Byggahus.se

Ombildning till Brf - Prissättning och inre skick

  1. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    Hej,

    Det var ett tag sedan jag var akrtiv här, men nu söker jag hjälp i vår samlade kunskap på forumet!

    Som rubriken lyder så har jag blivit erbjuden att köpa den lägenhet jag idag hyr till ett förmånligt pris, med tillträde i maj. So far so good tänker nog de flesta. Förutom lite diskussioner mellan dagens hyresvärd och de tilltänkta köparna kring oklarheter så är nu affären i hamn och naturligtvis känner jag mig generellt otroligt lyckligt lottad, tro inte annat!

    I säljprocessen har man använt sig av en ganska enkel prissättningsmodell då det är omfattande antal lägenheter som skall säljas. Problemet med den är att man inte har tagit hänsyn till enskild lägenhets skick. Lägenheten, byggd 2008/9, som jag hyr sedan 1,5år är i allmänt bra skick men har sättningsspickor i badrum i bla duschhörnan, vilket jag dokumenterat och anmält till hyresvärden innan det gick ut info att de skulle säljas. Nu visar det sig att det är stopp på åtgärder iom försäljning, vilket jag kan förstå. Dock har förvaltaren (ganska stor hyresvärd) lovat att lyfta frågan till styrelsen/rådet men jag får ingen respons. Inte heller verkar säljaansvarig intresserad av dialog utan hänsvisar till förvaltaren.
    Eftersom det i grund och botten är en väldigt bra affär så hade jag inte brytt mig kring småsaker som nån krånglande tvättmaskin eller något trasigt handtag eller liknande. Men nu är det ett badrum med sprickor i kakel i duschutrymmet. (tot badrum ca 8-10kvm inkl tvättstugedel). Det kan ju ganska snabbt dra iväg i pengar som skall ut förr eller senare. Och vid en försäljning om ett par år skulle iaf jag som köpare pruta rejält på priset om det var sprickor i kakel i duschen. Det slår ju hårt på likabehandlingsprincipen de försöker uppnå i prissättningen och jag drabbas alltså negativt jämte de övriga!

    Jag har i ett sista försök kontaktat förvaltaren och bett dom åtgärda det snarast innan tillträde, alternativt skicka skriftligt åtagande att åtgärda det vid senare tillfälle, eller erbjuda lämplig lösning om de inte vill åtgärda. Jag har också informerat säljansvarig att det hela nu påverkar köpeprocessen och att förvaltaren inte tar sitt ansvar och jag emotser någon lösning från hans sida. Jag personligen ser hellre att de åtgärdar bristerna än tex gör avdrag på köpeskilling.

    Så till mina frågor:
    1) Är det rätt att driva likabehandlingsprincipen som jag gör?
    2) Vad skulle sprickorna i kakel kunna leda till för generella skador?
    3) Vad skulle en renovering kosta i runda slängar? Jag vet med erfarenhet att det kan diffa rejält, men här bör kostnaden generaliseras och jämföras med avtalspris och mig som privatkonsument. andra förslag? Jag räknar kallt med 120-150,000 i storstadsregion för helrenovering. Rimligt?
    4) Vad har ni för tips på hur jag skulle kunna driva frågan mot säljaren? De har ju idag all förhandlingsfördel eftersom att jag i princip har två val a) köp eller b) forsätt hyra och tappa förköpsrätten.

    Tacksam för all input.
     
  2. C
    Medlem · 9 477 inlägg
    Till att börja med måste man vara medveten om att det man betalar vid en förstagångsupplåtelse är en insats i föreningen. Insatsens storlek har en viss fördelningsmässig betydelse, beroende på hur stadgarna ser ut. Insatsen är alltså ett fördelningstal som följer med bostadsrätten under hela dess livslängd.

    Det blir därför lite knasigt om man bestämmer insatsernas storlek utifrån tillfälliga omständigheter som t.ex. lägenhetens skick vid upplåtelsen, eftersom det kan få andra orättvisa konsekvenser i framtiden.

    I den mån man tar hänsyn till andra faktorer än lägenhetsytan när man bestämmer hur andelstal och insats skall beräknas, är det väl därför vanligast att man väljer faktorer som baserar sig på mer eller mindre permanenta egenskaper hos lägenheten. T.ex. läge i huset, nedre botten, längst upp, uteplats, osv.

    Så jag tycker inte man kan prata om "prissättningsmodell" då det handlar om mer än prissättning. Det går inte riktigt heller att peka på likabehandlingsprincipen så länge samma beräkningsmodell tillämpas för alla lägenheter. Det blir aldrig helt rättvist vid en ombildning ur den synvinkeln att alla gör en lika bra affär.

    Med det sagt så är det å andra sidan klart att det är ett problem om lägenheternas skick skiljer sig väldigt mycket åt. Om det finns direkta fel på någon lägenhet bör föreningen överväga att kräva att säljaren åtgärdar dessa innan ombildningen. Notera också att lägenheten vid upplåtelsen skall vara i sådant skick att den lämpar sig för ändamålet. Om lägenheten t.ex. är vattenskadad så kan man ju diskutera om det villkoret är uppfyllt. Så det kan löna sig att säkerställa att det inte är något fundamentalt fel.

    Om det däremot endast är kosmetiska skador på ytskiktet är det nog svårt att driva detta, även om det i praktiken behövs en dyr totalrenovering av badrummet för att åtgärda skadorna.
     
  3. H
    Moderator · Stockholm · 43 465 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag förstår problemet, men som cpalm är inne på så finns det inget bra sätt att hantera det vad gäller priset för upplåtelse. Det priset ligger till grund för avgiftsnivån de närmaste 100 åren, eller mer.

    Om man på något sätt kan få antingen nuvarande fastighetsägare eller föreningen att åtgärda fel före tillträdet så kan det vara en fungerande väg. Men man har inte något vettigt förhandlingsläge.

    Den typ av skador du beskriver i badrummet, kan du åläggas att åtgärda som bostadsrättshavare. Vid en ev . vattenskada som beror på synliga sprickor i ditt badrum, kan du i extremfallet bli skadeståndsskyldig för skador på fastigheten och andra lägenheter. Men det är ett extremt osannolikt scenario.
     
  4. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    Hej och tack för svar!

    Som bakgrund till historien så är det en Brf som äger och förvaltar lgh/fastigheterna sedan 2008, vilken kommer vara fortsatt Brf. Man fick inte sålt så många lägenehter som man hoppades på vid färdigställande iom krisen runt 2008, vilket gjorde att man valde att hyra ut.

    Med det sagt så är den prissättning man gjort enligt modellen, kvadratmeterpris enligt markandsmedel + läge på lgh - rabatt. Naturligtvis blir ju jag som medlem i Brf delägare i hela föreningen med rätt att utnyttja den lgh jag idag hyr. Problemet blir ju att jag from maj och framöver ansvarar för lägnehetens inre skick, såsom badrum etc. Hade det varit en "vanlig" försäljning på öppna marknaden så hade denna lägenheten betingat mindre värde med tanke på sprickorna i kakel.

    Så som jag tolkar ditt svar är det kanske dags att ta in en extern besiktningare? Om det uppstår fuktskador i framtiden, kan jag driva processen mot förvaltaren eftersom denne åsidosatt sina åtaganden?
     
  5. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    @hempularen, tack för svar. Förstår problematiken. I första hand vill jag ju att de åtgärdar problemet för då slipper jag all planering, genomförande, arbetsledning, kvalitetssäkring etc etc. Som ensamförälder är det värt mycket att slippa!
     
  6. O
    Medlem · Stockholm,Skåne · 3 808 inlägg

    oceanis

    Medlem
    Om det redan är en BRF så förstår jag egentligen inte ditt inlägg överhuvudtaget. Då köper du ju en rättighet att bo i lägenheten och priset sätts av säljaren sen får köparen själv bestämmer om objektet är intressant till det priset. Dvs precis som köp av vilken lägenhet som helst på marknaden. Och någon likabehandlingsprincip är ju svårt att åberopa då du inte är medlem och det gäller ju för de som är medlemmar.

    Värdet på marknaden sätts av köparna själva. Dvs du har blivit erbjuden ett objekt dom du inledningsvis skriver är ett bra erbjudande och då får man väl anta att det innebär att lägenheten skulle kosta mer om man sålde på en öppen marknad utan att du har företräde. Dvs du har redan ett lägre pris på den lägenhet du blir erbjuden. Vad andra köpare köper bostadsrätter för är ju ovidkommande i detta fallet. Så du måste bestääma om lägenheten äv värd pengarna i det skick den befinner sig i och avgöra om du vill köpa.

    Extern besiktning är alltid bra att ta in för du har ju krav på dig att undersöka objektet innan köp. Om du hittar något speciellt så får du förhandla med säljaren och vill inte säljaren sälja till det pris du erbjuder så kan du avstå köp på normalt sätt.

    Så se det hela som vilken annan brf affär som helst så förvirrar du inte in dig i nått rättvisetänk som ändå inte gäller.
     
    • Laddar…
  7. H
    Moderator · Stockholm · 43 465 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Njej.. Det är en omplicerad fråga. Men när du blir bostadsrättsgavare så ansvarar du för skicket på tätskiktet i badrummet, ingen annan.

    Så om du ser att det behöver åtgärdas (svårt att bedöma från din beskrivning, sprickor kan vara alvarliga, kan vara triviala). Då är det ditt ansvar att åtgärda. Om det går så långt att föreningen efter en inspektion ålägger dig att renovera, så kan du i förlängningen få bostadsrätten förverkad (försäljning på offentlig auktion) om du inte lyder föreläggandet. Du kan också bli ansvarig för skador utanför din bostadsrätt om du agerar försumligt eller vårdslöst.

    Om skadorna på tätskiktet är så uppenbara att alla normalbegåvade inser att det finns en skada, och man ändå fortsätter använda badrummet, då är man försumlig. Alternativt att en sakkunnig har upplyst dig om att tätskiktet är skadat, och du fortsätter använda badrummet. Även en rätt tydlig spricka behöver inte innebära att man är försumlig.

    Om det uppstår skador på fastigheten och andra bostadsrätter pga. en läcka från din lägenhet, där du iofs inte har underhållit tätskiktet, men inte kan anses försumlig. Då ansvarar föreningen för skador på fastigheten, och resp. bostadsrättshavare för skadorna i sin lägenhet. Det kan vara lämpligt att teckna bostadsrättstillägg på hemförsäkringen, den täcker (kolla villkoren) dels ansvar om du genom försumlighet orsakar skada på fastigheten, dels skador på din lägenhet som beror på ex. vatten från en annan lägenhet. Det finns givetvis fler mindre sannolika skador som kan påverka från en lägenhet till en annan.
     
  8. H
    Moderator · Stockholm · 43 465 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Detta att du skall köpa loss en lägenhet från en redan bef. brf, sätter saken i lite annat ljus. Då köper man ju lite mer på marknadsmässiga villkor. Dvs. andelstalet har då inte så mycket med priset att göra. Då har du ett lite annat läge att förhandla ned priset, eller få skadorna åtgärdade före tillträde.

    Det finns ett gemensamt intresse att genomföra affären, vilket öppnar för förhandlingsmöjligheter.
     
  9. H
    Moderator · Stockholm · 43 465 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Nej, den möjligheten är näst intill obefintlig.

    Du köper en bostadsrätt i det skick den har vid köpet. Den möjlighet man har som köpare att i efterhand få ersättning för fel, gäller fel som man som köpare inte hade anledning att förvänta sig, men man får inte kräva ersättning för fel som upptäckts före köpet, eller som borde upptäckts om man som köpare hade gjort en nogrann undersökning av varan.

    Dvs. i princip samma regler som "dolda fel" i fastighetsaffärer.

    En bostadsrätt köps enligt köplagen, samma regler som om du köper en cykel på blocket.
     
  10. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    @oceanis: Vad jag menar med likabehandlingsprincip är att samtliga lägenheter är uthyrda till hyresgäster. Brf består idag av 2 medlemmar, vilka är förvaltande bolag och ägare samt en till part. Samtliga hyresgäster har erbjudits att "köpa loss" sin lägenhet med förköpsrätt, alltså så är de inte på öppna markanden och ingen budgivning förekommer. Det är som jag skrev initialt ett ja tack/nej tack erbjudande.
    Jag inser naturligtvis, vilket jag ville föra fram i mitt första inlägg, att det är ett väldigt bra erbjudande. Men som ensamförälder blir det ändå bekymmersamt med ett "felaktigt" badrum i en väldigt dyr lägenhet ur flera spekter som tagits upp i några svar också - oavsett hur bra dealen är så är den "sämre" än för de 50-60 andra köparna. Jag försöker bara får grepp om vilka möjligheter som föreligger samt konsekvenser om det inte åtgärdas.


    Ägaren/säljaren har nekat alla former av kollektiva försök från oss köpare att förhandla. Nu har "tillräckligt" många nappat på erbjudandet och det blir affär, därmed är det upp till mig att försöka driva frågan.


    Som jag misstänkte, tack för det!

    (OT: Vilken funktion använder jag för att citera text? det verkar inte bli rätt)
     
  11. H
    Moderator · Stockholm · 43 465 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Låter väldigt märkligt, en bostadsrättsförening måste ha minst 3 medlemmar.

    Jag gissar, men det är en gissning, att bostadsrätterna finns redan sedan föreningen bildades. Men att de hyrs ut av föreningen. Dvs. när man nu säljer dem så nybildar man inga bostadsrätter, de finns redan i föreningens ekonomiska plan. Och då har de troligen löst även problemet med minsta antal medlemmar genom någon konstruktion.

    Och då är detta en försäljning av en bostadsrätt, inte nyupplåtelse. Och det sker då på ungefär samma villkor som om det vore en försäljning på öppna marknaden. Anledningen att hyresgästerna får ett erbjudande med viss rabatt, beror framförallt på att de har besittningsrätt. En förening kan med lite fula knep ändå sälja en bostadsrätt på öppna marknaden till fullt pris, och hyresgästen förlorar då sin besittningsrätt. Men det är som sagt inget som görs i seriösa sammanhang.
     
    • Laddar…
  12. O
    Medlem · Stockholm,Skåne · 3 808 inlägg

    oceanis

    Medlem
    Jo jag kan nog förstå ditt tänk men att prata "likabehandlingsprincipen" blir fel eftersom det är ett begrepp som gäller mellan medlemmarna i föreningen och eftersom du inte är medlem så förekommer ingen sådan princip du kan luta dig mot.

    Det är inte alltid rättvist här i livet och nu har man uppenbart från den existerande föreningen beslutat att försöka sälja lägenheterna och därmed satt ett, vad man får anta, lämpligt generellt kvadratmeterpris för lägenheter i befintligt skick dvs så som dom ser ut för tillfället och vill inte starta en förhandlingscirkus.

    Och åter igen, om det är ett väldigt bra erbjudande så förstår jag inte vad du tvekar om. Livet består av tillfällen och man kan ta dom eller låta dom gå ifrån en.

    Att dealen blir sämre för dig jämfört med alla andra vet du inget om för du har väl inte tittat på alla andra 50-60 lägenheterna och konstaterat vilka fel som kan förekomma i dessa??? Det kan ju vara andra fel som måste åtgärdas även där.

    Du måste inse att precis detta som du nu tar upp här i tråden är precis det som föreningen vill undvika, dvs att få 60 st gnälliga köpare som hittar sprickor, trasiga tapeter, flagnad färg, kass kylskåp, dålig spis och allt annat man kan hitta att klaga på för att försöka få ett lägre pris. Om säljaren skall åtgärda alla lägenheterna till nyskick, för dom är ju snart 10 år gamla, så kommer inte erbjudanden att bli lika bra för då skall all reparation också tas in i priset.

    Ta in en besiktningsman och få konstaterat vad som är fel och sen får du ta reda på vad felen kostar att reparera och bedöma om du har råd eller inte att köpa lägenheten för det pris du blivit erbjuden. Om du inte anser det förmånligt så kan du bo kvar som hyresgäst för dom lär inte få kasta ut dig, såvida du inte har ett avtal med begränsning i besittningsskydd men det låter osannolikt.

    Så länge ditt pris tillsammans med en ev reparation är lägre än marknadspriset så har du gjort en bra affär. Och försök att undvika bli en gnällspik och en som tror att alla andra har fått något bättre utan fokusera på din affär istället.
     
    Redigerat 5 apr 2017 11:19
  13. Isakare
    Medlem · Stockholm · 3 165 inlägg

    Isakare

    Medlem
    Om lägenheten är byggd 2008 borde det finnas ett års bygg garanti kvar, det är väl 10 år om jag inte minns fel. Det är väl då BR som borde driva det mot byggherren.
     
  14. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    @hempularen. Du har helt rätt, det är tre ägare. Fördelningen är att förvaltaren äger flertalet av lägenheterna (ytan) i det här fallet.

    @oceanis, jag tycker du antar lite väl mycket i ditt svar, läs gärna mitt första inlägg. Det blir grovt och genereliserat utan insyn i min affärsetik jämte den här enskilda processen. Säkerligen har du dock goda intentioner och jag bidrar gärna med så mycket detaljer det går för att förklara situationen, men för mig är det inte, som köpare och framtida medlem, att vara gnällspik genom att försöka nå en punkt då samtliga parter tagit ansvar både kommersiellt och
    legalt och att jag agerar i både personligt intresse och för föreningens bästa. I all välmening!


    Uppdatering är att jag efter flera samtal fick tag på säljansvarig som heller inte verkar särskilt nöjd med förvaltningsdelen och tar upp detta på ett arbetsmöte imorgon. Återstå att se utfallet av mötet.
     
    • Laddar…
  15. P
    Medlem · Skåne · 147 inlägg

    på landet

    Medlem
    @rikard, ja det är helt rätt, jag har även påtalat detta till både förvaltare och säljansvarig, men stort tack för du tog upp det!
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.