Mäklare eller offentlig auktion?
Min bror och jag är lika delägare av ett fritidshus.
Han meddelade nyligen att han vill köpa min hälft till något under taxeringsvärdet, vilket jag dock sagt nej till.
Vi planerar nu att sälja genom en mäklare. Han vill dock ha ett minimipris som ligger ca 10 % över marknadsvärdet (alltså taxeringsvärdet*1,33 + 10%). Då är risken att vi inte får det sålt på länge eller inte alls.
Nu undrar jag hur det skulle fungera med en offentlig auktion.
Blir det högre kostnader med en god man?
Blir försäljningspriset lägre?
Tar försäljningen längre tid?
Finns det några avgörande nackdelar med offentlig auktion?
Skall vi försöka med mäklare i några månader och ta offentlig auktion om vi inte får det sålt?
Tack i förväg.
G2
Han meddelade nyligen att han vill köpa min hälft till något under taxeringsvärdet, vilket jag dock sagt nej till.
Vi planerar nu att sälja genom en mäklare. Han vill dock ha ett minimipris som ligger ca 10 % över marknadsvärdet (alltså taxeringsvärdet*1,33 + 10%). Då är risken att vi inte får det sålt på länge eller inte alls.
Nu undrar jag hur det skulle fungera med en offentlig auktion.
Blir det högre kostnader med en god man?
Blir försäljningspriset lägre?
Tar försäljningen längre tid?
Finns det några avgörande nackdelar med offentlig auktion?
Skall vi försöka med mäklare i några månader och ta offentlig auktion om vi inte får det sålt?
Tack i förväg.
G2
Nu har jag inte koll på fritidshus men för vanliga bostäder så kan du inte annonsera på hemmet utan mäklare och en del banker vill inte finansiera om du inte går genom mäklare. Sen finns det mäklare som är rätt billiga och man gör det mesta själv.
Testa och lägg ut det själva först kanske? Hittar ni någon spekulant som vill köpa för ett pris ni accepterar så fixa resten med jurist/ banken. Om ni inte lyckas - ta in mäklare. Så skulle jag göra. Om ni inte har akut behöv av snabba pengar......
Jag tolkar frågan som att det handlar om att antingen sälja med mäklare till minst 10% över "marknadspriset" eller att TS begär tvångsförsäljning enl. lagen om samägande. Då är det ju auktion mha. en god man som gäller, och då säljs huset utan att någon av parterna kan ställa villkor i stil med visst minipris.
Jag tror att den typen av auktioner normalt ger lite lägre pris än en normal försäljning, de som bjuder förväntar sig ett lägre pris. Det är också en viss risk för diverse strul om man köper på en auktion där en försäljning tvingas fram. Typ tråden som rullar här om fallet där ena säljaren ockuperar huset efter auktions frösäljning. Dessa risker har ett värde som sänker priset vid auktionen.
Huruvida det begärda priset är svårt att uppnå kan man ju bara se genom att jämföra liknande försäljningar i området. Formeln att tax. värdet skall utgöra 75% av marknadsvärdet stämmer ofta inte.
Jag tror att den typen av auktioner normalt ger lite lägre pris än en normal försäljning, de som bjuder förväntar sig ett lägre pris. Det är också en viss risk för diverse strul om man köper på en auktion där en försäljning tvingas fram. Typ tråden som rullar här om fallet där ena säljaren ockuperar huset efter auktions frösäljning. Dessa risker har ett värde som sänker priset vid auktionen.
Huruvida det begärda priset är svårt att uppnå kan man ju bara se genom att jämföra liknande försäljningar i området. Formeln att tax. värdet skall utgöra 75% av marknadsvärdet stämmer ofta inte.
Taxeringsvärdet är tänkt att motsvara 75% av marknadsvärdet 2 hela kalenderår tillbaka, dvs. år 2010, för ett genomsnittshus för Skatteverkets värdeområde. Är tomten större eller mindre, har sjöutsikt eller sjötomt, snårskog eller gräsmatta, är huset större eller mindre, äldre eller nyare än ett genomsnittshus på en genomsnittstomt så påverkar det värdet.
Det är med andra ord helt ogörligt att bestämma ett marknadsvärde grundat enbart på taxeringsvärdet.
Det är med andra ord helt ogörligt att bestämma ett marknadsvärde grundat enbart på taxeringsvärdet.
Vore det inte bättre att ta in en oberoende värderingsman som värderar fastigheten? Då kan du och brodern senare diskutera och komma överens om en lösning, oavsett om det innebär att han köper ut dig eller att huset säljs.
Det är nog mycket bättre att komma överens själva istället för att blanda in tredje part. Möjligen kan ni ta in en tredje part som medlare ifall förhållandet mellan er inte är det bästa. Och försäljning via mäklare är nog det bästa valet om ni väljer att sälja.
Det är nog mycket bättre att komma överens själva istället för att blanda in tredje part. Möjligen kan ni ta in en tredje part som medlare ifall förhållandet mellan er inte är det bästa. Och försäljning via mäklare är nog det bästa valet om ni väljer att sälja.
Hemmakatten: Taxeringsvärdet tar väl hänsyn till allt som påverkar marknadsvärdet? Jag tror att 90% av marknadsvärdet beror på läget på just den här fastigheten.
Pelpet: jag har redan anlitat en oberoende värderingsman, som har kommit fram till värdet X miljoner (lite över taxeringsvärdet*1,33). Min bror vill inte köpa min andel för det priset, men vill ha mer än det vid en gemensam försäljning.
Om han står fast vid sitt säljpris är det risk att det inte blir någon försäljning i år. Då blir jag tvungen att begära offentlig auktion. Jag funderar alltså på om offentlig auktion kan bli mitt svar på hans prissättning. Jag har inget akut penningbehov, men vill absolut ha slut på samägandet i år.
Pelpet: jag har redan anlitat en oberoende värderingsman, som har kommit fram till värdet X miljoner (lite över taxeringsvärdet*1,33). Min bror vill inte köpa min andel för det priset, men vill ha mer än det vid en gemensam försäljning.
Om han står fast vid sitt säljpris är det risk att det inte blir någon försäljning i år. Då blir jag tvungen att begära offentlig auktion. Jag funderar alltså på om offentlig auktion kan bli mitt svar på hans prissättning. Jag har inget akut penningbehov, men vill absolut ha slut på samägandet i år.
Kan inte du och brodern komma överens om att testa att sälja till hans pris i N månader, och om det inte funkar så sänker ni priset till X som värderingsmannen kom fram till?
Det är nog ingen brådska, fritidshus säljs oftast bäst under sommaren.
Det är nog ingen brådska, fritidshus säljs oftast bäst under sommaren.
OM vi antar att huset inte söljs via mäklaren, och du väljer att begära försäljning via god man osv. Så bör man räkna med att priset blir lite lägre, svårt att säga hur mycket.
Då kan du ju alltid själv köpa in huset och sedan ev. sälja det med mäklare för sitt "rätta värde".
Då kan du ju alltid själv köpa in huset och sedan ev. sälja det med mäklare för sitt "rätta värde".
Lite märklig inställning på din bror. Han bjuder alltså 0.75x, men säljer inte det under 1.10x. Har du frågat om han har någon grund till det?
Du skulle kunna ge honom ett motbud på 0.9x, dvs någonstans mellan taxeringsvärde och marknadsvärde. Mäklarkostnad försvinner, och du slipper engagera dig i försäljning och eventuellt jobb/problem vid överlåtelse.
Du skulle kunna ge honom ett motbud på 0.9x, dvs någonstans mellan taxeringsvärde och marknadsvärde. Mäklarkostnad försvinner, och du slipper engagera dig i försäljning och eventuellt jobb/problem vid överlåtelse.
Märkligt inställning, visst.
Hans tanke är förstår att om priset är under taxeringsvärdet kan det betraktas som en gåva, och jag behöver inte skatta för pengarna. Då vill han betala mig 0,6X eftersom jag inte behöver betala någon skatt.
Jag skall försöka igen med ett bud på 0,9X som kindvall föreslår, men jag tror inte att det går..
Nu har jag pratat med tingsrätten om hur det går till i en offentlig auktion.
Den enda åsikten om offentlig auktion hittills är att priset antagligen blir lägre. Är det den allmänna åsikten?
Hans tanke är förstår att om priset är under taxeringsvärdet kan det betraktas som en gåva, och jag behöver inte skatta för pengarna. Då vill han betala mig 0,6X eftersom jag inte behöver betala någon skatt.
Jag skall försöka igen med ett bud på 0,9X som kindvall föreslår, men jag tror inte att det går..
Nu har jag pratat med tingsrätten om hur det går till i en offentlig auktion.
Den enda åsikten om offentlig auktion hittills är att priset antagligen blir lägre. Är det den allmänna åsikten?
Marknadsvärdet kan man inte räkna ut med formler som utgår från taxeringsvärdet som flera förklarat redan. Marknadsvärdet är ju det som någon är beredd att betala. Då kan man ju inte få mer än det.
Om man har ett anbudsförfarande och någon vinner med en viss summa så är det marknadsvärdet. Om det litet senare dyker upp någon som bjuder 10% mer så steg plötsligt marknadsvärdet med 10%.
Ni får helt enkelt sälja som vanligt - med mäklare eller auktion - och så får din bror ge sig in i anbudsförfarandet och försöka köpa det.
Om man har ett anbudsförfarande och någon vinner med en viss summa så är det marknadsvärdet. Om det litet senare dyker upp någon som bjuder 10% mer så steg plötsligt marknadsvärdet med 10%.
Ni får helt enkelt sälja som vanligt - med mäklare eller auktion - och så får din bror ge sig in i anbudsförfarandet och försöka köpa det.
Om hans tanke var att du skulle få summan utan att behöva skatta för den så blir iofs. resonemanget inte fullt lika orimligt.
Om han erbjuder 0,6 * X, och vi antar att ingångsvärdet är försumbart, det skulle blivit skatt på hela försäljningspriset. I så fall är ju budet värt 0,75 * X. OK fortfarande troligen en sämre affär för TS än att sälja på öppna marknaden.
'
Om han erbjuder 0,6 * X, och vi antar att ingångsvärdet är försumbart, det skulle blivit skatt på hela försäljningspriset. I så fall är ju budet värt 0,75 * X. OK fortfarande troligen en sämre affär för TS än att sälja på öppna marknaden.
'
Gunnar2 skrev:Märkligt inställning, visst.
Hans tanke är förstår att om priset är under taxeringsvärdet kan det betraktas som en gåva, och jag behöver inte skatta för pengarna. Då vill han betala mig 0,6X eftersom jag inte behöver betala någon skatt.
Jag skall försöka igen med ett bud på 0,9X som kindvall föreslår, men jag tror inte att det går..
Nu har jag pratat med tingsrätten om hur det går till i en offentlig auktion.
Den enda åsikten om offentlig auktion hittills är att priset antagligen blir lägre. Är det den allmänna åsikten?
Jag förstår inte hur hans skambud skulle göra det till en gåva eller skattefritt. Vi har ju inte fått reda på ingångsvärdet, om ni har köpt det eller ärvt det.Gunnar2 skrev:Hans tanke är förstår att om priset är under taxeringsvärdet kan det betraktas som en gåva, och jag behöver inte skatta för pengarna. Då vill han betala mig 0,6X eftersom jag inte behöver betala någon skatt.
Om du får pengar för din del av huset är det en försäljning, och så länge den summan du får är större än vad du gett när ni köpte huset har du gjort en vinst som är skattepliktig. Har ni ärvt huset är inköpssumman väldigt liten, och alltså i princip allt du får skattepliktigt.
Eller är det så att han tänkt att ni skulle upprätta ett gåvobrev där du skänker din del av huset, och att du får pengarna under bordet? Olagligt, men så länge ni bröder är sams...
En effekt av det blir ju att din bror tar över din potentiella skatt.