Byggahus.se

Ny karriär - husbyggare i egen regi?

  1. G
    Medlem Nivå 1
    Förväntar mig att bli uppsagd från mitt nuvarande jobb, helt orelaterat till bygg/fastighet. Har under de senaste åren renoverat upp ett äldre hus och upptäckt att jag har intresse för området. Funderar därför att göra ett radikalt karriärbyte till att bli husbyggare i egen regi, vilket jag gärna skulle få litet feedback på.

    Enligt de uppgifter jag fått kan ett nytt hus i 1.5 plan på ca 140 kvm och utan lyx tänkas kosta ca 2.5 Mkr vid en totalentreprenad. Lägg därtill tomt och byggherrekostnader. Av dessa 2.5 Mkr i husbyggnadskostnader består uppskattningsvis 1.5 Mkr av arbete och 1 Mkr i material. Om huset byggs i ett inflyttningsområde, exempelvis i utkanterna av Stockholm, finns det hyggliga förutsättningar att kunna sälja huset till ett pris som motsvarar byggnationskostnaderna.

    Min tanke är att själv köpa tomt och med en så stor andel egen arbetsinsats som möjligt bygga huset för att sedan sälja det. Sannolikt kommer jag utgå från en husstomme som jag inreder. Jag resonerar så att om jag utför ett arbete värt >1 Mkr på ett hus inkl tomt som i färdigbyggt skick har ett marknadsvärde på, 3-3.5 Mkr, bör jag kunna leva på detta.

    Jag tänker då under några år utbilda mig själv (samt förhoppningsvis jobba inom bygg) för att skaffa mig yrkesbevis som elektriker och tillräcklig kompetens som betongarbetare, snickare, plattsättare, takläggare samt för att kunna utföra markarbeten och åtminstone en del vvs-jobb. Vi kan anta att finansieringsfrågor är lösta och att jag har tillräcklig naturlig fallenhet för att vara utbildningsbar. Utbildningsvägar har jag kartlagt en hel del utav.

    Någon med erfarenhet på området som kan kommentera om min plan är rimlig eller naiv? Riskmoment, att tänka-på-faktorer?

    Alternativet är att jag försöker leta rätt på ett nytt jobb inom mitt nuvarande gebit, vilket känns mindre stimulerande.
     
  2. Manberg
    Medlem · Nivå 8
    Det kommer nog inte att gå. Du kan aldrig vara sjuk, och om du är det, hur ser då din SGI ut? Det är många moment man bör vara 2 på, utöver det så har du i början inte den kompetens du menar att du vill ha när du utbildat dig vilket innebär att du får leja in vvs,el,badrum,grund första åren. Men om du inte har familj och bor i husvagn på samma tomt som du bygger så kan det nog funka.
     
  3. G
    Medlem Nivå 1
    Det där låter litet negativt. Vad har du själv för erfarenhet?

    Att man aldrig kan vara sjuk gäller väl isf för allt egenföretagande. Sedan tvivlar jag på att man måste ha flerårig erfarenhet för att ge sig på att gräva grund eller gjuta en platta. I den mån man stöter på sådant man inte behärskar går det ju att leja in hjälp, dessutom att få saker besiktade.
     
  4. E
    Medlem · Nivå 23
    Bara elbehörigheten kommer att vara lite jobbig, du ska både göra en del teori och sedan ska du ha jobbat några år som elektriker för att få ut behörighet. Teoridelen brukar kosta ca 50 000:-
     
  5. G
    Medlem Nivå 1
    Elen är det besvärligaste området i och med att det tar 4 års arbete för behörighet. Det är egentligen mer än jag har tålamod med. Frågan är om man kan tänkas assistera en elektriker med en lägre nivå av behörighet, tex BB1? Annars kan det vara klokare att lägga ned energin på allt annat än elutbildning.
     
    Redigerat 2 jan 2015 14:17
  6. H
    Moderator · Nivå 25
    Yrkesbevis har du inte så mycket nytta av om du tänker jobba åt dig själv (Det ger väl i princip rätten att snatällas i en elfirma som följer kollektivavtalet). Skall du då dra el i egen verksamhet så behöver du allmän behörighet. Om du tittar på teknikutbildarna så är det en påbyggnadskurs för 54 000, där du dessutom behöver 2 års lärlingstid, utöver grundutbildningen som förkunskapskrav.
     
  7. H
    Moderator · Nivå 25
    Det du vill göra görs av en del. En del lyckas, en del misslyckas. En person jag känner till har sysslat med ett liknande upplägg för renovering av lägenheter. Han har numera näringsförbud.

    De som lyckas tror jag gör sin vinst på att fastigheter ökar i värde "av sig själv" under byggtiden. Dvs. själva tomtköpet och byggandet går i bästa fall runt med nollresultat. Vinsten ligger i att fastigheter går upp med 5 - 10% under byggtiden.

    Men det kommer de inte att göra i all oändlighet, de kan lika gärna gå ner med 20% under nästa bygge. Det är med andra ord en väldigt riskabel verksamhet. Att köpa eller bygga sig en bostad innehåller ekonomiska risker för alla. Men om man bygger på spekulation så är man totalt beroende av att värdet består, eller helst ökar medan man äger fastigheten- Om du bygger ett hus för att bo i det under 5 -50 år, så spelar det inte så stor roll om det råkar vara en nedgångsperiod just när det är färdigbyggt.

    De flesta villor byggs genom att en privatperson beställer ett bygge, och därmed står risken. Det är relativt ovanligt att byggföretag bygger hus färdiga som de sedan säljer. Och det finns en anledning, det är en alldeles för riskabel spekulation.

    Jag har dessutom en teori (som kan vara fel) att om du bygger ett hus på spekulation, så kommer ev. köpare att vilja betala mindre än om de själva beställer samma bygge. Dels för att de vill kunna påverka planlösning, materialval osv. Det färdiga huset är alltså värt lite mindre för köparen, än mostvarande nybygge som de bygger i egen regi. Dessutom så¨kommer en köpare av ett helt nybyggt hus att jämföra priset som begärs, mot vad de erbjuds att betala för ett nybygge (ännu inte byggt hus), Och de kalkylerna innehåller nästa alltid avsevärt med "glädjesiffror".

    Så det hus som du vill sälja för 3,5 milj. kommer en köpare att tro sig kunna få byggt för 3 milj. Och även om de inser att det till slut kommer att kosta dem 3,5 milj att bygga det, så ser de ett egenvärde i att få påverka, och kommer ändå att inte vilja betala 3,5 milj för det hus du just byggt.
     
    Redigerat 2 jan 2015 15:05
  8. G
    Medlem Nivå 1
    Teknikutbildarna har även en komplett kurs för installationselektriker för ca 70000:-. Men, ja - AB-behörighet tar lång tid i och med fyraårskravet för behörighet. BB1-behörighet verkar mer realistiskt: "...under sammanlagt två år förvärvat
    praktik på lågspänningsanläggningar, varav en sammanhängande period om minst ett år."
     
  9. H
    Moderator · Nivå 25
    Jo men BB1 har du inte heller någon nytta av om du tänker dig att bygga hus i egen regi. Och kursen du nämner för 70 000 ger såvitt jag förstår ingen behörighet.
     
  10. nino
    Renoverare · Nivå 19
    Jag har jobbat med bygg i närmare 14 och under den tiden har jag byggt 2 lgh och renoverat 3 st + rivit och byggt otaliga badrum...
    Det tar mer än några år att bli duktig på att bygga, ska ju bli ett bra resultat så att folk vill köpa...

    Elbiten tror jag du ska strunta i, hitta en bra elektriker som kan hjälpa dig med installationerna men som låter dig dra rör/slang själv, givetvis efter anvisningar och kontroll innan du slår igen väggar och golv.

    Köper inte riktigt hempularens resonemang...
    Beställer man ett hus så får man ju betala för alla hantverkares löner, pengar som TS själv får som lön, utan att behöva betala en massa arbetsledare, ställ tider och framförallt firmornas vinster...

    Har endel vänner som byggt sportstugor på spekulation och det har gått bra, men det har varit såna som varit i branschen +30 år som företagare.
    Men visst endel har DET och kan bli duktig fort och har blick för det...
     
  11. KnockOnWood
    Husägare · Nivå 25
    Underskattar du inte ev. problem med finansieringen?

    Små företag med litet eget kapital lever ganska farligt, och blir lätt beroende av leverantörernas välvilja (=dåliga rabatter) och faktoringföretag.

    Och bortsett från kapitalbehov för inköp av tomter och byggnadsmaterial behövs det ju en avsevärd mängd verktyg om man skall kunna vara så all-round som du tycks vilja vara.


    OT
    Är det ofint att fråga vad din bransch och din befattning är nu och varför du tror att du blir uppsagd?
     
  12. G
    Medlem Nivå 1
    Tack för synpunkterna!

    Tänk ett hus med garage på 140-150 kvm i 1.5 plan, välisolerat, på lämpligt pendlingsavstånd, lagom stor tomt och jordvärme för 3.0-3.5 kvm. Besiktat och väldokumenterat i olika skeden i byggprocessen. Färdigt, bara att flytta in. Tror att det kan attrahera rätt många som drar sig för att själv ansvara för ett husbygge (och som istället tvingas köpa ett gammalt hus med allehanda brister). Att man inte skulle kunna ta ut kostnaden inklusive rimlig lön för att bygga ett sådant hus verkar för mig märkligt.

    Något stigande bostadspris vill jag inte räkna med, snarare en "buffert" så att det går att ta hem en vettig lön även om priserna skulle falla en del. Det mest spekulativa är väl priset på tomten. Kostnaden för byggnationen är ju mer konstant och folk behöver ju bo. Någonstans tror jag att det gör villapriserna i ett nybyggnationsområde där marknadsvärdet i princip motsvarar nyproduktionskostnaden och där tomtvärdet är - säg - 20% av huspriset hyggligt motståndskraftigt mot sämre tider.

    Saxar en beskrivning på vad man får göra med BB1-behörighet från ett inlägg av en elektriker från en annan forumtråd: "..man får flytta och sätta upp enstaka ljusarmaturer, uttag och strömställare med tillhörande kablage på befintlig gruppledning. Man får även koppla in och losskoppla maskiner, apparater, bruksföremål eller annan anordning med tillhörande styr- regler- och säkerhetsutrustning. Detta får man då stå för och ta ansvar för man behöver alltså ingen med AB behörighet som godkänner jobbet."

    Låter användbart att slippa ringa elektrikern när dessa moment ska utföras, så värdelös tror jag inte att BB1-behörigheten är. Däremot krävs det ju även där en hel del arbetserfarenhet. Jag tar möjligen intryck på så vis att jag börjar utbilda mig inom ett annat område till att börja med.
     
  13. G
    Medlem Nivå 1
    Var mer intresserad av att diskutera affärsmodellen än just finansieringsfrågan, däremot är det inget problem jag underskattar. Att göra detta med ett litet eget kapital i förhållande till vad det kostar att bygga huset bedömer jag som uteslutet.

    Har grunnat på varför jag inte sett någon husbyggare erbjuda just ett färdigbyggt hus till försäljning (eller förekommer det?). Det tyder ju på att det skulle kunna finnas en hake i min idé, därför forumfrågan. Jag inser att det är fördelaktigt för husbyggaren att slippa binda kapital och avhända sig husägar/byggnationsrisken till husköparen. Men som jag var inne på misstänker jag att det finns husköpare som gärna skulle slippa att ta risken för just byggnationen (men som annars skulle föredra ett nytt hus före ett begagnat). Borde finnas möjligheter för båda varianter kan jag tycka.
     
  14. nino
    Renoverare · Nivå 19
    Mycket ligger nog i just att alla har olika smak... säljer ett husföretag ett färdigt hus blir det kanske diskussion om material osv
    Det är ju en del husföretag som köper/exploaterar mark och bara säljer sina hus på det området, finns ett område strax utanför Karlstad, mot Hammarö men jag minns varken stället eller huslev.

    Har du pengarna och har råd att förlora en del så kör på.
     
    • Laddar…
  15. E
    Medlem · Nivå 23
    Gnarpjohan, jag tror att du har missuppfattat det här med behörigheten lite, man har ingen nytta av BB1 om man ska bygga hus för då MÅSTE man ha allmän behörighet. Med BB! kan man göra enstaka mindre ingrepp i en elanläggning men inte ens dra tomrör i en vill om dom ska ingå i en elinstallation.