Låter detta logiskt ang. lägga bud på hus
Hej!
Jag skulle gärna vilja ha er uppriktiga åsikt om vi tänker fel när vi nu tar ställning till om vi ska köpa ett hus vi har förälskat oss i!
Huset är från sekelskiftet, det är endast ca 88 kvm men otroligt välplanerat!
Först låg huset ute på hemnet för ca 2.2 miljoner kronor.
Då var inte vi så långt gångna i våra "flytta hem-igen-planer".
Men som den Hemnet-nörd man är noterade jag att huset försvann från nätet och antog att det hade blivit sålt.
Nu har vi bestämt oss för att flytta hem till Göteborgstrakten igen och dammsuger Hemnet efter charmiga gamla hus i rätt prisklass.
Plötsligt ser vi samma hus ute igen men nu är priset sänkt till 1 975 000:-
Vi ringer mäklaren och går på visning.
Vi får även ta del av besiktningsprotokollet som är en dyster läsning.
Taket är gammalt och fuktskadat. Allt måste bytas, läkt, papp, taksprång osv.
Fasaden, dörrar (källare) och alla fönster visar på rötskador och enl besiktningen kan det vara så illa att syllar och dyk måste bytas.
Detta vill och kan inte Anticimex säga självklart utan de rekommenderar fördjupad undersökning av HELA huset då de känner lukt i nedervåningen där väggar möter golv.
Troligtvis måste man i a f byta hela isoleringen när man ändå byter fasad.
Badrummen, som är från 80-talet, har även de en förhöjd fuktkvot.
Oavsett om det finns fukt bakom väggarna eller inte så är kakelfogarna inte täta längre, plastgolven har börjat släppa och vad vi har läst oss till är det bäst att byta gjutjärnsbrunn om en sådan finns kvar.
Alltså är en badrumsrenovering i vilket fall en nödvändighet. (anser vi)
Ägaren har endast dränerat en del av huset.
Vi menar på att huset, som ligger i riskläge på sluttande mark, måste ha en ullgod dränering runt om.
De flesta av fönstrena hade imma i sig på visningen och mäklaren sa att dessa måste bytas.
Det är 12 fönster av varierande storlekar som alltså måste bytas.
Vinden hade en del mögelskador.
Vid en takomläggning får man även se till att ventilationen i huset ändras för att minska risken för framtida skador.
Det är en torpargrund/krypgrund.
Även här är luftfuktigheten över de kritiska nivåerna och i ett av källarförråden är mögeldoften påtaglig!
Grunden har sprickor som behöver tätas (emellan stenarna) och enligt oss måste en lucka till krypgrunden öppnas upp och en avfuktare installeras.
Detta är sådant som måste göras för att man inte i framtiden ska stå med ett hus som är totalt obrukbart.
Därtill är även köket från 80-talet och i flera av rummen ligger det gamla plastmattor osv.
Vi har tagit in offerter som säger att under 6-700 000:- kommer vi inte om tak, fasad, grund, badrum och ventilation ska åtgärdas.
Finns det skador i syllar, golvbjälkar osv stiger kostnaden än mer...
Vi förstår självklart att om man var händig själv eller hade vänner som var det hade kostnaden inte blivit densamma men fy vilket jobb att göra själv...
I vilket fall, det är nu jag vill ha er hjälp!
Om vi köper huset för de begärda 1 975 000:- och lägger på 650 000:- (som är minimum, men ni med erfarenhet vet ju att kostnaderna ALLTID blir högre -aldrig lägre..
) så hamnar vi som köpare totalt på 2 575 000:- för ett hus på 88 kvm med den standarden som fortfarande finns inuti (förutom nya badrum)
Huset ligger i ett mysigt område men är första huset i detta så det går en trafikerad väg alldeles utanför och 50 meter från huset går järnvägen och utanpå den E6:an..
Å andra sidan är det nära till kommunikationer
2 575 000:- / 88 kvm innebär över 29 000:-/kvm!!
Rena Göteborgs Innerstadspriset alltså!
Om vi tittar på vad andra hus, med bättre lägen i området har gått för de senaste åren, ligger de på mellan 23-26 000:-/kvm.
Visst hade det väl varit en dålig affär eller är det dumt att räkna kvm-pris på det här sättet?
Vi funderar nämligen på att lägga ett sk skambud (vad är ett skambud egentligen? Kan vi inte kalla det för "marknadsanpassningsbud" när ingen annan har budat?d^_^b) där vi erbjuder säljarna 17 500:-/kvm istället.
Det innebär att de får 1 540 000:- för ett fuktskadat hus.
Förutsatt att säljarna accepterar budet och ingen annan budar över självklart!
För tar vi då samma räkneexempel som ovan och plussar på 650 000:- på 1 540 000:- hamnar vi som köpare på 2 190 000:- vilket innebär närmare 25 000:-/kvm OM inte mer beroende på vad den faktiska kostnaden för renoveringen i slutänden blir.
Kan man som köpare tänka i kvm-prisbanor och motivera sitt bud med det ö.h.t?
Men vi vill presentera vårat bud med motivering istället för att bara dundra in med ett så lågt bud utan någon förklaring.
Men kanske förstår både säljarna och mäklarna att huset inte är värt mer om vi är de enda som lägger ett bud?
Huset har legat ute i 3-4 månader.
Tacksam för råd och åsikter!
Jag skulle gärna vilja ha er uppriktiga åsikt om vi tänker fel när vi nu tar ställning till om vi ska köpa ett hus vi har förälskat oss i!
Huset är från sekelskiftet, det är endast ca 88 kvm men otroligt välplanerat!
Först låg huset ute på hemnet för ca 2.2 miljoner kronor.
Då var inte vi så långt gångna i våra "flytta hem-igen-planer".
Men som den Hemnet-nörd man är noterade jag att huset försvann från nätet och antog att det hade blivit sålt.
Nu har vi bestämt oss för att flytta hem till Göteborgstrakten igen och dammsuger Hemnet efter charmiga gamla hus i rätt prisklass.
Plötsligt ser vi samma hus ute igen men nu är priset sänkt till 1 975 000:-
Vi ringer mäklaren och går på visning.
Vi får även ta del av besiktningsprotokollet som är en dyster läsning.
Taket är gammalt och fuktskadat. Allt måste bytas, läkt, papp, taksprång osv.
Fasaden, dörrar (källare) och alla fönster visar på rötskador och enl besiktningen kan det vara så illa att syllar och dyk måste bytas.
Detta vill och kan inte Anticimex säga självklart utan de rekommenderar fördjupad undersökning av HELA huset då de känner lukt i nedervåningen där väggar möter golv.
Troligtvis måste man i a f byta hela isoleringen när man ändå byter fasad.
Badrummen, som är från 80-talet, har även de en förhöjd fuktkvot.
Oavsett om det finns fukt bakom väggarna eller inte så är kakelfogarna inte täta längre, plastgolven har börjat släppa och vad vi har läst oss till är det bäst att byta gjutjärnsbrunn om en sådan finns kvar.
Alltså är en badrumsrenovering i vilket fall en nödvändighet. (anser vi)
Ägaren har endast dränerat en del av huset.
Vi menar på att huset, som ligger i riskläge på sluttande mark, måste ha en ullgod dränering runt om.
De flesta av fönstrena hade imma i sig på visningen och mäklaren sa att dessa måste bytas.
Det är 12 fönster av varierande storlekar som alltså måste bytas.
Vinden hade en del mögelskador.
Vid en takomläggning får man även se till att ventilationen i huset ändras för att minska risken för framtida skador.
Det är en torpargrund/krypgrund.
Även här är luftfuktigheten över de kritiska nivåerna och i ett av källarförråden är mögeldoften påtaglig!
Grunden har sprickor som behöver tätas (emellan stenarna) och enligt oss måste en lucka till krypgrunden öppnas upp och en avfuktare installeras.
Detta är sådant som måste göras för att man inte i framtiden ska stå med ett hus som är totalt obrukbart.
Därtill är även köket från 80-talet och i flera av rummen ligger det gamla plastmattor osv.
Vi har tagit in offerter som säger att under 6-700 000:- kommer vi inte om tak, fasad, grund, badrum och ventilation ska åtgärdas.
Finns det skador i syllar, golvbjälkar osv stiger kostnaden än mer...
Vi förstår självklart att om man var händig själv eller hade vänner som var det hade kostnaden inte blivit densamma men fy vilket jobb att göra själv...
I vilket fall, det är nu jag vill ha er hjälp!
Om vi köper huset för de begärda 1 975 000:- och lägger på 650 000:- (som är minimum, men ni med erfarenhet vet ju att kostnaderna ALLTID blir högre -aldrig lägre..
) så hamnar vi som köpare totalt på 2 575 000:- för ett hus på 88 kvm med den standarden som fortfarande finns inuti (förutom nya badrum)Huset ligger i ett mysigt område men är första huset i detta så det går en trafikerad väg alldeles utanför och 50 meter från huset går järnvägen och utanpå den E6:an..
Å andra sidan är det nära till kommunikationer
2 575 000:- / 88 kvm innebär över 29 000:-/kvm!!
Rena Göteborgs Innerstadspriset alltså!
Om vi tittar på vad andra hus, med bättre lägen i området har gått för de senaste åren, ligger de på mellan 23-26 000:-/kvm.
Visst hade det väl varit en dålig affär eller är det dumt att räkna kvm-pris på det här sättet?
Vi funderar nämligen på att lägga ett sk skambud (vad är ett skambud egentligen? Kan vi inte kalla det för "marknadsanpassningsbud" när ingen annan har budat?d^_^b) där vi erbjuder säljarna 17 500:-/kvm istället.
Det innebär att de får 1 540 000:- för ett fuktskadat hus.
Förutsatt att säljarna accepterar budet och ingen annan budar över självklart!
För tar vi då samma räkneexempel som ovan och plussar på 650 000:- på 1 540 000:- hamnar vi som köpare på 2 190 000:- vilket innebär närmare 25 000:-/kvm OM inte mer beroende på vad den faktiska kostnaden för renoveringen i slutänden blir.
Kan man som köpare tänka i kvm-prisbanor och motivera sitt bud med det ö.h.t?
Men vi vill presentera vårat bud med motivering istället för att bara dundra in med ett så lågt bud utan någon förklaring.
Men kanske förstår både säljarna och mäklarna att huset inte är värt mer om vi är de enda som lägger ett bud?
Huset har legat ute i 3-4 månader.
Tacksam för råd och åsikter!
Lägg inte så mycket energi på ett hus som inte ligger i bra läge.
Jag börjar med att säga att kvm-prisresonemanget är i min värld helt klockrent. Jag skulle aldrig lagt över 1,5 för huset med den beskrivningen.
Men som nämnts, fundera över läget för ER del, om det är på gott eller ont.
Med de summor ni pratar om kan ni göra ganska mycket åt ett hus i bättre skick men sämre planerat.
Men som nämnts, fundera över läget för ER del, om det är på gott eller ont.
Med de summor ni pratar om kan ni göra ganska mycket åt ett hus i bättre skick men sämre planerat.
Jag skulle avråda från att betala så mycket för ett hus med så många anmärkningar. När man börjar riva och öppnar upp är det betydligt mer att göra än det ser ut vid en första anblick. Skall man dessutom leja för arbetet blir det mycket dyrt. De 600000 - 700000 kr du nämner torde inte räcka långt. Rätt pris torde vara tomtvärdet med ett litet påslag för huset.
Fuktskador i ett trähus kan dra upp renoveringskostnader över det sunda förnuftets gränser. Renoveringskonto och huskärleken brukar ta slut snabbare om man tar hantverkare till hjälp . Och när allt är reparerat så har ni ett ovanligt dyrt och mycket litet hus på 88m2 i ett bullrigt läge. De 88m2 växer man dessutom snabbt ur om familjen växer. Bygger ni till ( om ni får ) så går charmen och planlösningen som oftast förlorat.
Är det inte ert sista hus som ni ska bo i resten av livet så skulle jag leta vidare ....
gaia
. Och när allt är reparerat så har ni ett ovanligt dyrt och mycket litet hus på 88m2 i ett bullrigt läge. De 88m2 växer man dessutom snabbt ur om familjen växer. Bygger ni till ( om ni får ) så går charmen och planlösningen som oftast förlorat. Är det inte ert sista hus som ni ska bo i resten av livet så skulle jag leta vidare ....
gaia
Ni tänker nog rätt i sak, men ni måste ha en MYCKET högre budget för åtgärder. Som skrivet tidigare så är det ni beskriver åtgärder som har mycket hög ekonomisk risk. Dessutom är kostnaden starkt beroende på vilken standard och utförande ni skulle välja. Det är närmast klassiskt att fuktrenoveringar medför ändringar av planlösning, installationer och standardhöjningar som driver kostnaden.
Ett hus med de felen/renoveringsbehovet hade jag inte köpt om det inte hade varit 1. tokbilligt 2. Det perfektaste av perfekta lägen 3. Sentimentala skäl, typ min barndoms sommardröm.
Går det inte in under ngt av ovanstående hade jag kikat vidare. Även om man tar in hantverkare för att renovera går det åt mkt energi att hitta hantverkare, styra upp det som man vill ha det osv osv
Går det inte in under ngt av ovanstående hade jag kikat vidare. Även om man tar in hantverkare för att renovera går det åt mkt energi att hitta hantverkare, styra upp det som man vill ha det osv osv
Jag skulle inte köpa huset pga läget. Eller vad kostar andra hus i området? Är det så att större hus i området med lite bättre läge kostar runt 4 miljoner så kan det ju vara värt det. Till skillnad från andra så tycker inte jag att det riktigt funkar att bara tänka på kvm-priser. Mindre hus har ofta högre pris per kvadratmeter. När man ser på nybyggen så är enplanshus dyrare per kvm osv. Det kan ju ge en indikation men det är inget som du ska stirra dig blind på.
Litet gammalt fuktskadat hus för fantasipris?
Gör det inte. Jag vet inte hur ni resonerar, men inget badrum på övre plan, minimala sovrum, inget arbetsrum givet två barn=två sovrum till dem, inga förråd och förvaring, ett litet dåligt planerat kök med obefintligt med plats för folk på besök definierar inte jag som bra planlösning. Är rätt tveksam till om man kan bygga till det på ett smart/tillåtet sätt också. Som det ser ut är det toknära buller och bilar samt det värsta: godståg. Lägg därtill en enorm osäkerhet i hur mycket saker det är att göra, är syllarna kass, behöver man kapa upp fasaden för att nå åt att byta dem (grattis, fasadbyte och målning att lägga till på att göra listan)
Jag själv håller på att renoverar ett hus i bra mycket bättre skick och tro mig, det tar mycket mer tid än vad man i sin vildaste fantasi kan tro. Det är oerhört många beslut som måste tas och det värsta: köpa prylar i tid och otid. Jag ljuger inte om jag säger att jag har vart 50 gånger i "Bermuda" (Triangeln Hornbach- Biltema-IKEA senaste året.
Spontant skulle jag säga att tar ni och budgeterar 1 miljon för renovering, och 5 månader eller liknande där in inte bor i huset, och får det för 1,5 eller liknande, då kan ni göra en bra affär, annars inte.
Jag själv håller på att renoverar ett hus i bra mycket bättre skick och tro mig, det tar mycket mer tid än vad man i sin vildaste fantasi kan tro. Det är oerhört många beslut som måste tas och det värsta: köpa prylar i tid och otid. Jag ljuger inte om jag säger att jag har vart 50 gånger i "Bermuda" (Triangeln Hornbach- Biltema-IKEA senaste året.
Spontant skulle jag säga att tar ni och budgeterar 1 miljon för renovering, och 5 månader eller liknande där in inte bor i huset, och får det för 1,5 eller liknande, då kan ni göra en bra affär, annars inte.
Hej alla och ett stort innerligt ((TACK!!)) för att ni har tagit er tid för att lyssna och därefter delge mig era åsikter!
Huset ligger alltså i Kållered, Kållered som delas i två delar då både järnvägen och E6:an skär rakt igenom det gamla bondesamhället.
Huset ligger jämte denna "delning" kan man säga.
Å andra sidan har man närhet till all service och på 11 min är du på Göteborgs centralstation med pendeln.
Jag som är uppvuxen i Göteborgs innerstad och därefter Mölndal har inte ont av bullriga miljöer -tvärtom!
Lugnet i det idylliska villasamhället vi bor i nu gör mig rastlös och stressad! ;-)
Jag förstår att man inte kan räkna på kvm rakt av.
Som någon nämner är ofta mindre hus dyrare per kvm, husets ålder etc spelar ju också in.
Men jag, som har ägt en del boenden har aldrig förr tänkt på kvm-priset och gjorde för första gången en uträkning och hade den som "grund" i mitt resonemang!
Det är bra att ha en del konkreta saker när hjärtat vill dra iväg...
Jag är fullt medveten om att devisen "räkna ut vad det kostar och dubblera det" gäller i de flesta fall när man renoverar, åtminstone om det gäller större och betydande åtgärder.
Kan tänka mig att man går från naiv till luttrad när man har denna erfarenhet. ;-)
Jag håller med er, jag skulle inte heller, efter att ha läst beskrivningen ha gett ett annat råd än att -Köp inte!!
Men det är någonting med gamla hus och jag ser, som sagt, miljön utanför som ett stort plus.
Hade en spårvagn kunnat gnissla förbi på detta med hade lyckan varit gjord!
Vi har i a f kontaktat några byggfirmor som kan åta sig allt jobb och en av dom kommer förhoppningsvis titta på huset i veckan och därefter ge en offert.
Dr Fozz, vad roligt att du förstår vilket hus jag pratar om!
Bermudatriangeln! Hahaha!
Däremot håller jag inte med dig till fullo om planlösningen.
Badrummen och förvaringsmöjligheterna undantagna! Dom är ju inte vad man önskar och vi som lämnar ett hus på 127 kvm med två stora badrum samt en 10 kvm stor tvättstuga, klädkammare och garderober lär svära ett antal gånger om vi går vidare med det lilla huset.
I anslutning till det stora vardagsrummet (20 kvm) finns det en tillbyggd matsalsplats som man kan samlas i om man blir många.
På övervåningen finns det tre rum varav det största är på 20 kvm, det får i så fall småkillarna dela på.
Ett sovrum till oss på 12 kvm och ett litet extrarum på 6 kvm.
Självklart skulle man önska att det fanns ett badrum/toalett där uppe men när jag ser alla slipade och vitmålade trägolv framför mig glömmer jag det "lilla" *host* problemet!
Vi får göra som de gjorde förr! Vi får ta trappan ner när ett besök är nödvändigt!
Angående att vi vill bygga ut är för att min man är heltidsmusiker och har egen studio.
Studion är en stor del av hans inkomst och där har vi ett problem -Vart finns studion??
Det är därför vi funderar på om man kan göra en tillbyggnad på huset för att få loss 15-20 kvm till.
I värsta fall får en välisolerad (och larmad) friggebod uppföras på tomten.
Återigen, tack för era åsikter och synpunkter!
Det betyder jättemycket, jag lyssnar och tar in allt ni säger!
Vi har en budget på ca 2.6 miljoner och det är inte mycket till hus man får i Mölndal för dom pengarna.
Vi kommer alltså att få pengar över för vårat hus och resonerar som så att i o m att vi båda arbetar inom kreativa yrken vars kärriärer dalar med åldern så vill vi inte köpa ett hus som kostar oss för mycket i månaden utan vill kunna leva och bo utan alltför mycket stress. (Säger hon som vill köpa en fallfärdig kåk!! ;-))
Idag har vi säkert inga problem med att få låna mer pengar (då vinsten på vårat hus kommer att ligga på ca 1 milj) men om ett par år?, i framtiden?, i morgon? så kanske inte längre någon vill anlita tex min man och då står man där men minskade inkomster....
Hmmm, vi får se vad som händer!
Vänligaste! //Återvändaren
Huset ligger alltså i Kållered, Kållered som delas i två delar då både järnvägen och E6:an skär rakt igenom det gamla bondesamhället.
Huset ligger jämte denna "delning" kan man säga.
Å andra sidan har man närhet till all service och på 11 min är du på Göteborgs centralstation med pendeln.
Jag som är uppvuxen i Göteborgs innerstad och därefter Mölndal har inte ont av bullriga miljöer -tvärtom!
Lugnet i det idylliska villasamhället vi bor i nu gör mig rastlös och stressad! ;-)
Jag förstår att man inte kan räkna på kvm rakt av.
Som någon nämner är ofta mindre hus dyrare per kvm, husets ålder etc spelar ju också in.
Men jag, som har ägt en del boenden har aldrig förr tänkt på kvm-priset och gjorde för första gången en uträkning och hade den som "grund" i mitt resonemang!
Det är bra att ha en del konkreta saker när hjärtat vill dra iväg...
Jag är fullt medveten om att devisen "räkna ut vad det kostar och dubblera det" gäller i de flesta fall när man renoverar, åtminstone om det gäller större och betydande åtgärder.
Kan tänka mig att man går från naiv till luttrad när man har denna erfarenhet. ;-)
Jag håller med er, jag skulle inte heller, efter att ha läst beskrivningen ha gett ett annat råd än att -Köp inte!!
Men det är någonting med gamla hus och jag ser, som sagt, miljön utanför som ett stort plus.
Hade en spårvagn kunnat gnissla förbi på detta med hade lyckan varit gjord!
Vi har i a f kontaktat några byggfirmor som kan åta sig allt jobb och en av dom kommer förhoppningsvis titta på huset i veckan och därefter ge en offert.
Dr Fozz, vad roligt att du förstår vilket hus jag pratar om!
Bermudatriangeln! Hahaha!
Däremot håller jag inte med dig till fullo om planlösningen.
Badrummen och förvaringsmöjligheterna undantagna! Dom är ju inte vad man önskar och vi som lämnar ett hus på 127 kvm med två stora badrum samt en 10 kvm stor tvättstuga, klädkammare och garderober lär svära ett antal gånger om vi går vidare med det lilla huset.
I anslutning till det stora vardagsrummet (20 kvm) finns det en tillbyggd matsalsplats som man kan samlas i om man blir många.
På övervåningen finns det tre rum varav det största är på 20 kvm, det får i så fall småkillarna dela på.
Ett sovrum till oss på 12 kvm och ett litet extrarum på 6 kvm.
Självklart skulle man önska att det fanns ett badrum/toalett där uppe men när jag ser alla slipade och vitmålade trägolv framför mig glömmer jag det "lilla" *host* problemet!
Vi får göra som de gjorde förr! Vi får ta trappan ner när ett besök är nödvändigt!
Angående att vi vill bygga ut är för att min man är heltidsmusiker och har egen studio.
Studion är en stor del av hans inkomst och där har vi ett problem -Vart finns studion??
Det är därför vi funderar på om man kan göra en tillbyggnad på huset för att få loss 15-20 kvm till.
I värsta fall får en välisolerad (och larmad) friggebod uppföras på tomten.
Återigen, tack för era åsikter och synpunkter!
Det betyder jättemycket, jag lyssnar och tar in allt ni säger!
Vi har en budget på ca 2.6 miljoner och det är inte mycket till hus man får i Mölndal för dom pengarna.
Vi kommer alltså att få pengar över för vårat hus och resonerar som så att i o m att vi båda arbetar inom kreativa yrken vars kärriärer dalar med åldern så vill vi inte köpa ett hus som kostar oss för mycket i månaden utan vill kunna leva och bo utan alltför mycket stress. (Säger hon som vill köpa en fallfärdig kåk!! ;-))
Idag har vi säkert inga problem med att få låna mer pengar (då vinsten på vårat hus kommer att ligga på ca 1 milj) men om ett par år?, i framtiden?, i morgon? så kanske inte längre någon vill anlita tex min man och då står man där men minskade inkomster....
Hmmm, vi får se vad som händer!
Vänligaste! //Återvändaren
Hej gaia och tack för tipset!
Kommunen har vi redan pratat med och de kunde muntligen inte se några hinder för en mindre utbyggnad.
Huset är 88 kvm och tomten 1012 m2
MEN man vet ju aldrig innan en bygglovsansökan är beviljad.
Mvh Återvändaren
Kommunen har vi redan pratat med och de kunde muntligen inte se några hinder för en mindre utbyggnad.
Huset är 88 kvm och tomten 1012 m2
MEN man vet ju aldrig innan en bygglovsansökan är beviljad.
Mvh Återvändaren
Måhända är det billigare och bättre att riva och bygga nytt?
Staffan
Staffan
