Byggahus.se

Mäklare vill vi skall reservera vår lägenhet åt köpare

  1. H
    Medlem Nivå 4
    Hej!

    Jag och min sambo har vår lägenhet som en kommande försäljning på vår mäklares hemsida och planerad officiell visning är satt till mitten utav april. Vi har haft en förhandsvisning då vi har två nyfikna spekulanter, den ena spekulanten vill att vi skall ingå i en så kallad reservations klausul.

    Denna klausulen skall då kort sammanfattat innebära att vi skall ingå i ett kontrakt där köparen garanteras en reservation, första tjing till vår lägenhet under 30 dagar. Under dessa 30 dagarna skall då köparen ha en chans att sälja sin nuvarande lägenhet för säg 3mkr. Om köparen inte lyckas sälja sin lägenhet inom 30 dagar för 3mkr så slipper köparen att köpa vår lägenhet. Om köparen lyckas sälja sin lägenhet för 3mkr så gäller kontraktet och köparen måste då köpa vår lägenhet till ö.k pris.

    Denna deal tycker jag låter som största skämtet, vår mäklare tycker att det är en suverän idé. Troligtvis för att han vill bli av med vår lägenhet. Jag ser absolut ingen fördel för fem öre för mig och min sambo, jag har aldrig hört talas om ett liknande kontrakt tidigare heller.

    Jag föreslog istället samma typ utav kontrakt fast dem skall lägga en handpenning på 10% utav köpes priset som vi får behålla om köparen inte lyckas sälja sin egna lägenhet till tänkt pris inom tidsramen på 30 dagar.

    Jag ser bara nackdelar för oss, vi kan inte ha fler tidiga spekulanter, vi måste ta bort lägenheten från hemnet, eventuellt potentiella nya spekulanter hänvisas bort, vem skall hålla koll så att köparen ens har ett vettigt utgångspris på sin egna lägenhet, vem skall hålla koll vilka bud som kommit in etc listan kan göras lång...

    Det enda positiva jag ser är att dem lägger en handpenning som vi får behålla om köparen tjallar bort sin egna försäljning.

    Vad anser ni om detta? Har ni hört talas om ett likande koncept tidigare?

    tack på förhand
     
  2. M
    Medlem Nivå 5
    Anledningen till detta är att banken kräver att köparens lägenhet ska vara såld innan det nya lånelöftet gäller. Var med om något liknande men här var det budgivning och vinnarna ville ha tillträde flera månader senare så att de skulle kunna sälja sin lägenhet. Det blev en annan budgivare med finnanserna i ordning som fick köpa.

    Iaf delar av ovan upplägg är inte helt orimligt såtillvida köparens pris är över förväntat marknadspris (dvs den risk som man tar lönar sig) och man som säljare kan hantera att försäljningsprocessen drar ut på tiden/havererar.

    Men i detta fall så känns det inte som att ni ska gå den vägen, speciellt då er mäklare tyckte att det var en suverän idé. Om man tittar på siffrorna för mäklare så tjänar de bättre på att sälja fler objekt snabbt än färre till ett bättre pris via någon slags ersättningsstege.
     
    • Laddar…
  3. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 18
    Låter väl inte som ett särskilt udda upplägg. En enkel klausul för genomförande av köpet.

    Det ni får fråga är är om pengarna är bra nog och köpets genomförandeklausul sannolik nog för att ta budet.
     
  4. E
    Medlem · Nivå 6
    En reservation ska alltid kosta. Det är som en option. Om optionen inte fullföljs förlorar den som köpt optionen sina pengar. ’att mäklaren är positiv är inte så konstigt. Den vill bara säkra sin provision. Avstå. Om det inte finns pengar med i optionen
     
  5. H
    Moderator · Nivå 25
    Det är väl inte helt ovanligt med "finansieringsklausuler", historiskt. Framförallt under finanskrisen i början av 90- talet så var det väldigt vanligt med villkorade köpeavtal, där affären bara skulle genomföras om köparen lyckades sälja sin bostad för minst XXX kronor. Det har varit mindre vanligt på senare år, men iom åtstramningen av utlåning så verkar det bli vanligare igen.

    I det här fallet så handlar det om jag förstår rätt om ett förhandsbud, innan en ordinarie visning. Det kan ju vara festande att som säljare nappa på ett förhandsbud, om det är riktigt bra, så bra att man inte kan hoppas att få ett lika bra bud efter en visning.

    Detta är INTE ett bra bud, oavsett om prislappen skulle vara hög. Det blir en lång period där du som säljare inte vet ifall lägenheten blir såld.
     
    Redigerat 25 mar 01:08
    • Laddar…
  6. I
    Medlem · Nivå 9
    Jag hade gått med på det, men bara om de lagt en summa motsvarande din mäklares provision som handpenning. Dvs du behåller den om inte köpet genomförs. Du tar en risk, din köpares risk, det måste man få något för säger mitt bondförnuft.
     
  7. M
    Medlem · Nivå 9
    Mina bekanta sålde sin lägenhet med samma påbud, men där var det först budgivning, och sedan hade hösta budgivare en klausul att han skulle sälja sin gård för att uppfylla köpet. Då de andra bugivarna även de hade lite olika påbud och klausuler gick de med på köpet. Tiden gick, och vet inte om de hade fler visningar, men några månader senare (Över nyår bla) fick han sålt sin gård och köpte lägenheten.

    Så det funkar, men inget man kör på i första hand. Vill ingen anann köpa lägenheten för mer eller nära pris så är det ett alternativ.
     
  8. D
    Besserwisser · Nivå 21
    Att man vill ha ett villkor att man lyckas sälja är nog inte så konstigt i dagsläget. Marknaden är ju något osäker. Att sälja innan en visning tycker jag generellt är lite fult. Man ber spekulanter att komma på visning vid ett speciellt tillfälle men säljer innan det. Men att mäklaren gärna vill slippa visningar och kontakter med flera spekulanter är inte så konstigt. Personligen skulle jag inte sälja innan visning.
     
  9. D
    Medlem · Nivå 6
    Att köpet är villkorat försäljning av annan bostad kallas i mäklarsammanhang för ett "svävarvilkor".
    Alla försäljningar av lägenheter har ett obligatoriskt svävarvilkor, nämligen att köparen medges medlemsskap i föreningen.
    I ert fall skulle det således finnas två svävarvillkor
    Provision utgår bara, vanligtvis, när alla svävarvillkor är uppfyllda.
    Därför drar mäklaren först sitt arvode från handpenningen, och utbetalar överskjutande handpenning, till ert konto först då svävarvillkoren är uppfyllda.
    Så om deras lägenhet inte lyckas säljas, så händer ingenting. Du betalar ingen mäklarprovision.

    Detta bör framgå i förmedlningsavtalet mellan er och er mäklare.

    I sak inget konstigt.

    När man har ett sånt villkor så brukar man också lägga till en skrivelse om en logalitetsplikt. Dvs att säljaren ska agera lojalt mot er och göra allt som kan förväntas av hen att sälja sin lägenhet. Den ska alltså inte kunna skita i att hålla visning och därmed inte sälja lägenheten, om den plötsligt ångrar sig om er lägenhet.
    I praktiken är det svårt att stämma någon från brott mot sådan lojalitetplikt, men det sätter iaf viss press på de flesta.

    Däremot så bör ni fundera igenom om ni vill ta den risken.
    Tänk om denne inte får sin lägenhet såld. Under tiden har bostadsmarknaden gått ner lite?
    Hur ställer ni er till en sån risk?

    Dessutom är det inte otänkbart att den får betala en icke återbetalningsbar handpenning för detta.
    Rimligt belopp för detta är väl en smaksak.
     
    • Laddar…
  10. I
    Medlem · Nivå 9
    Jag vet att man inte betalar provision om affären faller igenom och inte blir sålt. Men det är en rimlig summa som alla kan relatera till var min poäng. I större städer blir inte bostäder kalla, men i mindre så kan det ha en betydelse att ett objekt kommer ut igen.
     
  11. D
    Medlem · Nivå 6
    Beloppet bör vara tillräckligt överkomligt för att inte avskräcka. Men samtidigt tillräckligt stort för man inte vill backa från det.

    Att hänga upp det på mäklarprovision tror jag kan va dumt. För det är öppet mål att komma med just det motargumentet du kom med - ingen affär, inga pengar.
    Så jag hade föreslagit det mer "godtyckligt".
     
  12. KnockOnWood
    Husägare · Nivå 25
    Var kan vi andra se dessa siffror, som du hänvisar till?
     
  13. M
    Medlem Nivå 5
    Det var ju elakt att syna min bluff. Kommer inte ihåg om jag faktiskt hittade några källor eller om jag bara använde det som presenteras i Freakonomics. Dvs mäklare fick mer betalt att sälja sina egna ägor än sina kunders. Detta baseras på data från USA. Om det kan föras över till svenska förhållanden kan jag inte svara säkert på.

    Iaf om man nu tar ett fall från min verklighet så såldes en lägenhet med upplägg där mäklaren fick högre ersättning ju högre pris denne fick lägenheten sålt för. Nu såhär i efterhand så undrar jag vad mäklaren kunde ha gjort extra för att få högre ersättning. Det uppenbara tillfället att tjäna pengar är ju en klumpsumma för att lyckas sälja överhuvudtaget. Om budgivningen sedan når över en viss gräns så är det ju trevligt men i storstadsregionerna så känns det som att det som gäller är att lägenheten hamnar på hemnet. Mäklaren lär inte ha en magisk lista av hugade spekulanter som den kan tipsa lägenheten för. Aktiva spekulanter kommer själva att informera sig via hemnet. Således anser jag att det är rimligt att anta att man som mäklare fokuserar mer på rigga affären så att man själv får betalt för så snabb affär som möjligt. Om prestationskompensation faller ut så är det ju trevligt men inte nödvändigt för mäklaren.

    Iaf min åsikt är att prestationsbaserad ersättning kan fungera men frågan är hur man ska sätta nivåerna för det. I detta fall har ju mäklaren mycket bättre information än vad kunden har. Varför skulle mäklaren inte utnyttja detta informationsövertag till sin fördel? Dvs störst del av kompensation för att lyckas sälja. Och då är vi tillbaka till att man tjänar mer på att sälja snabbt för då kan man gå vidare till nästa kund.

    Notera att jag tror att ovan resonemang gäller storstadsregionerna. Glesbygden kan mycket väl ha andra förutsättningar där en lokal mäklare har magiska listor och ett objekt kan ligga ute en längre tid innan rätt köpare hittas.
     
  14. D
    Medlem Nivå 6
    Det mäklaren kan göra för att få ett bättre slut pris är väl att ha ett bra utgångspris, bra bilder med bra beskrivning, sedan ge ett bra och seriöst intryck.

    Kollade inom samma område längre tid i stor stad och var väldigt olika slutpriser. Vissa lägenheter som såldes var under samma period. Så vist tror jag att mäklarens arbete spelar roll på slut priset.

    Hade själv att mäklaren fick mer förutom grundarvodet om den kom över min dröm gräns. Då hade jag kollat området i flera år så hade ju hyfsade siffror vad lägenheter hade gått för. Min mäklare fick slutpriset att gå över min dröm gränns (drömgränsen var ändå realistisk men i överkanten vad lägenheterna gått för).

    Till Ts fråga så hade jag nog vänt på det till mäklaren och vad skulle man vinna på det. jag hade nog kunnat gå med på det om det hade gett mig något extra. Antingen att priset är rejält över vad jag hade förväntat mig få om det skulle bli visning och bra budgivning eller alternativt att säljarna betalar in en handpening vilket för hålla lägenheten inte kanske skulle vara 10 % vilket de förlorar men en summa som känns som plus samt även gör köparna tar det seriöst. Sedan har jag inte lika mycket koll hur det är sälja lägenhet nu och är ju lite oroliga tider så svårt säga om det är bra
     
  15. M
    Medlem Nivå 5
    Vad gjorde mäklaren för att lyckas med detta som denne inte gjorde för kunder som inte hade prestationskompensation?