Byggahus.se

Likvidation av bostadsrättsförening till radhus

  1. R
    Medlem Nivå 1
    Hej!

    Våran bostadsrättsförening håller på att ombildas från bostadsrätt till villa.
    Det jag undrar om är vinstbeskattningen. De bostadsrätter som såldes innan det blev klart såldes för cirka 650 000.
    Värderingen av radhusen efter ombildningen är 1650 000. Föreningen har lån utslaget per radhus på 500 000.
    Enligt någon formel så blir det pris vi säljer bostadsrätten till föreningen 1650 000 - 500 000 = 1150 000.
    Sen köper vi tillbaka radhuset för 1650 000. Det jag undrar är om vi blir tvungna att betala vinstskatt på
    1150 000 – det vi köpte det för. Känns lite konstigt då vi inte flyttar utan bara ombildar och att 1150 000
    är ett uträknat belopp, som inte motsvarar marknadspris om vi inte hade ombildat föreningen.

    /Patrik
     
  2. R
    Medlem Nivå 1

    Svar från skatteverket

    Fick detta svar från skatteverket, förstår inte det riktigt, någon som kan förklara på svenska:

    Hej !

    Friköp av fastighet från bostadsrättsförening


    1 Sammanfattning


    Ett s.k. friköp innebär vanligtvis att medlem i bostadsrättsförening
    överlåter sin bostadsrätt till föreningen och får köpa "sitt" småhus från
    föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt istället för att
    disponera den genom bostadsrätt.


    Om avtalad köpeskilling för fastigheten är lägre än marknadsvärdet ska
    mellanskillnaden beskattas hos medlemmen som en ersättning för
    bostadsrätten. Av detta följer också att medlemmen kan tillgodoräkna sig en
    motsvarande högre anskaffningsutgift för fastigheten.


    Om medlemmen överlåtit bostadsrätten till den egna föreningen för en
    ersättning understigande marknadsvärdet kan en därav uppkommen
    kapitalförlust inte anses verklig. En sådan förlust är inte avdragsgill
    enligt 44 kap. 23-24 §§ IL.


    2 Bakgrund och frågeställning


    Det är vanligt förekommande att bostadsrättsföreningar som äger en
    fastighet med flera småhus beslutar att småhusen ska avstyckas och bilda
    egna fastigheter som därefter avyttras till de medlemmar som tidigare
    disponerat småhusen genom bostadsrätt. Hur och i vilken tidsföljd
    transaktionerna sker vid dessa s.k. friköp varierar.


    Första frågan är vilka beskattningskonsekvenser som uppkommer för medlemmen
    om fastigheten förvärvats för en köpeskilling understigande dess
    marknadsvärde.


    Den andra frågan är om avdragsrätt föreligger för en kapitalförlust som
    uppkommit genom att en bostadsrätt i samband med friköp överlåtits till
    föreningen för en ersättning understigande omkostnadsbeloppet och
    marknadsvärdet.


    3 Gällande rätt m.m.


    Flera olika skatteregler i inkomstskattelagen(IL) är eller kan bli aktuella
    vid friköp av fastighet från bostadsrättsförening.


    44 kap. 3 § IL. Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och
    liknande överlåtelse av tillgångar.


    44 kap. 7 § IL. Andel i en ekonomisk förening anses avyttrad om det företag
    som gett ut det träder i likvidation.


    44 kap. 23-25 § IL. Bara verkliga kapitalförluster är avdragsgilla. Därvid
    ska beaktas om försäljning har skett till underpris samt om säljaren har
    fått någon rättighet eller förmån p.g.a. försäljningen.


    44 kap. 26 § IL. Kapitalförlust får inte dras av förrän förlusten är
    definitiv.


    46 kap. IL. Särskilda skatteregler avseende avyttring av bostadsrätter.


    47 kap. IL. Uppskov med beskattning av kapitalvinst för privatbostadsrätt.


    42 kap. 19 § IL. Utskiftade medel i samband med upplösning av ekonomisk
    förening ska behandlas som utdelning.


    RÅ 1968 ref 21 och RÅ 1974 ref 57, RÅ 82 1:84, RÅ 1990 not 329, RÅ 1991 ref
    98, RÅ 83 1:76, RÅ 1998 ref 25, RÅ 80 1:29, RÅ 80 1:28.


    4 Skatteverkets bedömning


    De faktiska omständigheterna kan variera mellan olika fall av friköp, som
    även kan ha genomförts på olika sätt. Förutsättningar i det enskilda fallet
    kan aktualisera tillämpning av olika regler i inkomstskattelagen. Det går
    därför inte att generellt uttala vilka beskattningskonsekvenser som
    uppkommer vid varje friköp eftersom dessa är beroende av förutsättningarna
    i det enskilda fallet.


    Enligt definitionen i 2 kap. 18 och 19 §§ IL är en bostadsrätt en andel i
    ett privatbostadsföretag.Oavsett om en bostadsrätt sålts, återlämnats eller
    upphört p.g.a. av bestämmelserna 7 kap. 33 § bostadsrättslagen(BRL) får det
    anses vara en avyttring skatterättsligt. En eventuell likvidation av
    föreningen innebär också i sig att bostadsrätten är avyttrad, 44 kap. 7 §
    IL.


    Om bostadsrätten överlåtes till föreningen för ett pris motsvarande
    marknadsvärdet och fastigheten därefter köps till marknadsvärdet utlöser
    dessa transaktioner ingen annan beskattning av medlemmen än en
    kapitalvinstbeskattning för bostadsrätten baserad på avtalat
    försäljningspris, RÅ 1974 ref 57, RÅ 1968 ref 21, prop. 1983/84:67 s. 51
    och Ds B 1982:6 s. 103.


    Ett annat vanligt förfarande är att bostadsrättsföreningen beslutar om
    likvidation och att medlemmarna överlåter sina bostadsrätter till
    föreningen för en köpeskilling understigande marknadsvärdet men med en rätt
    att friköpa småhusen. Medlemmarna får därefter köpa "sina" fastigheter till
    ett pris understigande marknadsvärdet.


    Här är det fråga om byte av egendom där ersättningen är värdet av vad som
    erhållits i byte, RÅ 82 1:84(1), RÅ 1990 not 329, RÅ 1991 ref 98.


    Skatterättsnämnden har i förhandsbesked den 4 juni 2002
    (rättsfallsprotokoll 15/02 Bostadsförening - uttagsbeskattning) bl.a.
    besvarat frågor om beskattningen vid friköp av fastighet till underpris
    samtidigt som bostadsrätterna upphör p.g.a. bestämmelserna i 7 kap. 33 §
    BRL. Bostadsrätterna ansågs avyttrade och denna avyttring är en del i ett
    byte av bostadsrätterna mot fastigheten. Vederlaget för bostadsrätterna
    skulle därför bestämmas till marknadsvärdet på fastigheten.


    Ett underpris på fastigheten ska således inte ses som utdelning utan som en
    byteslikvid för bostadsrätten. Underpriset på fastigheten är en ersättning
    för bostadsrätten och ska därför tas upp som en försäljningsinkomst i
    kapitalvinstberäkningen för bostadsrätten. I flertalet fall kommer
    medlemmarna då att redovisa en skattepliktig kapitalvinst på blankett K6
    (privatbostadsrätt)där avyttringspriset för bostadsrätten är åsatt
    överlåtelsepris(ofta 0 eller 1 kr) plus underpriset på fastigheten.
    Vanligtvis kan uppskovsavdrag (47 kap. IL) erhållas för kapitalvinsten.


    Medlemmen kan i dessa fall inräkna det beskattade underpriset i
    förvärvspriset för fastigheten, RÅ 80 1:28. Av vikt är att medlemmen sparar
    samtliga handlingar inför en framtida försäljning av fastigheten. Detta för
    att kunna visa att förvärvspriset för fastigheten är högre än vad som
    angivits i köpeavtalet och registrerats hos inskrivningsmyndigheten.


    För ovanstående fordras att ett marknadsvärde kan bestämmas för varje
    fastighet och en sådan marknadsvärdering får normalt vara föreningens sak
    att genomföra. Som marknadsvärde kan 133 % av det taxeringsvärde som åsatts
    respektive fastighet efter friköpet användas om ingen särskild
    marknadsvärdering skett, RÅ 82 1:84, RÅ 83 1:76.


    Förutom ett underpris på fastigheten kan medlemmen erhålla överskottsmedel
    i samband med föreningens avveckling. Även en sådan utbetalning är att se
    som en ersättning från föreningen för bostadsrätten och redovisas
    följaktligen på blankett K6 som en försäljningsinkomst. Om utbetalning sker
    efter det år då avyttringen av bostadsrätten redovisats får utbetalningen
    hanteras på samma sätt som en tillkommande köpeskilling. Vanligtvis kan
    uppskovsavdrag erhållas för en ökad kapitalvinst.


    I 44 kap. 23 § IL finns en generellt utformad bestämmelse som anger att
    endast verkliga kapitalförluster är avdragsgilla. I 44 kap. 24 § IL är
    utgångspunkten att en förlust som uppkommer genom en underprisförsäljning
    inte anses verklig. Endast om det av omständigheterna framgår att den
    skattskyldige saknat avsikt att berika köparen genom underprisöverlåtelsen
    kan förlusten vara en avdragsgill kapitalförlust (prop. 1989/90:110 s.711).


    När bostadsrätter överlåtes till priser väsentligen understigande
    marknadsvärdet till den egna bostadsrättsföreningen medför detta ofta att
    förluster redovisas i kapitalvinstberäkningen. Avdragsrätten för en sådan
    förlust ska prövas utifrån reglerna i 44 kap. 23-24 § IL. Förlusten kan
    allmänt sett inte anses som verklig eftersom medlemmen avstått från att ta
    ut ett marknadsmässigt pris för bostadsrätten och därigenom också berikat
    den egna föreningen.


    Om underpriset på fastigheten behandlas som en skattepliktig ersättning för
    bostadsrätten medför denna justering att det normalt inte uppkommer någon
    kapitalförlust vid överlåtelsen av bostadsrätten. Reglerna i 44 kap. 23-24
    §§ IL är då inte tillämpliga.


    Det bör i sammanhanget nämnas att avdrag för en kapitalförlust kan ske
    först när förlusten är definitiv, 44 kap. 26 § IL. Vid en likvidation av
    föreningen är förlusten på bostadsrätten oftast definitiv först det år
    likvidationen avslutas (jmf RÅ 1998 ref 25).

    Det kan också nämnas att en fastighetsägare som förvärvat en fastighet
    genom friköp inte kan inräkna anskaffnings- och förbättringsutgifter för
    bostadsrätten i anskaffningsutgiften för fastigheten (RÅ 80 1:29).

    När det gäller uppskovsavdrag vid friköp ska uppskovsavdrag inte vägras av
    den anledningen att den skattskyldige fortfarande bor kvar i samma bostad.
    Avyttringen av bostadsrätten och köpet av fastigheten ska räknas som byte
    av bostad. För uppskovsavdrag måste dock övriga krav i 47 kap. IL vara
    uppfyllda, d.v.s. att bostadsrätten är en privatbostadsrätt, att bosättning
    skett viss tid, att kapitalvinsten är minst 50.000 kr m.m.
     
  3. B
    Medlem · Nivå 15
    Jag tycker du borde rikta Fråga 2 direkt till handläggaren på skatteverket: "Kan du förklara detta på riktig svenska?"' Men iochförsig är väl saken inte mer komplicerad än att du kan besvara Fråga 1 med "nej" : Med de förutsättningar du själv beskriver betalar du ingen skatt på reavinst.

    Medlem och förening kommer att sig emellan göra två affärer -

    1. Föreningen köper medlemmens bostadsrätt till det pris som (åtminstone i ditt fall) blir detsamma som förvärvskostnad. Då betalar medlemmen givetvis ingen skatt, eftersom ingen vinst uppstårl.

    2. Medlemmen köper sitt hus såsom en lagfartsgrundande fastighet. Inte heller i denna affär kommer medlemmen att betala reavinstskatt, eftersom reavinst uppstår först om/när han i sin tur säljer sin nyförvärvade fastighet. Däremot kan vinst eller förlust uppstå hos föreningen. När den upplöses fördelas eventuellt överskott till medlemmarna. Om ni, i ditt konkreta fall, får en enda krona i utdelning räknas den som beskattningsbar intäkt av kapital.

    De av era grannar som betalat mer eller mindre för sina bostadsrätter kommer att beskattas för vinst eller förlust från första affären.
     
  4. H
    Moderator · Nivå 25
    Som jag tolkar TS så kommer ju bostadsrätten att säljas till föreningen för 1150 000. Den försäljningen blir väl rimligen beskattad som vilken annan försäljning som helst. Dsv om TS har köpt sin bostadsrätt för ex. 1000 000 en gång i tiden så blir 150 000 reavinst som beskattas, eller så får man lägga in om uppskov.

    En tänkbar komplikation i den beräkningen är att när man räknar reavinst vid brf försäljning så skall man även ta hänsyn till hur föreningens lån utvecklat sig under tiden man ägt bostadsrätten. I just det ögonblick som föreningen köper upp alla bostadsrätterna så lär ju föreningens nettoskuld bli ganska hög (skulden räknas ungefär som nettot av föreningens tillgångar, inte inräknat värdet av fastigheter), även om den blir mycket kortvarig så kanske man bör fundera över om den kommer att påverka reavinstkalkylen. En ökad belåning i föreningen HÖJER reavinsten. Reglerna om skuldens påverkan vet jag har diskuterats att avskaffas, jag har inte riktigt hängt med på om de möjligen redan har avskaffats/förändrats.

    Det som (så vitt jag lyckas tolka det) tas upp av skattemyndighetens citerade text, är situationer där man säljer bostadsrätten eller ger bort den till föreningen till ett underpris. Och sedan får köpa loss huset till ett lägre pris, då verkar man bli beskattad som om bostadsrätten hade sålts till marknadspris.

    Av TS inlägg så går det inte att utläsa om försäljningen till föreningen blir till under eller överprís. Man har tydligen bara en värdering av huset som färdig fristående fastighet, inte som bostadsrätt.
     
  5. B
    Medlem · Nivå 15
    Redina skrev. "Det jag undrar är om vi blir tvungna att betala vinstskatt på 1150000 – det vi köpte det för". Jag tolkade detta som att säljpris och förvärvspris sammanföll. Sannolikt menas "1150000 MINUS det vi köpte det för". och inte "detvillsäga det vi köpte det för". SORRY.

    När jag läser om Redinas inlägg igen blir jag fundersam på det faktum att motsavarande bostadsrätter före beslut om likvidation såldes för 650 Kkr. Givet att inget annat sedan dess påverkat värdet än föreningens eget beslut om inlösen måste man medge att en halv miljon högre pris låter som ett överpris. Sedan är det en annan sak om skattemyndigheten låter sig nöjas med ett värderingsintyg från tidpunkt EFTER det att föreningen bestämt inlösenpris.

    Den praktiska skillnaden är att föreningens eventuella upparbetade egna kapital annars måste avskattas innan föreningen upplöses. Därefter beskattas utdelningen ytterligare en gång vid slututdelning som vanlig bankränta eller aktieutdelning.

    Skattemyndigheten borde ganska lätt kunna utläsa fakta i fallet av medlemmarnas egna deklarationer, där det borde framgå att "värdet" på bostadsrätterna i praktiken har ökat sådär våldsamt över en natt.
     
  6. R
    Medlem Nivå 1
    Pratade med juristen som har hand om likvidationen igår på årsmötet och om man inte gör på detta vis blir det som ni är inne på vinst ifrån föreningen som ska bolagsskattas (tror jag det var på 28%). Vilket då inte går att få uppskov med. Skattemyndigheten har täppt till alla hål verkar det som. Så det är bara att gilla läget verkar det som.