Osäkerhet vid husköp pga besiktningsprotokoll
Hej,
Jag och min fru har lagt handpenning på ett hus från 1928. Vi har besiktningsklausul och besiktning är på onsdag. Eftersom det är vårt första köp vill vi både ha hängslen och livrem. Det som känns osäkert är badrummet i källaren som renoverades 2005. Följande står i besiktningsprotokollet:
"Iakttagelser
Bristfälligt fall noterades vilket bedöms vara en avvikelse från gällande branschregler.
"Bom" (bristfällig vidhäftning) konstaterades i ett flertal plattor, orsak är inte fastställd.
Mjukfog förekommer i golvbrunnen, vilket bedöms avvika från branschregler.
Brunnsmanschetten saknas i golvbrunn vilket är en avvikelse från tillverkarens anvisningar.
Golvbrunnen är monterad nära vägg vilket bedöms avvika från branschregler.
Kopplingsdosa samt rörgenomföring för vatten noterades i vägg bakom badkaret.
Rörschakt i vägg saknar tät botten och dränageöppning.
Riskanalys
Ovan noterade brister kan var och en för sig eller tillsammans innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag."
Kvalitetsdokumentation finns således ej vilket gör att vi är lite tveksamma men det mest osäkra är kombinationen av (bristfälligt) utförande och identifierade skador (bom) osv som gör att vi funderar på att dra oss ur. Vi har bekanta som jobbat med besiktning och denna typ av försäkringar som råder oss att dra oss ur, alternativt att vi betalar ett par hundratusen mindre för att kunna åtgärda det som framkommit i besiktningsprotokollet.
Jag har precis pratat mitt försäkringsbolag som sa att det är inga som helst problem att försäkra och att det i ca 80% av fallen saknas det kvalitetsdokumentation och motiverade det med att om det inte varit några problem med badrummet sen 2005 så är det lugnt.
Vad skulle ni ha gjort i vårt ställe? Vad bör vi tänka på?
Tack på förhand!
/Pär
Jag och min fru har lagt handpenning på ett hus från 1928. Vi har besiktningsklausul och besiktning är på onsdag. Eftersom det är vårt första köp vill vi både ha hängslen och livrem. Det som känns osäkert är badrummet i källaren som renoverades 2005. Följande står i besiktningsprotokollet:
"Iakttagelser
Bristfälligt fall noterades vilket bedöms vara en avvikelse från gällande branschregler.
"Bom" (bristfällig vidhäftning) konstaterades i ett flertal plattor, orsak är inte fastställd.
Mjukfog förekommer i golvbrunnen, vilket bedöms avvika från branschregler.
Brunnsmanschetten saknas i golvbrunn vilket är en avvikelse från tillverkarens anvisningar.
Golvbrunnen är monterad nära vägg vilket bedöms avvika från branschregler.
Kopplingsdosa samt rörgenomföring för vatten noterades i vägg bakom badkaret.
Rörschakt i vägg saknar tät botten och dränageöppning.
Riskanalys
Ovan noterade brister kan var och en för sig eller tillsammans innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag."
Kvalitetsdokumentation finns således ej vilket gör att vi är lite tveksamma men det mest osäkra är kombinationen av (bristfälligt) utförande och identifierade skador (bom) osv som gör att vi funderar på att dra oss ur. Vi har bekanta som jobbat med besiktning och denna typ av försäkringar som råder oss att dra oss ur, alternativt att vi betalar ett par hundratusen mindre för att kunna åtgärda det som framkommit i besiktningsprotokollet.
Jag har precis pratat mitt försäkringsbolag som sa att det är inga som helst problem att försäkra och att det i ca 80% av fallen saknas det kvalitetsdokumentation och motiverade det med att om det inte varit några problem med badrummet sen 2005 så är det lugnt.
Vad skulle ni ha gjort i vårt ställe? Vad bör vi tänka på?
Tack på förhand!
/Pär
Är det det enda som ni inte gillar med ett hus från 1928 skulle jag säga att det är jättebra. Det är ju inget ovanligt med massor av problem i så gamla hus.
Finns det annat badrum som ni kan använda för att duscha?
Ni kan också sätta in en duschkabin i väntan på att ni har pengar för att göra om badrummet.
Men normalt blir det inget följdproblem av att det läcker vatten genom en oisolerad betongplatta i en källare. Tvärtom så har man normalt inte tätskikt annat än i och nära duschen då.
Finns det annat badrum som ni kan använda för att duscha?
Ni kan också sätta in en duschkabin i väntan på att ni har pengar för att göra om badrummet.
Men normalt blir det inget följdproblem av att det läcker vatten genom en oisolerad betongplatta i en källare. Tvärtom så har man normalt inte tätskikt annat än i och nära duschen då.
Precis som @BirgitS säger så var det där rätt lite på ett besiktningsprotokoll.
Om det är i källaren är ju dessutom konsekvenserna av ett eventuellt framtida läckage i en bottenplatta rätt begränsad och precis som försäkringsbolaget säger så har det ju fungerat hittills, så det *kan* mycket väl fungera felfritt i 10-20 år utan problem. Dock skulle jag fundera på vad som finns på andra sidan väggen vid kopplingsboxen utan botten. Är det ett topprenoverat rum med dyr parkett eller liknande kan det kanske kan vara värt att antingen åtgärda eller utrusta med vattenlarm?
Med det sagt, det där låter som ett badrum som inte utförts korrekt, vilket dels väcker en oro på om mer är bristfälligt, samtidigt som det också innebär att er undersökningsplikt ökat rejält.
Dvs, ni får klura på om det är toppen på ett isberg eller om er besiktningsman har hittat allt som finns att hitta.
Dock tror jag inte att det finns *något* hus från 1928 som inte har några anmärkningar i besiktningsprotokollet.
Om det är i källaren är ju dessutom konsekvenserna av ett eventuellt framtida läckage i en bottenplatta rätt begränsad och precis som försäkringsbolaget säger så har det ju fungerat hittills, så det *kan* mycket väl fungera felfritt i 10-20 år utan problem. Dock skulle jag fundera på vad som finns på andra sidan väggen vid kopplingsboxen utan botten. Är det ett topprenoverat rum med dyr parkett eller liknande kan det kanske kan vara värt att antingen åtgärda eller utrusta med vattenlarm?
Med det sagt, det där låter som ett badrum som inte utförts korrekt, vilket dels väcker en oro på om mer är bristfälligt, samtidigt som det också innebär att er undersökningsplikt ökat rejält.
Dvs, ni får klura på om det är toppen på ett isberg eller om er besiktningsman har hittat allt som finns att hitta.
Dock tror jag inte att det finns *något* hus från 1928 som inte har några anmärkningar i besiktningsprotokollet.
Misstänker gjuten betongplatta i källaren.
Inget farligt kan hända.
Vi har ett hus från -69, dusch i källaren, originalgolvbrun i gjutjärn med en påbyggnadsring och en slutring, inga tätningar, använder duschen varje dag.
Ska nog bila upp den om någon månad när nya badrummet är klart, å nuvarande dusch tas bort.
Vi hade tidigare likadan konstruktion i tvättstugan & pannrummet. När jag bilade upp dom så var betongen (någon cm) runt brunnarna lite fuktig men inget annat.
Inget farligt kan hända.
Vi har ett hus från -69, dusch i källaren, originalgolvbrun i gjutjärn med en påbyggnadsring och en slutring, inga tätningar, använder duschen varje dag.
Ska nog bila upp den om någon månad när nya badrummet är klart, å nuvarande dusch tas bort.
Vi hade tidigare likadan konstruktion i tvättstugan & pannrummet. När jag bilade upp dom så var betongen (någon cm) runt brunnarna lite fuktig men inget annat.
Bästa svaret
Fast i en källare från 1928, så räknar man normalt med utifrån inträngande fukt (helt normalt). Enligt branschreglerna skall det i såfall inte vara något tätskikt i badrummet. Man kan om man vill ändå ha ett tätskikt med mancshett runt golvbrunnen, men det är inte fel i förhållande till branshreglerna att inte ha en manschett (under de förutsättningarna). Därmed faller även punkten om att brunnen är för nära väggen. Det avståndet finns för att tätskiktet skall ha en tillräckligt stor yta att färsta på runt brunnen, men utan tätskikt spelar det ingen roll.
Mjukfog i brunnen verkar lite onödigt, och skulle kunna vara ett problem i ett våtrum där det behövs ett fungerande tätskikt.
Dåligt fall kan vara irriternade, men inget som skadar byggnaden, när det inte finns något under som kan ta skada av vatten.
Bom i plattor är ju iofs. ett riktigt fel, i det här fallet kan man lätt fästa plattorna igen om de lossnar helt.
Rörgenomföring bakom badkaret kan vara ett fel beroende på hur den är gjor, och om det är en innervägg (alltås inet en vägg med utifrån kommande fukt).
Botten i rörschaktet spelar ingen roll om det är i en källare. Läckande vatten kan inte ta vägen någonstas där det ställer till skada.
Observera att mina tankar ovan är baserade på att det är en äldre källare, och jag förutsätter att det inte ex. är ett trägolv uppreglat på det ursprungliga betonggolvet. Utan att detta badrum ligger direkt på ett äldre betonggolv.
Mjukfog i brunnen verkar lite onödigt, och skulle kunna vara ett problem i ett våtrum där det behövs ett fungerande tätskikt.
Dåligt fall kan vara irriternade, men inget som skadar byggnaden, när det inte finns något under som kan ta skada av vatten.
Bom i plattor är ju iofs. ett riktigt fel, i det här fallet kan man lätt fästa plattorna igen om de lossnar helt.
Rörgenomföring bakom badkaret kan vara ett fel beroende på hur den är gjor, och om det är en innervägg (alltås inet en vägg med utifrån kommande fukt).
Botten i rörschaktet spelar ingen roll om det är i en källare. Läckande vatten kan inte ta vägen någonstas där det ställer till skada.
Observera att mina tankar ovan är baserade på att det är en äldre källare, och jag förutsätter att det inte ex. är ett trägolv uppreglat på det ursprungliga betonggolvet. Utan att detta badrum ligger direkt på ett äldre betonggolv.
Hängslen och livrem på ett köp av ett snart 100 år gammalt hus går nog inte. Bara att gå på känslan, lägga undan pengar till akuta åtgärder och sen varsamt renovera efter hand 
Tack snälla för alla goda råd och tankar!
Och ja - det kanske är orimligt att ha både ha hängslen och livrem med denna typ av objekt. Vi är bara otroligt priviligierade att ha funnit vårt drömhus men vill bara inte behöva bryta upp kaklet det första vi gör.
Vi ska åtgärda tak, fasad (kalkylerat i budget) men inte badrum.
Tack igen alla som svarat! Jag kanske återkommer med andra frågor.
Återigen - tack snälla!
Mvh
/Pär, osäkerförstagångshusköpare
Och ja - det kanske är orimligt att ha både ha hängslen och livrem med denna typ av objekt. Vi är bara otroligt priviligierade att ha funnit vårt drömhus men vill bara inte behöva bryta upp kaklet det första vi gör.
Vi ska åtgärda tak, fasad (kalkylerat i budget) men inte badrum.
Tack igen alla som svarat! Jag kanske återkommer med andra frågor.
Återigen - tack snälla!
Mvh
/Pär, osäkerförstagångshusköpare
Tack snälla för utförligt svar!H hempularen skrev:
Ja absolut! Självklart har vi en buffert, men vad skulle du säga är en rimlig buffert för våtutrymme (detta ligger i källarvåning runt 30 kvm)? Tack för svar!lopec skrev:
Hängslen och livrem på ett köp av ett snart 100 år gammalt hus går nog inte. Bara att gå på känslan, lägga undan pengar till akuta åtgärder och sen varsamt renovera efter hand
Ditt svar lugnar mig. Tack snälla för att du tog dig tid att svara så utförligt! Jag ska ta upp allt med besiktningspersonen. Igen - tack, snälla!H hempularen skrev:
Dessvärre har vi ingenstans annars att duscha just i huset, men vi löser det. Tack snälla för att du tog dig tid att svara i dessa svåra tider (för mig haha!). Tack!BirgitS skrev:
Är besiktningsmannen kanske från Anticimex?
Anledningen att jag frågar är därför att jag själv har råkat ut för att en besiktningsman från Anticimex inte kände till de branch-regler som gäller för källare med platta utan isolering och tillskjutande markfukt, han hävdade envist att det skall finnas tätskikt och brunns-manchett i alla våtutrymmen oberoende av underlaget, det var omöjligt att få honom att ändra sig tom efter att jag visade honom branch-regler där det klart och tydligt står:
"Enligt föreliggande Branschregler skall samtliga golv- och väggytor i ett våtutrymme, som i någon del uppfyller kriterier enligt ovanstående, förses med vattentäta skikt. Dock skall i normalfallet inte golv- och väggytor i källarutrymmen eller motsvarande, där underlagen har direkt markkontakt, förses med vattentäta skikt." Efter denna dust med Anticimex så släpper jag inte in dom i huset, då jag har husförsäkring i Folksam så erbjuder de sk försäkringsbesiktning var 5 år men jag tackar alltid nej då Folksam anlitar Anticimex för besiktningen.
Anledningen att jag frågar är därför att jag själv har råkat ut för att en besiktningsman från Anticimex inte kände till de branch-regler som gäller för källare med platta utan isolering och tillskjutande markfukt, han hävdade envist att det skall finnas tätskikt och brunns-manchett i alla våtutrymmen oberoende av underlaget, det var omöjligt att få honom att ändra sig tom efter att jag visade honom branch-regler där det klart och tydligt står:
"Enligt föreliggande Branschregler skall samtliga golv- och väggytor i ett våtutrymme, som i någon del uppfyller kriterier enligt ovanstående, förses med vattentäta skikt. Dock skall i normalfallet inte golv- och väggytor i källarutrymmen eller motsvarande, där underlagen har direkt markkontakt, förses med vattentäta skikt." Efter denna dust med Anticimex så släpper jag inte in dom i huset, då jag har husförsäkring i Folksam så erbjuder de sk försäkringsbesiktning var 5 år men jag tackar alltid nej då Folksam anlitar Anticimex för besiktningen.
Oj! Det är Eminenta som kommer men detta är nåt jag ska ha i bakhuvudet. Tack för info!T tubetvr skrev:
Du kan själv läsa reglerna, de finns på bkr.se. Det är ca 20 sidor, lättläst. Det skadar inte att själv sätta sig in in reglerna för "säkert vatten" också. De finns på deras hemsida, också ca 20 sidor, lättläst. Har man lite koll på vad det står i de regeluppsättningarna, så är det ganska snabbt att ställa rätt frågor till en bes. man. Eller att själv redan på en visning se att ett badrum är katastrof vad gäller att följa regler.
Man bör tänka på att reglerna ändras något med jämna mellanrum och att de regler som gäller var de som var aktuella när våtrummet byggdes/renoverades, dvs en ny regel som gäller fall från tex 2015 gäller kanske inte ett badrum som renoverades 1995 om regeln har ändrats. Också detta faktum verkar inte Anticimex besiktningsmän vara okunniga om.
