I så fall skulle man väl ha något system med oberoende besiktning tillgänglig för alla budgivare.Fairlane skrev:
Dagens system där flera potentiella köpare kan komma att betala varsin likadan besiktning är ju inte heller bra. Inte heller principen att man granskar det man ska köpa efter att man har talat om vad man är beredd att betala.
Ditt resonemang är logiskt, men också i min mening delvis fel.J jocke31 skrev:
Vi människor agerar sällan helt rationellt och logiskt och fejkbud påverkar. Om inte annat för att folk dras med i en budgivning (ja, trots att dom egentligen borde veta bättre). Det är helt enkelt en del av hur vi (eller iaf många av oss) är funtade och dessutom är många (eller åtminstone en del) budgivare desperata och/eller oerfarna.
Lägg sen till att mäklare överlag verkar vara väldigt duktiga på läsa av folk och att dra nytta av detta. Som seriös budgivare är man i princip alltid i underläge. Jag har genom åren stött på två vettiga mäklare, sen några få som kanske kan sägas vara ok, resten har betett sig rätt lågt. En vanlig taktik som jag sett är att stressa potentiella köpare och även om man är medveten om denna taktik så är den svår att värja sig mot.
Du har förstås en poäng i ovanstående.L Leifur skrev:
Men just av de skäl du anför ovan, där psykologi, förlustaversion och liknande fenomen spelar stor roll så tror jag att det är svårt - för att inte säga omöjligt - att skapa ett regelverk som kommer tillrätta med detta.
Eftersom människor inte agerar rationellt så är det helt enkelt inte en framkomlig väg med nya regelverk. Jag tror helt enkelt inte på irrationella, effektiva regler.
Som seriös, rationell budgivare må du vara i underläge i en mening och kanske förlorar några budgivningar, men samtidigt så kommer du inte heller lägga överbud eller betala på tok för mycket för fel objekt.
Så låt oss slå ett slag för den mer eftertänksamma budgivaren.
Jag tror att det är väldigt svårt att vara rationell för det är otroligt lätt att ryckas med.J jocke31 skrev:
Jag tror faktiskt att man till viss del skulle kunna komma tillrätta med problemet, t.ex. har väl dom väl i Danmark ett annat förfarande. Jag har för mig att dom kör med utsatt pris och den som först erbjuder det får köpa (nu är jag lite oklar på exakt hur det funkar, men någon kanske kan rätta mig/klargöra hur det funkar där).
Jag tror också det är lätt att ryckas med, eller att man tillslut accepterar att betala för mycket för att få köpa något.
Man dras med för att "om budgivare X och Y är villiga att betala mer än mitt bud måste ju värdet vara högre, nån är villig att betala det", man tycker man har råd med 100.000 till, man kan ju vänta att byta bil eller skippa semestern. Problemet är att efter ett par rundor är det inte bara en semesterresa utan mycket mera. Men eftersom det är lite i taget. Skulle alla lägga ett bud, sitt högsta, utan att veta de andras bud (heter det sluten budgivning) och det sen sålde till den med högsta budet, då tror jag prisbilden skulle vara mycket lägre.
Man är villig betala ett överpris, för man vill bo där och då och har tillräckligt bra ekonomi. Ungefär som att man är villig att betala 300 spänn för en räkmacka och en kaffe på flygplatsen, trots att samma macka och kaffe hade kostat 129 spänn på macken där man tankade hyrbilen 10 minuter tidigare... Men där och då, i väntan på sin fligt, med pick och pack och kurrande mage så är mackan plötsligen "värd" sitt överpris...
Även de rationella budgivarna kastar in handduken till sist, för att få köpa nåt.
Men när marknaden vänder kan det bli det omvända. Ingen vågar lägga ett bud alls. Trots att objektet för ett par veckor sen var "värt" mycket mera. För nästa vecka kanske det är värt mindre. Grupp-psykologi? Ingen vågar gå på den tomma restaurangen, man står hellre i kö och väntar på den överfulla...
Man dras med för att "om budgivare X och Y är villiga att betala mer än mitt bud måste ju värdet vara högre, nån är villig att betala det", man tycker man har råd med 100.000 till, man kan ju vänta att byta bil eller skippa semestern. Problemet är att efter ett par rundor är det inte bara en semesterresa utan mycket mera. Men eftersom det är lite i taget. Skulle alla lägga ett bud, sitt högsta, utan att veta de andras bud (heter det sluten budgivning) och det sen sålde till den med högsta budet, då tror jag prisbilden skulle vara mycket lägre.
Man är villig betala ett överpris, för man vill bo där och då och har tillräckligt bra ekonomi. Ungefär som att man är villig att betala 300 spänn för en räkmacka och en kaffe på flygplatsen, trots att samma macka och kaffe hade kostat 129 spänn på macken där man tankade hyrbilen 10 minuter tidigare... Men där och då, i väntan på sin fligt, med pick och pack och kurrande mage så är mackan plötsligen "värd" sitt överpris...
Även de rationella budgivarna kastar in handduken till sist, för att få köpa nåt.
Men när marknaden vänder kan det bli det omvända. Ingen vågar lägga ett bud alls. Trots att objektet för ett par veckor sen var "värt" mycket mera. För nästa vecka kanske det är värt mindre. Grupp-psykologi? Ingen vågar gå på den tomma restaurangen, man står hellre i kö och väntar på den överfulla...
Så länge det finns två seriösa budgivare så påverkar fejkbudar marginellt, om ens något. Ja, man kan känna att huset blir mer värt om många bjuder på det, men man väljer ändå själv vad man är beredd att betala.
Att man inte skulle få en chans att köpa något pga en massa fejkbud känns också märkligt. Antingen säljs bostaden till någon som bjöd mer och då är åtminstone den budgivaren beredd att betala mer så varför skulle jag då fått köpa?
Alternativt så är det fejkbudgivaren sm bjudit högst och då backar man tillbaks till det värdet om var utan den budgivaren.
Jag ser inte riktigt att det blir enkelt och bra bara för att man tvingas stå för sina bud. Då måste man presentera ett konkret exempel på hur det skulle gå till, men besiktning, besiktningsklausuler etc. Jämförelsen med köp via kronofogden blir lite orättvis. Där besiktigas inte huset och man kan inte ställa några krav i efterhand heller om jag förstått det rätt. Det är väl till och med så illa att om den som tvingas sälja via kronofogden förstör fastigheten efter att budgivningen är avklarad så har man inget att hämta? Utöver det så ska man ha 10% tillgängligt när man lägger budet. Det är det ju inte alla som har. Det är en ganska stor skillnad att ha en vecka på sig att få fram handpenning och att sitta på den vid vare budgivning.
Att man inte skulle få en chans att köpa något pga en massa fejkbud känns också märkligt. Antingen säljs bostaden till någon som bjöd mer och då är åtminstone den budgivaren beredd att betala mer så varför skulle jag då fått köpa?
Alternativt så är det fejkbudgivaren sm bjudit högst och då backar man tillbaks till det värdet om var utan den budgivaren.
Jag ser inte riktigt att det blir enkelt och bra bara för att man tvingas stå för sina bud. Då måste man presentera ett konkret exempel på hur det skulle gå till, men besiktning, besiktningsklausuler etc. Jämförelsen med köp via kronofogden blir lite orättvis. Där besiktigas inte huset och man kan inte ställa några krav i efterhand heller om jag förstått det rätt. Det är väl till och med så illa att om den som tvingas sälja via kronofogden förstör fastigheten efter att budgivningen är avklarad så har man inget att hämta? Utöver det så ska man ha 10% tillgängligt när man lägger budet. Det är det ju inte alla som har. Det är en ganska stor skillnad att ha en vecka på sig att få fram handpenning och att sitta på den vid vare budgivning.
Vet inte hur det fungerar i Danmark men en kollega berättade en gång hur hans syster gjorde när de försökte köpa hus under början av 80-talet då just den principen var det vanliga i Sverige, de satte väckarklockan på kl. 5 den dag som tidningen kom med bostadsannonserna för att gå igenom dem och om det fanns något de ville ha så gällde det att hinna ringa före de andra som också var intresserade för att meddela att de ville ha huset. Det gällde att noga ha kollat upp intressanta områden i förväg och ha en lista med gatuadresser på de hus man kunde tänka sig att köpa.L Leifur skrev:
Det finns många problem med fasta priser, inte minst om man ser det ur säljarens synvinkel. Ska staten, mäklarsamfundet eller någon annan verkligen ha rätt att bestämma vilket pris jag ska sälja mitt objekt för? Det är inte direkt förenligt med marknadsekonomiska principer och tanken om utbud och efterfrågan. Historien har inte direkt givit något större stöd för planekonomi som princip. Bortsett från det - är det verkligen mer rättvist att den som har snabbast internet ska vinna budgivningen?
Om man förlorar en budgivning med dagens system så beror det (som Fairlane påpekat flera gånger ovan) knappast på att det dyker upp en fejkad budgivare. Antingen har man värderat objektet lägre än vad marknaden är villig att betala, eller så har man klivit av av skälet att budgivningen dragit iväg till orimliga nivåer. Men då har man ju å andra sidan inte heller betalat ett fantasipris för objektet ifråga.
Vi hade en granne som sålde sin iofs attraktiva lägenhet i höstas, men till ett pris som var absurt högt. Priset stack iväg med 2,1 miljoner över utgångspris på två dagar och hamnade på ett kvm-pris på drygt 90 000 kr. Visserligen var det stort intresse och 7-8 budgivare inblandade, men skälet till hysterin var två stycken mycket envisa budgivare som vägrade ge upp. Jag kan bara gratulera grannen som skrattar hela vägen till banken. Budgivaren som vann betalade på tok för mycket och kommer inte få tillbaka sina pengar de närmaste fem åren, men är kanske nöjd ändå får vi hoppas.
Men det är ju så marknaden fungerar - om någon vill betala ett högt pris så finns förstås något slags värde där. Ingen tvingar någon att köpa en vara till ett visst pris. Om ett objekt är för billigt eller dyrt så kommer marknaden att korrigera priset per automatik. När människor blir besvikna för att de missar att vinna budgivning efter budgivning så har de helt enkelt tittat på för dyra objekt. Det är inte fejkbud eller lockpriser som sätter käppar i hjulet för dem.
Så länge vi främst köper hus och lägenheter för att bo i och inte som spekulation så är knepet helt enkelt att bestämma sig för vad objektet är värt - för just dig - och sedan stenhårt följa den planen.
Om man förlorar en budgivning med dagens system så beror det (som Fairlane påpekat flera gånger ovan) knappast på att det dyker upp en fejkad budgivare. Antingen har man värderat objektet lägre än vad marknaden är villig att betala, eller så har man klivit av av skälet att budgivningen dragit iväg till orimliga nivåer. Men då har man ju å andra sidan inte heller betalat ett fantasipris för objektet ifråga.
Vi hade en granne som sålde sin iofs attraktiva lägenhet i höstas, men till ett pris som var absurt högt. Priset stack iväg med 2,1 miljoner över utgångspris på två dagar och hamnade på ett kvm-pris på drygt 90 000 kr. Visserligen var det stort intresse och 7-8 budgivare inblandade, men skälet till hysterin var två stycken mycket envisa budgivare som vägrade ge upp. Jag kan bara gratulera grannen som skrattar hela vägen till banken. Budgivaren som vann betalade på tok för mycket och kommer inte få tillbaka sina pengar de närmaste fem åren, men är kanske nöjd ändå får vi hoppas.
Men det är ju så marknaden fungerar - om någon vill betala ett högt pris så finns förstås något slags värde där. Ingen tvingar någon att köpa en vara till ett visst pris. Om ett objekt är för billigt eller dyrt så kommer marknaden att korrigera priset per automatik. När människor blir besvikna för att de missar att vinna budgivning efter budgivning så har de helt enkelt tittat på för dyra objekt. Det är inte fejkbud eller lockpriser som sätter käppar i hjulet för dem.
Så länge vi främst köper hus och lägenheter för att bo i och inte som spekulation så är knepet helt enkelt att bestämma sig för vad objektet är värt - för just dig - och sedan stenhårt följa den planen.
Alltid väldigt intressant att läsa trådar om bostadsmarknaden och speciellt när vi omnämns. Just den här tråden är speciellt intressant eftersom den tar upp budgivning. Den ”arga konsumenten” tycker t.ex. att den skall lösas med bank ID vilket vi för övrigt redan gör i Norge där vi också har verksamhet. I Norge funkar detta väldigt bra men bygger på att i stort sett alla har Bank ID. I Sverige finns det dock en del andra hinder som man måste ta hänsyn till.Arga konsumenten skrev:
2016 hade t.ex. endast ca 79% mobilt Bank ID. I åldersgruppen 51-61, endast 60 % i åldersgruppen 61-70 år och 37% i åldersgruppen 71-80 år (källa finansiell ID-teknik).
Personligen håller jag med ”arga konsumenten” om att det borde vara högre krav på att identifiera budgivare och dessutom att buden skulle vara bindande på något sätt. Det kravet måste dock ställas på lagstiftaren och inte på enskilda mäklarfirmor. Som lagen ser ut nu måste vi föra loggbok på hela förmedlingen inklusive alla bud men inte kräva identifikation. Vi på Hemverket kräver dock personnummer för att ytterligare säkerställa kvalitén i budgivningen (vilket inte är i fallet hos många andra mäklarfirmor och heller inget lagkrav). Anledningen är just att vi vill göra det lite svårare för oseriösa budgivare.
Det är just detta faktum som gör mig lite fundersam över ”arga konsumentens” historia…
”arga konsumenten” säger att hen inte lagt några bud men ändå blivit uppringd av den som vann budgivningen för att kontrollera om ”arga konsumentens bud” var legitimt. Hur kan det stämma eftersom ”arga konsumenten” säger sig inte lagt några bud…?
Att få tillgång till säljaren kontaktuppgifter får man genom att lämna namn och telefonnummer, men för att delta i en budgivning måsta man skaffa ett konto hos oss och ange namn, personnummer E-post och telefonnummer.
Jag tror alla förstår att det inte är helt enkelt att hitta en lösning som alla tycker är den bästa. Vi har fler arga konsumenter som tycker precis tvärtemot ”arga konsumenten” och som inte alls vill identifiera sig för att lägga bud. Enligt lagen har dom rätt och hur skall vi hantera dem?
Vi är självklart alltid intresserade av att lyssna och bli bättre och driva frågor vi tror på. Trots allt är ju hela Hemverkets affärsidé byggd på att försöka förändra och göra mäklarbranschen mer rättvis och transparant. Budgivningssystemet var vi först med på marknaden och vi jobbar just nu med att utveckla systemet ytterligare. Bank ID är ett alternativ som vi troligen kommer använda i vart fall för de som har tillgång till det.
Jag uppskattar verkligen synpunkter på vår verksamhet men Jag har däremot så svårt att förstå varför det behöver vara en så hård och fördömande ton? Rubriken i denna tråd är ”lätt att själv trissa upp buden med Hemverket” Med ovanstående beskrivning är det väl snarare motsatsen, även om man alltid kan bli bättre.
En liten kommentar till ”jocke 31” inlägg. Helt riktigt är det som Jocke 31 säger men SBAB har ett samarbete med Hemverket som innebär att att man måste använda oss man skall få bolån beviljat om affären skett utan mäklare (tjänsten heter mäklarsäkrat). Alla mäklare på Hemverket är självklart också registrerade hos FMI. Kändes viktigt att förtydliga det så ingen tror något annat.
Mvh Imre Marton Vd Hemverket
Värt att notera kanske är att TS skapar ett konto och lägger första inlägget, sen syns hen inte till mer. Kanske var det inte så viktigt ändå?!
Att man har en marknad med ”fast oris
Fastpris som föreslås av vissa är inte något som påminner om din variant. Många länder har en fastighetsmarknad som funkar så. Säljaren lägger ut huset för ett pris man hoppas få. I allmänhet tar det ett tag och man tvingas gå ner något i pris för att sälja. Det finns fördelar gämfört med det svenska systemet, men även nackdelar.J jocke31 skrev:
Just nu får man lånelöfte innan man hittar ett hus, men det jag saknar är att banken inte är så noga med att kolla att huset är värd lånebeloppet (om man inte bygger nytt).
Skulle banken vägra att låna ut mer än en viss del av husets värde vid en oberoende värdering (med besiktning) skulle många överpriser försvinna
Skulle banken vägra att låna ut mer än en viss del av husets värde vid en oberoende värdering (med besiktning) skulle många överpriser försvinna
Hej,D Daniel 109 skrev:
Ja det stämmer. Frankrike är ett exempel (där vi också numera finns med vårt företag) där man normalt lägger ut sitt objekt och sedan får bud som ligger lägre. Det är t.o.m. med så att man måste sälja om man får ett bud det pris man satt. Tyvärr är det inte heller ett helt lyckat koncept eftersom de flesta vet att utgångspriset är för högt. Acceptpris var något branschen hittade på för några års sedan men som inte funkade eftersom säljarna ändå ville ha budgivning när det var fler än en som ville köpa till det "fasta acceptpriset"
Personligen tror jag att lösningen ligger i att skapa ett register där samtliga försäljningar registreras och görs tillgängliga för alla. Tar man sedan den Norska modellen med bindande bud så har man en riktigt bra modell.
Jag skulle vilja se ett system där man sätter mer press på mäklaren att sätta ett för marknaden relevant utgångspris. På så sätt tänker jag att utrymmet för falsk budgivning minskar.
Låt säga att man för in ett krav på att en budgivning ska tas om när budgivningen går över utgångspriset med 30% eller minst 300 000. Därefter får man vänta minst 5 arbetsdagar innan en ny budgivning får starta. Omstarten sker då med senast lagda bud som utgångspris.
Jag tänker att det även medför att en del av mäklararvodet förs över till säljaren då mäklaren inte längre har möjlighet att sätta ett för lågt utgångspris och tjäna på en kraftig budgivning.
Slutpriset kan mycket väl bli samma men det ger en tröghet som kan vara bra för budgivarna.
Låt säga att man för in ett krav på att en budgivning ska tas om när budgivningen går över utgångspriset med 30% eller minst 300 000. Därefter får man vänta minst 5 arbetsdagar innan en ny budgivning får starta. Omstarten sker då med senast lagda bud som utgångspris.
Jag tänker att det även medför att en del av mäklararvodet förs över till säljaren då mäklaren inte längre har möjlighet att sätta ett för lågt utgångspris och tjäna på en kraftig budgivning.
Slutpriset kan mycket väl bli samma men det ger en tröghet som kan vara bra för budgivarna.
Jag tror tyvärr att oavsett vilken modell man använder så finns det baksidor och kreativa sätt att krångla så man får det som man vill ha det. Finns det inte fakebud så finns det säkert andra baksidor som vi bara inte sett ännu.. Hur bindande är dessa bindande bud i norge då? vad händer om folks livssituation hinner förändras mellan bud och kontraktskrivning , eller att man hittar fel som förändrar allt som kommer fram vid nån besiktning nära kontraktskrivning. Om buden skall vara hårdare bindande så ställer det också hårdare krav på mäklare och köpare och säljare att all info och korrekt info kommer fram innan det är dags att skriva kontrakt.
Tror tyvärr liknande förändringar av systemet inte leder till det folk här hoppas på som verkar vara billigare fastigheter utan förändrar man spelreglerna så förändras prissättningen. Möjligen att det kan vara en viss fördel att huset inte kommer ut till ett lågt pris som sedan innan det är färdigt har fördubblats.
Sen skulle nog mäklarbranschen behöva städas upp lite på många håll då det finns mycket mäklare idag som är lite halvfula mot köparna. Dom ska ju vara en opartisk hjälp för både köpare och säljare men här är det väl lite si och så hur hjälpsam man är..
Tror tyvärr liknande förändringar av systemet inte leder till det folk här hoppas på som verkar vara billigare fastigheter utan förändrar man spelreglerna så förändras prissättningen. Möjligen att det kan vara en viss fördel att huset inte kommer ut till ett lågt pris som sedan innan det är färdigt har fördubblats.
Sen skulle nog mäklarbranschen behöva städas upp lite på många håll då det finns mycket mäklare idag som är lite halvfula mot köparna. Dom ska ju vara en opartisk hjälp för både köpare och säljare men här är det väl lite si och så hur hjälpsam man är..
