6 956 läst · 7 svar
7k läst
7 svar
Lukt, dolt fel. Vad är mina odds?
Hej!
Hoppas någon vänlig själ orkar läsa igenom nedanstående, och ge mig lite feedback på om det är värt att bråka eller ej...
Köpte hus (1 plan + källare) för ca ett år sedan. Besiktningsman och vi själva kände förekomst av "unken" lukt i hus vid besiktning. Besiktningsmannen rekommenderade vidare utredning av luktorsak i sin besiktningsrapport. Vi anlitade därför OCAB som gjorde mätningar och bedömde att lukten orsakades av den gjutform i trä som fortfarande, 35 år efter att huset byggdes, satt kvar i rensluckan i källaren. De garanterade dock inte att lukten helt skulle försvinna ur huset. Säljare bekostade utrensning och sanering av träformen. Huset köptes.
Ett år senare är lukten fortfarande kvar i huset. Jag har åter anlitat OCAB, som nu med mig som ägare gör en fördjupad undersökning. Undersökningen riktar in sig på gillestugan och två ytterligare rum som alla har ett Nivell-regelsystem med ventilerade socklar. Detta golvsystem tillkom för ca 4 år sedan, då förre ägaren anlitade hantverkare för att bila ut tryckimpregnerade reglar, ingjutna i källarplattan, samt dränera om huset med ISODRÄN. Saltfällningar inomhus tyder på att det torkat ut efter dränering.
Med mig som ägare av huset kan OCAB nu göra en förstörande undersökning och öppnar upp vägg för att komma åt betonggolvet under och mäta fukthalter. Vi borrar också under dörrtrösklar. Även en kontroll av förekomst av mögelsporer görs.
Resultatet av denna fördjupade undersökning visar högre mögelhalter än normalt i gillestuga och också punktvis fuktvärden som möjliggör mikrobiell tillväxt. Den nya utredningen pekar på att något är felaktigt under Nivell-golvet.
Mannen som besiktigade huset inför köp konstaterade också att det inte var mekanisk frånluft på Nivell-golvet, men kommenterade ej huruvida detta var nödvändigt eller ej. Enligt säljaren hade snickarna sagt att det inte behövdes, utan att vent. socklar räckte. Efter att nu ha pratat med Nivell ÅF i Sverige har jag förstått att de alltid rekommenderar mek. frånluft om risk för fukt föreligger. Detta borde väl besiktningsmannen kunnat upplysa mig om, tycker man.
Vad göra nu? Do I have a case?
Jag inbillar mig att jag kan hävda dolt fel här. Jag har som köpare anlitat auktoriserad besiktningsman och följt dennes rekommendationer om fördjupad teknisk utredning betr. lukt. Den utredningen påvisade också en trolig orsak. Eftersom lukten ändå är kvar kan man väl anse att det rör sig om ett dolt fel?
Jag frågar mig också vad orsaken till lukten/möglet är? Slarv vid bortbilning av gamla reglar? Slarv vid inläggning av Nivell-system, typ kvarglömt sågspån på platta? Oavsett vilket anser jag att det är säljare som ansvarar för att det arbete som är utfört är gjort på fackmannamässigt vis.
Någon som har erfarenhet av detta? Hur driver man sådana här fall? Ska jag kontakta mäklaren eller säljaren direkt, eller ska jag direkt anlita jurist som sköter detta åt mig? Vem avgör rätt och fel i ett sådant här fall? Hur beräknas ersättning, sänkning av husets pris, eller ersättning för faktiska kostnader för åtgärder?
Jag tror att säljaren har tecknat någon slags ansvarsförsäkring mot dolda fel, och då förmodar jag att jag får något försäkringsbolag som motpart... suck.
Sorry för långt meddelande!
Hoppas någon vänlig själ orkar läsa igenom nedanstående, och ge mig lite feedback på om det är värt att bråka eller ej...
Köpte hus (1 plan + källare) för ca ett år sedan. Besiktningsman och vi själva kände förekomst av "unken" lukt i hus vid besiktning. Besiktningsmannen rekommenderade vidare utredning av luktorsak i sin besiktningsrapport. Vi anlitade därför OCAB som gjorde mätningar och bedömde att lukten orsakades av den gjutform i trä som fortfarande, 35 år efter att huset byggdes, satt kvar i rensluckan i källaren. De garanterade dock inte att lukten helt skulle försvinna ur huset. Säljare bekostade utrensning och sanering av träformen. Huset köptes.
Ett år senare är lukten fortfarande kvar i huset. Jag har åter anlitat OCAB, som nu med mig som ägare gör en fördjupad undersökning. Undersökningen riktar in sig på gillestugan och två ytterligare rum som alla har ett Nivell-regelsystem med ventilerade socklar. Detta golvsystem tillkom för ca 4 år sedan, då förre ägaren anlitade hantverkare för att bila ut tryckimpregnerade reglar, ingjutna i källarplattan, samt dränera om huset med ISODRÄN. Saltfällningar inomhus tyder på att det torkat ut efter dränering.
Med mig som ägare av huset kan OCAB nu göra en förstörande undersökning och öppnar upp vägg för att komma åt betonggolvet under och mäta fukthalter. Vi borrar också under dörrtrösklar. Även en kontroll av förekomst av mögelsporer görs.
Resultatet av denna fördjupade undersökning visar högre mögelhalter än normalt i gillestuga och också punktvis fuktvärden som möjliggör mikrobiell tillväxt. Den nya utredningen pekar på att något är felaktigt under Nivell-golvet.
Mannen som besiktigade huset inför köp konstaterade också att det inte var mekanisk frånluft på Nivell-golvet, men kommenterade ej huruvida detta var nödvändigt eller ej. Enligt säljaren hade snickarna sagt att det inte behövdes, utan att vent. socklar räckte. Efter att nu ha pratat med Nivell ÅF i Sverige har jag förstått att de alltid rekommenderar mek. frånluft om risk för fukt föreligger. Detta borde väl besiktningsmannen kunnat upplysa mig om, tycker man.
Vad göra nu? Do I have a case?
Jag inbillar mig att jag kan hävda dolt fel här. Jag har som köpare anlitat auktoriserad besiktningsman och följt dennes rekommendationer om fördjupad teknisk utredning betr. lukt. Den utredningen påvisade också en trolig orsak. Eftersom lukten ändå är kvar kan man väl anse att det rör sig om ett dolt fel?
Jag frågar mig också vad orsaken till lukten/möglet är? Slarv vid bortbilning av gamla reglar? Slarv vid inläggning av Nivell-system, typ kvarglömt sågspån på platta? Oavsett vilket anser jag att det är säljare som ansvarar för att det arbete som är utfört är gjort på fackmannamässigt vis.
Någon som har erfarenhet av detta? Hur driver man sådana här fall? Ska jag kontakta mäklaren eller säljaren direkt, eller ska jag direkt anlita jurist som sköter detta åt mig? Vem avgör rätt och fel i ett sådant här fall? Hur beräknas ersättning, sänkning av husets pris, eller ersättning för faktiska kostnader för åtgärder?
Jag tror att säljaren har tecknat någon slags ansvarsförsäkring mot dolda fel, och då förmodar jag att jag får något försäkringsbolag som motpart... suck.
Sorry för långt meddelande!
Jag kan inte svara på allt, men vissa svar kan jag försöka ge.
Först och främst huruvida något dolt fel föreligger: Såvitt jag förstår vet ni inte i dagsläget vad den dåliga lukten beror på - dvs, ni vet inte vari felet består. Utan att veta vad som är fel tycker jag spontant att det borde vara svårt att veta om det är dolt eller inte. Och ni kan ju knappast hävda att lukten i sig är ett dolt fel, eftersom den förekom redan när ni köpte huset och inte var dold. Detta med att det förekom en unken lukt vid köpet ligger er i fatet, eftersom det innebär att ni haft all anledning att misstänka fuktskada.
Jag vill dock påtala att det är totalt ointressant för säljaren huruvida ni anlitat en besiktningsman. Ett dolt fel är dolt om det inte var rimligt att upptäcka vid en noggrann besiktning. Huruvida man gjort en besiktning har sedan inget som helst att göra med huruvida ett fel är dolt, givetvis är det felets art som avgör om det är dolt.
Om felet består i att nivell-golvet saknar frånluft, så kan inte heller detta vara ett dolt fel, eftersom ni visste om detta vid husköpet. Däremot skulle det förstås gå att hävda att besiktningsmannen borde noterat avsaknaden av ventilation som ett fel, eftersom det tydligt i instruktionerna för nivell-golv står att man ska ventilera mekniskt i "Golvkonstruktioner som är påverkade av eller som riskerar att utsättas för fukt, fuktrörelser, gamla restlukter eller emissioner". Om besiktningsmannen gjort fel kan ni kräva ersättning av honom (men givetvis inte av säljaren). Förresten, har ert nivellgolv träreglar eller plastreglar?
Om felet dock skulle visa sig bestå i något fel som ni inte hade någon som helst möjlighet att upptäcka under en nogrann besiktning, exempelvis att de ingjutna tryckta reglarna faktiskt inte tagits bort - trots att säljaren intygat att så skett, så kan ni nog rikta krav mot säljaren, för att de gjort ett falskt intygande om att det skulle vara åtgärdat.
Du kommer säkert få fler råd som svar på dina frågor, men jag skulle gå vidare genom att försöka ta reda på exakt vilka källor till dålig lukt ni kan ha i huset, och det verkar ju som att du gör det. Sedan skulle jag också kolla i protokollet exakt vad besiktningsmannen skrev om den avsaknade ventilationen, för att se om han kan ha begått något fel där.
Vad gäller eventuell ersättning för dolt fel så ska den motsvara hur mycket mindre huset är värt för att den har det felet, i förhållande till ett normalt hus av samma ålder och i samma allmänskick. Det är alltså inte frågan om att få ersättning för vad åtgärden kostar, men i praktiken kan det förstås bli så att ni får åtgärden ersatt.
Först och främst huruvida något dolt fel föreligger: Såvitt jag förstår vet ni inte i dagsläget vad den dåliga lukten beror på - dvs, ni vet inte vari felet består. Utan att veta vad som är fel tycker jag spontant att det borde vara svårt att veta om det är dolt eller inte. Och ni kan ju knappast hävda att lukten i sig är ett dolt fel, eftersom den förekom redan när ni köpte huset och inte var dold. Detta med att det förekom en unken lukt vid köpet ligger er i fatet, eftersom det innebär att ni haft all anledning att misstänka fuktskada.
Jag vill dock påtala att det är totalt ointressant för säljaren huruvida ni anlitat en besiktningsman. Ett dolt fel är dolt om det inte var rimligt att upptäcka vid en noggrann besiktning. Huruvida man gjort en besiktning har sedan inget som helst att göra med huruvida ett fel är dolt, givetvis är det felets art som avgör om det är dolt.
Om felet består i att nivell-golvet saknar frånluft, så kan inte heller detta vara ett dolt fel, eftersom ni visste om detta vid husköpet. Däremot skulle det förstås gå att hävda att besiktningsmannen borde noterat avsaknaden av ventilation som ett fel, eftersom det tydligt i instruktionerna för nivell-golv står att man ska ventilera mekniskt i "Golvkonstruktioner som är påverkade av eller som riskerar att utsättas för fukt, fuktrörelser, gamla restlukter eller emissioner". Om besiktningsmannen gjort fel kan ni kräva ersättning av honom (men givetvis inte av säljaren). Förresten, har ert nivellgolv träreglar eller plastreglar?
Om felet dock skulle visa sig bestå i något fel som ni inte hade någon som helst möjlighet att upptäcka under en nogrann besiktning, exempelvis att de ingjutna tryckta reglarna faktiskt inte tagits bort - trots att säljaren intygat att så skett, så kan ni nog rikta krav mot säljaren, för att de gjort ett falskt intygande om att det skulle vara åtgärdat.
Du kommer säkert få fler råd som svar på dina frågor, men jag skulle gå vidare genom att försöka ta reda på exakt vilka källor till dålig lukt ni kan ha i huset, och det verkar ju som att du gör det. Sedan skulle jag också kolla i protokollet exakt vad besiktningsmannen skrev om den avsaknade ventilationen, för att se om han kan ha begått något fel där.
Vad gäller eventuell ersättning för dolt fel så ska den motsvara hur mycket mindre huset är värt för att den har det felet, i förhållande till ett normalt hus av samma ålder och i samma allmänskick. Det är alltså inte frågan om att få ersättning för vad åtgärden kostar, men i praktiken kan det förstås bli så att ni får åtgärden ersatt.
Tack för snabb respons!
Eftersom det fanns en lukt, samt på inrådan av besiktningsman, anlitade vi fuktexpertis (OCAB) för fortsatt utredning. Deras bedömning blev att rensformen var vad som orsakade lukten. I och med detta menar jag att jag gjort allt jag kan med tanke på min undersökningsplikt som köpare.
Nu visar det sig ju att det finns lukt kvar i huset, och jag menar nu att orsaken till denna lukt är dold, eftersom den inte upptäcktes vid den fortsatta utredningen som gjordes.
En ny undersökning där vi borrat och brutit upp vägg påvisar nu att orsaken förmodligen till kvarvarande lukt finns under Nivell-golvet, men inte förrän man bryter upp detta kan man få veta mer.
Besiktningsprotokollet anger följande under en rubrik Uppgifter lämnade av fastighetsägaren:
"skadade uppreglade golvkonstruktioner i källarvåningen är utbytt till Nivell-system, dock utan frånluftsventilation för golvkonstruktionerna. Arbetena är utförda av fackman".
Här tycker jag nu att besktningsmannen borde lagt till något i stil med "mekanisk ventilation rekommenderas alltid för golv som riskerar att utsättas för fukt". Då hade han gjort det möjligt för oss att ta en diskussion med säljare ang. detta.
Som jag ser det bör jag kunna:
1 - Ifrågasätta besiktningsprotokollet, hävda att han missat att kommentera att Nivell rekommenderar mek. ventilation. Det borde han vara väl medveten om. Detta känns ändå lite svårare att "vinna".
2 - Ifrågasätta fackmans arbete i samband med invändigt arbete. De satt in ett Nivell-system men utan att följa tillverkarens rekommendationer, dvs struntat i mek. ventilation. De har ju 10 års garanti på sitt arbete. Men i detta fall är det väl ändå säljaren som är ansvarig för att arbetet är utfört på rätt sätt av de fackmän han anlitat?
Linje 2 tycker jag att jag borde kunna driva utan att behöva riva upp golvet själv först.
Reglarna är av trä. Har Nivell plastreglar också?
Eftersom det fanns en lukt, samt på inrådan av besiktningsman, anlitade vi fuktexpertis (OCAB) för fortsatt utredning. Deras bedömning blev att rensformen var vad som orsakade lukten. I och med detta menar jag att jag gjort allt jag kan med tanke på min undersökningsplikt som köpare.
Nu visar det sig ju att det finns lukt kvar i huset, och jag menar nu att orsaken till denna lukt är dold, eftersom den inte upptäcktes vid den fortsatta utredningen som gjordes.
En ny undersökning där vi borrat och brutit upp vägg påvisar nu att orsaken förmodligen till kvarvarande lukt finns under Nivell-golvet, men inte förrän man bryter upp detta kan man få veta mer.
Besiktningsprotokollet anger följande under en rubrik Uppgifter lämnade av fastighetsägaren:
"skadade uppreglade golvkonstruktioner i källarvåningen är utbytt till Nivell-system, dock utan frånluftsventilation för golvkonstruktionerna. Arbetena är utförda av fackman".
Här tycker jag nu att besktningsmannen borde lagt till något i stil med "mekanisk ventilation rekommenderas alltid för golv som riskerar att utsättas för fukt". Då hade han gjort det möjligt för oss att ta en diskussion med säljare ang. detta.
Som jag ser det bör jag kunna:
1 - Ifrågasätta besiktningsprotokollet, hävda att han missat att kommentera att Nivell rekommenderar mek. ventilation. Det borde han vara väl medveten om. Detta känns ändå lite svårare att "vinna".
2 - Ifrågasätta fackmans arbete i samband med invändigt arbete. De satt in ett Nivell-system men utan att följa tillverkarens rekommendationer, dvs struntat i mek. ventilation. De har ju 10 års garanti på sitt arbete. Men i detta fall är det väl ändå säljaren som är ansvarig för att arbetet är utfört på rätt sätt av de fackmän han anlitat?
Linje 2 tycker jag att jag borde kunna driva utan att behöva riva upp golvet själv först.
Reglarna är av trä. Har Nivell plastreglar också?
Det jag försökte säga är att huruvida den upptäcktes inte är intressant för huruvida det är ett dolt fel, utan det handlar om huruvida det borde ha upptäckts.pv skrev:Tack för snabb respons!
Eftersom det fanns en lukt, samt på inrådan av besiktningsman, anlitade vi fuktexpertis (OCAB) för fortsatt utredning. Deras bedömning blev att rensformen var vad som orsakade lukten. I och med detta menar jag att jag gjort allt jag kan med tanke på min undersökningsplikt som köpare.
Nu visar det sig ju att det finns lukt kvar i huset, och jag menar nu att orsaken till denna lukt är dold, eftersom den inte upptäcktes vid den fortsatta utredningen som gjordes.
Angående 2: I besiktningsprotokollet står tydligt att säljaren upplyst om att det saknas mekanisk ventilation. Då är chansen 0 och intet att avsaknaden av mekanisk ventilation kan klassas som dolt fel. Det var ju uppenbarligen inte dolt och säljaren var helt öppen med detta.En ny undersökning där vi borrat och brutit upp vägg påvisar nu att orsaken förmodligen till kvarvarande lukt finns under Nivell-golvet, men inte förrän man bryter upp detta kan man få veta mer.
Besiktningsprotokollet anger följande under en rubrik Uppgifter lämnade av fastighetsägaren:
"skadade uppreglade golvkonstruktioner i källarvåningen är utbytt till Nivell-system, dock utan frånluftsventilation för golvkonstruktionerna. Arbetena är utförda av fackman".
Här tycker jag nu att besktningsmannen borde lagt till något i stil med "mekanisk ventilation rekommenderas alltid för golv som riskerar att utsättas för fukt". Då hade han gjort det möjligt för oss att ta en diskussion med säljare ang. detta.
Som jag ser det bör jag kunna:
1 - Ifrågasätta besiktningsprotokollet, hävda att han missat att kommentera att Nivell rekommenderar mek. ventilation. Det borde han vara väl medveten om. Detta känns ändå lite svårare att "vinna".
2 - Ifrågasätta fackmans arbete i samband med invändigt arbete. De satt in ett Nivell-system men utan att följa tillverkarens rekommendationer, dvs struntat i mek. ventilation. De har ju 10 års garanti på sitt arbete. Men i detta fall är det väl ändå säljaren som är ansvarig för att arbetet är utfört på rätt sätt av de fackmän han anlitat?
Så om felet består i att nivellsystemet saknar frånluft, borde det vara besiktningsmannen som är lämplig att gå på, men å andra sidan, hur mycket kostar det isåfall att åtgärda? Om det inte är alltför kostsamt bör man beakta att det nog inte är helt lätt att få det till att besiktningsmannen klantat sig.
Jaja, nästa steg känns som att kontakta en advokat för att få riktiga svar.
Japp, de har en variant med plastreglar också.
Men vem avgör huruvida felet borde upptäckts eller ej?
Jag inser nu att "linje 2" blir mer av en reklamation av det arbete som fackman utfört och inte ett "dolt fel"-ärende. De har bevisligen inte följt Nivells rekommendationer när de lagt in ett golv baserat på deras system och detta bör vara möjligt att reklamera.
Men... det är nog dags att kontakta en fastighetsjurist... Får börja med gratistiden via Villariks tror jag.
Jag inser nu att "linje 2" blir mer av en reklamation av det arbete som fackman utfört och inte ett "dolt fel"-ärende. De har bevisligen inte följt Nivells rekommendationer när de lagt in ett golv baserat på deras system och detta bör vara möjligt att reklamera.
Men... det är nog dags att kontakta en fastighetsjurist... Får börja med gratistiden via Villariks tror jag.
Japp, låter som en bra idé!pv skrev:Men vem avgör huruvida felet borde upptäckts eller ej?
Jag inser nu att "linje 2" blir mer av en reklamation av det arbete som fackman utfört och inte ett "dolt fel"-ärende. De har bevisligen inte följt Nivells rekommendationer när de lagt in ett golv baserat på deras system och detta bör vara möjligt att reklamera.
Men... det är nog dags att kontakta en fastighetsjurist... Får börja med gratistiden via Villariks tror jag.
Medlem
· Västra Götaland
· 545 inlägg
Jag ser en ytterligar emöjlighet för dig i detta, och det är OCAB som har gjort en utredning om orsaken och lämnat ett åtgärdsförslag - på vilket du har tagit beslut om att köpa.
Den utredningen är bristfällig om han i protokollet inte skrivit att andra orsaker kan finnas men att dessa inte varit möjliga att utreda då säljare inte tillåtit vidare undersökningar.
Den utredningen är bristfällig om han i protokollet inte skrivit att andra orsaker kan finnas men att dessa inte varit möjliga att utreda då säljare inte tillåtit vidare undersökningar.
OCAB har i sin första utredning (den som pekade på murket virke i rensbrunnen) reserverat sig med formuleringen "OCAB kan dock ej garantera att all lukt försvinner" el något likande. Detta är nog deras reserveration för fel som de inte kunnat se vid sin besiktning. Annars har det alternativ du nämner också slagit mig. Har inte kontaktat fastighetsjurist ännu, men skall inom väldigt snar framtid, så får vi se vad det kan bli för råd.
