Mäklare som döljer VA-beslut vid tomtförsäljning
Hej
Sitter i en lite knipa här och skulle uppskatta lite input. Jag ska precis sätta igång med en nyproduktion av våran villa på helentrprenad av en prefab firma. Grejjen är att mäklaren och husleverantören, har enligt mig utövat falsk marknadsföring i viss utsträckning.
I korthet:
Mäklaren intygar att tomten är godkänd för en 3kammrbrunn+infiltrationsanläggning och intyg finns. Detta står även i objektsbeskrivningen. Vi frågar extra noga om detta eftersom vi tidigare kollat på tomter som har krav på t.ex sluten tank. "Ingen fara" fick vi som svar. NU 2 veckor före markarbetet ska starta får vi reda på att det inte fanns något beslut, utan ett yttrande från komunen, detta var dessutom 3 år gammalt. Sedan dess har komunen skärpt lagarna, och nu är infiltrationslösningen för miljöfarlig.
Nu måste vi ut med en miljögubbe som ska undersöka alternativa lösningar (+12000kr), och det kan bli tal om minireningsverk eller slutentank(+30-40000kr). Högre initiala kostnader samt högre månadskostnad i slutänden. Vem bär ansvaret? Kanske hade vi inte gett oss in i detta om vi vetat att vi får sitta med en nedgrävd bajstank på tomten som ska tömmas xggr per år...
Det enda vi kunde gjort bättre var att: be mäklaren att ge oss all kontakt med tomtsäljaren, vi kollar med säljaren för säkerhets skull, sedan ringa komunen för att se att säljarens uppgifter stämmer, och på så vis få reda på att de inte gör det......mitt i en budgivning? Ska det vara på dethär viset?
all hjälp uppskattas, även tröst mottages /Magnus
Sitter i en lite knipa här och skulle uppskatta lite input. Jag ska precis sätta igång med en nyproduktion av våran villa på helentrprenad av en prefab firma. Grejjen är att mäklaren och husleverantören, har enligt mig utövat falsk marknadsföring i viss utsträckning.
I korthet:
Mäklaren intygar att tomten är godkänd för en 3kammrbrunn+infiltrationsanläggning och intyg finns. Detta står även i objektsbeskrivningen. Vi frågar extra noga om detta eftersom vi tidigare kollat på tomter som har krav på t.ex sluten tank. "Ingen fara" fick vi som svar. NU 2 veckor före markarbetet ska starta får vi reda på att det inte fanns något beslut, utan ett yttrande från komunen, detta var dessutom 3 år gammalt. Sedan dess har komunen skärpt lagarna, och nu är infiltrationslösningen för miljöfarlig.
Nu måste vi ut med en miljögubbe som ska undersöka alternativa lösningar (+12000kr), och det kan bli tal om minireningsverk eller slutentank(+30-40000kr). Högre initiala kostnader samt högre månadskostnad i slutänden. Vem bär ansvaret? Kanske hade vi inte gett oss in i detta om vi vetat att vi får sitta med en nedgrävd bajstank på tomten som ska tömmas xggr per år...
Det enda vi kunde gjort bättre var att: be mäklaren att ge oss all kontakt med tomtsäljaren, vi kollar med säljaren för säkerhets skull, sedan ringa komunen för att se att säljarens uppgifter stämmer, och på så vis få reda på att de inte gör det......mitt i en budgivning? Ska det vara på dethär viset?
all hjälp uppskattas, även tröst mottages /Magnus
... om det är något tröst vet jag inte men även en trekammarbrunn lösning kräver ju att slambilen kommer och tömmer någon gång om året. Tänk även på att du får en mer miljövänlig lösning - kommunen vill ju inte jäklas med folk utan de vill minska övergödningen av vattendrag och sjöar.
Oavsett vad som är formellt rätt så skulle jag nog gå på mäklaren och kräva kompensation.
I princip så ligger det troligen på er undersökningsplikt före kontraktsskrivning (men efter att ha vunnit budgivningen) att kontrollera med kommunen. Det faktum att säljare/mäklare gjort en utfästelse här minskar å andra sidan er undersökningsplikt. Balansen kan bli svår att avgöra. Mycket tror jag beror på exkat vad som står i objeltbeskrivningen. Om det går att tolka som att det inte finns ett beslut så har säljaren troligen inte lovat för mycket.
En intressant fråga är ju också om det överhuvudtaget är möjligt att få ett beslut innan tomterna är slutligt avstyckade. Dvs det är tänkbart att ni borde (formellt sett alltså) insett att utfästelsen måste vara felaktig.
Lite beroende på bevisläget så bör ni kunna kräva åtmisntonde full kompensation för den extra investering ni får, alternativt kanske vara nöjda att dela kostnaden med säljare / mäklare (om bevisningen är svagare), om ni inte får en kompensation ni är nöjda med så borde ni anmäla mäklaren till fatighetsmäklarnämnden. Mäklaren har helt klart brustit här. Hur grovt det är är som sagt lite svårt att avgöra.
Lite efterklokhet: Som jag sagt i flera andra trådar. Lita aldrig på någonting överhuvudtaget som kommer från en mäklare eller säljare, kontrollera precis allting. Dubbelkolla och trippelkolla. Och när det är dags att skriva på, fundera lite över vad ni verkligen VET om affären. De fakta om ett hus eller en tomt ni har, var kommer uppgifterna ifrån? Ofta upptäcker man att något som man uppfattat som fakta är uppgifter man kanske i ett tidigt stadie fått från mäklaren, kanske var när man tittade på ett helt annat objekt som mäklaren hade. Då gäller det att misstro fakta och kontrollera.
I princip så ligger det troligen på er undersökningsplikt före kontraktsskrivning (men efter att ha vunnit budgivningen) att kontrollera med kommunen. Det faktum att säljare/mäklare gjort en utfästelse här minskar å andra sidan er undersökningsplikt. Balansen kan bli svår att avgöra. Mycket tror jag beror på exkat vad som står i objeltbeskrivningen. Om det går att tolka som att det inte finns ett beslut så har säljaren troligen inte lovat för mycket.
En intressant fråga är ju också om det överhuvudtaget är möjligt att få ett beslut innan tomterna är slutligt avstyckade. Dvs det är tänkbart att ni borde (formellt sett alltså) insett att utfästelsen måste vara felaktig.
Lite beroende på bevisläget så bör ni kunna kräva åtmisntonde full kompensation för den extra investering ni får, alternativt kanske vara nöjda att dela kostnaden med säljare / mäklare (om bevisningen är svagare), om ni inte får en kompensation ni är nöjda med så borde ni anmäla mäklaren till fatighetsmäklarnämnden. Mäklaren har helt klart brustit här. Hur grovt det är är som sagt lite svårt att avgöra.
Lite efterklokhet: Som jag sagt i flera andra trådar. Lita aldrig på någonting överhuvudtaget som kommer från en mäklare eller säljare, kontrollera precis allting. Dubbelkolla och trippelkolla. Och när det är dags att skriva på, fundera lite över vad ni verkligen VET om affären. De fakta om ett hus eller en tomt ni har, var kommer uppgifterna ifrån? Ofta upptäcker man att något som man uppfattat som fakta är uppgifter man kanske i ett tidigt stadie fått från mäklaren, kanske var när man tittade på ett helt annat objekt som mäklaren hade. Då gäller det att misstro fakta och kontrollera.
Det där skulle jag inte ta gift på...gustavk skrev:
Tack hempularen.
Vi får se vilken VA-lösning som rekommenderas, så man kan räkna ut merkostnaden. Sedan får vi se hur man kan gå vidare. Sant som du säger om att tro på säljare och mäklare för mycket....man försöker ju vara noggran ibörjan men en bit in i karusellen går allt väldigt fort, och man borde behålla lugnet och dubbelkolla allt...
/m
Vi får se vilken VA-lösning som rekommenderas, så man kan räkna ut merkostnaden. Sedan får vi se hur man kan gå vidare. Sant som du säger om att tro på säljare och mäklare för mycket....man försöker ju vara noggran ibörjan men en bit in i karusellen går allt väldigt fort, och man borde behålla lugnet och dubbelkolla allt...
/m
Det finns vissa minreningsverk som inte behöver slamtömmas med tankbil, så på lång sikt kanske det inte blir så mycket dyrare.
För att lantmäteriet skall stycka av en tomt kräver de att kommunen meddelar att de godkänner att det byggs på tomten (annars är det ju ingen mening med att stycka av). För att få ett förhandsbesked/bygglov krävs att tillstånd för avlopp finns, dvs. från byggnadsförvaltningen går ärendet på remiss till miljöförvaltningen som tar beslut om det går att anlägga någon form av avloppsanläggning på tomten.
Maggielie skriver att det finns ett intyg samt att det stod i objektsbeskrivningen (som mäklaren brukar vilja att säljaren skall signera och godkänna innan den går i tryck). Är intyget från säljaren eller kommunen? Oavsett så tycker jag att det nog är att betrakta som en utfästelse från säljarens sida.
Möjligt kan ju vara att intyget från kommunen är flera år gammalt. Har för mig att tillstånd för avloppsanläggningen gäller i två år (dvs. anläggningen skall vara färdig inom två år). Efter utgången tid måste man ansöka om nytt tillstånd och vi vet att miljökraven har skärpts mycket de senaste åren varför kommunen nu har strängare krav.
Maggielie skriver att det finns ett intyg samt att det stod i objektsbeskrivningen (som mäklaren brukar vilja att säljaren skall signera och godkänna innan den går i tryck). Är intyget från säljaren eller kommunen? Oavsett så tycker jag att det nog är att betrakta som en utfästelse från säljarens sida.
Möjligt kan ju vara att intyget från kommunen är flera år gammalt. Har för mig att tillstånd för avloppsanläggningen gäller i två år (dvs. anläggningen skall vara färdig inom två år). Efter utgången tid måste man ansöka om nytt tillstånd och vi vet att miljökraven har skärpts mycket de senaste åren varför kommunen nu har strängare krav.
Du har rätt i att det var ett gammalt intyg katten. Säljaren hade sökt byglov på tomten 2005, och därigenom fått ett yttrande angående VA lösningen som då var aktuell. Men 2006 förstår jag att reglerna skärptes osv, vilken idag gör yttrandet från komunen värdelöst. Jag litade helt enkelt på mäklarens ord, samt objektbeskrivningens innehåll, och ringede inte och dubbelkollade med komunen. Ny i gejmet som man är kanske det kommer kosta också. Det får tiden utvisa. På torsdag ska nya miljönissen kolla på tomten och ge en rekommernderad lösning.
Om intyg endast gäller i 2 år, så är det uppenbart att mäklaren struntat i, eller inte vetat, vad som gäller, och bara marknadsfört tomten som byggklar tomt för 3kamarbrunn med infiltration ändå...
Om intyg endast gäller i 2 år, så är det uppenbart att mäklaren struntat i, eller inte vetat, vad som gäller, och bara marknadsfört tomten som byggklar tomt för 3kamarbrunn med infiltration ändå...
