Köpt hus som saknar ursprungligt bygglov
Under förra året köpte vi ett hus byggt 1915. Huset har sex tidigare bygglov. När vi ansökte om tillbyggnation av övervåningen beviljades bygglovet snabbt av kommunen. Bygglovet överklagades sedan av våra grannar pga försämrad utsikt. Länsstyrelsen upptäckte då att byggnaden ligger 3,8 meter från tomtgräns och saknar ursprungligt bygglov. I ett byggnadsnämndprotokoll från 1916 fann de nämligen en rad om att byggnadens placering inte var godkänd.
Bakgrunden är att byggnaden uppfördes utanför stadsplanerat område och på den tiden krävdes inte bygglov. När kommunen ville få in situationsplanerna i efterhand, för att få in i den kommande stadsplanen, upptäcktes det att vårt och ett annat hus här i kvarteret var byggt för nära tomtgräns och godkändes därför inte. Efter det har kommunen låtit det bero och godkänt flertalet bygglov.
Eftersom byggnaden är planstridig och den mindre avvikelsen inte finns bedömd i några tidigare bygglov samt att det inte finns något ursprungligt bygglov på huset upphävdes bygglovet. Vi överklagade till Mark- och miljö utan framgång.
Vi är nu i process att söka ersättning av säljaren för de kostnader som uppkommer för att göra huset lovligt i efterhand. Eftersom huset är så gammalt är detta mycket problematiskt då bygglov endast kan ges med nybyggnationskrav gällande t ex tillgänglighet och energi. Bygglovsavdelningen vägrar hjälpa oss oss genom att göra avsteg från några som helst krav och agerar i total oresonlighet.
De kostnader som följer är omfattande och vi måste återigen påbörja en väldigt tidskrävande process med massiva ombyggnationer, söka bygglov för huset som det ser ut nu och sedan söka separat bygglov för tillbyggnad (med överklagande grannar). På entréplan måste vi få till en tillgänglighetsanpassad entré, tvättstuga, badrum samt höja alla tak till 2,40 invändigt (vi har ca 2,30 idag).
Vi har lagt ut stora pengar på att renovera entréplan redan så hävning av köp, där vi troligtvis inte får tillbaka den summa pengar vi har lagt, är inte lockande. Vi vet att vi har rätt till prisavdrag men sätter samtidigt de förra ägarna, som varit helt omedvetna om denna textrad från 1916, i en hemsk situation.
Alla tips på hur man kan undkomma nybyggnationskrav uppskattas. Vet att vi kan söka bygglov för fritidshus i stället men kraven på ändrad användning från fritidsboende till permanentboende kan ställa till det i efterhand så det känns inte så lockande.
Bakgrunden är att byggnaden uppfördes utanför stadsplanerat område och på den tiden krävdes inte bygglov. När kommunen ville få in situationsplanerna i efterhand, för att få in i den kommande stadsplanen, upptäcktes det att vårt och ett annat hus här i kvarteret var byggt för nära tomtgräns och godkändes därför inte. Efter det har kommunen låtit det bero och godkänt flertalet bygglov.
Eftersom byggnaden är planstridig och den mindre avvikelsen inte finns bedömd i några tidigare bygglov samt att det inte finns något ursprungligt bygglov på huset upphävdes bygglovet. Vi överklagade till Mark- och miljö utan framgång.
Vi är nu i process att söka ersättning av säljaren för de kostnader som uppkommer för att göra huset lovligt i efterhand. Eftersom huset är så gammalt är detta mycket problematiskt då bygglov endast kan ges med nybyggnationskrav gällande t ex tillgänglighet och energi. Bygglovsavdelningen vägrar hjälpa oss oss genom att göra avsteg från några som helst krav och agerar i total oresonlighet.
De kostnader som följer är omfattande och vi måste återigen påbörja en väldigt tidskrävande process med massiva ombyggnationer, söka bygglov för huset som det ser ut nu och sedan söka separat bygglov för tillbyggnad (med överklagande grannar). På entréplan måste vi få till en tillgänglighetsanpassad entré, tvättstuga, badrum samt höja alla tak till 2,40 invändigt (vi har ca 2,30 idag).
Vi har lagt ut stora pengar på att renovera entréplan redan så hävning av köp, där vi troligtvis inte får tillbaka den summa pengar vi har lagt, är inte lockande. Vi vet att vi har rätt till prisavdrag men sätter samtidigt de förra ägarna, som varit helt omedvetna om denna textrad från 1916, i en hemsk situation.
Alla tips på hur man kan undkomma nybyggnationskrav uppskattas. Vet att vi kan söka bygglov för fritidshus i stället men kraven på ändrad användning från fritidsboende till permanentboende kan ställa till det i efterhand så det känns inte så lockande.
Förstår jag det rätt?B bladbaggen skrev:
Så huset har byggts 1915 utanför stadsplan och det fanns inga krav på bygglov på den tiden. Ungefär ett år senare försöker, 1916, utreder byggnadsnämnden placeringen och finner att den inte överensstämmer med den kommande stadsplanen. De antar sedan stadsplanen och huset blir planstridigt vid den tidpukten.
Förstår jag situationen rätt? Vad menar du exakt med "godkändes därför inte". Vad är det för godkännande som du här beskriver? Byggnationen skedde ju utom stadsplan och det fanns inga krav på bygglov för detta vid tiden för byggnadens uppförande, så inget bygglovskrav.
Detta är helt enligt reglera för nya PBL (2010). Under tidigare lagstiftning har planstridighet inte varit ett stort problem så man har gett bygglov för t ex ändring eller tillbyggnad. Nu är det striktare.B bladbaggen skrev:
Att bygglov saknas för uppförandet 1915 kan inte varav relevant här eftersom att bygglov inte krävdes när huset byggdes. Det måste vara ett missförstånd eller sidospår. Lagstiftningen gäller inte retroaktivt på det sättet, då skulle hundratusentals byggnader plötsligt vara svartbyggen.
Ni kan inte få ersättning av säljaren för att huset är planstridigt, det ingick i er undersökningsplikt när i köpte huset att utreda. Och det var ju bara att jämföra planen med huset så hade ni sett att det var planstridigt. Att det inte finns ett dokumenterat bygglov på ett hus som har uppförts vid en tid när det inte krävdes bygglov för uppförandet kan heller inte vara ett fel som ger er rätt till ersättning från säljaren.B bladbaggen skrev:
Det finns mig veterligen ingen process för att retroaktivt utfärda bygglov. Det måste vara något missförstånd i kommunikationen med kommunen. Ni söker bygglov när ni vill bygga till eller göra bygglovspliktiga åtgärder på huset. Då prövas just detta, inte husets historiska juridik kring dess uppförande.
Vill ni göra stora förändringar av huset så att det rör sig om en ombyggnad så kickar moderna krav in för att ge bygglov till förändringarna, t ex tillgänglighetskrav. Det är så lagen är skriven och går inte att runda annat än att inte genomföra ombyggnationen.B bladbaggen skrev:
Jag ser inte att ni har rätt till något prisavdrag av det som du har beskrivit. Detta är helt en del av er undervisningsplikt. (Jag är ledsen om jag låter hård, ni har verkligen mina fulla sympatier.)B bladbaggen skrev:
Att inte söka bygglov är det enklaste. Ni får göra en väldig massa förändringar utan bygglov. Men just tillbyggad är ju inte möjligt utan bygglov. Förutom attefallstillbyggnad då.B bladbaggen skrev:
Redigerat:
Byggnadens placering godkändes inte i förhållande till 1) 1874 års byggnadsstadga 2) byggnadsstadgan för staden. Stadgan för staden omfattade även områden som planerade att upptas i stadsplanen. Inga bygglov söktes innan byggnation på någon av dessa byggnader som avsågs i protokollet. Därför tog man in situationsplaner i efterhand och synade huruvida dessa uppfyllde kraven eller ej. Vårt blev då inte godkänt - inget annat skedde. Egentligen borde antagligen alla ha sökt om bygglov innan byggnation men staden var precis nybildad och inga rutiner var satta för tomter som låg i gränslandet mellan stad och landsbygd.
Nej, att få bygglov retroaktivt är omöjligt så här långt i efterhand. Därav vår problematik. Och nej, vi får inte göra några som helst förändringar innan vi har ett bygglov för huset i vår hand. Rent juridiskt så finns inget hus på tomten vilket det måste det finnas för att kunna nyttja bygglovsbefriade åtgärder, göra ändringar eller ombyggnationer. Därav går komplementbyggnader, attefallshus, friggebod, altan, skärmtak osv bort. Även det kommer från juristernas håll.
Gällande undersökningsplikt har du fel. Huvudregeln är att köparen inte har undersökningsplikt när det kommer till bygglov. Det finns flera vägledande domar om detta och har verifierats av flertalet jurister vi har haft kontakt med så det vet vi med säkerhet. Avsaknad av bygglov kan utgöra ett rådighetsfel (4 kap. 18 § jordabalken) vilket kräver att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten så att köparen inte kan använda fastigheten på avsett sätt. Dock kan vi som köpare göra gällande olika påföljder med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. De påföljder som är aktuella är avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning samt skadestånd.
Nej, att få bygglov retroaktivt är omöjligt så här långt i efterhand. Därav vår problematik. Och nej, vi får inte göra några som helst förändringar innan vi har ett bygglov för huset i vår hand. Rent juridiskt så finns inget hus på tomten vilket det måste det finnas för att kunna nyttja bygglovsbefriade åtgärder, göra ändringar eller ombyggnationer. Därav går komplementbyggnader, attefallshus, friggebod, altan, skärmtak osv bort. Även det kommer från juristernas håll.
Gällande undersökningsplikt har du fel. Huvudregeln är att köparen inte har undersökningsplikt när det kommer till bygglov. Det finns flera vägledande domar om detta och har verifierats av flertalet jurister vi har haft kontakt med så det vet vi med säkerhet. Avsaknad av bygglov kan utgöra ett rådighetsfel (4 kap. 18 § jordabalken) vilket kräver att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten så att köparen inte kan använda fastigheten på avsett sätt. Dock kan vi som köpare göra gällande olika påföljder med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. De påföljder som är aktuella är avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning samt skadestånd.
Du skriver att huset har fått sex tidigare bygglov, vad gäller det och när i tiden beviljades de? Var det stora åtgärder? Vad är det för tillbyggnad ni vill göra nu och fått avslag på?
Förstår jag rätt att alla åtgärder i dagsläget är stoppade till ni enligt kommunen fått ”ursprungshuset” godkänt?
Förstår jag rätt att alla åtgärder i dagsläget är stoppade till ni enligt kommunen fått ”ursprungshuset” godkänt?
Det här var viktig information men nu är förvirrad av dina motstridiga uppgifter.B bladbaggen skrev:
Du skrev i trådstart att "på den tiden krävdes inte bygglov". Men nu tycks du argumentera för att bygglov trots allt krävdes.
Eller är det så att bygglov inte krävdes (d v s beslut av byggnadsnämnden före byggnation) men att huset skulle följa byggnadsstadgan och att byggnadsnämnden fann i eftarhand att det inte gjorde det?
Jag misstänker tyvärr att det är svårt att hitta en expert på 1874 års byggnadsstadga på detta forum.
Detta låter konstigt. Huset står ju där sedan över 100 år, ni skattar säkert för det och har köpt det. Ni bor i det. Det är ett en- eller tvåbostadshus och borde därför medge bygglovsbefirade åtgärder. Hur förklarar juristerna sitt uttalande. Vilka är laghänvisningarna?B bladbaggen skrev:
Nej du missförstår. Jag vill inte diskutera några allmänna huvudregler utan just er situation. Du uppgav i trådstart att det inte fanns bygglovskrav när husets uppfördes. Därmed kan det inte vara ett fel att bygglov aldrig gavs.B bladbaggen skrev:
Rådighetsfel är inte aktuellt i ert fall eftersom att det inte har fattats något myndighetsbeslut om rättelse av de över 100 år gamla händelserna i närtid.
11 kap. 64 § plan- och bygglagen är inte aktuell för er eftersom den gäller kompensation för utfärdade byggsanktionsavgifter. Och någon sådan är inte aktuell för ert hus.
Känner du till någon process som kan leda till detta?M MetteKson skrev:
Jag äger ett hus från 1919 som byggdes på landet när det inte fanns krav på bygglov. Nu står det i detaljplanerat område. Kan jag på något sätt kontakta min kommun och de kan utfärda retroaktiva bygglovshandlingar på mitt hus utan att jag bygger, bygger till eller ändrar något? Jag har utgått från att det är omöjligt enligt gällande lagstiftning.
Medlem
· Västernorrland
· 2 366 inlägg
Håller med @Claes Sörmland att det låter redigt skumt.
Vad står det egentligen i beslutet från 1916? Och var finns de underlag som säger att ett hus som byggdes på den platsen det året behövde ha bygglov (motsv.)
Att det inte följde någon generell utformningsregel (?) eller att den inte passade in i en senare antagen plans regler borde inte kunna jämställas med att huset helt saknas bygglov.
Däremot att ni nekas nya bygglov för att det är planstridigt är en annan sak. Och det borde väl bara vara det som prövades i domstolen.
Frågan om huset i sin nuvarande form är tillåtet att existera borde inte kunna avgjorts inom ett sådant ärende,utan borde göras som ett nytt tillsynsärende ifall kommunen vill driva det. (och då borde det dessutom vara preskriberat, så någon åtgärd från er sida inte kan krävas?)
Kan du lägga upp kopia på relevanta dokumenten samt domen så den exakta informationen och resonemangen som använts?
Vad står det egentligen i beslutet från 1916? Och var finns de underlag som säger att ett hus som byggdes på den platsen det året behövde ha bygglov (motsv.)
Att det inte följde någon generell utformningsregel (?) eller att den inte passade in i en senare antagen plans regler borde inte kunna jämställas med att huset helt saknas bygglov.
Däremot att ni nekas nya bygglov för att det är planstridigt är en annan sak. Och det borde väl bara vara det som prövades i domstolen.
Frågan om huset i sin nuvarande form är tillåtet att existera borde inte kunna avgjorts inom ett sådant ärende,utan borde göras som ett nytt tillsynsärende ifall kommunen vill driva det. (och då borde det dessutom vara preskriberat, så någon åtgärd från er sida inte kan krävas?)
Kan du lägga upp kopia på relevanta dokumenten samt domen så den exakta informationen och resonemangen som använts?
Medlem
· Västra Götaland
· 1 849 inlägg
Jag har nog svårt att se att ni skulle kunna få ersättning från säljaren. Ni har köpt huset som det ser ut på den plats där det står. Problemen uppstår för att ni inte kan göra dom åtgärder ni önskar nu i efterhand.
Det finns många hus utan bygglov och det finns inga krav på det heller. Ert problem är nog i första hand att det är planstridigt, inte att bygglovet saknas. Säljaren har troligen inte gjort utfästelser om detlajplan och ursprungligt bygglov.
Det finns många hus utan bygglov och det finns inga krav på det heller. Ert problem är nog i första hand att det är planstridigt, inte att bygglovet saknas. Säljaren har troligen inte gjort utfästelser om detlajplan och ursprungligt bygglov.
Som sagt, det finns vägledande domar. Här är en som är relevant. https://lagen.nu/dom/rh/2014:33Claes Sörmland skrev:
Och här är exempel på juristerna svar och tolkningar:
https://lawline.se/answers/har-koparen-av-fastighet-undersokningsplikt-gallande-bygglov
https://www.alltomjuridik.se/nyhete...-undersokningsplikt-av-vad-som-ar-svartbygge/
Sen är ju frågan om man vill processa mot en säljare som inte haft en aning om felet som också fanns när de köpte huset. Felet ligger ju så långt tillbaka i tiden.
Men som vår advokat sa, det blir ju ett problem när man köper ett hus som kommunen sedan säger inte existerar.
Men RH2014:33 är ju inte relevant för er situation. Ni har en över 100 år gammalt hus som du har berättat inte omfattades av bygglovskrav när det uppfördes. Du kan inte nu över 100 år senare mena att det skulle ha sökts ett bygglov för över 100 år sedan trots att det inte fanns en laglig bygglovsprocess på den tiden. Lagstiftning gäller inte retroaktivt på det sättet.B bladbaggen skrev:
Medlem
· Västra Götaland
· 1 849 inlägg
Hus existerar även om bygglovet finns, det är inte problemet för er. Det är inget svartbygge. Problemet är planstridighet, ni har inget att hämta från säljare.B bladbaggen skrev:
A Autodidak1 skrev:
Det är ju bra att du tycker att det inte är ett svartbygge. Men det anser både juristerna på Länsstyrelsen, Mark o miljö samt kommunens stadsjurister. Jag bad om tips på hur man kan komma undan nybyggnadskrav så egna bedömningar har jag tyvärr ingen nytta av hur trevliga de än är.
Huruvida det krävdes bygglov när huset byggdes eller ej kan diskuteras och ja jag säger emot mig själv pga följande. Eftersom nämnden ville godkänna alla byggnader enbart några månader efter de byggdes så kan det tolkas som att krav på byggnadslov fanns även om ingen hade sökt i egentlig mening. Efter kontroll visar det sig att 1874 års byggnadstadga inte krävde det (utanför stadsplan) medan byggnadsstadgan för staden krävde det (efter lusläsning i stadsarkivet). Så det korrekta svaret är ja det krävdes även om ingen visste det eller tog notis om det innan byggnation och inga åtgärder togs av nämnden i efterhand (som finns beskrivet i stadgan i form av böter, rivning osv). Dessa stadgar hänvisar också nämnden till i sitt protokoll från 1916 där huset inte blir godkänt. Kan tillägga att marken som bebyggdes ägdes av största arbetsgivaren på orten som då lät sina anställda bygga hus på tomterna. Kommunen valde antagligen att inte bråka med viten och dyl pga det men det är min egen tolkning. Den enda skrivelsen som finns är meningen efter där det står att markägaren informeras om att inte utöva dylikt otillåten byggnation då tomterna planeras omfattas av kommande stadsplan.
Oavsett anledning är byggnaden otillåten. Därför måste bygglov sökas för hela byggnaden idag. Med nybyggnadskrav. Där planstridigheten också ska bedömas.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 089 inlägg
Du har pratat och skriftväxlat med ett antal personer och instanser, men har du pratat med någon / några politiker i den ansvariga nämnden? Om du inte har gjort det, gör det! Politiker är måna om sitt rykte och vill gärna bli omvalda, tjänstemän sitter där de sitter oavsett vad väljarna tycker. Prata med ordföranden och gärna med någon representant för det parti du sympatiserar med (om de inte har ordförandeposten).
I andra hand, gråt ut i lokalpressen! De flesta orter med självrespekt har minst en journalist som drömmer om det stora Grävet, och i brist på detta publicerar all skit om kommunen som går att hitta. Det här hade fått vederbörande att jubla: kommunen kräver en oskyldig medborgare på bygglov över 100 år efter huset byggdes.
(Du får ursäkta om jag låter raljant, men jag hoppas verkligen att denna absurda situation ska få en lösning!)
I andra hand, gråt ut i lokalpressen! De flesta orter med självrespekt har minst en journalist som drömmer om det stora Grävet, och i brist på detta publicerar all skit om kommunen som går att hitta. Det här hade fått vederbörande att jubla: kommunen kräver en oskyldig medborgare på bygglov över 100 år efter huset byggdes.
(Du får ursäkta om jag låter raljant, men jag hoppas verkligen att denna absurda situation ska få en lösning!)
Så i sammanfattning så tror du att husets byggdes utan lov trots krav på lov från byggnadsnämnden men vet inte riktigt. Men den bedömningen baseras främst på nämndens protokoll från 1916? OK, låt oss säga att huset byggdes utan lov trots krav för över hundra år sedan. Det relevanta för dig nu om byggnadsnämnden har ett pågående tillsynsärende och har beslutat om förbud eller föreläggande som gäller mot dig (eller föregående ägare). Det är då som du kan ha köpt en fastighet med rådighetsfel. Finns sådana beslut från de senaste åren?B bladbaggen skrev:
Vad menar du med att "byggnaden är otillåten"? Det är inte ett juridiskt begrepp som används.B bladbaggen skrev:
Hur menar du att du kan söka bygglov för en byggnation som ägde rum för över 100 år sedan? Du har jag inte byggt något? Vad är lagrummet i PBL för bygglov utan byggnation?