Mäklarens trappa kan bli en dyr historia
Ska du sälja huset med mäklare som har arvodestrappa, se till att utgångspriset på huset är rimligt.
Du kan läsa artikeln här: Mäklarens trappa kan bli en dyr historia
Du kan läsa artikeln här: Mäklarens trappa kan bli en dyr historia
Egentligen är det väl inte något problem? Sätter säljaren förväntat pris som utgångspris blir det enbart extrapengar om mäklaren lyckas få upp priset. Är däremot säljare och mäklare så luriga att de går ut med ett betydligt lägre pris, enbart för att locka flera spekulanter till visningen, kan säljaren gott betala det högre arvordet om arvodestrappa används.
I allmänhet är deymäklaren som har bäst koll på vad värdet är. Som säljare litar man nog på att det pris mäklaren sätter är ett vettigt pris. Men en arvodesmodell som ger mäklaren incitament att sätta ett för lågt utgångspris låter inte alls lämplig. Den bör nog försvinna från marknaden.
När jag skulle sälja min lägenhet för några år sen hade jag lite olika mäklare på besök. De tittade på lägenheten och värderade den till cirka 1,7 miljoner, kanske kan man få upp till 1,9, men troligen inte över 2.
Sen föreslog samtliga(!) en prismodell med ett fastpris upp till ett överenskommet belopp och sen en bonus om priset steg över detta drömbelopp. Det var de som talade om "drömbelopp". Ja, jag kan väl köpa att om de slår mitt drömbelopp så är det ok att de får lite mer. Det märkliga var att alla föreslog att drömbeloppet skulle vara 1,7 miljoner.
1,7 miljoner var vad jag räknade med efter deras värdering. Ett drömbelopp var väl om vi kom en bit över 2 miljoner...
Ofta kom argumentet "Ja, men om jag inte ser någon möjlighet att nå bonusen så finns det ingen anledning för mig att göra det lilla extra".
Jag kontrade med "Så du menar att du inte kommer göra ett bra jobb annars?" och frågade var "det lilla extra var". Jag fick inget bra svar på detta.
Sen föreslog samtliga(!) en prismodell med ett fastpris upp till ett överenskommet belopp och sen en bonus om priset steg över detta drömbelopp. Det var de som talade om "drömbelopp". Ja, jag kan väl köpa att om de slår mitt drömbelopp så är det ok att de får lite mer. Det märkliga var att alla föreslog att drömbeloppet skulle vara 1,7 miljoner.
1,7 miljoner var vad jag räknade med efter deras värdering. Ett drömbelopp var väl om vi kom en bit över 2 miljoner...
Ofta kom argumentet "Ja, men om jag inte ser någon möjlighet att nå bonusen så finns det ingen anledning för mig att göra det lilla extra".
Jag kontrade med "Så du menar att du inte kommer göra ett bra jobb annars?" och frågade var "det lilla extra var". Jag fick inget bra svar på detta.
Har samma erfarenheter som ovan. Använd prispressar-tjänster som Mäklarbud för att spela ut mäklarna mot varandra. Försök även att få ett fastpris. Det låter osannolikt att mäklaren skulle göra ett sämre jobb och inte vara motiverad om det är ett fastpris. Då skulle jag inte välja den mäklaren oavsett.
Det är väl bra om mäklarens trappa blir dyr? Det betyder ju att man fått ut ett högt pris. Och då har mäklaren gjort ett bra jobb. (Om man nu tror att mäklarens insats påverkar slutpriset. Om man inte tror det bör man ju välja billigast möjliga mäklare.)
När jag sålde hus för några år sedan föreslog jag en aggressiv trappa, för att mäklaren skulle ha anledning att anstränga sig lite extra. Det blev enligt mäklarfirman deras enskilt bästa affär (alltså högsta arvode) det året, trots att det var ett synnerligen ordinärt hus. Men jag var jättenöjd ändå, jag tjänade ju ändå väsentligt mer på prisuppgången än vad mäklaren gjorde.
När jag sålde hus för några år sedan föreslog jag en aggressiv trappa, för att mäklaren skulle ha anledning att anstränga sig lite extra. Det blev enligt mäklarfirman deras enskilt bästa affär (alltså högsta arvode) det året, trots att det var ett synnerligen ordinärt hus. Men jag var jättenöjd ändå, jag tjänade ju ändå väsentligt mer på prisuppgången än vad mäklaren gjorde.
Det beror väl på var trappan börjar? Sätter man en riktigt lågt utgångsposition och startar trappan där så är det väldigt lönsamt för mäklaren, men mer tveksamt för säljaren.
Utgångspriset och mäklartrappans tröskelnivåer har väl inget med varandra att göra? Det är två helt olika frågor tycker jag.
Det är en intressant problemställning. Där vi hussäljare, som är amatörer i sammanhanget,Fairlane skrev:
inte har mycket att sätta emot.
Ett exempel från min verklighet vid husförsäljning år 2009:
Utgångspris sattes till 3.100.000 kr.
Provision/arvode bestämdes i uppdragsavtalet till:
Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 2,5% upp till 3.300.000 kr och med 10% på eventuellt överstigande belopp, ink moms. Fsb bjuder på proffsfotografering samt homestylingkonsultation.
Så hade vi fått sålt till 3,3 mille, vilket vi ansåg var rimligt och varit nöjda med,
så hade mäklararvodet blivit 82.500 kr.
Nu blev försäljningspriset 3,8 mille, och arvodet följaktligen 132.500 kr.
Blev vi uppskörtade av mäklaren och gjorde en dålig affär?
Inte som jag känner det i alla fall.
Det borde vara olika frågor och för mig var det också det. I artikeln så framgår det att det inte alltid är olika frågor.StockholmM skrev:
Jag tror att mäklaren spelar roll, men jag tycker folk tänker fel när de tror att mäklaren är den stora skillnaden mellan lyckad affär eller inte. I en marknad där husen säljs innan förhandsvisningen är det knappast mäklaren som gör de stora jobbet. Bor man däremot på landet där ingen vill köpa får en mäklare kämpa hårt. Att sälja något som alla vill ha ser inte jag som ett särskilt stort problem.
Skulle man på ett rättvist sätt kunna jämföra hur pengar gör nytta är jag övertygad att styling eller makeup av viktiga delar slår mycket högre än att lägga skillnaden på en mäklare.
Ingen vill betala dubbelt så mycket för en bra hantverkare men när man får pengar i handen efter en affär är man tydligen mer benägen att snällt ge bort sina pengar??
Är ni nöjda så är det ju bra så.KnockOnWood skrev:
I artikeln så varnade man för att sätta trappan vid utgångspriset. Om man hade gjort det i ert fall hade det kostat er 15' till. Eftersom 3,3 var rimligt borde det vara lätt att nå dit och de 15' hade ni inte fått något för.
Själv hade jag nog känt att om 3,3 var rimligt så hade jag satt gränsen på 3,5 eller 3,6. Dvs för att nå bonusen så måste mäklaren faktiskt göra något extra. Jag tror att huset sålts för 3,8 även med den modellen. Då hade vi haft 15-20' mer att göra något skoj för.
Jag har lite delade åsikter om arvodestrappor. Vi hade själva det som krav på mäklaren när vi sålde vårt hus och fick avsevärt mycket mer än vi förväntat oss och mäklaren fick 50 kkr mer i arvode. Hur mycket av det som berodde på att mäklaren ansträngde sig extra p g a trappan kommer vi aldrig att få veta. Jag är dock generellt för principen att man får betalt utifrån prestationen.
När vi själva skulle köpa hus såg vi ibland tecken som kunde tyda på att mäklare "utnyttjade" okunniga säljare med arvodestrappor. Det är naturligtvis omöjligt att veta men t ex upplevde vi att hus med "riktigt gamla" säljare lite oftare annonserades med tydliga lockpriser. Man kan ju då misstänka att en del av att sätta ett lockpris är att det finns en arvodestrappa bakom. Nu vet vi ju aldrig om så var fallet men för mig kändes det i alla fall lite "olustigt" med lockpriser där man kunde misstänka att säljaren själv inte hade så stor koll på marknadsvärdet.
Det är väl just det att mäklaren har en möjlighet att utnyttja sitt informationsövertag för egen vinning som gör att jag är lite negativ till arvodestrappor.
/Krille
När vi själva skulle köpa hus såg vi ibland tecken som kunde tyda på att mäklare "utnyttjade" okunniga säljare med arvodestrappor. Det är naturligtvis omöjligt att veta men t ex upplevde vi att hus med "riktigt gamla" säljare lite oftare annonserades med tydliga lockpriser. Man kan ju då misstänka att en del av att sätta ett lockpris är att det finns en arvodestrappa bakom. Nu vet vi ju aldrig om så var fallet men för mig kändes det i alla fall lite "olustigt" med lockpriser där man kunde misstänka att säljaren själv inte hade så stor koll på marknadsvärdet.
Det är väl just det att mäklaren har en möjlighet att utnyttja sitt informationsövertag för egen vinning som gör att jag är lite negativ till arvodestrappor.
/Krille
