Ombildning Hyresrätt till Bostadsrätt
Hej.
Har fått höra av hyresvärd att det är planerat att hyreslägenheterna ska ombildas till bostadsrätter.
Detta är väl, såvitt jag kan förstå, bara positivt på alla sätt och vis för oss som hyr idag.
Det är väldigt tidigt i planeringsstadiet nu, vi har haft ett möte vi hyresgäster för att stämma av intresse etc. och det verkar finnas ett bra intresse. Viss oro fanns dock från ex. äldre ensamstående pensionärer som var osäker på om de skulle få lån, vet inte hur banker ställer sig till detta och den typen av kunder? Insatsen slipper man ju undan, vilket gör att det borde vara enklare och mer fördelaktigt att söka lån. Hört att man (vanligtvis) får köpa sin lägenhet under marknadspris med en viss rabatt (hört siffror mellan 20-30% rabatt).
Vi har förstått att även avgiften till BRF blir lägre jämfört med hyran vi betalar idag. Är det någon som har en uppfattning om hur mycket det brukar skilja? Förstår att det är fastighetens skick och flera saker som styr avgiftens nivå.
Innan ombildning ska stamrenovering/badrum renoveras vilket såklart är bra.
Vidare hörde jag att nuvarande fastighetsägare har ett visst ansvar för underhåll kommande 10år (10årsregeln?), så tillvida att de måste åtgärda vissa saker som framkommer på besiktning, alternativt sätta av pengar för detta så att nya föreningen kan åtgärda dessa saker. Kort och gott, nuvarande fastighetsägare kan inte sälja fastigheten i vilket skick som helst, stämmer detta?
Frågan är bara hur vi går vidare, vi diskuterade att vi ska ta hjälp av någon konsult då det verkar vara mycket att sätta sig in i för den enskilda. Är det någon här som har praktisk erfarenhet av ombildning, är det något speciellt man ska tänka på?
Även tips på konsulter mottages gärna.
Har fått höra av hyresvärd att det är planerat att hyreslägenheterna ska ombildas till bostadsrätter.
Detta är väl, såvitt jag kan förstå, bara positivt på alla sätt och vis för oss som hyr idag.
Det är väldigt tidigt i planeringsstadiet nu, vi har haft ett möte vi hyresgäster för att stämma av intresse etc. och det verkar finnas ett bra intresse. Viss oro fanns dock från ex. äldre ensamstående pensionärer som var osäker på om de skulle få lån, vet inte hur banker ställer sig till detta och den typen av kunder? Insatsen slipper man ju undan, vilket gör att det borde vara enklare och mer fördelaktigt att söka lån. Hört att man (vanligtvis) får köpa sin lägenhet under marknadspris med en viss rabatt (hört siffror mellan 20-30% rabatt).
Vi har förstått att även avgiften till BRF blir lägre jämfört med hyran vi betalar idag. Är det någon som har en uppfattning om hur mycket det brukar skilja? Förstår att det är fastighetens skick och flera saker som styr avgiftens nivå.
Innan ombildning ska stamrenovering/badrum renoveras vilket såklart är bra.
Vidare hörde jag att nuvarande fastighetsägare har ett visst ansvar för underhåll kommande 10år (10årsregeln?), så tillvida att de måste åtgärda vissa saker som framkommer på besiktning, alternativt sätta av pengar för detta så att nya föreningen kan åtgärda dessa saker. Kort och gott, nuvarande fastighetsägare kan inte sälja fastigheten i vilket skick som helst, stämmer detta?
Frågan är bara hur vi går vidare, vi diskuterade att vi ska ta hjälp av någon konsult då det verkar vara mycket att sätta sig in i för den enskilda. Är det någon här som har praktisk erfarenhet av ombildning, är det något speciellt man ska tänka på?
Även tips på konsulter mottages gärna.
Värden lär inte stambyta innan ombildningen. Det är det man vill slippa, dyrt och jobbigt. Ni köper fastigheten i befintligt skick. Räkna med att boendekostnaden (avgift + ränta) blir högre än hyran som ni betalar idag.
Jag vet inte hur det brukar fungera, men någon äger ju hyrsehuset idag. Den personen/företaget lär inte vilja sälja billigt till er bara pga goodwill. Kolla allting väldigt noga, det kan säkert bli jättebra, men det är alltid en risk att göra en stor affär. En anledning att säljaren kan vilja sälja under marknadspris är väl t.ex. att få behålla nuvarande hyresgäster. Sen blir det alltid ett lägre pris när många lägenheter på samma ställe ska säljas samtidigt, så troligen kan du få ut mer sen när du lägger ut bara 1 enda lägenhet där till salu.
Hyresvärden ska byta stammar, det är ett beslut som hyresvärden tagit. Det är ingen fråga 
Totalkostnad kanske blir högre men amortering ser jag bara som ett sparande. Tänkte just hyran jämfört med avgiften (exkl. Ränta och amortering).
Tror det rör sig om ca 50 lägenheter totalt.
Totalkostnad kanske blir högre men amortering ser jag bara som ett sparande. Tänkte just hyran jämfört med avgiften (exkl. Ränta och amortering).
Tror det rör sig om ca 50 lägenheter totalt.
Viktigt är att tänka på är om det finns en marknad för bostadsrätter i området. Och om priset gentemot marknadsvärdet blir korrekt.
Det låter väldigt märkligt att hyresvärden gör ett stambyte precis innan ombildning. Stambyte är en oerhört dyr åtgärd. Det är i princip läge att överväga att riva och bygga nytt istället för att byta stammar. Dvs. oftast är stambyte bättre än att riva, men skillnaden är inte så stor.
Så jag skulle gissa att priset som bostadsrättsföreningen får betala för fastigheten kan bli dubbelt så högt efter ett stambyte.
Så jag skulle gissa att priset som bostadsrättsföreningen får betala för fastigheten kan bli dubbelt så högt efter ett stambyte.
Ja självklart blir föreningsavgiften lägre än hyran är just nu. Annars skulle ju ingen vilja köpa dem som bostadsrätter.B bryggarebob skrev:Hyresvärden ska byta stammar, det är ett beslut som hyresvärden tagit. Det är ingen fråga
Totalkostnad kanske blir högre men amortering ser jag bara som ett sparande. Tänkte just hyran jämfört med avgiften (exkl. Ränta och amortering).
Tror det rör sig om ca 50 lägenheter totalt.
Exempel: Du betalar idag 5000 kr/mån för en tvåa, med el, internet och allting.
Hyresvärden gör stambyte och planerar att höja hyran till 6500 kr/mån efter detta. Men han vill sälja byggnaden och tänker att det kan bli bättre ekonomiskt för honom att omvandla till bostadsrätter och sälja lägenheterna en och en istället för att sälja hela hyreshuset direkt till en enda ny ägare.
Kostnaden för din tvåa med uppvärmning, sophämtning, byte av yttertak osv blir kanske bara 4000 kr/mån så det blir detta som föreningsavgiften landar på. Men nu är det då du som står för risken med "ägandet" (du äger inte bostadsrätten, men har rätt att nyttja den). Det är även du som står för att betala ränta på pengarna den kostar. Om den exempelvis kostar 2 Mkr och du får 1,6 % ränta från banken så är det 2600 kr/mån. Sen får du tillbaka en del som klumpsumma varje år pga ränteavdraget. Men du kan u inte exkludera räntekostnaden som du skrev, det blir väldigt skevt. Tänk på att räntan kan gå upp, men den kan inte gå ner mycket lägre än den ligger på just nu.
Sen tillkommer amorteringen som i det här exemplet landar på ca 1660 kr/mån. Det betalar du till dig själv och kan i princip tänka att du exkluderar, men du måste samtidigt ha råd att betala den varje månad, även under sämre tider. Har du inte råd kommer du tvingas sälja din lägenhet. Har föreningen inte råd kommer den att gå i konkurs. Det är inte stora risker, men om det händer påverkar det dig mycket.
Som sagt upplägget blir säkert så att det skall vara (eller se ut) lite billigare än dagens hyra.
Men föreningen där du blir medlem köper ju fastigheten från nuvarande ägare. En del av de pengarna får ni boende stoppa in vid köpet, resten lånar föreningen. Och med dagens låga räntor, så kan föreningen ta enorma lån, utan att räntekostnaden ser ut att ge speciellt höga avgifter.
När sedan räntan går upp så slår det väldigt hårt på avgifterna till föreningen.
Så det gäller att vara vaksam, hur stora lån blir det som refererar till just den här lägenheten.
Det finns lån i alla bostadsrättsföreningar, men det har tillämpats rätt grovt både vid ombildningar och nybyggen, att säljaren/exploatören har kunnat plocka ut stora övervärden vid försäljningen till föreningen.
Men föreningen där du blir medlem köper ju fastigheten från nuvarande ägare. En del av de pengarna får ni boende stoppa in vid köpet, resten lånar föreningen. Och med dagens låga räntor, så kan föreningen ta enorma lån, utan att räntekostnaden ser ut att ge speciellt höga avgifter.
När sedan räntan går upp så slår det väldigt hårt på avgifterna till föreningen.
Så det gäller att vara vaksam, hur stora lån blir det som refererar till just den här lägenheten.
Det finns lån i alla bostadsrättsföreningar, men det har tillämpats rätt grovt både vid ombildningar och nybyggen, att säljaren/exploatören har kunnat plocka ut stora övervärden vid försäljningen till föreningen.
Ni som bor i huset bör bilda en förening och följa procesen noga. Särskilt viktigt är att bedöma husets tekniska status. Det finns alltid brister i ett äldre hus och efter köpet är brf ansvarig för fel. Det verkarmärkligt att nuvarande ägare först gör en stamtenovering och sedan säljer huset till brf, det är mer vanligt att det är tvärtom. När föreningen är överens om en köpesumma med husägaren så delas finansieringen mellan era egna insatser och lån. För en långsiktig stabilitet är det bra med låga lån och hög egenfinansiering, men ofta blir det tvärtom. Många boende ser chansen till en ekonomisk vinst vid snabb försäljning och vill då hålla nere insatserna.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 036 inlägg
Som @garvin antydde är en bostadsrättsfastighet ofta mer värd än en hyresfastighet pga. hyresregleringen. Även om de löpande kostnaderna per boende skulle vara exakt desamma som nu skulle man alltså ändå kunna ha gjort en bra affär, då värdet av det man äger är högre än vad man betalade för det.
Med det sagt låter det som om TS och övriga boende behöver skaffa sig mer kött på benen. Vad kan lägenheterna vara värda per kvm och vad får ni köpa dem för är två fundamentala frågor att besvara. Svaren är dock inte alldeles uppenbara, för i ekvationen gömmer sig normslt sådant som hur mycket lån man lägger i föreningen istället för på medlemmarna, vilka övriga renoveringar som känns brådskande osv.
Med det sagt låter det som om TS och övriga boende behöver skaffa sig mer kött på benen. Vad kan lägenheterna vara värda per kvm och vad får ni köpa dem för är två fundamentala frågor att besvara. Svaren är dock inte alldeles uppenbara, för i ekvationen gömmer sig normslt sådant som hur mycket lån man lägger i föreningen istället för på medlemmarna, vilka övriga renoveringar som känns brådskande osv.
De är stor skillnad på om föreningen köper ett hus till marknadspris, dvs. ett hus som är till salu och där föreningen utnyttjar sin "hembudsrätt", eller om föreningen köper ett hus som egentligen inte är till salu. Det kan vara en faktor 2 eller mer. Det senare är nog "tyvärr" det vanligaste vid ombildningar, åtminstone nuförtiden. Då är det svårt att jämföra föreningens ekonomi med ett hyreshus, då en hyresvärd inte har alls samma intresse av att köpa ett hus till överpris.
