Praxis med besiktning
Vi var med i en budgivning på en villa i Stockholm, närförort, för ett tag sedan. Har först nu lugnat ner mig så jag kan försöka analysera händelseförloppet. Det som hände var att vi vann budgivningen. Så långt allt väl. Huset var "varudeklarerat" av Svensk Fastighetsförmdeling via Anticimex.
När det väl då visar sig att vi vunnit budgivningen så kommer mäklaren och säger att om vi vill besiktiga, ja då blir det problem eftersom det upplever säljarna som ett stort osäkerhetsmoment, och det tar två veckor att få det genomfört den här tiden på året. Kan jag för all del förstå - jag har aldrig sålt ett hus men om jag gjorde det så skulle jag också vilja få det överstökat så snabbt som möjligt. Och så säger mäklaren att tvåan är beredda att skriva på morgonen efter och strunta i besiktningen. Det tyckte vi var för nervöst som förstagångsköpare och det kunde vi inte hänga med på. Dessutom blev vi allmänt skeptiska mot mäklaren som babblade om att man inte behöve göra någon besiktning eftersom huset var "varudeklarerat" (vilket till och med vi som har noll koll förstod var ren bullshit).
Så blev vi av med huset fast vi låg 75 papp över tvåan och drömhuset blev inget. Nu till tre frågor som egentligen inte har så mycket med varandra att göra men som jag skulle vilka ventilera med er som varit med i svängen ett tag och som är aktiva på husmarknaden nu:
1) Det verkar som om det som vi råkade ut för, ett stressat avslut där besiktningen offras, blir allt vanligare. I storstadsområdena har vi bekanta som råkat ut för samma sak (och även själva kuppat sig fram på detta sätt). Stämmer detta med andras bild?
2) Vad är det värsta som kunde hänt? OK, det var ett gammalt trähus (100+ år) så givetvis finns det alla möjliga skavanker. Än sen om taket är knas och dräneringen är kass. Ni som köpt hus i Stockholm nyligen vet hur priserna ser ut - det känns som att reparationer för några hundra tusen inte är någon jättegrej i sammanhanget. Så när jag tänker efter så tänker jag att "vi borde ha köpt och tagit smällen". Vad är "worst case scenario"?
3) Vad är ett smart sätt att hantera detta så att man inte står i exakt samma situation på nästa budgivning IGEN?
När det väl då visar sig att vi vunnit budgivningen så kommer mäklaren och säger att om vi vill besiktiga, ja då blir det problem eftersom det upplever säljarna som ett stort osäkerhetsmoment, och det tar två veckor att få det genomfört den här tiden på året. Kan jag för all del förstå - jag har aldrig sålt ett hus men om jag gjorde det så skulle jag också vilja få det överstökat så snabbt som möjligt. Och så säger mäklaren att tvåan är beredda att skriva på morgonen efter och strunta i besiktningen. Det tyckte vi var för nervöst som förstagångsköpare och det kunde vi inte hänga med på. Dessutom blev vi allmänt skeptiska mot mäklaren som babblade om att man inte behöve göra någon besiktning eftersom huset var "varudeklarerat" (vilket till och med vi som har noll koll förstod var ren bullshit).
Så blev vi av med huset fast vi låg 75 papp över tvåan och drömhuset blev inget. Nu till tre frågor som egentligen inte har så mycket med varandra att göra men som jag skulle vilka ventilera med er som varit med i svängen ett tag och som är aktiva på husmarknaden nu:
1) Det verkar som om det som vi råkade ut för, ett stressat avslut där besiktningen offras, blir allt vanligare. I storstadsområdena har vi bekanta som råkat ut för samma sak (och även själva kuppat sig fram på detta sätt). Stämmer detta med andras bild?
2) Vad är det värsta som kunde hänt? OK, det var ett gammalt trähus (100+ år) så givetvis finns det alla möjliga skavanker. Än sen om taket är knas och dräneringen är kass. Ni som köpt hus i Stockholm nyligen vet hur priserna ser ut - det känns som att reparationer för några hundra tusen inte är någon jättegrej i sammanhanget. Så när jag tänker efter så tänker jag att "vi borde ha köpt och tagit smällen". Vad är "worst case scenario"?
3) Vad är ett smart sätt att hantera detta så att man inte står i exakt samma situation på nästa budgivning IGEN?
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Jag tänker framföra något utan att jag direkt vet svaret, sorry.
Om mäklaren var från en seriös mäklarfirma, skulle jag direkt när jag får ett sådant "erbjudande", ta upp det med mäklarkontorets chef, och "erbjuda" tillbaka att anmäla mäklaren till branschorganisationen eller hänga ut honom i media för att ha förfarit så. Seriösa firmor vill inte valsa runt i media etc.
Självklart måste man ju få chansen till en besiktning.
Om mäklaren var från en seriös mäklarfirma, skulle jag direkt när jag får ett sådant "erbjudande", ta upp det med mäklarkontorets chef, och "erbjuda" tillbaka att anmäla mäklaren till branschorganisationen eller hänga ut honom i media för att ha förfarit så. Seriösa firmor vill inte valsa runt i media etc.
Självklart måste man ju få chansen till en besiktning.
Att anmäla mäklaren till något/någon är det dummaste jag har hört. Om säljaren vill sälja till någon som vill köpa direkt utan ångerrätt så är det hans fulla rätt. Jag hade nog gjort detsamma. Mäklaren har inget med detta att göra.
"Vunnit budgivningnen"? "blev av med huset"?
Huset är ditt när pengarna bytt ägare. Att bjuda högt med pengar som man sedan inte direkt är beredd att betala är normalt inte en bra strategi.
1) Det har tidigare varit vanligt att man besiktigar innan man bjuder (om alls).
2) Hästmyra, husbock eller hussvamp är väldigt otrevliga. Eller ett rent fusk(om)bygge
3) Fundera på hur mycket pengar du är beredd att betala *utifrån vad du vet om huset*-
"Vunnit budgivningnen"? "blev av med huset"?
Huset är ditt när pengarna bytt ägare. Att bjuda högt med pengar som man sedan inte direkt är beredd att betala är normalt inte en bra strategi.
1) Det har tidigare varit vanligt att man besiktigar innan man bjuder (om alls).
2) Hästmyra, husbock eller hussvamp är väldigt otrevliga. Eller ett rent fusk(om)bygge
3) Fundera på hur mycket pengar du är beredd att betala *utifrån vad du vet om huset*-
Ja det är tyvärr ett vanligt scenario där marknaden är såpass hård att det finns andra köpare som (i mina ögon naivt) köper en fastighet.
2 Det värsta som kan ha hänt är att ni får en byggnad som knappt är renoveringsbar utan bör rivas och med otur kan det vara en skada som varken kan klassas som dolt fel eller att få hjälp via försäkringar till. Det troliga är dock att allting hade sett hyffsat ut och att ni eventuellt hade haft några renoveringar att vänta er.
Tyvärr är mitt tråkiga tips att ni gjorde helt korrekt - om man inte kan räkna att man verkligen vill åt tomten och kan chansa för att man har en sådan ekonomi att man verkligen kan totalrenovera så finns det all anledning att vänta in "rätt" affär och där få känna sig trygg.
En mäklare får egentligen inte enligt god mäklarsed rekommendera att varudeklarationen är tillräcklig då den de facto inte uppfyller undersökningplikten. Det är något som man bland annat även tagit upp i Plus och något jag vet att vi som försäkringsbolag också tjatar om. Alltså vikten av att inse att en tidigare besiktning inte är att anse som tillräcklig och att rent krasst räcker inte en överlåtelsebesiktning heller på långa vägar utan den ska kompletteras av köparen med många moment eller så skall en riktig jordabalksundersökning göras
Ps tänk också på att även om ni tycker att det är ok att ta risken med renoveringar skall ni ha ekonomi till det. Det är inte alls säkert att ekonomiska läget på marknaden tillåter några ökade lån och inte heller säkert att banken beviljar ett renoveringslån i vissa fall.
MVH Lorant
2 Det värsta som kan ha hänt är att ni får en byggnad som knappt är renoveringsbar utan bör rivas och med otur kan det vara en skada som varken kan klassas som dolt fel eller att få hjälp via försäkringar till. Det troliga är dock att allting hade sett hyffsat ut och att ni eventuellt hade haft några renoveringar att vänta er.
Tyvärr är mitt tråkiga tips att ni gjorde helt korrekt - om man inte kan räkna att man verkligen vill åt tomten och kan chansa för att man har en sådan ekonomi att man verkligen kan totalrenovera så finns det all anledning att vänta in "rätt" affär och där få känna sig trygg.
En mäklare får egentligen inte enligt god mäklarsed rekommendera att varudeklarationen är tillräcklig då den de facto inte uppfyller undersökningplikten. Det är något som man bland annat även tagit upp i Plus och något jag vet att vi som försäkringsbolag också tjatar om. Alltså vikten av att inse att en tidigare besiktning inte är att anse som tillräcklig och att rent krasst räcker inte en överlåtelsebesiktning heller på långa vägar utan den ska kompletteras av köparen med många moment eller så skall en riktig jordabalksundersökning göras
Ps tänk också på att även om ni tycker att det är ok att ta risken med renoveringar skall ni ha ekonomi till det. Det är inte alls säkert att ekonomiska läget på marknaden tillåter några ökade lån och inte heller säkert att banken beviljar ett renoveringslån i vissa fall.
MVH Lorant
MH: Njae jag hade inte anmält mäklaren för att han accepterar att affären går till på detta sätt utan det är helt upp till säljaren och inte helt ovanligt.
Däremot hör det INTE till god mäklarsed att försöka påstå att en varudeklaration utförd av Anticimex är tillräcklig. Detta vet ju iofs inte jag om hur han uttryckt men jag vet själv hur vanligt det är med mäklare som uttrycker sådana åsikter och det är något som en köpare tyvärr ibland litar på
MVH lorant
Däremot hör det INTE till god mäklarsed att försöka påstå att en varudeklaration utförd av Anticimex är tillräcklig. Detta vet ju iofs inte jag om hur han uttryckt men jag vet själv hur vanligt det är med mäklare som uttrycker sådana åsikter och det är något som en köpare tyvärr ibland litar på
MVH lorant
En riktigt seriös köpare besiktigar huset INNAN budgivningen börjar. Dels vet köparen skicket på huset innan budgivningen börjar, dels är det en stor fördel att kunna säga till säljaren att man inte kommer att förhandla något om priset efter budgivningen. Säljaren kan i det läget välja att sälja till den köparen trots att den kanske inte ligger högst i budgivningen.
Jag har sålt ett hus en gång till en köpare som besiktigade innan budgivningen. Att den köparen hamnade högst i budgivningen gjorde ju inte saken sämre. En snabbt avklarad affär där både köpare och säljare var mycket nöjda.
Jag har sålt ett hus en gång till en köpare som besiktigade innan budgivningen. Att den köparen hamnade högst i budgivningen gjorde ju inte saken sämre. En snabbt avklarad affär där både köpare och säljare var mycket nöjda.
Som jag förstår det är det vanligt i storstadsområdena att man som ni skriver här ovan besiktigar fastigheten INNAN budgivning.
Om man nu är ute lite i svängen och blivit sugen på 3-4 hus då har man i runda slängar alltså gjort av med 25-35000 på bara besiktningar utan att fått köpa ett hus (om man förlorar budgivningen vill säga), det är inte ekonomiskt försvarbart i min värld..:O
Lite tråkigt att det funkar så i de större städerna med omnejd, man får ju alltså chansa på sitt livs affär..
Hur funkar det förresten om en potentiell budgivare besiktigar huset innan budgivning, får resterande intressenter ta del av protokollet?
Om man nu är ute lite i svängen och blivit sugen på 3-4 hus då har man i runda slängar alltså gjort av med 25-35000 på bara besiktningar utan att fått köpa ett hus (om man förlorar budgivningen vill säga), det är inte ekonomiskt försvarbart i min värld..:O
Lite tråkigt att det funkar så i de större städerna med omnejd, man får ju alltså chansa på sitt livs affär..
Hur funkar det förresten om en potentiell budgivare besiktigar huset innan budgivning, får resterande intressenter ta del av protokollet?
För det första är det i 9 fall av 10 inte ens möjligt eftersom budgivningen är över innan man lyckats få dit en besiktningsman.Akvist skrev:
För det andra så tror jag inte att en säljare, om han/hon har 10 spekulanter som är beredda att buda, tillåter att en besiktningsman ska undersöka huset. Jag som säljare skulle inte tillåta eller orka med det om det finns andra spekulanter som är beredda att göra som vanligt, besikta efter budgivning.
Nej, det är inte vanligt att man besiktar innan!Xekich skrev:
Angående OM jag skulle göra det så skulle jag absolut inte dela med mig av det till andra intressenter, varför skulle jag göra det?
Själva förfarandet att säljaren väljer en köpare som är villig att köpa utan besiktning är inte så mycket att orda om. Säljaren väljer ju själv, och har ingen skyldighet att iakta de regler som mäklaren är skyldig att följa.
Men jag menar att om mäklaren har uttryckt sig som TS skriver så bör han anmälas till fastighetsmäklarnämnden, som med stor sannolikhet kommer att pricka mäklaren. En fastighetsmäklare är skyldig att försöka få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. OM mäklaren hade utfört den skyldigheten så hade kanske även budgivare nr. 2 krävt en besiktningsklausul.
En anmälan kommer givetvis inte att innebära att TS får köpa "sitt hus", men det är viktigt att mäklarkåren hålls inom sina ramar. Om inte annat så för mäklarkårens egen skull, det vore ju trevligt om allmänheten skulle börja betrakta även mäklare som en kunnig och seriös yrkeskår.
Men jag menar att om mäklaren har uttryckt sig som TS skriver så bör han anmälas till fastighetsmäklarnämnden, som med stor sannolikhet kommer att pricka mäklaren. En fastighetsmäklare är skyldig att försöka få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. OM mäklaren hade utfört den skyldigheten så hade kanske även budgivare nr. 2 krävt en besiktningsklausul.
En anmälan kommer givetvis inte att innebära att TS får köpa "sitt hus", men det är viktigt att mäklarkåren hålls inom sina ramar. Om inte annat så för mäklarkårens egen skull, det vore ju trevligt om allmänheten skulle börja betrakta även mäklare som en kunnig och seriös yrkeskår.
När det gäller just "varudeklarerat" från Sv. fastighetsförmedling, så har jag fått för mig att det faktiskt är ett ganska acceptabelt paket även för köparen, jag har uppfattat det som att köparen (ev. mot viss ersättning) får ta över besiktningen rent juridiskt, och att det finns formuleringar i avtalet som är positiva även för köparen.
Jag är allt annat än säker på detta, och man skall alltid vara oerhört skeptisk till besiktningar utförda på säljarens uppdrag som i det här fallet. Men som sagt just denna variant tror jag att man efter moget övervägande (och helst jurist hjälp vid granskningen av avtalet) kanske kan acceptera, hellre än att förlora objektet.
Självkklart är det bättre med en besiktning utförd av en egenvald besiktningsman, med ett klart uppdrag för köparen. Men om alternativet är att förlora objektet, så kanske Sv fast. varianten kan vara OK.
Jag är allt annat än säker på detta, och man skall alltid vara oerhört skeptisk till besiktningar utförda på säljarens uppdrag som i det här fallet. Men som sagt just denna variant tror jag att man efter moget övervägande (och helst jurist hjälp vid granskningen av avtalet) kanske kan acceptera, hellre än att förlora objektet.
Självkklart är det bättre med en besiktning utförd av en egenvald besiktningsman, med ett klart uppdrag för köparen. Men om alternativet är att förlora objektet, så kanske Sv fast. varianten kan vara OK.
Du gjorde helt rätt. Köp inte ett hus utan att syna det först. Sen måste inte besiktning utföras av just besiktningsman, anser man sig själv lika kunnig så kan man göra det själv. Dock har man lite mer trygghet om en besiktningsman utför arbetet i form av försäkringar och sådant. Dock hör man oerhört sällan att ngn får rätt mot dem i tvister.
I Stockholm är det väldigt vanligt att en budgivare bara är ute efter tomten, och ändå bara tänker riva det gamla huset för att bygga nytt. I det läget är de förstås totalt ointresserade av en besiktning. Säljare av gamla kåkar tycker förstås också att det är en bra lösning då de slipper oroa sig för att köparen kommer och gastar om dolda fel i åratal framöver.
Njae därom tvistar de lärda inkl mig själv. Vissa kollegor (notera att det är få) och de flesta besiktningsmän anser att detta förfarande är ok och att man då ska betala extra för att få en köpargenomgång av besiktningen - oftast på telefon ibland i verkligheten. Det som gör att vissa nämner varudeklarerat via svensk fastighetsförmedling kan räcka med den tidigare besiktningen är att den kan likställas med en överlåtelsebesiktning till skillnad från t.ex den besiktning som görs vid tecknande av dolt fel försäkring.hempularen skrev:
Fortfarande är det så att den större delen av svensk fastighetsjuridisk kompetens inkl mig själv anser att detta förfarande är tveksamt. Visserligen kan man anse att köparen blir juridisk beställare vid köpargenomgången men besiktningen är ändock inte utförd i syfte av att uppfylla köparens undersökningsplikt och köparen har inte heller aktivt på samma sätt uppfyllt sin plikt.
Dessutom skall man inte glömma att denna och alla andra överlåtelsebesiktningar endast uppfyller en del av hela undersökningsplikten och SKALL kompletteras med nödvändiga tillägg såsom inhämtande och granskning av all pappersexcersis - notera inte endast det som säljaren tillhandahåller. Ev vattenprov, radonprov, vvs besiktning, elbesiktning och inte minst besiktning av uthus vilket inte ingår i överlåtelsebesiktning hos de flesta besiktningsmän. En jordabalksundersökning tar upp allting om besiktningsmannen är kompetent nog att utföra denna korrekt och därför bör en nogrann köpare göra just en sådan och inte bara en vanlig överlåtelsebesiktning.
Kontentan av det hela är att jag fortfarande vidhåller att varudeklarerat eller annan besiktning där köparen inte är beställare inte är att likställa som en egen besiktning även om man juridiskt "kan" anse det vara ok
MVH Lorant
Tvärtom. I storstadsområdena händer det inte (eller är i vart fall ytterst ovanligt). Orsakerna har nämnts här ovan. Dels går det inte att få en besiktningsman på plats innan huset är sålt. Dels vill en säljare knappast ta ledigt i en vecka för att vallas i huset av spekulanternas alla besiktningsmän.Xekich skrev:
Följer man kinglolles råd (och han har alltid bra råd) så ska man göra en jordabalksundersökning. Dessa kostar runt 20.000:- vill jag minnas. Ganska snart är du uppe i 100.000:-Xekich skrev:
Av någon anledning tycker just folk från Västra Götalands län att det är fullt rimligt
Jag vill tro att det beror på att dessa människor inte bor i radhus i förorten utan på större gårdar. Med längre försäljningstider och färre spekulanter blir det såklart en annan femma.
För att svara på din sista fråga (3): Självklart är det ett riskmoment för säljaren att köparen får med en besiktningsklausul och "ångerrätt". Att köpa utan att besiktiga är ju i viss mån en form av friskrivningsklausul. Det bör ju i så fall avspeglas i priset. Uppenbart är 75.000:- inte morot nog i det här fallet. Du kan alltid pröva att sockra ditt eget bud.
Redigerat:
