Nyckeltalet sparande för brf
Hej,
Hur definierar ni nyckeltalet sparande för en brf?
Sitter som ledamot i en brf vars budgeten inför 2026 gjordes klar nyligen. I möte med vår ekonomisk förvaltare hamnade vi i diskussion om sparandet för vår förening. Vi har ett sparandebelopp att leva upp till (ca 300 kr/kvm), den kommer från underhållsplanen som räknar på genomsnittliga investerings- och underhållskostnader för kommande 50 år. Vår förvaltare tycker att vi ska ha ett sparande på det 300 kr/kvm, utöver amorteringen som görs. Jag är av åsikten att amorteringen borde vägas in i sparandet med, eftersom investeringskostnader avser även investeringar som har finansierats via lån och ska såklart amorteras. Hans förslag kan vara ok i början men efter väsentliga investeringar blir det inte realistisk att ha sparande på 300kr/kvm och samtidigt amortera på lånen som tagits, inte utan orimligt högt årsavgift iaf.
Sen kommer frågan, hur mycket av amorteringen ska räknas som sparande då, i relation till underhållsplanen?T.ex. Vår föreningen tog ut ett större lån ganska nyligen för att finansiera markinköp. Amorteringen där är ju egentligen ett form av sparande men inte direkt i relation till underhållsplanen, för den inte hänsyn till det.
Hur hade ni resonerat?
Hur definierar ni nyckeltalet sparande för en brf?
Sitter som ledamot i en brf vars budgeten inför 2026 gjordes klar nyligen. I möte med vår ekonomisk förvaltare hamnade vi i diskussion om sparandet för vår förening. Vi har ett sparandebelopp att leva upp till (ca 300 kr/kvm), den kommer från underhållsplanen som räknar på genomsnittliga investerings- och underhållskostnader för kommande 50 år. Vår förvaltare tycker att vi ska ha ett sparande på det 300 kr/kvm, utöver amorteringen som görs. Jag är av åsikten att amorteringen borde vägas in i sparandet med, eftersom investeringskostnader avser även investeringar som har finansierats via lån och ska såklart amorteras. Hans förslag kan vara ok i början men efter väsentliga investeringar blir det inte realistisk att ha sparande på 300kr/kvm och samtidigt amortera på lånen som tagits, inte utan orimligt högt årsavgift iaf.
Sen kommer frågan, hur mycket av amorteringen ska räknas som sparande då, i relation till underhållsplanen?T.ex. Vår föreningen tog ut ett större lån ganska nyligen för att finansiera markinköp. Amorteringen där är ju egentligen ett form av sparande men inte direkt i relation till underhållsplanen, för den inte hänsyn till det.
Hur hade ni resonerat?
Man får skilja på att avsätta medel i bokslutet/balansräkningen och att avsätta likvida medel.
Hur uttrycks detta "sparkrav" i underhållsplanen?
Hur uttrycks detta "sparkrav" i underhållsplanen?
Amorteringen har inget att göra med nyckeltalet sparande. En amortering påverkar ju inte det årliga resultatet utan handlar bara om att flytta pengar mellan ett bankkonto och en skuld.
Nyckeltalet sparande påverkas av årets justerade resultat, alltså intäkter och kostnader men inte av avskrivningar som ej räknas med på "kostnadssidan".
Nyckeltalet sparande påverkas av årets justerade resultat, alltså intäkter och kostnader men inte av avskrivningar som ej räknas med på "kostnadssidan".
Underhållsplanen anger ett genomsnittlig kostnad och föreslår det som sparande. Ger inte direkt definition på sparandet men citerar ett beskrivning från den nedan:C cpalm skrev:
" 300kr/kvm är bostadsrättsföreningens genomsnittliga kostnad för de periodiska underhåll och reinvesteringar som ligger i underhållsplanen. Det betyder att ni måste ha ett sparande som motsvarar denna summa för att ha en ekonomi i långsiktig balans."
Ja, så står det i budgetverktyget med. Men då ska föreningen alltså sikta på att alltid ha ett sparande på 300kr/kvm för att klara sig bra enligt underhållsplanen. Jag kan inte se hur vi ska kunna klara av det efter stambytet som ska införas inom snar framtid exempelvis, utan att ha väldigt högt avgiftsnivå. Ska det verkligen vara så?Claes Sörmland skrev:
Ja i princip ska ni ju det, annars ökar underhållsskulden varje år. Men jag gissar att det är fel på er underhållsplan, att ni har planerat för mycket underhåll i förhållande till vad som verkligen ska genomföras. Så kan det blir om man t ex rör ihop ekonomisk eller teknisk livslängd med verklig livslängd. Man byter ju t ex bara stammarna när de är så slut att vattnet börjar droppa regelbundet. Inte efter något tekniskt schablonvärde.S Soul99 skrev:
Å andra sidan väljer man ju med fördel att istället amortera på andra "reella" skulder.
Om sparandet ger ett ackumulerande kapital på ett bankkonto eller en minskad skuldsättning är ju en annan fråga. Det ändrar inte på att sparande måste finnas över tid i paritet med underhållet.C cpalm skrev:
Problemet är väl i många brf att man gärna får in en massa folk som till varje pris vill hålla hyrorna på minimum nivå med alla medel.. Så ofta så skjuter man på hyreshöjningar och skjuter på underhåll så länge det på nå vis går och sen står man där med inga sparade pengar och det är dags för flera kostsamma åtgärder då taket är slut . fönster och dörrar är kass fasaden är heltrött.. stammbytet är också dags....med mera med mera...
Då har folket som bott där och flytt innan det nu blev dags att betala för att fixa allt blev dom stora vinnarna som bott billigt utan att betala för det som slits / åldras och såklart är stora hyreshöjningar att vänta nu när man måste satsa stora pengar på att fixa allt..
Att höja hyror så det täcker kostnadsökningar och inflation osv är opopulära beslut men det är ett måste att hålla intäkterna så dom faktiskt täcker allt som slits av användning och åldrande osv även fast det alltid gnälls när hyror höjs så är det jäkligt få som faktiskt flyttar ut..
Se över underhållsplanen och ta hjälp att bedömma svåra poster av kunnigt folk om tex stammarna går några år till eller om det är dumt.. filma avlopp är ju ett enkelt sätt att se vad man har att jobba med...
Satt med i en brf där jag bodde ett tag.. vi filmade nästan allt avlopp för 10 000 tror jag det var och plötsligt så vart det inget stambyte då det egentligen inte alls var bråttom.. alla trötta rör var i källaren och kunde ersättas för fikapengar i sammanhanget.. under vad ett badrum kostar som sen annars var x 60 st plus ledningar i källaren mellan som nu var det enda som var dåligt.. istället för flera miljoner i stambyte så vart det 120 000 i källaren typ enkelt val när det fanns andra akuta saker att åtgärda
Då har folket som bott där och flytt innan det nu blev dags att betala för att fixa allt blev dom stora vinnarna som bott billigt utan att betala för det som slits / åldras och såklart är stora hyreshöjningar att vänta nu när man måste satsa stora pengar på att fixa allt..
Att höja hyror så det täcker kostnadsökningar och inflation osv är opopulära beslut men det är ett måste att hålla intäkterna så dom faktiskt täcker allt som slits av användning och åldrande osv även fast det alltid gnälls när hyror höjs så är det jäkligt få som faktiskt flyttar ut..
Se över underhållsplanen och ta hjälp att bedömma svåra poster av kunnigt folk om tex stammarna går några år till eller om det är dumt.. filma avlopp är ju ett enkelt sätt att se vad man har att jobba med...
Satt med i en brf där jag bodde ett tag.. vi filmade nästan allt avlopp för 10 000 tror jag det var och plötsligt så vart det inget stambyte då det egentligen inte alls var bråttom.. alla trötta rör var i källaren och kunde ersättas för fikapengar i sammanhanget.. under vad ett badrum kostar som sen annars var x 60 st plus ledningar i källaren mellan som nu var det enda som var dåligt.. istället för flera miljoner i stambyte så vart det 120 000 i källaren typ enkelt val när det fanns andra akuta saker att åtgärda
Nä, men som redan konstaterats kan ju sparande ske på olika sätt, de som syns i nyckeltalet och de som inte syns i nyckeltalet.
Hurdå?C cpalm skrev:
Nä, du har rätt, inser nu att nyckeltalet helt enkelt är justerat resultat per kvm, precis som du skrev i #3.
Ursäkta lite om det blir lite detaljerat. Konstigt att inte hantera avskrivningar.
Du kan analysera räkenskaperna både via den nominella vanliga resultaträkningen och genom att bara titta på pengasidan. En bra övning och de ska ge samma resultat.
Tittar du som @Claes Sörmland och er förvaltare på den nominella resultaträkningen skulle jag säga att resultatet minus avskrivningar och minus direkt kostnadsförda poster från underhållsplanen bör ligga på de planerade 300kr/kvm. Tanken är ju (väl?) att de 300kr/kvm är ska täcka sådant som kommer aktiveras och skrivas av framöver inte att föreningen ska, utöver detta, gå med långsiktig vinst.
Markköpet ni har gjort här har inte förändrat resultatet i sig. Ni har tagit ett lån och har en skuld men inköpet har aktiverats som en tillgång. Det har dock påverkat det typiska årliga resultatet då ni fått en ny kostnad (ränta) och (sannolikt) sluppit en annan (tomträtt). Amorteringar på det lånet påverkar dock inte formellt resultatet (vilket sagts innan, ursäkta).
Tittar du i stället på pengasidan så bör, om man undantar utbetalningar ur kassan och nya lån för saker i underhållsplanen, kassa + förändring av lån (tex. amorteringar) även det öka med ungefär de 300kr/kvm.
Om dessa siffror inte är ganska lika bör du förstå varför. Kan vara att jag glömt någon post.
Exempel, under ett år, kr/kvm.
Avgifter +1200 kr
------
Drift & reparationer ej i plan, mm -700kr
Räntor -200kr
------
Amorteringar +100kr
Underhåll enligt plan +400kr
Kassa -50kr
Nya lån -150kr
Avgifter +1200 kr
------
Drift & reparationer ej i plan, mm -700kr
Räntor -200kr
-----
Betalning för arbete enligt plan som aktiveras -300kr
Aktivering av arbete på 10 år. +300kr
-----
Avskrivningar av existerande tillgångar -120kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Årets avskrivning av årets investering -30kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Betalning för arbete enligt plan som kostnadsförs direkt -100kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Resultat (vinst) +50kr
Du kan analysera räkenskaperna både via den nominella vanliga resultaträkningen och genom att bara titta på pengasidan. En bra övning och de ska ge samma resultat.
Tittar du som @Claes Sörmland och er förvaltare på den nominella resultaträkningen skulle jag säga att resultatet minus avskrivningar och minus direkt kostnadsförda poster från underhållsplanen bör ligga på de planerade 300kr/kvm. Tanken är ju (väl?) att de 300kr/kvm är ska täcka sådant som kommer aktiveras och skrivas av framöver inte att föreningen ska, utöver detta, gå med långsiktig vinst.
Markköpet ni har gjort här har inte förändrat resultatet i sig. Ni har tagit ett lån och har en skuld men inköpet har aktiverats som en tillgång. Det har dock påverkat det typiska årliga resultatet då ni fått en ny kostnad (ränta) och (sannolikt) sluppit en annan (tomträtt). Amorteringar på det lånet påverkar dock inte formellt resultatet (vilket sagts innan, ursäkta).
Tittar du i stället på pengasidan så bör, om man undantar utbetalningar ur kassan och nya lån för saker i underhållsplanen, kassa + förändring av lån (tex. amorteringar) även det öka med ungefär de 300kr/kvm.
Om dessa siffror inte är ganska lika bör du förstå varför. Kan vara att jag glömt någon post.
Exempel, under ett år, kr/kvm.
Avgifter +1200 kr
------
Drift & reparationer ej i plan, mm -700kr
Räntor -200kr
------
Amorteringar +100kr
Underhåll enligt plan +400kr
Kassa -50kr
Nya lån -150kr
Avgifter +1200 kr
------
Drift & reparationer ej i plan, mm -700kr
Räntor -200kr
-----
Betalning för arbete enligt plan som aktiveras -300kr
Aktivering av arbete på 10 år. +300kr
-----
Avskrivningar av existerande tillgångar -120kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Årets avskrivning av årets investering -30kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Betalning för arbete enligt plan som kostnadsförs direkt -100kr (summeras omvänt för att beräkna sparandet)
Resultat (vinst) +50kr