Mest 'bang for the buck' då man ska renovera inför framtida försäljning

[DarrenB]

Bor i hus på ca 170m2 från 1944 med putsfasad precis utanför Stockholm (20 min från city) och vi kommer inom ett par år att vilja sälja och flytta till lägenhet. Kvadratmeterpriserna här ligger på 45-55K SEK/m2.

För att inte panikrenovera vill vi nu lägga upp en plan för att i lugn och ro rusta upp det mest nödvändiga för att huset ska bli 1. Lättare att sälja och 2. Få ut så högt pris som möjligt.

Har gjort en snabb överslagsräkning och fått fram att vi behöver lägga ca 350-400.000 SEK för att få det tipptopp. Men här skulle jag behöva lite hjälp då jag misstänker att alla investeringar inte ger tillbaka samma eller mer från investeringen dvs vilka av sakerna nedan skulle jag kunna strunta i eller snåla in på då de inte ger något tillbaka?
Och vice versa vilka saker ska jag satsa på för att höja värdet på huset och göra det mer attraktivt?

Detta finns eller har fixats nyligen:
Nya fönster, ny bergvärmepump, garage för ca 15 år sedan, allt är tipptopp internt, nytt Puustellikök 2012, nya badrum ca 2009.

Detta funderar jag på att fixa till:

• Ny platt-/stenläggning vid entrén då gamla stenen har sjunkit och det växer ogräs runt gamla.
• Måla om fasaden och fixa sprickor i putsen.
• Renovera balkongen (gammal korrugerad plåt + söndervittrad betongplatta)
• Klippa ner 60m häck rejält, eventuellt plantera ny häck.
• Byta ut/renovera samtliga stuprör, rännor.
• Dränera runt huset (har ingen källare)
• Renovera taket

Något jag glömt? Märker att fler och fler grannar bygger pool, är det något som kommer mer och mer i förorten, som kan höja värdet?

Tack!

 

[BirgitS]

Det bästa är att prata med några mäklare för det varierar mellan olika områden vad som lönar sig att göra. Det är kanske till och med läge att ta in en besiktningsfirma (ej Anticimex) som gör en rejäl genomgång och kan se om där finns några större problem som får folk att låta bli att bjuda eller pruta på priset.

Häckar tror jag inte lönar sig, det är få som är medvetna om vad det kostar. Dräneringar är det många som inte vill ge sig på.

 

[Robert63]

Tycker det verkar vara bra grejer du listar. Hur ser ytskikten i de olika rummen ut? Finns det golv som kan behöva ett lyft med ett ok laminat eller billig parkett? Värt att byta dörrbladen? De gör mycket för helhetsintrycket och behöver inte vara speciellt dyra. Inför försäljningen kan det vara värt att strippa hemmet på grejer så det inte ser överbelamrat ut. Pool tror jag inte att du kan räkna hem.

 

[Leif i Skåne]

Kolla med mäklare!
Det är många som renoverat för dyra pengar, och dom nya ägarna sätter kofoten i det samma dag dom får nycklarna!

 

[Pin]

Jag skulle uppskatta allt du listat om jag köpte. Tyvärr tror jag många bländas av ytligt bling inomhus istället.

 

[BirgitS]

Finns det golv som kan behöva ett lyft med ett ok laminat eller billig parkett?

I många områden kring Stockholm är laminat något som får presumtiva köpare att tänka att golven måste bytas ut snart och alltså reserverar pengar för det.

 

[BirgitS]

Jag skulle uppskatta allt du listat om jag köpte. Tyvärr tror jag många bländas av ytligt bling inomhus istället.

Att uppskatta är en sak men att vara villig att betala mer för huset efteråt än det kostade att fixa det på listan är en annan sak.

En radonkontroll är bra för det är många köpare som frågar efter det och det kostar bara några hundralappar men måste göras vintertid.

 

[Pin]

Att uppskatta är en sak men att vara villig att betala mer för huset efteråt än det kostade att fixa det på listan är en annan sak.

En radonkontroll är bra för det är många köpare som frågar efter det och det kostar bara några hundralappar men måste göras vintertid.

Jag omformulerar mig, skulle betala för detta. Ungefär samma värdering som det skulle kosta mig att få det fixat. Problemet är att de flesta köpare underskattar tid och kostnad för alla åtgärder. Däremot många som bländas av möbler som inte ens är en del av affären.

 

[Robert63]

I många områden kring Stockholm är laminat något som får presumtiva köpare att tänka att golven måste bytas ut snart och alltså reserverar pengar för det.

Ok, måste vara ett Tokholmsfenomen. Men det finns ok parkett för små pengar.

 

[DarrenB]

Tack för bra svar!
Tänker jag rätt om jag tror att den nya köparen helst vill slippa större och omfattande arbeten som att byta tak, dränera, fönster, panna mm?

...och om jag får komplettera min fråga: Är det en bra investering att bygga större altan eller på andra sätt förstora boytan?

 

[Dan_Johansson]

Vad är "ett par år"? Är det 2 eller 10 år?

 

[Robert63]

Tack för bra svar!
Tänker jag rätt om jag tror att den nya köparen helst vill slippa större och omfattande arbeten som att byta tak, dränera, fönster, panna mm?

...och om jag får komplettera min fråga: Är det en bra investering att bygga större altan eller på andra sätt förstora boytan?

Bygga altan är en liten investering, inte minst om du gör det själv, och jag skulle säga att den betalar sig.

 

[DarrenB]

Vad är "ett par år"? Är det 2 eller 10 år?

Ett par är väl alltid 2

 

[BirgitS]

Tänker jag rätt om jag tror att den nya köparen helst vill slippa större och omfattande arbeten som att byta tak, dränera, fönster, panna mm?

Folk i allmänhet vill slippa stora arbeten som de inte begriper sig på, men det är inte alltid de är villiga att betala så mycket mer att det lönar sig, särskilt om en besiktningsman inte skulle anmärka på något när det gäller dränering och tak idag.

En låg uppvärmningskostnad är en siffra som nästan alla tycker är bra.

Fönsterbyte för att sänka uppvärmningskostnaden är sällan något som lönar sig och moderna fönster brukar kräva att man installerar ventiler för friskluft i stället så kostnaden drar lätt iväg utan att man får igen det. Moderna fönster har ofta mindre glasyta för samma karmstorlek och det gör rum mörkare och därmed mindre attraktiva.

Är det en bra investering att bygga större altan eller på andra sätt förstora boytan?

Jag är tveksam till det för det är så många som kan tänka sig att göra trädäck själva, men däremot ett uterum är ju ett plus men om man får igen kostnaden vet jag inte, och troligen beror det på området.

Ok, måste vara ett Tokholmsfenomen. Men det finns ok parkett för små pengar.

Det är nog snarast en fenomen som inträffar när hus upplevs som mycket dyra, om man ska betala 10 miljoner för huset så förväntar man sig att det har en viss standard och dit hör inte laminat. Samtidigt är då att betala en golvläggare 50 000 för att lägga in parkettgolv inte någon stor kostnad i sammanhanget.

 

[Dan_Johansson]

Nu kanske jag är lite tråkig, men jag har lite svårt att se ett boende som en investering.

Problemet är att det finns så många variabler, både externa (bostadsmarknaden, eventuell köpare, etc.) och interna (er privatekonomi, husets skick, etc.) att det är svårt att ge ett råd som är värt mer än din egen gissning ..

Sköt löpande underhåll och ta hand om nödvändiga reparationer på ett korrekt sätt, så värdet på fastigheten inte minskar, snarare än att spendera 350-400 tusen på en chansning.... Speciellt på så kort sikt som två år..