Lägga bud på lägenhet - behöver hjälp med årsredovisningen

[martinericsson]

Har hittat en lägenheten (2011) som jag är intresserad av men förstår i stort sett inget på vad det står i själva årsredovisningen. Vill någon vänlig själ på forumet ta en titt på årsredovisningen och kolla om föreningen har en bra ekonomi? Några anmärkningar eller något skumt med föreningen?

Tackar o bockar!

 

[huggan]

Skulle väl säga att det är en balanserad ekonomi, varken bra eller dålig. Nästan inga pengar till underhåll avsatta men huset är ganska nybyggt eller? Sen beror det lite vad dom har för avtal på lånet för räntorna kommer stiga snart. Men samtidigt då har dom ju sänkt 8,3% på avgifterna under 2012.

 

[martinericsson]

byggnaden är från 2011 så det är ganska nybyggt

 

[fahlis]

Revisorerna har inte funnit något att anmärka på, och det är ju positivt.
KPMG har en riksomfattande verksamhet med stor erfarenhet av bostadsrättsföreningar och deras redovisningar.

 

[hempularen]

Det man kanske bör titta på med så nya föreningar (har inte tittat på länkarna) är det som kom upp i massmedia häromdagen, att många föreningar har valt att i princip bokföra noll avskrivning på byggnaderna.

Det betyder troligen att de föreningarna dessutom har noll amortering på lånen.

Iom. att man nu tydligen tänker ändra bokföringsreglerna så att föreningarna tvingas till en mer normal avskrivning av fastigheten, så gissar jag att det också tvingar fram amortering av lånen. Annars kommer ju de höjda avgifter som blir följden för att balansera avskrivningen att bara bli pengar på hög i föreningen.

 

[cpalm]

Annars kommer ju de höjda avgifter som blir följden för att balansera avskrivningen att bara bli pengar på hög i föreningen.

Om man nu höjer avgifterna. Det blir som sagt "bara" pengar på hög i kassan. Många föreningar väljer att gå med förlust istället och det finns inga hinder för det. Men det är inte så intressant för byggbolaget som vill visa upp en "snygg" kalkyl.

 

[martinericsson]

Tack för alla svar!

Sitter även och kollar in en annan lägenhet som också är från 2011. Hur ser årsredovisningen ut här? är föreningens ekonomi bra? lägenheten ligger på 114kvm och har en hyra på 6200kr.

Tackar o bockar för all hjälp!

 

[martinericsson]

Någon som kan hjälpa mig med frågan ovan?

Ganska bråttom då budgivningen börjar imorgon

 

[huggan]

Den första har bättre ekonomi. Men inte stor skillnad. Ta den lägenheten ni gillar mest.

 

[Stringfellow Hawke]

Tack för alla svar!

Sitter även och kollar in en annan lägenhet som också är från 2011. Hur ser årsredovisningen ut här? är föreningens ekonomi bra? lägenheten ligger på 114kvm och har en hyra på 6200kr.

Tackar o bockar för all hjälp!

Den här brf:en har just nu en avskrivningstakt på 2142 år, tycker du det är seriöst?

Räkna på vad avgiften blir om revisorerna inte längre godkänner detta bedrägeri, dvs om du måste skiva av byggnadsvärdet 30 mkr på 50 eller 100 år.

 

[cpalm]

Båda föreningarna tillämpar progressiv avskrivning, den första med en redovisad nyttjandeperiod på 80 år, den senare med nyttjandeperioden 100 år. Den senare föreningen skrev 2012 av 0,01% (alltså motsvarande 10 000 år), året innan 0,00%. Men idén med progressiv avskrivning är att avskrivningen skall följa en kurva som motsvarar den faktiska värdeminskningen under nyttjandeperioden, dvs. en liten avskrivning i början som sedan ökar med tiden.

Avskrivningen sker mot bokfört restvärde byggnader och mark vilket utgår från bokfört värde vilket i sin tur är lika med anskaffningsvärdet, ca. 108 miljoner i detta fall. Om man hade tillämpat linjär avskrivning med en nyttjandeperiod på 100 år hade avskrivningen alltså blivit ca. 1,1 miljoner om året som belastar årets resultat negativt. Om man balanserar upp detta på intäktssidan, dvs genom högre avgifter, hamnar dessa 1,1 miljoner i kassan. Vad skall dessa pengar användas till?

Ett uppenbart svar är kanske att amortera på lånen. Men lånen är ju bara 30 miljoner. Det skulle alltså innebära att lånen amorteras av i en rätt agressiv takt. Men vad händer sedan? Fastigheten är fortfarande inte färdigavskriven.
OK nästa uppenbara användningsområde är yttre underhåll. Men vad händer då när fastigheten är färdigavskriven? Underhållskostnaderna försvinner ju inte för att fastigheten är avskriven, snarare tvärtom.

Nej, det är av denna orsak som många föreningar sätter avgifterna efter kostnaderna och ignorerar avskrivningarna. Vilket leder till förlust varje år, men det spelar ingen praktisk roll. Däremot bör man väl räkna på en rimlig och bra amorteringstakt för att fördela kostnaderna på längre sikt.

Anledningen att välja progressiv avskrivning handlar mest om att det skall se "snyggt" ut i redovisningen när de nyproducerade lägenheterna skall upplåtas. Men det är ju som bekant inte tillåtet från och med verksamhetsåret 2013.

 

[martinericsson]

Tack för alla svar.
Börjar faktiskt bli mer o mer intresserad av den senaste lägenheten. Då både jag och min sambo inte är så insatta när det kommer till årsredovisning osv så vänder vi oss till er!
Tycker ni att årsredovisning på senaste lägenheten är ok? hyran är lite väl hög för att vara en lägenhet på 117kvm (6200kr) så det är därför vi kollar med er...

 

[cpalm]

Titta i resultaträkningen så ser du vad dessa 6 200 kr går till.

Överlägset största kostnaden är räntan vilken naturligtvis i första hand beror på storleken på föreningens lån. I "färska" föreningar som dessa, som ännu inte haft någon möjlighet att amortera några lån beror storleken på lånen på vad man betalat för fastigheten och vilken fördelning mellan insatser och lån man valt för att finansiera köpet. Låneandelen är något större i den senare föreningen vilket innebär högre räntkostnader.

Den andra stora kostnadsposten är driftskostnader vilket är helt naturligt. Se not 2 för att se hur dessa är fördelade. Vissa taxebundna kostnader är svåra att påverka (t.ex. uppvärmning, el, vatten, försäkring, sophämtning osv.), andra kostnader är mer påverkningsbara. T.ex. betalar man ca 70 000 kr om året för kabel-TV, så det borde rimligtvis ingå någon sorts kabel-TV-grundpaket i avgiften vilket man förstås får räkna in.

Men det är inget som sticker ut, så avgiften borde rimligtvis vara ganska marknadsmässig för nyproduktion i det aktuellt området. Ha dock i åtanke när du tittar på nyproduktion BRF att ränteläget påverkar avgiften i ganska hög utsträckning, de har s.a.s alla relativt "dålig" ekonomi.

 

[PCLarsson]

De första nyckeltalen som jag utgår från när jag jämför bostadsrättsföreningar;

Avgift per kvadratmeter bostadsyta och år
Lån i föreningen per kvadratmeter bostadsyta

/PC

 

[martinericsson]

Detta info hittade jag för det senare lägenheten:

Ekonomi

• Begärt pris: 4 995 000 kr accepterat pris/bud
• Avgift/hyra: 6 240 kr/mån. I månadsavgiften ingår värme, vatten och kabel-TV och bredband 100 Mbit/s från Ownit.
• Driftkostnad utöver månadsavgift 930 kr/mån. Andel i föreningen är 4,8284 %.
• Driftkostnaden fördelas enligt följande
  Försäkring 250 kr
  Hushållsström 680 kr
  
  
• Andel av årsavgift 4,8282 %
  
  
  
  [h=2]Fakta & jämförelse[/h]

  Pris
  Boarea
  Antal rum
  Avgift/månad
  Pris/m²

  
  [TH="class: first"][/TH]
  [TH="class: current"]Den här bostaden[/TH]
  [TH="class: average with-tooltip"] Snitt för området [/TH]
  [TH="class: tools"]Verktyg[/TH]
  
  [TD="class: current"] 4 995 000 kr [/TD]
  [TD="class: average"] 4 524 742,9 kr [/TD]
  [TD="class: tools"] [/TD]
  
  [TD="class: current"] 116 m² [/TD]
  [TD="class: average"] 121 m² [/TD]
  [TD="class: tools"] [/TD]
  
  [TD="class: current"] 5 rum [/TD]
  [TD="class: average"]-[/TD]
  [TD="class: tools"] [/TD]
  
  [TD="class: current"] 6 240 kr/mån [/TD]
  [TD="class: average"] 5 940 kr/mån [/TD]
  [TD="class: tools"] [/TD]
  
  [TD="class: current"] 43 060 kr/m² [/TD]
  [TD="class: average"] 37 136,7 kr/m² [/TD]