Jag ska försöka författa kort och sakligt - är nyfiken på att höra era resonemang!
Förutsättningar: Trähus byggt på 20-talet med källare. Källaren går under hela huset, men det är bara gå-höjd under hälften ungefär. Resten är berg som också muren står på. Jag är helt införstådd med alla risker och svårigheter att täta berg-mur.
Till sak: Vi har bott i huset ett år. Säljarens besiktning och vår besiktning visade på "gamla spår" av vatten som runnit på berget från norrsidan (där det är som grundast - källaren endast 30-40 cm djup där). Huset totalrenoverades 2007 då dränering gjordes. Vattenspåren bedömdes härstamma från innan dränering. (Gissning såklart)
Vi hade nog inte bott i huset mer än en månad innan vatten började rinna in mellan mur-berg på den sidan och sedan leta sig ner utmed berget. Inga mängder, men tillräckligt för att skapa trista saltutfällningar och fuktfläckar på väggarna nere i den gå-bara delen av källaren. Det kommer i samband med regn. Hösten/vintern var ju brutal, men det kommer även efter sommarregn. Det samlas vatten utanför huset, i gräsmattan, på den sidan också (som sedan står och trycker på huset), så dräneringen verkar onekligen inte fungera.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Vi har: Grävt upp några hål ned till berget/utmed huset och det är så grunt så där finns inga skivor, bara ett tunt lager kallasfalt mellan berg-mur. Runt resten av huset verkar det vara isodrän el. liknande. En grundteknik/dränerings-firma har varit här och inspekterat och föreslår att vi blottlägger berget ett par meter ut och försöker dränera bort vattnet som ställer sig på gräset samt tätar mellan berg-mur på nytt med någon gegga. Verkar väl rimligt.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Vi undrar: Kan detta möjligtvis betraktas som ett dold fel eftersom den tekniska livslängden på dräneringen inte har uppnåtts? Hade vi vetat om detta vi köpetillfället hade vi dragit av denna kostnad från vårt bud. Med största sannolikhet har det ju runnit in tidigare också, men säljarna informerade inte om detta. Enligt mig finns det en del som talar för det: Teknisk livslängd, besiktningsmän. Det som talar emot: Fanns spår av gammalt vatten/salt. Är alltid risk med berg. Vid köpetillfället överröstades det som talar emot med att dräneringen var fräsch - så vi trodde allt fungerade.
Intressant ämne.
Jag har inga kunskaper om dränering, men jag kan dela med mig om det som min besiktningsman sa när jag köpte villa för 3 år sedan.
Här var dränering gjord för ca 1 år innan besiktning.
Besiktningsmannen hittade inga tecken på problem med dränering just då (inget färskt) och jag frågade om vad som gäller om dräneringen inte är korrekt utförd. Svaret var att felaktig dränering är att betrakta som ett dolt fel, eftersom man inte kan besikta den utan att gräva upp.
Det var en erfaren och ganska nitisk besiktningsman (som jag anlitade, inte säljaren).
Så, det är väl anekdoten jag kan dela som möjligtvis är relevant för dig.
Men sedan kommer ju det juridiska då att det behöver vara en kvantifierbar olägenhet för dig, även om det är ett dolt fel så måste du värdera skadan och att den ska vara tillräckligt stor för att det ska vara värt att driva mot en säljare.
Lycka till med tråden och dräneringen. Jag är intresserad och kommer följa vad som händer här.
Att det är dränerat innebär inte med automatik att det är dränerat runt hela huset.
Särskilt när det är berg, (som ofta har sprickor), som huset står på.
Huset har uppenbarligen stått 100 år med denna grund så ngt egentligt problem är det väl inte, såvida inte säljaren utlovat en torr och fin källare (ståhöjdsdelen).
Eftersom besiktningen av grunden visar att huset är grundlagt på ytligt berg så kan jag tycka att det är självklart att fråga närmare om dräneringen där. Att dränera vid berg är inte lätt, just för att berg ofta har sprickor där vatten kan ta sig fram. Om det sedan är rimligt att förvänta sig att alla husköpare bör ha kunskap om detta problemområde är en annan sak.
Det här med dolda fel är besvärligt. Det förefaller vara omöjligt att sia om, utan det måste prövas juridiskt från fall till fall.
Om ni hade vetat om detta problem, hade ni ansett att det motiverade ett prisavdrag, och i så fall - hur mkt?
Oavsett om ni har rätt eller fel så är det fråga om en ekonomisk kompensation. Den måste anses vara "tillräckligt" stor i jämförelse med köpeskillingen för att det ska bli ngn ersättning utdömd. Det är åtminstone så jag tolkat de trådar jag lite sporadiskt har läst här.
Är det egentligen ett fel överhuvudtaget med tanke på byggår på huset samt källarkonstruktion? Har själv ett liknande hus byggt 1914 med delvis källare byggt direkt på berget och det kommer in vatten på våren eller vid långvarigt regn och det är något jag helt enkelt accepterar efersom det knappast går att göra nåt åt det med rimliga åtgärder. Halva källarväggen är själva berget som är fullt av sprickor, alunskiffer. Fullt med radon också.
Ni får gärna berätta mer om vilken typ av besiktning / undersökning ni gjorde före köp. Anlitade ni ett besiktningsföretag, vad sägs i så fall i deras utlåtande? Utan att veta detaljer så är det troligen svårt för er att hävda ersättningsberättigat fel, kallas ibland dolt fel . Det fanns indikationer på problem , huset är gammalt. Detta ökar kravet på vilken typ av undersökning ni bör göra.
Intressant ämne.
Jag har inga kunskaper om dränering, men jag kan dela med mig om det som min besiktningsman sa när jag köpte villa för 3 år sedan.
Här var dränering gjord för ca 1 år innan besiktning.
Besiktningsmannen hittade inga tecken på problem med dränering just då (inget färskt) och jag frågade om vad som gäller om dräneringen inte är korrekt utförd. Svaret var att felaktig dränering är att betrakta som ett dolt fel, eftersom man inte kan besikta den utan att gräva upp.
Det var en erfaren och ganska nitisk besiktningsman (som jag anlitade, inte säljaren).
Så, det är väl anekdoten jag kan dela som möjligtvis är relevant för dig.
Men sedan kommer ju det juridiska då att det behöver vara en kvantifierbar olägenhet för dig, även om det är ett dolt fel så måste du värdera skadan och att den ska vara tillräckligt stor för att det ska vara värt att driva mot en säljare.
Lycka till med tråden och dräneringen. Jag är intresserad och kommer följa vad som händer här.
Hej och tack! Det är så vi resonerat också - att vi knappast kunnat besiktiga utan att gräva upp utan litat på den teoretiska livslängden och att det var torrt alla gånger vi var i huset innan köp.
Att det är dränerat innebär inte med automatik att det är dränerat runt hela huset.
Särskilt när det är berg, (som ofta har sprickor), som huset står på.
Huset har uppenbarligen stått 100 år med denna grund så ngt egentligt problem är det väl inte, såvida inte säljaren utlovat en torr och fin källare (ståhöjdsdelen).
Eftersom besiktningen av grunden visar att huset är grundlagt på ytligt berg så kan jag tycka att det är självklart att fråga närmare om dräneringen där. Att dränera vid berg är inte lätt, just för att berg ofta har sprickor där vatten kan ta sig fram. Om det sedan är rimligt att förvänta sig att alla husköpare bör ha kunskap om detta problemområde är en annan sak.
Det här med dolda fel är besvärligt. Det förefaller vara omöjligt att sia om, utan det måste prövas juridiskt från fall till fall.
Om ni hade vetat om detta problem, hade ni ansett att det motiverade ett prisavdrag, och i så fall - hur mkt?
Oavsett om ni har rätt eller fel så är det fråga om en ekonomisk kompensation. Den måste anses vara "tillräckligt" stor i jämförelse med köpeskillingen för att det ska bli ngn ersättning utdömd. Det är åtminstone så jag tolkat de trådar jag lite sporadiskt har läst här.
Tack för kommentar! Nej, du har rätt i att det ju aldrig stått att dräneringen är gjord runt hela huset. Är väl mer hur vi har tolkat det "Dränerat 2007". Men som jag nämnde var/är vi fullt medvetna om riskkonstruktionen, men av allt man kunde se såg det okej ut. Fanns väl två sätt att ta reda på det närmare - vattna mot grunden ordentligt/vänta på regn. Alt. gräva upp. Det är väl där min osäkerhet börjar - huruvida det anses vara dolt eller inte. Det ekonomiska kompensationen är ju bara kostnaden för åtgärderna, säg 30-40 tusen.
Är det egentligen ett fel överhuvudtaget med tanke på byggår på huset samt källarkonstruktion? Har själv ett liknande hus byggt 1914 med delvis källare byggt direkt på berget och det kommer in vatten på våren eller vid långvarigt regn och det är något jag helt enkelt accepterar efersom det knappast går att göra nåt åt det med rimliga åtgärder. Halva källarväggen är själva berget som är fullt av sprickor, alunskiffer. Fullt med radon också.
Tack för kommentar! Försöker väl undvika att det blir en byggteknisk tråd, men man kan såklart diskutera det. Vattnet kommer dock inte genom sprickor, utan mellan mur och berg. Resten av källaren används - badrum, pannrum, tvättrum, vinkällare etc. Innan 2007 var det stora fuktproblem mot träet, som försvann efter dränering. Så dräneringen har en funktion.
Ni får gärna berätta mer om vilken typ av besiktning / undersökning ni gjorde före köp. Anlitade ni ett besiktningsföretag, vad sägs i så fall i deras utlåtande? Utan att veta detaljer så är det troligen svårt för er att hävda ersättningsberättigat fel, kallas ibland dolt fel . Det fanns indikationer på problem , huset är gammalt. Detta ökar kravet på vilken typ av undersökning ni bör göra.
Hej och tack för kommentar! Yes, är exakt det här som gör mig osäker själv. Vi gjorde inte något riktad undersökning mot dräneringen, utan en allmän husbesiktning (två stycken) samt fuktmätning där man ser att det varit fuktproblem i bjälklaget tidigare. Allt torrt. besiktingsföretagen noterade i princip; "Spår efter vatten, troligtvis från innan dräneringen var utförd". Tänker kanske att just den "varningen" kan göra det svårprocessat?
Ursäkta en yngling:
Vad gör det att det är fuktigt nere i husets källare, som inte är inrett eller ingår i boendeutrymmena?
Hej, du har väl rätt där, egentligen! Men halva källaren används, med klinker och betonggolv (i olika rum). Där vill vi inte ha vatten. Samt att vi såklart vill hålla fuktnivån i luften så låg som möjligt för att minska risken för påväxt på träet.
Termen dolt fel finns inte i lagstiftningen. Så här sägs beträffande fel
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936)."
Ni har nog ett problem att hävda fel gentemot denna undersökningsplikt som är omfattande för ett äldre hus med synliga skador som kan bero på bristfällig dränering.
Ersättningen om det ändå skulle bedömas som ett fel som är berättigat är den lägre köpeskilling det hade blivit med kännedom om felet. Visst kan åtgärdskostnad användas som en jämförelse , men efter åtgärder får ni en ny dränering jämfört med en 13 år gammal, så det bör ske en rejäl avskrivning. Om ersättningsbeloppet är lågt jämfört med köpeskilling utgår ingen ersättning enligt domstolspraxis.
Hej och tack för kommentar! Yes, är exakt det här som gör mig osäker själv. Vi gjorde inte något riktad undersökning mot dräneringen, utan en allmän husbesiktning (två stycken) samt fuktmätning där man ser att det varit fuktproblem i bjälklaget tidigare. Allt torrt. besiktingsföretagen noterade i princip; "Spår efter vatten, troligtvis från innan dräneringen var utförd". Tänker kanske att just den "varningen" kan göra det svårprocessat?
Tack för återkoppling så vi vet mer om besiktningen. I teorin hade ni möjligen haft en chans att driva en process mot besiktningsföretaget men de är, som vanligt, skickliga att reservera sig. Ordet "troligtvis" innebär att de är skyddade
Termen dolt fel finns inte i lagstiftningen. Så här sägs beträffande fel
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936)."
Ni har nog ett problem att hävda fel gentemot denna undersökningsplikt som är omfattande för ett äldre hus med synliga skador som kan bero på bristfällig dränering.
Ersättningen om det ändå skulle bedömas som ett fel som är berättigat är den lägre köpeskilling det hade blivit med kännedom om felet. Visst kan åtgärdskostnad användas som en jämförelse , men efter åtgärder får ni en ny dränering jämfört med en 13 år gammal, så det bör ske en rejäl avskrivning. Om ersättningsbeloppet är lågt jämfört med köpeskilling utgår ingen ersättning enligt domstolspraxis.
Det är väl så att om man har berg i dagen i källaren, så blir det "alltid" någon vatteninträngning. Den risken borde nog bes. företaget ha upplyst om.
Nu har du ju haft experter där och tittat, men som jag uppfattat det så, om du har berg i dagen inne i källaren , som lutar mot huset. Så måste man i princip spränga ett dike i berget utanför huset och leda bort allt vatten, innan det når fram. Förslaget om tätningsmassa, kanske fungerar någorlunda. Och det finns mer att göra för att minska problemet. Men skall det säkert bli bra, så skall berget bort.
Oldboy skrev:
KnockOnWood skrev:
