera miljoner. Man kommer in i ett stajlat hem där säljaren bjuder på nybakade kakor, där det står fräscha snittblommor i dyra Orreforsvaser och lyser upp varje liten vrå. Där spotlightsen är riktade på konstverk som hyrts in för denna visning, och där man kan vara säker på att ingenting negativt kommer att hittas, för det har man gjort sitt yttersta för att ta bort.
När man öppnar en garderob är det inte den sedvanliga lite unkna och torra luften som möter en, utan naturligtvis ligger det en liten lavendelbukett i alla garderober så att det skall dofta fräscht. Spisen är så renputsad att den utan tvekan skulle platsa i en operationssal och kylskåpet har aldrig varit så välrensat som nu. På tomten är gräsmattan nyklippt, alla rabatterna minutiöst rensade och gången krattad.
Att i det läget börja klättra upp på taket och kontrollera om teglet i skorstenen är frostsprängd, eller börja trycka fickkniven i ändarna på träpanelen på väl valda ställen för att kontrollera om det är murket, eller för den delen börja öppna kopplingsdosor och se om elen är OK låter sig bara inte göras. I synnerhet inte om alla som går på visningen gör likadant. Klättrar du sedan upp på taket och börjar lyfta på takpannorna för att kontrollera takpappens skick så kommer mäklaren med stor sannolikhet att porta dig från alla andra visningar.
Det man kan studera är planlösning, ljusinsläpp, läget på tomten, skick på ytskikten och om de som bor där har någon smak och har inrett kök och badrum på ett sätt som du kan tänkas trivas med.
Jag förstår om en köpare efter att i desperation över att riskera att förlora sin 47:e budgivning, har dragit till med ett bud i överkanten för vad de mäktar med och som får ett besiktningsprotokoll med en rad anmärkningar i, känner att man vill pruta. Huset är ju inte i det skicket som de fick intryck av på visningen.
Det är en svår balansgång att gå, men med lite empati hos alla parter och en smidig mäklare brukar det mesta gå att lösa.
Självklart skall man kunna få sänka sitt lagda bud skäligt mycket om besiktningen visar på saker som inte är uppenbara vid en visning. Det man som säljare blir tokig på är när köparen efter avslutad budgivning backar sitt bud med 100 000 pga att man inte tycker om tapeten i sovrummet.
Hej! Tänkte höra hur skulle ni göra i mitt läge?
Vi var och kollade på ett hus som var utsatt för 1275000. Vi lade bud på 1200000 och fick det. Sen vid besiktningen så kom det fram att mattan i badrummet i källaren inte var tät och vi skulle inte ens spola vatten i den pga av risk för fuktskador.
Är det något man kan pruta på? Inte så mycket men 10 000 kanske?
Vi ska skriva kontrakt imorgon!
Vi var och kollade på ett hus som var utsatt för 1275000. Vi lade bud på 1200000 och fick det. Sen vid besiktningen så kom det fram att mattan i badrummet i källaren inte var tät och vi skulle inte ens spola vatten i den pga av risk för fuktskador.
Är det något man kan pruta på? Inte så mycket men 10 000 kanske?
Vi ska skriva kontrakt imorgon!
Du skriver badrum, menar du då toalett och inte ett sk. våtutrymme med dusch eller badkar?
Är det ett våtutrymme så är dett ju helt obrukbart och någor som säljaren borde upplyst om. Detta borde avspegla sig i priset som ni redan gett via budgivningen. Alltså inte prutbart, visste ni inte detta så är det ju prutbart med en massa pengar, det är dyrt att renovera tätskikt i våtutrymmen.
Är det "bara" en toalett alltså inget våtutrymme så kan ni försöka pruta, men som säljare hade jag svarat "det finns inga krav på täta golv i en toalett, så huset är i det skick som framgått enligt besiktningen och där finns inga allvarliga brister eller felaktigheter, priset är inte prutbart"
Är det ett våtutrymme så är dett ju helt obrukbart och någor som säljaren borde upplyst om. Detta borde avspegla sig i priset som ni redan gett via budgivningen. Alltså inte prutbart, visste ni inte detta så är det ju prutbart med en massa pengar, det är dyrt att renovera tätskikt i våtutrymmen.
Är det "bara" en toalett alltså inget våtutrymme så kan ni försöka pruta, men som säljare hade jag svarat "det finns inga krav på täta golv i en toalett, så huset är i det skick som framgått enligt besiktningen och där finns inga allvarliga brister eller felaktigheter, priset är inte prutbart"
Tyvärr håller jag inte med Havsutsikt.
Hittar ni fel i badrum (i det fallet om det vore våtutrymme) vid besiktning så hade det vart helt klart läge för prutning.
Vad står det i kontraktet? Brukar vara en klausul som säger att om besiktningen hittar skador för mer än X kr så har man rätt att häva kontraktet. Som beskrivet, så är inte badrum billiga att renovera och felen visste man inte vid budgivning. Därav bör man diskutera en förändring i priset alt hoppa av affären. Det sistnämnda är det sällan många som gör, utan det slutar i att man diskuterar det nya priset.
Men, är det "bara" en toalett så är det ju annorlunda.
only my 50cents...
Hittar ni fel i badrum (i det fallet om det vore våtutrymme) vid besiktning så hade det vart helt klart läge för prutning.
Vad står det i kontraktet? Brukar vara en klausul som säger att om besiktningen hittar skador för mer än X kr så har man rätt att häva kontraktet. Som beskrivet, så är inte badrum billiga att renovera och felen visste man inte vid budgivning. Därav bör man diskutera en förändring i priset alt hoppa av affären. Det sistnämnda är det sällan många som gör, utan det slutar i att man diskuterar det nya priset.
Men, är det "bara" en toalett så är det ju annorlunda.
only my 50cents...
Nä, självklart vill man ju inte riskera att köpet glider en ur näven. Men poängen jag vill föra fram är att budgivning och prutning är inte samma sak. Budgivning är för mig ett pris man kommer fram till på de korta visningar etc. Efter vunnit budgivningen så är det besiktningen som sätter det slutgiltiga priset och sen avslutar man affären genom att förhandla om kontraktet.
Att "bend-over" och tacka o betala för en massa fel/skador som besiktningen hittat är ju helt fel.
Att "bend-over" och tacka o betala för en massa fel/skador som besiktningen hittat är ju helt fel.
Här går nog inte åsikterna isär.... Jag anser att det är läge för prutning om skadan framkommer först vid besiktningen, vilket jag skriver tidigare. Är det ett våtutrymme som inte är i fullgott skick så skulle jag ta med det i beräkningen när jag lägger budet på huset. Är det av allvarligare slag eller om jag inte själv kan bedömma omfattningen så skulle jag ta med en klausul i kontraktet om att badrummet kräver särskild utreding och jag kan komma ur kontraktet om jag önskar.gadu^ skrev:
