Mörkläggning av skada på hus?
Hej,
vi är nyblivna husägare som har problem!
Huset vi har köpt har en större fuktskada än vad vi trodde. Huset har haft problem med fukt i källaren och dränerades om 1997. Vid köpet sas det att det har varit fukt i källaren men den försvann i samband med omdräneringen.
Vi har gjort en överlåtelsebesiktning där detta inte kom fram samt att vi har fått tillgång till förra utredningar där det inte står något om fukt i en yttervägg som det handlar om.
I samband med nytecknadet av vår husförsäkring ingick en besiktning från en fuktspecialist. Vilket också visade att samma firma har varit inblandat i många olika utredningar på samma hus. Han sa att de vid tre olika tillfällen hade påpekat att dräneringen inte fungerade för säljaren. Vilket naturligtvis inte säljaren meddelade oss utan sa att det har funnits fukt i källaren men den försvann vid omdräneringen. Problemet är att det är fukt i en yttervägg på huset så långt som upp till 60 cm. Borde inte det upptäckts vid överlåtelse besiktningen?
Vem har ansvaret? Säljaren? Besiktningsmannen? Kontraktet är skrivet med friskrivningsklausul och vi har tillträde för renovering och vi renoverar för fullt. Men tillträdesdagen är först nästa månad. Handpenningen är utbetalad till säljaren. Men inte själva köpeskillingen. Så rent tekniskt är det säljaren som äger huset och inte vi.
Lite knepig situation kan man säga. Vi tänkte ta kontakt med en jurist för att höra vad våra rättigheter är. Men tar gärna råd av er!
vi är nyblivna husägare som har problem!
Huset vi har köpt har en större fuktskada än vad vi trodde. Huset har haft problem med fukt i källaren och dränerades om 1997. Vid köpet sas det att det har varit fukt i källaren men den försvann i samband med omdräneringen.
Vi har gjort en överlåtelsebesiktning där detta inte kom fram samt att vi har fått tillgång till förra utredningar där det inte står något om fukt i en yttervägg som det handlar om.
I samband med nytecknadet av vår husförsäkring ingick en besiktning från en fuktspecialist. Vilket också visade att samma firma har varit inblandat i många olika utredningar på samma hus. Han sa att de vid tre olika tillfällen hade påpekat att dräneringen inte fungerade för säljaren. Vilket naturligtvis inte säljaren meddelade oss utan sa att det har funnits fukt i källaren men den försvann vid omdräneringen. Problemet är att det är fukt i en yttervägg på huset så långt som upp till 60 cm. Borde inte det upptäckts vid överlåtelse besiktningen?
Vem har ansvaret? Säljaren? Besiktningsmannen? Kontraktet är skrivet med friskrivningsklausul och vi har tillträde för renovering och vi renoverar för fullt. Men tillträdesdagen är först nästa månad. Handpenningen är utbetalad till säljaren. Men inte själva köpeskillingen. Så rent tekniskt är det säljaren som äger huset och inte vi.
Lite knepig situation kan man säga. Vi tänkte ta kontakt med en jurist för att höra vad våra rättigheter är. Men tar gärna råd av er!
Om säljaren har friskrivit sig från fel i huset så kan ni inget göra. Ni har köpt huset i befintligt skick. Tyvärr är det många som köper sådana hus och inte förstår vad det betyder. Köpeskillingen på ett hus med friskrivningsklausul bör vara lägre än motsvarande hus utan. Hoppas att ni betalade en lägre summa. Resterande är att räkna som "risk-premie" när man köper sådana hus.
Ett köpekontrakt är juridiskt bindande och ni har ingen möjlighet att inte fullfölja köpet med mindre än att säljaren erhåller skadestånd, vilket normalt brukar motsvara handpenningen på ca 10%.
Tråkigt besked, men tyvärr tror jag det är så här det är.
PS. Kanske ni ska ta kontakt med jurist i alla fall. Om det är så att säljaren fyllt i lista över fel o brister i huset (en sådan brukar mäklarna vilja att säljarna fyller i) och säljaren medvetet ljugit om fuktproblemen och att ni kan bevisa detta, så kanske ni kan ha en chans till förlikning.
Ett köpekontrakt är juridiskt bindande och ni har ingen möjlighet att inte fullfölja köpet med mindre än att säljaren erhåller skadestånd, vilket normalt brukar motsvara handpenningen på ca 10%.
Tråkigt besked, men tyvärr tror jag det är så här det är.
PS. Kanske ni ska ta kontakt med jurist i alla fall. Om det är så att säljaren fyllt i lista över fel o brister i huset (en sådan brukar mäklarna vilja att säljarna fyller i) och säljaren medvetet ljugit om fuktproblemen och att ni kan bevisa detta, så kanske ni kan ha en chans till förlikning.
Det finns protokoll från fuktspecialisten där de har uttryckligen sagt att omdräneringen inte fungerar och att det måste åtgärdas. De protokollen har vi inte fått eller sett. Det medför en kostnad på 120 000 kr enligt honom. Kostar det verkligen så mycket för en omdränering? Jag trodde att det låg på ca 70-80 000.
Vi förstår att det inte kan räknas som ett dolt fel men säljaren har varit fullt medveten om felet och inte meddelat oss.
Finns det verkligen inget man kan göra trots friskrivningsklausulen?
Vi förstår att det inte kan räknas som ett dolt fel men säljaren har varit fullt medveten om felet och inte meddelat oss.
Finns det verkligen inget man kan göra trots friskrivningsklausulen?
Om säljaren undanhållit information som han faktiskt känt till spelar inte friskrivningsklausulen någon roll. Säljaren har ju alltid skyldighet att informera om eventuella fel som finns i huset. Säljaren har handlat bedrägligt, och då har ni rätt att häva köpet eller göra avdrag (vet inte exakt rättigheterna, det får du kolla med en mäklare eller jurist). MEN, problemet är som vanligt att bevisa att säljaren
1. Visste om problemet innan försäljningen
2. Undanhållit att informera er om problemet
Frågan är väl om det går att bevisa båda punkterna ovan. Kan ni få den där besiktningsmannen att "vittna" om att han faktiskt påtalat problemet för säljaren en massa gånger så underlättar det nog. Då får säljaren försöka påvisa att han HAR informerat er, och det tror jag blir svårt för honom.
Vidare är det frågan om vad det är för typ av friskrivningsklausul, alltså vad gäller den och hur är den formulerad? Klausuler som "huset säljes i befintligt skick" anses enligt praxis av domstolarna som allt för vad, och räknas inte som en friskrivningsklausul. För att gälla ska den vara formulerad i stil med att "köparen godtar fastighetens skick och med bindande verkan avstår från alla anspråk mot säljaren gällande fel eller brister i fastighetens skick". Så kolla att klausulen verkligen GÄLLER som friskrivningsklausul för då blir det också lättare för dig att få rätt mot säljaren.
Problemet med friskrivningsklausuler är ju att kraven på köparens undersökning blir ännu hårdare. Men samtidigt får inte säljaren handla bedrägligt/svikligt så mitt råd är att ni kontakter mäklare och/eller jurist för att se hur ni ska gå vidare.
Lycka till och berätta hur det går!
EN sista sak: Jag är inte jurist, så jag kan ju inte garantera att det jag skrivit ovan stämmer 100%, men det jag skrivit är sådant som jag tolkat ur rättsfall och annat jag kollat på, så det är inte taget fritt ur luften i alla fall 8)
1. Visste om problemet innan försäljningen
2. Undanhållit att informera er om problemet
Frågan är väl om det går att bevisa båda punkterna ovan. Kan ni få den där besiktningsmannen att "vittna" om att han faktiskt påtalat problemet för säljaren en massa gånger så underlättar det nog. Då får säljaren försöka påvisa att han HAR informerat er, och det tror jag blir svårt för honom.
Vidare är det frågan om vad det är för typ av friskrivningsklausul, alltså vad gäller den och hur är den formulerad? Klausuler som "huset säljes i befintligt skick" anses enligt praxis av domstolarna som allt för vad, och räknas inte som en friskrivningsklausul. För att gälla ska den vara formulerad i stil med att "köparen godtar fastighetens skick och med bindande verkan avstår från alla anspråk mot säljaren gällande fel eller brister i fastighetens skick". Så kolla att klausulen verkligen GÄLLER som friskrivningsklausul för då blir det också lättare för dig att få rätt mot säljaren.
Problemet med friskrivningsklausuler är ju att kraven på köparens undersökning blir ännu hårdare. Men samtidigt får inte säljaren handla bedrägligt/svikligt så mitt råd är att ni kontakter mäklare och/eller jurist för att se hur ni ska gå vidare.
Lycka till och berätta hur det går!
EN sista sak: Jag är inte jurist, så jag kan ju inte garantera att det jag skrivit ovan stämmer 100%, men det jag skrivit är sådant som jag tolkat ur rättsfall och annat jag kollat på, så det är inte taget fritt ur luften i alla fall 8)
En uppsats om fastighetsköp där det står en hel del om just friskrivning. ( gissar att cy_berg läst igenom den innan sitt inlägg )
http://epubl.luth.se/1404-5508/2004/005/LTU-SHU-EX-04005-SE.pdf
)http://epubl.luth.se/1404-5508/2004/005/LTU-SHU-EX-04005-SE.pdf
PatWest: Nej, faktiskt inte just den, men andra ;D Jag tycker det är en ypperlig källa, förutsatt:
1. Att man orkar läsa det något torra juridiska språket
2. Att man kan förutsätta att det som står i avhandlingarna faktiskt stämmer; där får man ju använda sitt kritiska granskande
1. Att man orkar läsa det något torra juridiska språket
2. Att man kan förutsätta att det som står i avhandlingarna faktiskt stämmer; där får man ju använda sitt kritiska granskande
