Byggahus.se

Oskäliga avtalsvillkor för ombyggnad av bostadsrätt?

  1. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Hej,

    Vi ska riva en bärande vägg mellan köket och vardagsrummet i vår bostadsrättslägenhet.

    En behörig konstruktör har tagit fram K-ritningar på avväxlingen. Denne har utfört egenkontroller och godkänt ingreppet enligt de väldetaljerade handlingarna.

    En certifierad kontrollansvarig (KA) av komplicerad art har upprättat en kontrollplan för avväxling av den bärande väggen med ett antal kontrollpunkter.

    Stadsbyggnadskontoret i kommunen har tagit del av bygganmälan inkl. samtliga handlingar, godkänt dessa, KA och kontrollplanen samt meddelat startbesked för ombyggnaden. Vidare meddelar kommunen att det inte är aktuellt med ett platsbesök under byggtiden samt att det inte är aktuellt med slutsamråd på plats med anledning av att det rör sig om ett mindre projekt.

    Nästa steg är naturligtvis att begära in offerter från diverse byggentreprenörer som kan åta sig uppdraget.

    Vi har dessutom ansökt om tillstånd för hålupptagning i bärande vägg hos styrelsen i bostadsrättsföreningen. Styrelsen har upprättat ett avtal om ombyggnad av lägenhet med närmare bestämt 11 villkorspunkter!? Under förutsättning att vi godkänner villkoren i avtalet medger styrelsen tillstånd för ombyggnationen.

    Det vore verkligen uppskattat av oss och vi vore oerhört tacksamma om någon skulle kunna kommentera dessa villkor samt försöka tolka avtalets innehåll. Vi har naturligtvis inte skrivit på avtalet ännu eftersom vi känner oss tvetydiga till om innehållet i avtalet verkar skäligt och rimligt. Det bör dessutom tilläggas att förhållningssättet och relationen mellan oss och styrelsens ordförande är allt annat än bra, närmare katastrofalt.

    I annat fall tar vi mer än gärna tips på var eller vem vi skulle kunna vända oss till.

    Tacksamma på förhand!

    Avtalet bifogas!
     
  2. H
    Medlem · Karlskrona · 6 570 inlägg

    huggan

    Medlem
    Vad tycker du är oskäligt i det avtalet? Tycker det verkar vara standardsaker.
     
  3. 13th Marine
    Lökodlare · Trelleborg · 8 747 inlägg

    13th Marine

    Lökodlare
    Saken är väl den att du gör åverkan på föreningens byggnad och att de vill friskriva sig från allt som har med ombyggnationen att göra.

    Läser man så låter det till en början hårt och mycket, men när man tänker efter så förstår man att föreningen vill stå med ryggen fri om något skulle skita sig.
     
    • Laddar…
  4. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Tack för ett snabbt svar och din kommentar! Jäklar va' du måste läsa fort :geek:
    Tänker bl.a. på punkt 11 i sin helhet. En framtida köpare lär ju knappast gå med på att överta mina skyldigheter enligt detta avtal gentemot föreningen. I sådant fall är det jag som blir skyldig att svara gentemot föreningen för allting som den nya ägaren kan hitta på.

    Jag menar naturligtvis att det föreligger en s.k. upplysningsplikt från min sida gentemot köparen att meddela om att det funnits en bärande vägg tidigare, men som vi valt att ta bort till fördel för den öppna planlösningen mellan köket och vardagsrummet. Likaså föreligger det en s.k. undersökningsplikt från köparens sida att undersöka allting noggrant. Skulle köparen få för sig att göra några som helst ingrepp i konstruktionen får denne självfallet genomgå samma procedur som vi har gjort.

    Eller har jag möjligtvis missförstått punkt 11? Hur tolkar du den?
     
  5. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Gillar ditt svar! Du skulle ha sett mitt min när de räckte över två st fulla A4-sidor med en jäkla massa villkor :thinking:

    Förstår att de vill ha ryggen fri, det vill naturligtvis även jag ha. Med anledning av det här har jag valt att gå hela vägen by-the-book. Konstruktören har oerhört lång erfarenhet med gällande ansvarsförsäkring, KA likaså. Så kommer det även att bli med byggentreprenören som ska utföra själva arbetet.

    Men enligt dig ser innehållet i avtalet fullt normalt eller? Tycker att det låter märkligt att jag ska behöva stå till svars även efter överlåtelsen, t.ex. om en framtida köpare skulle få för sig att ändra i konstruktionen eller liknande.

    Missförstå mig rätt. Skulle något trots allt inträffa är det naturligtvis mig föreningen först kommer att vända sig till. Jag kommer naturligtvis att vända mig vidare till byggentreprenören/konstruktören beroende på vad för typ av skada som har inträffat. Men OM någon i framtiden skulle få för sig att börja pilla i konstruktionen och därmed förorsaka skada bör väl lämpligen denne hållas till svars och inte jag...?
     
  6. T
    Medlem · Stockholm · 1 433 inlägg

    Tosse

    Medlem
    Tveksam till att bisatsen i 11 verkligen går att få igenom.

    Det är alltid så att man tar över alla skyldigheter gentemot föreningen när man köper en bostadsrätt. Att föreningen med dig avtalar att du måste informera framtida köpare av bostadsrätten är inte så dumt tycker jag.

    I övrigt skulle jag säga att ansvarsregleringen är standard. Det är helt normalt att man får ta hela ansvaret för förändringar och installationer man tillfört på egen bekostnad. Hur skulle det annars se ut?

    Att föreningen vill ha detaljerade handlingar och insyn tycker jag tyder på seriositet och medvetenhet mer än något annat.
     
  7. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Stort tack för ditt svar! Det är framförallt den punkten som jag känner mig tveksam till. Självklart är det så att jag enligt upplysningsplikten kommer att informera framtida köpare om vad som har gjorts beträffande den väggen. Det är inte så att jag har någonting att dölja vare sig från föreningen, framtida köpare eller någon annan i övrigt. Rent mjöl i påsen liksom :cool:

    Förutom att alla handlingar i ärendet är lättillgängliga för egentligen vem som helst enligt offentlighetsprincipen är det också inte alls anmärkningsvärt att föreningen kräver att ta del av dessa, vilket de naturligtvis redan har fått. Inga konstigheter där alls från min sida.

    Vad gäller ansvarsfrågan i övrigt har jag heller inte några synpunkter på. Åtgärden görs på uppdrag av mig och det är jag som är initiativtagare till den. Därmed är det också mest logiskt att det är jag som bär ansvaret gentemot föreningen.

    Men att föreningen ska kunna hålla mig ansvarig om 10-20 år för att någon snille inte haft händerna i styr kan inte jag rå för, och därmed har jag väldigt svårt att tro (läs: acceptera!) att jag ska hållas ansvarig för de skador som eventuellt kan uppstå.
     
  8. H
    Moderator · Stockholm · 43 032 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag reagerar på punkten "auktoriserade" hantverkare. För ett sådant här jobb finns ingen auktorisation. Det är konstruktören som kan ha en auktorisation. Men byggarna som utför läser bara ritningen.

    Bisatsen i 11an är jag också tveksam till om den är giltig. Men jag är inte jurist.

    Jag tror att du kan bli ansvarig även i framtiden (även utan avtal) om det visar sig att du gjort åverkan på föreningens egendom. Men då talar vi om byggfusk, att du varit vårdslös, eller tom gjort fel med uppsåt. Sådant är normalt i stort sett omöjligt att leda i bevis.

    Vad det här avtalet försöker uppnå, är att du skall ha ett absolut ansvar för all framtid. Det är i så fall i strid med skadeståndslagen, du är normalt inte ansvarig för misstag du gör, såvida du inte varit vårdslös. Undantaget är bilkörning och hundar (och säkert några saker till). När du kör bil så är du absolut ansvarig, vållar du en olycka så är du ansvarig även om du inte varit vårdslös, samma gäller din hund, du ansvarar för allt hunden gör oavsett vilka åtgärder du tagit till för att förhindra skadorna.

    Jag (som alltså inte är jurist) är tveksam till om man verkligen kan avtala fram ett absolut ansvar.
     
    • Laddar…
  9. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Om vi säger så här då. Det jag reagerar på är följande:

    1. ...av Föreningen godkänd dokumentation... Måste föreningen verkligen godkänna alla handlingar?
    2. ...teckna erforderlig försäkring... Bör det inte räcka med att byggentreprenören har ansvarsförsäkring?
    3. ...av auktoriserade fackmän... Kan föreningen verkligen kräva att åtgärden ska utföras av auktoriserade fackmän? ...förse Föreningen med intyg om fackmännens behörighet/certifiering. Vilka intyg pratar vi nu om? SäkV, BKR, GVK behandlar våtutrymmen, men rivning av vägg?
    4. -
    5. -
    6. ...rätt att på Bostadsrättshavarens bekostnad anlita en certifierad besiktningsman att utföra besiktning... Vill föreningen anlita ytterligare en besiktningsman anser jag att föreningen inte bör kräva mig på kostnaden för denne? ...utlåtande över egen gjord besiktning. Bör väl räcka med KA:s slutliga utlåtande?
    7. -
    8. ...helt eller delvis montera bort och i förekommande fall åter montera ombyggnaden... Åter montera, montera bort helt eller delvis? Montera tillbaka väggen? What...?! :)
    9. -
    10. -
    11. ...Vid överlåtelse av bostadsrätten åligger det Bostadsrättshavaren att på egen bekostnad särskilt tillse att förvärvaren övertar Bostadsrättshavarens skyldigheter enligt detta avtal gentemot Föreningen. Om så inte sker är Bostadsrättshavaren gentemot Föreningen skyldig att svara för samtliga förpliktelser enligt detta avtal även efter överlåtelsen. Kan väl knappast kräva av mig att jag ska hållas ansvarig för vad andra framtida bostadsrättshavare väljer att göra med den öppningen?
     
  10. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Tack för din kommentar och dina tankar! Trots att du inte är jurist så inkommer du med vettiga resonemang och funderingar kring ämnet.

    Det är väldigt klurigt det här med avtal och tolkning av dessa. Lätt att va' efterklok brukar man säg'. Jag vill ogärna sätta en kråka på något som jag inte är införstådd på.

    Hoppas tråden här på BH hittar till en jurist ... eller tvärtom :p
     
    • Laddar…
  11. Nötegårdsgubben
    Skogsägare · Stockholm och Smålands inland · 7 608 inlägg

    Nötegårdsgubben

    Skogsägare
    Känns som ett standardavtal, och som sådant blir vissa saker omöjliga att tillämpa (som kravet på auktoriserade snickare i punkt tre), andra dubbleringar av saker som redan är reglerat i lag (flera av delarna i punkt sex) och ytterligare vissa orimliga i förhållande till motparten (TS).

    Försäkringspreskription infaller senast efter tio år. Samma sak gäller byggares ansvar. Är det rimligt att avtala att TS ansvar skulle sträcka sig längre än så?

    TS ska göra ändringar i föreningens egendom. Skrivningarna är dock gjorda på ett sätt som gör att man närmast kan tolka att det ombyggda blir TS egendom i och med det eviga ansvaret. Skumt. Och återställanden? Stryk saker som inte är tillämpliga.

    Vad skulle kravet kontra ny bostadsrättshavare kunna ge? Denne kan näppeligen avkrävas något ansvar. Tvärtom kan denne tänkas dra öronen åt sig för ett ansvar (som iofs förmodligen inte gäller) för något som någon annan gjort och som går utanför normalt bostadsrättsansvar. Och vad gäller för en eventuell tredje ägare? Bättre då att TS behåller ansvaret så länge det ska gälla.

    Spontant kände jag, skriv på, det lär ju inte hända något. Men ju mer jag tänker på det, desto skeptiskare blir jag. Jag skulle börja med att fråga ordföranden varifrån avtalet kommer, och på vems rekommendation det tagits fram.

    Jag skulle förorda ett renare avtal, där TS tar ansvar för bygget, att det går rätt till och är försäkrat, men där TS ansvar preskriberas i samband med att försäkringsansvaret preskriberas.
     
    • Laddar…
  12. R
    Medlem · 425 inlägg
    Jag håller med Nöte...

    Speciellt $8 och $11 sticker ut då de gör TS evigt ansvariga för ev framtida kostnader och omöjliga att hantera. Det är oskäliga vilkor. Samma med villkoret att förenigen skall "godkänna" hantverkarna.

    Det är inte ovanligt att BRF styrelser försöker friskriva sig från allt ansvar och kostnader genom avtal liknande detta. Vilket är orimligt, genom att godkänna ombyggnaden övertar ju rimligen föreningen ansvaret då det är föreningens egendom hela tiden.

    Jag hade tagit upp dessa punkter med styrelsen i enlighet med Nöte.. svsr.

    TS kanske får vara beredd att strida för denna ombyggnad. Eller överväga andra alternativ om det är så illa.

    Det är såklart beroende av vilken typ av ombyggnad som är aktuell.
     
  13. nzsc
    Medlem · 456 inlägg

    nzsc

    Medlem
    Ett stort tack till @Nötegårdsgubben och @Rickard Ohlin för era svar och kommentarer! Och naturligtvis till alla andra som tagit sig tiden och besväret att ta del av avtalet och komma med synpunkter, tankar och kommentarer till detta.

    Jag förstår att styrelsen i brf:en försöker tvätta sig fri från absolut allt ansvar, både det som faktiskt har varit, är och kommer att vara oavsett vad.

    Rent spontant upplever jag som att brf:en genom avtalet ser sin möjlighet att förändra ansvarsfördelningen till min nackdel och försöker att antingen påtvinga och därmed skjuta över sitt ansvarområde till mig eller också att förhindra projektet genom att ställa orimliga krav som jag naturligtvis inte kommer att gå med på. Det sistnämnda eftersom brf:en enl. 7 kap 7 § bostadsrättslagen faktiskt inte kan vägra att medge tillstånd om den inte kan påvisa att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

    Styrelseledamöterna saknar byggnadstekniska kunskaper och erfarenhet kring dessa ärenden. Därav har de låtit någon jurist vid HSB att plocka fram det här avtalet. Enligt styrelseledamoten som tagit an sig uppdraget, menar denne på att de inte har någon aning om det här är bra eller dåligt, men att de litar fullt ut på juristen vid HSB som tagit fram avtalet och vägrar därför att diskutera avtalet och än mindre göra korrigeringar i det. Trots att jag påpekat att jag anser att vissa villkor/formuleringar är oskäliga, och det dessutom är orimligt att ställa vissa av kraven.

    Bärande väggen är föreningens ansvarsområde. Därav behöver jag tillstånd från styrelsen för att göra ingrepp, det är ju dess ansvarsområde. Godkänner de åtgärderna, har de också gått igenom allting och accepterat ingreppet. Ansvarsfördelningen bör inte förändras i och med att den godkänner bygget. Jag kan exempelvis omöjligen stå till svars livet ut för åtgärden.
     
  14. nikasp
    Husägare · Sollentuna · 2 782 inlägg

    nikasp

    Husägare
    När vi sålde sambons lägenhet uppdagades att förrförra ägaren bytt plats på kök och sovrum så att vi hade frånluft i sovrummet. Vi klarade oss undan med 15000 för att dra en vitlackad spirokanal och andra små modifikationer. Fick alltså nedslag på OVK. Jag tror det blir omöjligt att försöka dra in tidigare ägare utan den som äger får stå för eventuella fel och brister.
     
    • Laddar…
  15. R
    Medlem · 425 inlägg
    Jurister försöker alltid skapa vattentäta avtal som kan ge upphov till omfattande förhandlingar, hur skall de annars få arbete ? :)

    Ingenjörer bygger alltid komplicerade och odokumenterade strukturer som kräver en ingenjör lång tid för att få att funka.

    Läkare, be en läkare förklara på ren begriplig svenska vad hen vill göra med dig

    Ekonomer, ja ni vet hur många nationalekonomer det finns. I övrigt finns det minst en ekonom för varje kryphål när det gäller redovisning

    Hantverkare har avhandlats i många trådar redan.

    Och så har vi politiker.

    Sagt med viss ironi ...
     
    • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.