Någon på forumet som känner till brf Välbehaget 1?

[rolflidvall]

När jag läser följande artikel så uppstår en del frågor:
https://mitti.se/nyheter/kebabrestaurangen-framtid-hornsberg/?omrade=kungsholmen

Uppfattningen man får av artikeln är att styrelsen ingått ett dåligt avtal med hyresgästen och dessutom orsakat föreningen en förlust på drygt en halv miljon kronor.

Saknas väsentlig information i artikeln? Kommer domen att överklagas? Kommer enskilda styrelsemedlemmar att hållas ansvariga? etc, etc.

Kanske känsligt att diskutera offentligt i ett internetforum?
Mycket intressant dock tycker jag.

 

[ikeo]

fluffig artikel, står ju inte hur utfallet mellan domare on nämdemän var och sen var det ju en tingsrättsdom det brukar ju vara rätt politiserade nämdemän som strunar i vad lagboken faktiskt säger tyvärr

 

[cpalm]

det brukar ju vara rätt politiserade nämdemän som strunar i vad lagboken faktiskt säger tyvärr

Det är väl inga nämndemän inblandade i civilmål?

 

[Stadsfiskalen]

Ja, det ska överklagas. Kebabhaket ska väck!

 

[hempularen]

Kommer enskilda styrelsemedlemmar att hållas ansvariga?

Det har jag väldigt svårt att se. Det finns ju två möjligheter att styrelsen begått fel här. Dels vid uthyrningen av lokalen, att hyra ut till störande verksamhet, dels vid uppsägningen.

Men att felen skulel vara så grova att styrelsen skulle kunna göras personligen ansvariga tror jag inte. Detta att säga upp avtalet på så lösa boliner skulle väl möjligen kunna vara ett problem. Att dra på sig så stora rättegångskostnader, när utgången av målet i bästa fall skulle kunna ses som osäker.

 

[cpalm]

Kommer enskilda styrelsemedlemmar att hållas ansvariga?

Ansvariga för vad? Undrar man ju...

 

[klimt]

Det finns en hel del skrivet om detta i andra internetforum.

En styrelse i en brf har ett stort ansvar. När man har lokaler för uthyrning finns alltid en risk att det blir störningar från verksamheten. Att helt undvika störningar är nog omöjligt så det blir en kompromiss om vad som kan accepteras. Det är viktigt att kontrakt formuleras så att man så långt som möjligt hindrar sådant som kan vara störande, men det är inte enkelt. Samtidigt är intäkterna från verksamhet viktiga för att hålla nere avgifterna. Som jag förstår det har man från många boende upplevt störningar, men de är nog till stor del utanför restaurangen. Föreningens styrelse har tagit strid kring detta men inte fått rätt i tingsrätten, man hade inte bevis för störningarna. Styrelsen är vald av föreningen och har troligen haft stöd av många för den hårda linjen. Det finns också försäkringar för styrelsens medlemmar, så personlig betalning kommer nog knappast att krävas. Däremot kan ju föreningens medlemmar fundera över styrelsens agerande och kanske välja andra personer i framtiden.

 

[cpalm]

Det är viktigt att kontrakt formuleras så att man så långt som möjligt hindrar sådant som kan vara störande, men det är inte enkelt.

Finns det någon anledning att tro att det tecknats något annat än ett standardmässigt hyresavtal för en restaurang i detta fall?
Problemet verkar snarare att föreningen inte riktigt vill acceptera vad som normalt följer av att det bedrivs restaurangverksamhet i huset, i synnerhet i ett så pass stökigt område.

 

[klimt]

Finns det någon anledning att tro att det tecknats något annat än ett standardmässigt hyresavtal för en restaurang i detta fall?
Problemet verkar snarare att föreningen inte riktigt vill acceptera vad som normalt följer av att det bedrivs restaurangverksamhet i huset, i synnerhet i ett så pass stökigt område.

Man kan skriva in villkor beträffande verksamheten för till exempel en restaurang så det är inte bara ett standardmässigt avtal. Jag vet inte vilka villkor som ställts i detta fall, men föreningen ha uppenbarligen tyckt att villkoren inte följs, vilket rätten avvisat. Diskussionen gäller kanske också om det är restaurangens besökare osm gjort området stökigt , men även om det är så är det troligen inte restaurangens ansvar.

 

[cpalm]

Man kan skriva in villkor beträffande verksamheten för till exempel en restaurang så det är inte bara ett standardmässigt avtal.

Jo, men om det är ett standardavtal enligt branschpraxis, kan man då med fog beskylla styrelsen för att ha brustit i ansvar gällande avtalsvillkoren?

Läser man i media verkar ju detta handla om att personalen spillt kebabsås på gatan så att det blivit fläckar och att de klirrat med bestick och kört vagnar i lokalen efter stängning. Svårt att avtala bort sånt om det skall bedrivas restaurangverksamhet tänker jag.

 

[klimt]

Jo, men om det är ett standardavtal enligt branschpraxis, kan man då med fog beskylla styrelsen för att ha brustit i ansvar gällande avtalsvillkoren?

Läser man i media verkar ju detta handla om att personalen spillt kebabsås på gatan så att det blivit fläckar och att de klirrat med bestick och kört vagnar i lokalen efter stängning. Svårt att avtala bort sånt om det skall bedrivas restaurangverksamhet tänker jag.

Jag vet inte hur avtalet ser ut och vilka villkor som finns. Det kan föras in i avtalet att bullrande verksamhet, som städning och liknande, inte får göras under vissa tider. Om det är så begränsar det kanske öppettider för verksamheten och kan sänka hyresnivån men också begränsa störningar för närboende. Jag tror många bostadsrättsföreningar kommer att fundera mer noga på sina avtal med restauranger. I vår stadsdel fanns en restaurang med rökiga produkter som specialitet, vilket upplevdes som störande av många. Den stängde efter en konflikt angående störningar med föreningen. I detta fall kom man fram till en uppgörelse så rättslig behandling behövdes inte.

 

[cpalm]

Det kan föras in i avtalet att bullrande verksamhet, som städning och liknande, inte får göras under vissa tider.

Samtidigt är inte hyreslagen helt dispositiv så man kan inte avtala hur som helst om det skall tåla en rättslig prövning. Och som hyresvärd löper man en väsentlig risk att dra på sig stora skadestånd om man vräker en hyresgäst på felaktiga grunder. Därav benägenheten att träffa uppgörelser snarare än rena uppsägningar om jag får gissa.
Typisk NIMBY-situation det här. Alla vill kunna käka kebab på väg hem från krogen, men ingen vill ha en kebabrestaurang i huset.

 

[klimt]

Jag har nu läst domen. En viktig punkt där är att man i avtalet med restaurangen reglerat öppettider men inte verksamhetstider, därmed anses föreningen ha accepterat att städning, beredning med mera förekommer efter stängning som är kl 24 på helgerna. Rätten menar att störningar kan ha förekommit, men att föreningen implicit accepterat detta genom villkoren i hyresavtalet. Troligen har det varit påtryckningar från boende till föreningsstyrelsen att agera för att begränsa störningarna. Det är nog tveksamt om föreingen väljer att överklaga, rättegångskostnaderna var höga och förmodligen troligt att högre instans väljer att fastställa domen.
Det stämmer säkert att det oftast är bättre att komma till en uppgörelse. Båda parter bör ha ett långsiktigt intresse av detta. Restauranger lägger ofta ner egna tillgångar på upprustning av lokaler som kan gå förlorade vid uppsägning. Föreningen får in hyror som kan hålla nere avgifterna.
Min gissning är att detta kommer att diskuteras på den kommande föreningsstämman men att man inte väljer att nu gå vidare. Jag vet inte hur långt avtal restaurangen har, men när ett nytt avtal ska förhandlas kanske föreningen väljer att försöka få in andra krav som begränsar störningarna.

 

[rolflidvall]

Jag har nu läst domen. En viktig punkt där är att man i avtalet med restaurangen reglerat öppettider men inte verksamhetstider, därmed anses föreningen ha accepterat att städning, beredning med mera förekommer efter stängning som är kl 24 på helgerna. Rätten menar att störningar kan ha förekommit, men att föreningen implicit accepterat detta genom villkoren i hyresavtalet. Troligen har det varit påtryckningar från boende till föreningsstyrelsen att agera för att begränsa störningarna. Det är nog tveksamt om föreingen väljer att överklaga, rättegångskostnaderna var höga och förmodligen troligt att högre instans väljer att fastställa domen.
Det stämmer säkert att det oftast är bättre att komma till en uppgörelse. Båda parter bör ha ett långsiktigt intresse av detta. Restauranger lägger ofta ner egna tillgångar på upprustning av lokaler som kan gå förlorade vid uppsägning. Föreningen får in hyror som kan hålla nere avgifterna.
Min gissning är att detta kommer att diskuteras på den kommande föreningsstämman men att man inte väljer att nu gå vidare. Jag vet inte hur långt avtal restaurangen har, men när ett nytt avtal ska förhandlas kanske föreningen väljer att försöka få in andra krav som begränsar störningarna.

Tack för informationen! Min reflektion är då att det måste skilja avsevärt i hur mycket hyra föreningen kan ta ut när man tillåter verksamhet till 24 i stället för 21 eller 22, som borde vara det normala i ett flerfamiljshus. Att det förekommer avställningsarbeten efter stängning kan ju heller knappast vara någon överraskning. Man får hoppas att det finns ett stämmobeslut på öppettiderna.

 

[klimt]

Tack för informationen! Min reflektion är då att det måste skilja avsevärt i hur mycket hyra föreningen kan ta ut när man tillåter verksamhet till 24 i stället för 21 eller 22, som borde vara det normala i ett flerfamiljshus. Att det förekommer avställningsarbeten efter stängning kan ju heller knappast vara någon överraskning. Man får hoppas att det finns ett stämmobeslut på öppettiderna.

Den intresserade kan läsa föreningens årsredovisning. Föreningen får in ca 1,7 miljoner i årshyra från tre restauranger, varav denna har knappt halva ytan. Den nuvarande restaurangen tog över ett kontrakt som ursprungligen var mer typ cafe. Kontraktet sträcker sig fram till år 2026, vilket är en lång avtalstid. Jag vet ju inte vad som gäller i detta fall, men normalt är det styrelsen som förhandlar villkor i avtal, så det är nog knappast troligt att stämman haft någon påverkan.